商业银行个人住房贷款信用风险管理研究

1、*毕业论文商业银行个人住房贷款信用风险管理研究学 生 姓 名 指 导 教 师 专 业 学 院 会计学院 2011年6月10日Commerce Graduation ThesisResearch on the Credit Risk Management on Loans for Individual in Commercial Bank Student Supervisor Specialty School Accounting School 2011-06-10 毕业论文任务书姓名： 学院：会计学院班级：专业： 毕业论文题目：商业银行个人住房贷款信用风险管理研究立题目的和意义：立题目的：以我

2、国商业银行个人住房抵押贷款风险影响因素研究为主线，在借鉴国内外已有研究成果的基础上，合实际情况，对我国商业银行个人住房抵押贷款的风险进行研究，并且运用相关分析、比较分析等技术手段对样本数据进行实证分析。为我国商业银行完善自身风险管理机制、建立个人信用体系提出了构想和可行的建议与对策。立题意义：通过研究，从个人住房抵押贷款风险成因的主体因素和环境因素两个层面切入，从商业银行风险管理的视角剖析了影响我国商业银行个人住房抵押贷款风险的关键因素以及这些因素导致违约风险的作用机理。技术要求与工作计划：技术要求： 1选题适当，符合本专业的研究范畴。 2论文内容充实、论点论据充分、英文摘要准确。 3逻辑结构

3、严谨、层次清晰、文字简练、术语规范、数学模型（案例分析）运用适当，图表形式正确。工作计划：1指导教师做论文撰写讲解，审定题目，制订资料的收集计划。 2实习期间指导教师通过电话、互联网与学生随时沟通，了解论文资料收集和提纲写作情况。 3返校后论文质量监控小组做开题审查。 4指导教师对论文进行审阅和修改，推荐优秀论文。 5论文质量监控小组做论文定稿的审查。 6评阅教师做论文评阅。 7学院答辩委员会组织论文答辩。时间安排：2010.11.1712.14审定毕业论文题目，指导学生如何撰写毕业论文提纲；审定毕业论文提纲，完成开题审查与开题答辩。2011.03.0805.03 毕业实习、搜集资料、撰写毕业

4、论文初稿。2011.05.0405.15 学生返校，向指导老师汇报毕业实习及初稿写作情况。2011.05.1705.21 论文中期检查。2011.05.2206.01 修改论文及定稿。2011.06.0206.04 上交毕业论文，最后审查论文内容与格式。2011.06.0706.08 审阅人评阅论文，学生做答辩准备。2011.06.0906.14 毕业论文答辩。指导教师要求：（签字） 年 月 日教研室主任意见：（签字） 年 月 日院长意见：（签字） 年 月 日毕业论文审阅评语一、指导教师评语：指导教师签字：年 月 日毕业论文审阅评语 二、评阅人评语：评阅人签字：年 月 日毕业论文答辩评语及成绩

5、三、答辩委员会评语：四、毕业论文成绩：专业答辩组负责人签字：年月日五、答辩委员会主任单位： （签章） 答辩委员会主任职称： 答辩委员会主任签字： 年 月 日摘要自个人住房贷款开始实行，个人住房贷款以房产作为抵押，而且房价处于快速上升期，个人住房贷款的不良贷款率相对较低，个贷成为各银行竞相争夺的优质业务，银行放松了对个人住房贷款信用风险的管理。美国次贷危机起源于银行对个人住房贷款信用风险防范的疏忽，其严重后果提醒我们必须注意加强对商业银行个人住房贷款业务信用风险的管理，提升银行信用风险管理水平。因此，研究个人住房贷款信用风险问题具有很强的现实意义和应用性。商业银行个人住房抵押贷款风险影响因素研究

6、为主线，在借鉴国内外已有研究成果的基础上，从个人住房抵押贷款风险成因的主体因素和环境因素两个层面切入，从商业银行风险管理的视角剖析了影响商业银行个人住房抵押贷款风险的关键因素以及这些因素导致违约风险的作用机理。借鉴国外个人住房贷款的先进经验，结合实际情况，对商业银行个人住房抵押贷款的风险进行了研究，并且运用相关分析、比较分析等技术手段对样本数据进行实证分析。并为商业银行完善自身风险管理机制、建立个人信用体系提出了构想和可行的建议与对策。关键词：商业银行；个人住房贷款；信用风险AbstractSince the introduction of individual housing on beha

7、lf of paragaph.Personal housing loan has became mortgaged, at the same time due to skyrocketing of housing price and booming period of real estates industry, individual home non-performance lending are comparatively low, many banks have put home loans as high quality assets which means low risk, hig

8、h revenue for banks, consequently, banks loosed management of personal lending by using kinds of means. American subprime mortgage crisis in 2007 stem from some borrowers credit lacking in housing credit market. Serious result of the crisis remands us that we must enhance credit risks management on

9、individual housing mortgage; improve Chinas bank credit management level. Therefore, research on credit risks management of individual loan become the realistic meaning and applicable. As the study on factors influencing the risk control of residential mortgage loan of commercial banks for main line

10、 on the basis of the research results and abroad this article starts with subject factors and environment factors of causing the risk of residential mortgage loan analyzes the key factors influencing the risk control of residential mortgage loan and the mechanism about the default risk resulted by t

11、hese factors. With advanced foreign experiences in accordance with the actual conditions the author makes a research into the risk of residential mortgage loan of commercial banks and gives empirical studies on sample data by means of correlation analysis and comparative analysis. Furthermore, the a

12、uthor puts forward practicable countermeasures and suggestions on improving risk control system and setting up the individual credit rating system for commercial banks.Keywords ： Commercial banks; Individual housing loan; Credit risk目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc294953971 摘要 PAGEREF _Toc2949539

13、71 h I HYPERLINK l _Toc294953972 Abstract PAGEREF _Toc294953972 h II HYPERLINK l _Toc294953973 1 绪论 PAGEREF _Toc294953973 h 1 HYPERLINK l _Toc294953974 1.1研究背景 PAGEREF _Toc294953974 h 1 HYPERLINK l _Toc294953975 1.2 研究目的与意义 PAGEREF _Toc294953975 h 1 HYPERLINK l _Toc294953976 1.2.1 研究目的 PAGEREF _Toc2

14、94953976 h 1 HYPERLINK l _Toc294953977 1.2.2 研究意义 PAGEREF _Toc294953977 h 1 HYPERLINK l _Toc294953978 1.3 国内外研究现状 PAGEREF _Toc294953978 h 2 HYPERLINK l _Toc294953979 1.3.1 国外研究现状 PAGEREF _Toc294953979 h 2 HYPERLINK l _Toc294953980 1.3.2 国内研究现状 PAGEREF _Toc294953980 h 2 HYPERLINK l _Toc294953981 1.4

15、研究内容及研究方法 PAGEREF _Toc294953981 h 3 HYPERLINK l _Toc294953982 1.4.1 研究内容 PAGEREF _Toc294953982 h 3 HYPERLINK l _Toc294953983 1.4.2 研究方法 PAGEREF _Toc294953983 h 3 HYPERLINK l _Toc294953984 2 个人住房贷款信用风险概述 PAGEREF _Toc294953984 h 4 HYPERLINK l _Toc294953985 2.1 风险与信用风险的涵义 PAGEREF _Toc294953985 h 4 HYPE

16、RLINK l _Toc294953986 2.1.1 风险 PAGEREF _Toc294953986 h 4 HYPERLINK l _Toc294953987 2.1.2 信用风险 PAGEREF _Toc294953987 h 4 HYPERLINK l _Toc294953988 2.2 个人住房贷款信用风险的相关概念 PAGEREF _Toc294953988 h 4 HYPERLINK l _Toc294953989 2.2.1 个人住房贷款内涵 PAGEREF _Toc294953989 h 4 HYPERLINK l _Toc294953990 2.2.2 个人住房贷款的信用

17、风险 PAGEREF _Toc294953990 h 5 HYPERLINK l _Toc294953991 2.3 个人住房贷款信用风险类型及表现形式 PAGEREF _Toc294953991 h 5 HYPERLINK l _Toc294953992 2.3.1 假按揭风险 PAGEREF _Toc294953992 h 5 HYPERLINK l _Toc294953993 2.3.2 按揭项目风险 PAGEREF _Toc294953993 h 6 HYPERLINK l _Toc294953994 2.3.3 借款人风险 PAGEREF _Toc294953994 h 6 HYPE

18、RLINK l _Toc294953995 2.3.4 银行操作风险 PAGEREF _Toc294953995 h 7 HYPERLINK l _Toc294953996 2.3.5 抵押物风险 PAGEREF _Toc294953996 h 8 HYPERLINK l _Toc294953997 3 商业银行个人住房贷款信用风险主要问题分析 PAGEREF _Toc294953997 h 9 HYPERLINK l _Toc294953998 3.1 商业银行个人住房贷款现状 PAGEREF _Toc294953998 h 9 HYPERLINK l _Toc294953999 3.1.1

19、 商业银行个人住房贷款的特点 PAGEREF _Toc294953999 h 9 HYPERLINK l _Toc294954000 3.1.2 商业银行个人住房贷款的主要还款情况 PAGEREF _Toc294954000 h 9 HYPERLINK l _Toc294954001 3.2 个人住房贷款信用风险的宏观问题 PAGEREF _Toc294954001 h 10 HYPERLINK l _Toc294954002 3.2.1 社会整体信用意识淡薄 PAGEREF _Toc294954002 h 10 HYPERLINK l _Toc294954003 3.2.2 房地产市场发展不

20、规范 PAGEREF _Toc294954003 h 11 HYPERLINK l _Toc294954004 3.2.3 抵押物市场发展不成熟 PAGEREF _Toc294954004 h 11 HYPERLINK l _Toc294954005 3.2.4 保险体制有待发展 PAGEREF _Toc294954005 h 11 HYPERLINK l _Toc294954006 3.3 个人住房贷款信用风险的微观问题 PAGEREF _Toc294954006 h 11 HYPERLINK l _Toc294954007 3.3.1 个人信用体系尚未建立 PAGEREF _Toc2949

21、54007 h 11 HYPERLINK l _Toc294954008 3.3.2 个人支付能力的下降 PAGEREF _Toc294954008 h 12 HYPERLINK l _Toc294954009 3.3.3 开发商自身的缺陷 PAGEREF _Toc294954009 h 12 HYPERLINK l _Toc294954010 3.3.4 银行信贷管理不完善 PAGEREF _Toc294954010 h 13 HYPERLINK l _Toc294954011 4 商业银行个人住房贷款信用风险管理系统设计 PAGEREF _Toc294954011 h 14 HYPERLI

22、NK l _Toc294954012 4.1 个人住房贷款信用风险管理系统的设计原则 PAGEREF _Toc294954012 h 14 HYPERLINK l _Toc294954013 4.1.1 全面风险管理原则 PAGEREF _Toc294954013 h 14 HYPERLINK l _Toc294954014 4.1.2 全过程风险管理原则 PAGEREF _Toc294954014 h 14 HYPERLINK l _Toc294954015 4.1.3 全员风险管理原则 PAGEREF _Toc294954015 h 14 HYPERLINK l _Toc294954016

23、 4.2 个人住房贷款信用风险管理系统的设计内容 PAGEREF _Toc294954016 h 14 HYPERLINK l _Toc294954017 4.2.1 风险识别 PAGEREF _Toc294954017 h 14 HYPERLINK l _Toc294954018 4.2.2 风险估算 PAGEREF _Toc294954018 h 16 HYPERLINK l _Toc294954019 4.2.3 风险评价 PAGEREF _Toc294954019 h 16 HYPERLINK l _Toc294954020 4.2.4 风险控制 PAGEREF _Toc2949540

24、20 h 16 HYPERLINK l _Toc294954021 4.2.5 风险处理 PAGEREF _Toc294954021 h 16 HYPERLINK l _Toc294954022 4.3 个人住房贷款信用风险管理系统的设计 PAGEREF _Toc294954022 h 17 HYPERLINK l _Toc294954023 4.3.1 个人住房贷款信用风险控制模式设计 PAGEREF _Toc294954023 h 17 HYPERLINK l _Toc294954024 4.3.2 个人住房贷款组织机构设计 PAGEREF _Toc294954024 h 18 HYPER

25、LINK l _Toc294954025 4.3.3 个人住房贷款操作流程设计 PAGEREF _Toc294954025 h 18 HYPERLINK l _Toc294954026 5 商业银行个人住房贷款信用风险防范的对策 PAGEREF _Toc294954026 h 20 HYPERLINK l _Toc294954027 5.1 个人住房贷款信用风险宏观防范对策 PAGEREF _Toc294954027 h 20 HYPERLINK l _Toc294954028 5.1.1 完善与个人住房贷款相关的法律法规 PAGEREF _Toc294954028 h 20 HYPERLIN

26、K l _Toc294954029 5.1.2 完善外部信用评估机制 PAGEREF _Toc294954029 h 20 HYPERLINK l _Toc294954030 5.1.3 健全个人住房贷款风险管理政策制度 PAGEREF _Toc294954030 h 20 HYPERLINK l _Toc294954031 5.2 个人住房贷款信用风险微观防范对策 PAGEREF _Toc294954031 h 21 HYPERLINK l _Toc294954032 5.2.1 建立完善的个人信用体系 PAGEREF _Toc294954032 h 21 HYPERLINK l _Toc2

27、94954033 5.2.2 建立有效平衡风险与回报的经营机制 PAGEREF _Toc294954033 h 21 HYPERLINK l _Toc294954034 5.2.3 建立住房抵押物的市场价值动态评估制度 PAGEREF _Toc294954034 h 22 HYPERLINK l _Toc294954035 5.3 工行大连分行个人住房贷款信用风险案例分析 PAGEREF _Toc294954035 h 22 HYPERLINK l _Toc294954036 结 论 PAGEREF _Toc294954036 h 25 HYPERLINK l _Toc294954037 参考

28、文献 PAGEREF _Toc294954037 h 26 HYPERLINK l _Toc294954038 致 谢 PAGEREF _Toc294954038 h 271 绪论1.1研究背景20世纪90年代以来，随着金融市场日趋复杂、衍生金融产品的不断发展，商业银行的个人住房信贷风险呈现出影响规模扩大化、全球化等现象。美国次贷危机的爆发和我国国内房价近年的持续异常上涨及当前政府对待商业银行住房信贷风险的重视，房价波动背后隐藏的住房抵押贷款风险应该特别值得我们关注。2009年7月17日银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，当前要控制住房信贷风险，严格执行“二套房”标

29、准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。各银行金融机构要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构。因此，一种较为完善的风险管理体系和科学的风险管理手段对于银行业至关重要。1.2 研究目的与意义1.2.1 研究目的自20世纪90年代以来，我国房地产市场逐步发展并迅速壮大，己逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。与其发展紧密相关的个人住房贷款业务是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，在不断发展的过程中起已成为我国商业银行贷款业务中重

30、要的项目。作为一项金融业务，个人住房贷款的核心问题也毫不例外的是风险问题。因此充分认识个人住房贷款信用风险问题并实施有效的防范措施，旨在降低和防止个人住房贷款风险的发生，将不但有利于我国商业银行安全经营进而促进其健康稳定发展，还会带来我国房地产业的进一步繁荣与发展，而且从宏观上有利于整个金融体系的稳定和经济的持续健康发展。1.2.2 研究意义商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。近年来，个人住房贷款业务的迅猛发展，也给商业银行带来了巨大的经济效益。因此各家商业银行都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展，同时也成为各金融机构

31、新一轮市场竞争的焦点。文章以商业银行个人住房抵押贷款风险影响因素研究为主线，在借鉴国内外已有研究成果的基础上，从个人住房抵押贷款风险成因的主体因素和环境因素两个层面切入，从商业银行风险管理的视角剖析了影响商业银行个人住房抵押贷款风险的关键因素以及这些因素导致违约风险的作用机理。借鉴国外个人住房贷款的先进经验，结合实际情况，对商业银行个人住房抵押贷款的风险进行了研究，并且运用相关分析、比较分析等技术手段对样本数据进行实证分析。并为商业银行完善自身风险管理机制、建立个人信用体系提出了构想和可行的建议与对策。1.3 国内外研究现状1.3.1 国外研究现状目前国外学者在研究个人住房抵押贷款信用风险时主

32、要集中在如下一些领域： Keenan在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时1，通过大量的实证研究显示：是LTV(Loan-to-Value，贷款价值比)，而不是个人特征如房屋所有人的流动性资金等来解释违约的发生。Quercia对过去30年中的29个实证研究进行综述后认为：是住房净资产或贷款与住宅价值比率影响了违约决策2。在他们的研究中选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资与利率在决定违约与否起着主要作用3，而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。以上可以看到国外研究已经相当成熟和深入，因为准确的信息以及大量的数据为进行实证研究提供了条件。1.3.2

33、 国内研究现状从文献来看，国内学者对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在定性分析方面，而应用定量模型进行实证研究的文献则十分缺乏。当前国内对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在如下一些方面。吴晨等学者应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险的原因进行分析。在其个人还款博弈分析模型中4，将还款过程看作一个不完全信息的动态重复博弈，研究认为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获利情况。对于提前还款风险研究，王福林、贾生华认为影响我国个人住房抵押贷款提前还款的主要因素是由五大因素共同决定，即宏观经济状况、利率变动、货币化分房政策的落实、银行风险管理机制欠缺和中国人“无债一身轻”的观念根深蒂固

34、5。方峰、岳东对个人住房抵押贷款和个人征信体系进行了研究，他们认为对各银行借款者信息进行联网构建个人征信体系可以有效的防范信用风险。现行抵押利率与合同利率的差额是激发借款人执行提前支付期权的最重要的金融诱因6。1.4 研究内容及研究方法1.4.1 研究内容本文共有五部分组成。第一章绪论。主要阐述了本文的研究背景、研究目的及意义、内容及方法，并描述了国内外的研究现状。第二章个人住房贷款信用风险概述。主要阐述了风险与信用风险的内涵，并分析了个人住房贷款信用风险的相关概念。第三章商业银行个人住房贷款信用风险存在问题分析。介绍了商业银行个人住房贷款现状，对个人住房贷款信用风险的宏观问题及微观问题进行了

35、详尽的阐述。第四章商业银行个人住房贷款信用风险管理系统的设计。从个人住房贷款信用风险管理系统的设计原则、设计内容及具体设计等方面进行了详细的分析说明。第五章商业银行个人住房贷款信用风险防范的对策。在个人住房贷款信用风险宏观及微观的防范对策方面进行了详细的说明，并引人了工行大连分行个人贷款信用风险案例分析。1.4.2 研究方法论文在引人研究成果的基础上，综合运用经济学、管理学、金融学、应用数学等多学科的知识，选择目前我国商业银行个人住房贷款为对象，运用规范分析与实证分析、定量分析与定性分析相结合的方法进行研究。本文在研究中主要应用以下方法：（1）规范分析方法从风险的一般概念和原理出发，分析商业银

36、行个人住房贷款风险产生的根源，确定商业银行个人住房贷款风险管理的一般框架。（2）实证研究方法对某商业银行个人住房贷款风险管理案例进行实证性分析，结合定量分析与定性分析，提出具体的风险解决方案。2 个人住房贷款信用风险概述2.1 风险与信用风险的涵义2.1.1 风险“风险”，字典的解释为“某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合”。经济学上的风险概念主要包含以下几层意思，首先，风险指的是结果不确定性；其次，风险是损失发生的可能性或者说是导致损失的变化；最后，风险指的是现实结果对比期望结果的偏离。风险是影响现代商业银行经营极小的重要因素。传统的经营绩效目标以盈利的绝对水平如（利润）为依据，现代商业

37、银行业绩评价采用的是风险调整后的收益指标经济增加值，以体现风险与收益平衡的原则7。银行在追求价值最大化目标下，必须处理好业务发展与风险控制之间的关系，只有风险可控条件下才是可持续的发展，只有经风险调整后的收益才是反映真实经营效益的指标。2.1.2 信用风险信用风险是客户违约行为形成的一种风险。违约是指客户没有对到期债务按合同规定偿本付息，它可能会造成贷款人的债权全部或部分损失。影响信用风险的主要因素是借款人的还款能力和还款意愿。信贷风险是指银行在业务经营管理过程中，由于各种事先无法预料的不确定因素影响，是银行信贷资金的实际收益与预期收益发生背离，从而使银行有蒙受损失的可能性7。贷款风险分类是指

38、商业银行按照风险程度将贷款划分为不同档次的过程，其实质是判断债务人及时足额偿还贷款本息的可能性。2.2 个人住房贷款信用风险的相关概念2.2.1 个人住房贷款内涵个人住房贷款是指银行或银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。广义的个人住房贷款主要有以下几种：自营性个人住房贷款、住房公积金个人贷款（或称政策性个人住房贷款）和个人住房组合贷款。自营性个人住房贷款是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。住房公积金个人贷款是指银行接受当地住房公积金管理中心的委托，利用委托人提供的政策性住房资金，根据委托协议向购买、建造、大修住房的

39、职工发放的贷款。2.2.2 个人住房贷款的信用风险个人住房贷款信用风险，主要指购房的借款个人由于各种原因不能按时偿还房贷本息时所给银行带来损失的可能性。导致借款人违约的原因，主要有三点：（1）自然、社会等客观因素所导致的违约。如由于借款者意外事故或疾病导致其丧失还款能力，或者因所在单位改革、改制、经营不善导致借款人无法正常获得收入致使无法按期偿还剩余贷款，不得不违约，这都属于借款人被动违约。（2）借款人违约利益与违约损失对比后的主观故意。当房产价格下跌时，抵押物住房因各种原因导致其市场价值下跌至低于未偿还贷款与应交罚金之和时，借款人就可能故意违约以减省损失。（3）借款人品行不佳的欺诈违约行为。

40、指部分借款人伪造抵押担保品，采取重复抵押、虚拟抵押、故意遗漏共有人等方式骗取贷款，致使商业银行因此而产生损失的可能性。2.3 个人住房贷款信用风险类型及表现形式2.3.1 假按揭风险“假按揭”风险的爆发，往往是集中、突然的，给银行个人住房贷款的资产质量造成巨大危害。开发商通常在两种情况下，会实行假按揭。一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”。而此时如果开发商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式，套取银行贷款。等到房价上涨后，卖出房屋再还款。二是房地产市场不景气的时候8。此时开发商房屋销售不畅，无法及时回笼资金，开发商也会采取上述的方式，套

41、取银行信贷资金。在实际的情况中，第二种“假按揭”比第一种要更加普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假按揭”方式，不是由开发商策划的，而是施工方。这通常是因为开发商欠施工方的工程款，当楼盘销售状况不佳而无力还款，开发商通常会把一些房屋抵给施工方，以抵消欠款。而施工方则会通过内部人员或关系人，以虚假的购买关系，套取银行贷款。2.3.2 按揭项目风险 （1）房屋延期交付和质量风险。由于个人住房贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中，他可以保证按期归还贷款本息。但是房地产开发商延期交付房产和交付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛盾并久拖未决时，往往

42、会造成借款人拒绝归还贷款本息，使预期的还本付息资金不能按期收回。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。（2）“假个贷”风险。“假个贷”是指借款人在没有真实交易行为的情况下，以个人名义申请并获得的个人贷款。一些开发商由于项目销售不理想，为了提前收回其项目投资，于是自己垫付20%30%的首付款，以亲属、朋友、员工的名义向银行申请个人住房贷款，套取银行资金，挪作他用。这种情况下，抵押的房屋通常位置偏僻、质量较差，难以出售和变现，从而给银行的信贷资金产生很大的风险。（3）开发商的信用风险。在商业银行争夺个人住房贷款市场份额的过程中，为了满足开

43、发商尽快回款的需要，越来越多采取了先放款，后办理抵押的方式，即签约放款的方式。这一方式大大提高了贷款办理效率，普通贷款的发放时间由一周左右缩短到了一天，即当天申请的贷款，当天即可审批发放。但是，这种签约放款的方式，造成了抵押权在一段时期内的悬空，增大了银行债权风险9。当前，银行一般是要求开发商承担从放款到办好抵押这一段时期内的阶段性担保，如果开发商信用较差，在借款人产生违约风险后，不履行担保义务，将对银行的贷款产生重大风险。2.3.3 借款人风险（1）还款风险作为借款合同的主体之一，借款人自身素质与还款能力会严重影响银行住房贷款的安全性，借款人的还款风险主要体现在还款能力和还款意愿方面。购房人

44、的还款能力是按期偿还银行贷款的关键因素，但从我国目前的情况看，准确预测借款者的还款能力风险尚存在一定困难。其原因在于：首先，银行发放个人住房抵押贷款时是以借款人当期收入状况测算其还款能力并以此审定贷款发放额度。而个人住房抵押贷款的还款期间最长可达30年之久，随着社会经济发展变化不断，难免出现借款人收入减少或者下岗失业的情况，以及借款人及其家庭出现重大病故、遭遇灾害或其他意外事故需要相应增加其他支出的情形，这将必然影响借款人的还款能力。其次，为了争夺客户资源各商业银行降低了住房抵押贷款的准入门槛，放松了对借款人借款信息真实性的审查与信用等级评定，造成借款人素质的良莠不齐，为商业银行信贷资产安全性

45、埋下了隐患10；此外，目前我国个人收入制度不透明，个人信用制度不健全，社会诚信水平低，尚未建立个人财产登记制度与个人税收登记制度，使得银行不能对借款人的资产与负债状况准确了解，不能作出正确的信贷决策。（2）诚信风险诚信风险指由于借款人缺乏信用观念和法律意识，造成的恶意欠款风险；同时由于单位随便开具个人收入证明，难以保证个人收入证明的真实性。当前我国金融业面临的最主要风险就是信用风险。在我国社会信用制度不健全、信用环境欠佳的情况下，影响个人住房抵押贷款风险的根本因素是借款人信用，防止个人住房贷款风险的关键也是借款人信用。但良好的诚信氛围的缺乏，相比于个人住房抵押贷款的快速发展发展，借款人的信用观

46、念和信用意识的落后；科学有效的个人信用评价体制和信息共享平台尚未建立，无法客观、准确地对个人信用情况调查和审定；加之个人信用随着收入变动、个人观念变化而发生的变化，导致借款人的信用风险难以准确判断，更加难以准确控制和把握。（3）投机风险现阶段我市房价上涨过快，居民对于住房的需求有增无减，这使得我市的住房价格一直持续保持高位运行。由于房地产市场的供不应求，一些购房人预期房屋价格继续上涨，基于投资需求购买房屋，一旦房地产市场出现投机过度，带动房屋价格持续上涨时，必将导致供求失衡，催生房地产泡沫，而如果银行向房地产投机者发放住房贷款，当房地产泡沫破灭时商业银行将承担巨大的金融风险。如果控制不力，就有

47、引发金融动荡的可能，美国次贷危机就是这一现象的真实反映，商业银行应该以此为鉴，吸取经验教训11。2.3.4 银行操作风险根据巴塞尔委员会的定义，操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险。引起操作风险的因素包括人员因素、流程因素、系统因素和外部事件因素，根据这些因素将操作风险相应分为人员因素导致的操作风险（如操作失误）、流程因素导致的操作风险（如流程执行不严格）、系统因素导致的操作风险（如系统失灵）和外部事件导致的操作风险（如外部欺诈、突发事件）四类。其中，人、流程和系统因素属于内部因素，外部事件属于外部因素。个人住房抵押贷款业务操作风险主要指商业银行在项目决策

48、、贷款审核、抵押登记、放款手续、贷后管理等环节，以及在签订合同、交纳费用等程序中产生的操作性风险12。如未明确掌握开发商及项目情况，借款人资信调查不真实，抵押登记证不真实，审批和放款手续不健全或次序不正确，贷后管理不到位，此外，在业务审查监督方面的缺乏，工作人员制约方面，个人住房贷款业务的内部控制与监督方面的漏洞，均容易形成风险隐患。2.3.5 抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物价值风险，抵押物登记风险和抵押物处置风险。（1）抵押物价值风险。个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款，但是抵押住房本身也有存在风险的可能。各种自然灾害和人为灾害可能使抵押住房遭到损失，进而导致抵押住房价值的灭失或下降；在国

49、家宏观政策和地区经济调整的影响下，抵押住房的价格会出现波动，抵押住房价格的回落会直接引起抵押物价值下跌，将无法足额抵偿银行贷款本息13。（2）抵押物登记风险。主要是抵押物登记证办理的风险。商业银行对用以抵押贷款的楼盘审查不严格，一些开发商“五证”不齐，不具备抵押贷款合同的主体资格，埋下了抵押房产的合法性隐患，同时导致一些楼盘抵押房产的他项权证2年以上都不能办理；有的地区负责土地使用权证的土地管理部门、负责房屋所有权证的房产管理部门各行其是，协调不佳，对于部分房产，在土地使用权性质和土地使用权不明确的情况下，房产管理部门便对房屋单独办理抵押登记，造成土地权利的不确定性，致使银行在行使抵押权时存在

50、一定的不确定性。（3）抵押物处置风险。处置抵押物要求考虑借款人居住问题和社会稳定问题，主要来自法律规定方面的风险，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定明确：“对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”，这增加了银行处置抵押物的难度。抵押物处置工作为银行行使抵押权设定了前置性义务，增加了银行使抵押权的成本，甚至会造成银行实际抵押权

51、被悬空的可能。3 商业银行个人住房贷款信用风险主要问题分析3.1 商业银行个人住房贷款现状3.1.1 商业银行个人住房贷款的特点（1）额度高：住房贷款金额最高可达购房合同金额的80%；商住两用房贷款金额最高可达购房合同金额的55%；商用房贷款金额最高可达购房合同金额的50%。（2）利率低：住房贷款利率最低可按中国人民银行公布的同期同档次基准利率的0.7倍执行，商住两用房贷款利率最低可按中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍执行。（3）还款灵活：包括等额本息、等额本金、按月还息到期还本，先还息后等额本息或等额本金、等比累进、组合还款 （移动按揭）、到期一次还本付息（利随本清）等7种还款方

52、式可供选择。（4）期限长：住房贷款期限最长可达30年，商住两用房贷款和商用房贷款期限最长可达10年。手续简便：提供光大银行认可的担保后，可在所购房产正式抵押登记前放款。3.1.2 商业银行个人住房贷款的主要还款情况自我国开展个人消费信贷以来，人们逐渐改变原来的消费模式，敢于用未来的收入圆今天的消费之梦，许多人从“美国老太太和中国老太太在天堂相遇”的对比中得到了启发，大胆地利用消费信贷。贷款消费、提前消费成为时尚。再加上房地产市场的发展和居民收入水平的快速提高，个人住房贷款进展十分迅猛，详见3-1、3-2:表3-1 历年个人住房贷款状况表(19992010) 单位:亿元年代银行贷款余额个人住房贷

53、款余额个人住房贷款余额占比199974914.1235.460.31200086524.1426.160.49200193734.21357.711.45200299371.13376.823.402003112314.75597.954.982004131293.98288.956.312005158996.211840.837.452006175067.318477.5710.552007197826.020509.3310.372008218550.722455.0910.272009252426.030000.0011.882010303500.029800.009.82数据来源：佐思

54、研究报告和竞争情报平台图3-2 历年个人住房贷款柱状图(19992010) 截止2010年9月末，我国个人住房贷款余额为2.98万亿元，比刚刚起步时的1999年末（235.46亿元）增加了29564.54亿元，增长了125.56倍，而个人住房贷款在银行的消费贷款余额中所占比例要达到80%以上。虽然住房未被列入消费品，但它已成为消费信贷的大头。有些城市，个人住房贷款占银行贷款比重达到了50%以上，再加上银行为开发商提供的买地贷款和开发贷款，实际用在住房方面的贷款量就更加巨大了，其利息成为了银行主要的业务收入来源。3.2 个人住房贷款信用风险的宏观问题3.2.1 社会整体信用意识淡薄在我国特别是国

55、有商业银行，由于历史遗留下了大比例的不良资产以及眼前国企贷款与个人住房抵押贷款风险存在较大反差，很多人对个人住房抵押贷款违约风险管理还不够重视。国外经验一再证明个人住房抵押贷款期限长潜在违约风险较大，如果管理不当潜在风险就会转化为现实风险，造成贷款机构大量的资产损失。我国个人住房抵押贷款业务起步较晚，当前各项管理措施还很不完善，如果商业银行管理者特别是基层管理者再不从思想上给予重视，不能从现在做起，则当前的忽视必将会为将来大比例违约风险暴露埋下隐患14。3.2.2 房地产市场发展不规范与国外发达国家相比，我国的个人住房信贷市场还基本上处于初级阶段。从市场构成看，余额存量较小，市场主体相对单一，

56、除商业银行外，其他贷款主体未能形成有效补充；由于主、客观因素的种种制约，房地产交易一级市场尚不完善和发达，住房信贷的二级市场更是落后；从环境制度看，我国个人信用制度尚不健全，相关法律法规建设滞后，保险品种不够齐全。信贷审核时，银行只是根据申请人自己传递的信用信息做出判断，对个人传递的信息较难核实，也难以全面了解等等因素，加大了个人住房贷款的风险，也制约了住房金融的进一步健康发展。3.2.3 抵押物市场发展不成熟目前我国商业银行的住房按揭贷款几乎全部采用了抵押形式，并与买房人签订抵押合同，对期房在产权办妥前，采用了备案登记的形式确保风险可控。一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款安全最基本的保障

57、，一旦借款人在还贷上发生违约行为，抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但由于在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行很容易发生客户违约后却难以通过抵押物来实现全部债权的案例。抵押物市场发张不成熟，有待于进一步完善15。3.2.4 保险体制有待发展抵押贷款房屋保险，属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由贷款认作相关投保的一种房地产保险。所谓抵押贷款房屋保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金安全而把抵押房屋投保的险种。近年来住房抵押贷款已成为在我国较为广泛运用的一种住房购买或房地产投资

58、方式。与此同时，住房抵押贷款保险业务的重要性也日趋显现，并为国内大保险公司所认识，但在我国其业务的发展却极为缓慢。3.3 个人住房贷款信用风险的微观问题3.3.1 个人信用体系尚未建立个人信用体系是指能证明、解释和查验自然人资信而建立的一系列具有法律效力的行事规则，它是发展消费信贷的一项基础性工作。当今发达的市场经济国家大多已建立起完备、严密、透明的个人信用网络，每个人的信用记录无论好坏都可以在任何一家银行查到，银行自然可以据此判断把钱借给某个人有没有风险。目前，理论界普遍认为，个人住房款风险加大除个人信用观念淡薄外，关键原因还是由于我国以个人信用记录为主体的信用管理制度尚未建立。应该说，这种

59、观点有其正确的一面，但并不完全准确。市场经济是一种信用经济，市场交易离不开信用基础。从个人信用来看，它包括道德信用和资产信用两部分。在明确道德信用的同时，还应该紧抓资产信用的调查和评价，因为，是这两种信用的缺失共同影响着个人住房贷款业务发展16。以上现实决定了银行在办理消费信贷业务时很难准确掌握贷款人的资信情况，为防范贷款风险必然慎之又慎，高贷款的门槛。而苛刻的贷款条件，繁杂的贷款程序又使居民对消费信贷望而却步，难免就会出现消费信贷“叫好不叫座”的现象。3.3.2 个人支付能力的下降住宅消费是指人们对住宅的消耗、使用行为与过程，是人们生活消费的重要方面。住宅的消费需求是人们对住宅需求的一种类型

60、，住宅需求包括生产性需求和消费性需求。住宅的消费需求是指购买者愿意、能够并且打算购买住宅且用于消费的数量，在这里“能够”就是指支付能力17。住宅消费需求的支付能力，是指人们消费住宅时的购买能力。随着恩格系数的提高，人们用于住宅消费的支出占居民家庭消费总支出的比例也会上升；而效用分析说明了住宅离市中心的距离越远而获得的负效应越大和消费其他商品获得的正效应越大，居民住宅消费的支付能力越弱。3.3.3 开发商自身的缺陷在住房按揭业务中，虽然开发商不是按揭业务中的借款人，但开发商能否按期交付楼宇或交付的楼宇是否与房屋买卖合同一致，是否存在质量问题，开发商能否如期取得房产证等，都会直接影响借款人的利益是