启动住宅市场的理论分析9

1、.：.；启动住宅市场的实际分析 我国住宅市场是一个需求潜力大、供应才干大、开展出路大的市场，但在这个大市场中，却呈现着有需求无供应，有供应无需求，供求严重脱节的情况。这一情况当如何处理？我以为应从住宅商品市场的根本规律结合市场当事人的利益比较出发，深化研讨选准住宅市场主体各方的利益“结合点，促使住宅尽快成为新的经济“增长点。 一、突破“团团转的困扰 住宅商品进入市场，最明显的是受供求规律的制约。也就是说，商品的供求与价钱，相互影响、相互作用、相互制约。假设市场上初始阶段呈现供不应求，在这种情况下，商品价钱就会上涨；当价钱在上涨的过程中，商品的供应就会上升，而商品的需求那么会下降；这种态势继续到

2、一定时期，市场上就会呈现供过于求；此时的价钱就会下降；在这种情况下，需求上升，而供应下降，继续的结果市场上又呈供不应求。如此构成一个“团团转。诸多企业在市场上，都逃脱不了这个“团团转的困扰。 而住宅商品，在市场上所构成的这种“团团转的格局，就更加复杂。在一定时期，假设社会居民的收入是一定的，那么住宅商品的价钱，还要受住宅所在区位的影响，受住宅本身档次的影响，受住宅区位社会、自然环境的影响。当然，假设把环境的要素放在区位中来思索，就构成奇迷的“三位一体，即区位、价位、档次、这三者之间的相互作用关系。为了表达得更清楚一些，在此还是把区位与环境分开进展研讨，并把居民收入、区位、价位、环境、档次，做一

3、高低的简单划分。这样，就围绕价钱，构成一个新的“团团转。这个“团团转，要求精明的住宅开发商必需对其进展不断的应变对策研讨。 住宅价位是住宅供求联络信息的一种方式，住宅价位是关系住宅市场供求滞畅的中心。 第一，住宅价位有着鲜明的区位性。由于住宅的区位不同，住宅商品的价钱差别极大，这种差别，不仅表达在不同的城市，甚至在同一城市中的不同区位里，也极为明显。据建立部和国家物价部门对全国222个城市普通住宅价钱程度的抽样调查，特大城市和大城市、中小城市、县级城市之间的商品住宅价钱的差别是很大的。一些小城市的住宅价钱每平方米在600800元之间，而一些特大城市市中心的住宅价钱每平方米可高达8000多元，相

4、差10几倍。就一个城市，其市中心和市郊遥远地域的住宅价钱差别，也是很大的。比如以北京内销房价为例：在北京二环路附近的西面、西北、北面，其价位可高达8500元左右一平方米，而近郊稍偏远一点的那么在2000元左右一平方米，相差4倍还多。住宅商品的这种明显区位性，决议了房地产的区域性。 第二，住宅价位与住宅档次有着亲密关系。住宅档次的高低，不仅是住宅商品建筑质量的优劣标志，同时也是住宅用户身世、位置的一种显示。所以，住宅档次的内涵是极其丰富的。它是在区位、环境一定的情况下从住宅的建筑设计外型、建筑构造构造、建筑装饰资料、内外装饰、装修到户型、类型以及与周边自然、社会、人文景观的调和、协调配置等诸多艺

5、术成分在内的一种综合表达，甚至有一种多被意会而难以言传的味道在里面。假设在住宅商品的开发阶段，就能依市场需求的变化，或市场需求所能接受的情况来进展住宅档次定位，或叫确定住宅商品的档次，这要比在住宅建成以后所构成的档次，硬让用去接受会更容易进入市场。我们在这方面不是忽视住宅档次的定位，就是把住宅档次定位简单化或凝固化。比如，当前空置住宅的档次，除了其区位环境的要素之外，多半是单按户型的单元情况，甚至在内装修与内装修的用料上大体都是雷同的。在这样一种住宅档次单调化的情况下，经常带来开发商与用户之间的“双向浪费或者销售困难。用户购房后，多有把已进展的室内装修全部或部分打掉，再重新进展装修的情况，也多

6、有要素而难下决心购房的情况。假设依住宅档次定位的高低，在内装修与否，在所用内装修的资料、设备等的档次上有所区别，或在出卖以后，再依用户之需求再由装修公司来承做。诸如此类，虽属小问题，如能从市场的高度，从住宅档次化的高度，重新加以思索，使住宅价钱依住宅档次的不同拉开档次，将对住宅的销售起到更多的推进作用，或向用户提供更大的选择余地，呵斥更多的成交时机。 第三，住宅价位与不同收入关联亲密。我国城镇居民收入差距已明显扩展，且趋势不减。家积百万元以上的数百万户，早已有房，只待锦上添花。但由于尽人皆知的缘由，急待“添花者寡，而急需改善住房条件的，又确实无钱买房。等他们各自“花昨天的钱买房，时日太长；让他

7、们“用明天的钱买房，条件嫌苛；所以，单从价位与收入的关联上入手处理现存问题，尚难立竿见影，很快激发成为消费热点，活泼住宅市场。 第四，住宅价位受社区环境影响。社区环境既包括自然环境、交统统讯、生活效力、市政配套设备建立等所谓“硬件环境，也包括售后效力、物业管理、社区文化等所谓“软件环境。这种社区环境的情况不仅是影响住宅价位的高低，而且对住宅的销售、再开发都关系极大。优良的社区环境是吸引客户积极购房的重要条件。当然，社区环境的构成有些是靠住户进住以后，逐渐构成的。但根底设备如道路交通、绿化、卫生等等，应该是先期提供的。 总之，住宅有多重信息的价位性。住宅商品的价钱，不只是一个简单的价高价低。实那

8、么这价位高低之中，包涵着诸多有着内在相互联络的信息或者说是住宅商品参与者相互联络信息的特种方式。住宅商品的价位，起码也是住宅商品所在区位、住宅商品本身的档次的直接反映；同时也是住宅商品所处居住环境与住宅商品购买者收入情况的市场表现；假设再加上现实制度界定中住宅的分配、租赁、银行存贷款利息等要素与住宅商品售价之间的比较利益关系，那么住宅商品价位所表达的经济联络信息，就是更加综合、丰富的。 二、“租、售、息的模拟分析 住宅市场的启动，既可靠外力拉动，也可靠内力拉动。站在国家利益的角度，应该思索购房与开发商双边利益的协调互利，并使各自的利益向有利于住宅市场不断完善的方向开展。在当前迫切需求处理的比较

9、利益驱动点：主要是居民买房、租房与存钱三者之间的比较利益关系。 第一，租售价钱比例问题。 对于购房者来说，假设是以居住为主要目的，并不关注住宅增值或无意进展炒作，在此前提下，至于住房来源是属于分配的还是属于购买的对他根本都是一样。在此情况下，他所关怀的问题主要是购房的价钱与租房的租金之间在界定的时期内对比起来，租、购那种方式对他在经济上更有利。假设售价与租金之比过于悬殊，那么人们宁愿租房而不愿买房。 可见，在短期内居民收入不能大幅度很快提高的情况下，“提租促销，只具实际价值，缺乏实践意义。 第二，住宅租金与存款利率之间的关系。 居民在住宅购租的利益比较上，还会思索银行存款利息高低的要素。也就是

10、说，假设把用来购房的20万元。存放银行，每年所获得的利息，与房租金的对比关系。 假设住宅自然增值率0；通货膨胀率与存款利率不变；居民储蓄存款平均年利率为8； 那么将20万元按8的年利率存入银行每年可得利息1.6万元。也就是说，在每月每平方米租金不超越1314元的情况下，以利息抵租金，年年有余。在此情况下，居民在租购房的选择上首选依然是租而不购。当然思索房屋自然增值与通货膨胀预期的变化，将会有新的选择。 由住宅租金、销售价钱与银行存款利息二者的模拟分析，可以看出，“提租促销的方法，因有利息的“挡驾，此路亦是很难畅通。从现实情况看，“提租促销提出已近二年，实践效果亦不理想。 那么，当前住宅做为新的

11、经济增长点将如何增长呢？笔者以为途径起码有四： 即：从长期目的看，实行个人住房抵押贷款； 从中期目的看，实行建新房促空置房； 从即期目的看，处理住宅存量损益比较，使之快止损快获益，以益补损，重新增益。 从现实市场看，以二级市场带动一级市场其作用不应忽视。 三、“长、中、短期目的的对策建议 第一，实行个人住房抵押贷款，使那些缺房想购房而暂时又无足够钱买房的个人，可以提早买得起房，以刺激住宅消费，带动住宅市场开展，是世界诸多国家所采取的有效措施。当然，各国地域消费观念不同。比如市场经济兴隆的国家地域，“花明天的钱已成众多人的习惯；而在我国，“花昨天的钱依然是许多人墨守的常规。但是，假照实行个人住宅

12、储蓄存款高息，个人住宅抵押贷款低息，利差由政府安居工程款进展贴息的政策，对鼓励个人住宅储蓄、改动消费观念、采用住宅负债消费，使安居工程多渠道实施，实际上讲将是有益的，措施上已有胜利阅历可自创，政策上也是迟早的问题。笔者以为及早胜托迟。 第二，以兴建新住宅，促进或带动空置住宅的销售。空置住宅滞销，引不起消费者的青睐，缘由是错综复杂的。就空置住宅本身的情况看，1有区位偏远问题。虽然价位适宜，需房者可以买得起，但因地处偏远，生活任务不便，难下决心；2区位较好、交通方便、根本生活环境条件亦具备，但价钱过高，难以接受；3房屋户型不适宜，或因室内装修已做，不符合用户需求，新买来的房子，马上再重做装修，多花

13、冤枉钱，值不得、舍不得；4住宅质量难保。整体环境差，价钱又偏高，总想等等想说。诸如此类问题，既已出现，再依其本身来处理总是很困难的。如用新房拉动，新房造市，将对空置房的销售起到一定的带动作用。从购买者的从众心思上讲，他不买，我也不买；他买，我也买；他买了，我也买，总感到不是味道。中国人时下在购买中的从众与攀比心思的作用，是不可低估的；从空置房形不成消费衔接点看，国人时下与国外在住房消费上的艰苦区别之一是国人不怕繁华，或喜欢住区的繁华，而国外，尤其是兴隆国家，多愿清静。所以，对孤立、偏远地处清静的住处需求“内外有别，且区别甚大。假设新建房能使空置房减少人们的空阔感或孤单感，将会带动消费；再从户型

14、、档次高低、能否做内装修等多方面做好市场调查预测，满足消费需求，亦将会构成俏销的态势，有利启动住宅市场。 第三，对空置房进展损益分析，适时采取止损求益措施。听说，住宅空置带来的损坏比有人居住的损坏速度或损坏程度更快、更大，这一点姑且不提。只就空置期内占压资金和支付利息与收回资金，再投资生利进展比较，就可算出时序损益情况，以选择止损获益的最正确时点和采取最优措施。当然，资金的占压与利息的损失，在现行体制下，对国有企业是无关紧要的，甚至不是企业的不是，还很能够成为企业之是。这是体制呵斥的。但在向市场经济转变的过程中，加大企业的市场主体认识，将是开展趋势。 第四，以二级市场带动一级市场。由于住房分配货币化已是大势所趋，在个人购买了成套旧公房以后，理应在如今市场条件日益开展的情况下，允许上市流通。这样，启动二级市场，一那么可以起到化黑