中国老年社区市场的现状与对策分析

1、.：.；中国老年社区市场的现状与对策分析人口老龄化问题是二十一世纪面临的艰苦社会问题，也是整个国际社会普遍关注的热点与难点问题。中国作为一个人口占世界第一位的开展中国家，由于经济实力与社会机制的制约，养老已成为影响我国社会、经济和整体开展的带有全局性、战略性的艰苦问题。作为满足老年人根本生活需求的衣、食、住、行中的居住问题，它不仅关系到老年人的居所，更关系到老年人生活的环境、安康、教育、配套、效力以及养老保证等各方面的社会问题，如何充分自创兴隆国家如美国、日本等成熟的老年社区开展阅历，探求符合我国实践国情的老年社区开展方式，已开场日益遭到各级政府、行业团体以及房地产企业的关注。本文希望从我国老

2、龄化进程的现状与趋势分析，重点解剖我国老年人在经济情况、居住条件、安康医疗、文化文娱以及养老志愿与社会保证等方面的特点，同时经过相关案例，讨论加快上海开展老年社区的对策与建议。第一章 中国社会老龄化进程与养老现状分析第一节 中国社会老龄化进程分析我国自1999年开场进入老龄社会后，现已是世界上老年人最多的国家，占全球老年人口总量的1/5，占全国总人口的10%以上。近20多年来，我国老年人口平均每年添加超越300万，目前60岁以上老年人口数曾经超越1.34亿，估计到2021年中国60岁以上的老年人将超越2亿，到21世纪中期，这个数据更是将突破4亿，占全国总人口的30%左右，到那时每十个人中就有三

3、位是老年人。二十一世纪是我国人口老龄化开展最快的阶段，其主要将阅历三个重要的变化阶段。1快速老龄化阶段2007年2020年：此阶段我国每年老年人将添加约300万，到2020年，老年人口将到达2.5亿左右。2加速老龄化阶段2021年2050年：此阶段我国老年人口增长将进一步加快，每年添加约500万，总数有能够超越4亿。3严重老龄化阶段2051年2100年：老年人口规模将逐渐趋于稳定，总的规模将稳定在在3到4亿的程度。我国已开场进入老年型国家，全国许多城市已逐渐成为人口老年型地域，其中北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市已快速进入老年型城市。根据相关机构的调查与统计显示，长三角地域是全国老龄

4、化程度较高的地域，并具有老年人数扩张快、老年比重增幅大的特征，目前老年人数已超越1200万人，其中65岁及以上老年人口比重为9.12%，估计2030年到达最顶峰时，老年人口比重将高达28.8%。估计至2040年，这个地域的老年人数约3730万人，为目前规模的3倍。我们同样看看上海市的情况，据由上海市老龄科学研讨中心与上海市公安局统计报告显示，截至2005年底，上海市户籍总人口为0.26万人，其中60岁及以上老年人口已到达266.37万，占总人口的19.58%，80岁及以上老年人口43.77万，占16.43%，人口老龄化程度已到达兴隆国家的平均程度。而且随着“丁克家庭的增多，本市人口老龄化的比例

5、还在进一步扩展。第二节 中国社会养老现状分析目前，中国社会的养老主要以家庭养老与社区养老为根底，其中尤以家庭养老为主，纯粹的商业养老如老年公寓与老年社区那么尚处于起步开展阶段。一、家庭养老家庭养老主要是以血亲关系和社会品德为保证的一种养老方式，老年人对经济的来源、生活的照顾和精神的慰藉主要由家庭来提供。这种养老方式在我国、以及1996年公布的中都作了明确的规定。同时，作为一个具有悠久民族传统与伦理品德的大国，这种传统的养老方式具有良好的社会根底。这种养老方式对于我们这样一个人口众多、经济尚不兴隆的开展中国家里，不论在过去、如今还是未来均将发扬宏大的作用，意义深远。但是，中国这种传统的家庭养老方

6、式也逐渐开场暴显露一些问题，传统的家庭养老曾经遇到了越来越多的挑战。1随着时代与社会的变化，家庭养老的观念、养老认识开场淡化，传统伦理品德的束缚也不断被突破，老年人在家庭的位置发生了根本变化。2我国毕竟是一个开展中国家，家庭的经济根底总体比较薄弱，社会的养老保证机制尚不完善，尤其是乡村还没有完全建立，老年人及家庭面临的经济压力越来越大。3国家长期实行方案生育政策后家庭规模日趋减少，中心家庭、空巢家庭、老人家庭日益增多，这部分老年人群需求社会的支持。基于以上现实，传统的家庭养老已逐渐不顺应人口老龄化开展的需求。为此，我国从80年代开场探求与开展“家庭养老与社会养老结合的路子。二十多年的实际证明，

7、这条路是符合我国客国情的，也是处理中国养老问题的一条出路。二、社会养老社会养老主要是指集合政府、社区、家庭、个人以及社会投资者的力量，以社区为主要载体，为老年人营造一个良好的安老、养老场所与环境，并提供符合老年人生活特点与需求的设备与效力。我国政府非常注重并积极推进社会养老与社区效力社会化开展，多年来我国大部分大中城市已初步构成了多层次、多方式、多效力的社会化养老体系。1家庭养老的支持与效力系统：主要为留在家中养老的老人提供良好的社区配套与社会效力，涵盖包括居住安排、护理照料、医疗保健、婚姻关怀、心思保健、文化文娱、社会参与以及权益维护等内容。2社区福利院与养老院：主要针对社区内缺乏亲人照料又

8、无足够经济才干的空巢家庭、老人家庭包括独居家庭等而设立，主要依托政府与社会的力量，并配置专门场所、生活设备及效力人员。3老年社区：是一种市场化与商业化养老的产物，它通常可以根据对所处位置、规模与产品的不同要求，划分为两种不同的产品方式。序号工程公寓型社区型一效力对象家庭无法照料或本身志愿，同时具有一定支付才干的独居老人。身体安康、喜欢独立生活且具有较强支付才干的老人家庭或合居家庭。二规模普通较小普通较大三位置城市成熟生活区内环境理想的城市郊区四设备要求1、内部配置公寓少量生活与效力设备；2、对外部生活设备包括商场、医院、电影院等依赖程度高。1、内部配置公寓完好配套设备，包括根本的购物、医疗、文

9、化文娱等；2、对外部设备依赖较小。总体上讲，中国的社会养老还处于比较低的程度，其主要表达在目前的社会养老还仅仅主要表达在政策支持、政府扶持与社会关怀上，社会化与市场化程度明显缺乏。而且从目前全国范围看，各地之间的开展也很不平衡，甚至有许多地方的社会养老还没有真真起步。很明显，目前这种情况与我国人口老龄化进程以及老年人迅速增长的需求是极不相顺应的，也是需求加快改动的。为此，积极探求我国养老机制的社会化、市场化与专业化开展已显得非常必要。第二章 中国老年社区的开展现状全国社会保证基金理事会提供的数据显示全国有近2500万老年人曾经生活在“空巢无子女陪伴家庭中。其中北京市“空巢家庭的比例为34%，上

10、海市为34.8%，广州市为30%，天津市为36.5%。与此同时，我国老年人购买才干总和也相当可观。根据中国老龄科学研讨中心的一份调查，我国城市老人中有42.8%的人拥有存款。目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿元至4000亿元，这将使老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。此外，随着经济的开展，老年人的收入将呈不断增长之势。有关专家预测，仅退休金一项到2021年就将添加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。而以目前全国老年人的退休金、再就业退休后被聘用收入和赡养费大约有4000亿元计算，即使3的老年人在社会设备中

11、养老，全国也将要为420万老人建筑老年公寓或老年住宅。其中建造8万至10万所老年公寓及老年住宅，投资总额便是900亿元至1000亿元，加上其它设备设备等，就是1200亿元。4.1.2中国有“未富先老的根本国情我国曾经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老。根据美国人口咨询局的资料，世界上曾经有70个国家进入老龄化社会，而只需中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值缺乏1000美圆。根据世界银行年公布的资料，我国人均国民产值仅为美国的1/40，为高收入国家的1/30。国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国

12、内，既有入住老年社区养老志愿，又有购房才干的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济兴隆城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群体，这些老年人以为如今的养老环境，无论从居住条件还是养老效力程度都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多消费一些高规范的老年公寓。也就是说，在我国经济社会开展较快的地域，曾经存在一定比例的中高收入老年群体对高规范老年社区的需求。而在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51，计划租赁房屋运用权的占24，希望购买产权式酒店的占16，计划采取其他方式的占9。这也意味着为老年人

13、量身定做的老年社区市场前景看好。4.1.3中国老年社区市场供应缺乏而目前，国内的养老方式还不能顺应情势的开展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理程度落后、设备陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保证，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模普通较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心思、生理的保证体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的公用住宅，是居家养老与社区效力的结合，不仅需求在楼层、医院、交通、效力设备等方面符合老人的身体特点，更

14、要在文娱、学习、交往、情感等方面照顾老人的心思需求。但在中国目前的这些老人效力机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设备简陋，效力功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设备和效力条件，不可以全方位地为老年人提供良好的效力。有些更是只把老人当作病人对待，并不关怀老人们情感或心思需求。就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人缺乏100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实践需求。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设备简陋，效力功能较差，

15、无法顺应老年人日常生活的特殊需求。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。4.1.4京沪等地老年社区市场需求加大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的开展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更情愿分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设备并不符合老年人身体、心思等各方面的需求，因此，可以住进一个设备完备、效力周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题进展了随机访问，访问报告阐明，目前我国老年

16、住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更情愿分开居住。这一方面是由于越来越多的家政效力公司介入居民的日常生活，许多老年人曾经从“家庭保姆的身份中解放出来；另一方面社会的开展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需求坚持一定的间隔 以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益添加。零点的调查数听阐明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育文娱场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、平安设备、环境安静度不称心，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不称心程度相对较低。这两个数听阐明，城市化过程中的负面效应使许多

17、城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人保养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。2005年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，情愿选择大型现代化老年城公寓养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进老年公寓养老。4.2中国老年社区政策支持力度不大4.2.1出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了，“通知对由民政部门审核同意，并核发的老年效力机构及核发的社区效力中心的老年效力中心含为老年人提供效力的场所给予了一定的税收优惠。“通知的主要内容是对福利性、非盈利性老年效力机构暂免征收

18、企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地运用税、车船运用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，经过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年效力机构的捐赠，在交纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。4.2.2尚未出台扶持商业化老年社区的政策虽然2000年国家税务局出台这一政策有助于我国老年公寓的开展，但“通知明确指出适用于这一政策的老年效力机构为专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面效力的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院养老院、老年效力中心、老年公寓含老年护理院、康复中心、托老所等。也就是说由房地产开发商投

19、资开发的老年社区工程并不能享用这一优惠，国内目前曾经开发的老年社区工程均面临了这方面的政策瓶颈。4.3中国老年社区现有两种开发方式4.3.1纯老年社区参考美国太阳城方式目前，国内的部分老年社区是按这一方式开发的，如北京太阳城、东方太阳城。北京太阳城占地623亩，建筑面积30万平方米，建筑类型包括三种类型的老年公寓和部分低密度的别墅。其中三类老年公寓分别是：适宜独身或夫妇两人的老年人居住的宿舍式公寓、一家一户的居家式公寓或住宅式公寓、配备专门护理人员的护理式公寓，而别墅有250到300平方米、400到500平方米两种户型共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。社区内

20、配备专供老年人运用的生活、休闲设备。象北京太阳城这样的纯老年社区，虽然也允许老年人全家来此居住，但听说有关方面要求老年人的比例坚持在80%以上。普通说来，纯老年社区的价钱会比较高。4.3.2融入型社区参考美国无年龄限制社区融入型老年社区的开发方式在国外较为普遍，而老年社区的这一开发方式从实际上看应该是更符合我国国情的。以绿地21城?孝贤坊属于这一开发方式的典型代表。作为一个尊老社区，与其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城这个人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老人在此养老，享用较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设备；也可以是老人住老年社区，后代住其他社区，两代人平日

21、各取所需，周末相互照应。我国融入型老年社区多项选择择在离北京、上海等经济兴隆城市不远的近郊和周边。国内老年社区的主要消费群应该是一部分收入程度相对较高、对生活质量有一定要求的城市老年人，这些老人又多半不情愿到离年年生活的城市太远的地方养老。4.3.3我国老年社区包括三种物业类型自创国外阅历，结合我国实践情况，我国老年公寓的物业类型大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅和护理和医疗型老年住宅。4.3.3.1成套老年公寓为居家式生活预备成套老年公寓也被称作居家式或住宅式老年公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。4.3.3.2合居老

22、年公寓提供集体宿舍生活方式合居老年公寓也称宿舍式公寓，就是老年人好像住集体宿舍一样，安排在社区一样的楼房中居住和生活。该类适宜独身或夫妇两人的老年人居住，宿舍开间较大，有电视、卫生间、沙发、衣柜等各种设备，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业效力。4.3.3.3护理和医疗型老年住宅提供护理效力护理和医疗型老年住宅也称护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进展护理。4.4我国老年社区具备的四个特点4.4.1客户为中高经济实力的老年人在北京、上海、广州等经济兴隆的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年

23、群体，他们以为如今的养老条件，无论从居住条件还是养老效力程度方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注可以满足其养老需求的新型养老方式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的效力内容。4.4.2居家养老与社区效力相结合的方式老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体兴办的社会福利设备，而是由企业投资并公司化运营管理的老年公用住宅，普通选址在城市周边，有山水相伴，空气新颖，风景优美的环境。入住的老人可根据本人的经济条件和安康情况选择住房类型、等级和效力档次。由于老年公寓提供应老年人是个性化的居住条件和人性化的效

24、力内容，因此其住宅方式普通要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓普通兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设备如购物场所、银行、邮局、医院等设备和文娱锻炼的配套设备如体育馆、餐厅、文娱场所、老年大学等，人性化的社区效力包括社区物业效力、社区家政效力、社区医疗效力及社区文娱效力。因此普通房地产开发商的“盖楼卖房和普通养老机构的出租床位，效力内容单一的“旅店式运营方式不适宜老年公寓的正常运营。4.4.3具有“福利性事业、市场化运营的特点我国人口众多，经济开展不平衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利程度国家，所以政府主要关注并处理社会“低保、“五保等处于弱势的老

25、年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只需一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化运营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以普通开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需求完全按照市场条件处理工程立项、工程审批、资金筹措等一系列问题。由于以上缘由，老年社区运营需应遵照市场规律，走“福利性事业、市场化运营的道路。4.4.4投资额大、资金回收期长老年社区工程不同于普通房地产工程，它不仅包括住宅本身，还包括许多效力配套工程，并且在设备

26、、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产工程高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比普通住宅更为复杂，普通住宅都经过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓那么需求根据老年人市场需求的多种方式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共效力设备更需求经过运营来实现收回投资，因此老年社区的运营方式要采取灵敏多样的销售方式保证其正常运营。4.5关于中国老年社区运营方式的三点建议老年社区运营方式中的市场定位、销售方式、效力体系的建立直接影响老年公寓的运营成败，因此老年社区的运营方式

27、要遵照二路出击的目的市场定位原那么；三方并举的销售原那么；四点标新的社区效力原那么。4.5.1二路出击的目的市场定位老年社区的市场定位应该遵照兼顾老年人养老与公建立施共享的“二路出击原那么。其目的消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体即享用老年公寓设备、设备、效力等资源的群体，如旅游观光者、购物者、就医者等群体。老年社区工程具有“一低二高的特点，即低容积率、高比例公建立施、高程度的社区效力。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建立施、高程度的社区效力存在矛盾，因此其公建立施和效力资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供效力，这样一方面可以实现长期以低廉的价钱向社区内的老年

28、人提供高质量的效力，另一方面可以最大限制地发扬公建立施和效力资源的效能。为有效到达这一目的，详细运作上应根据工程所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特征资源规划公建立施。如在旅游区域内，就应该发扬旅游资源优势，在为老年人提供特征效力的同时对游客提供住宿、文娱等效力，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮气，让老年人更多的接触社会，减轻他们曾经脱离社会的心思感受，另一方面可以添加社区的收入，维持其正常运营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。4.5.2三方并举的销售方式根据老年社区的市场定位采用三方并举的销售方式满足不同消费群体入住老年公寓的需求。所谓三方并举的销售方式是指出卖房屋或房间的产权、出租房屋运用权及产权酒店方式销售房间产权酒店是一种投资行为与消费行为相交融的方式三种方式。不同消费群体购买老年公寓的目的具有