我家山水别墅营销策划报告

1、. 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；镇 江 我 家 山 水 别 墅 项 目 报 告第一部分 镇江市宏观经济分析一、城市概略一城市区划镇江总面积为3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区， 丹阳、句容、扬中三个县级市。二城市性质镇江是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江口岸经国务院同意对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备开展根底工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依

2、托等优势条件。在沿江产业带战略定位中，充分发扬镇江地段优势与产业特点，成为以上海为龙头的“长三角经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地，及南京到苏州高新技术产业带上的重要节点。二、宏观经济分析一国民经济继续安康增长近几年，镇江经济总量快速增长，运转质量不断提高。2000年镇江跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内消费总值超500亿元、人均超2000美圆城市行列。2005年镇江市实现国内消费总值833.5亿元，比上年增长15；实现人均国内消费总值28241元，比上年增长14.2%。二财政收入、人均可支配收入稳步增长镇江市的财政收入及人均可支配收入也在不断继续提升，其中2005年全市财政收入为11

3、8.42亿元，同比增长26.6，城镇居民收入为12394元，同比增长14.1%。 三镇江与周边城市经济实力对比南京、镇江、扬州等城市国内消费总值及人均可支配收入2005年对比表城市国内消费总值亿元人均可支配收入元/人市区平均住宅房价苏州402616275.95050南京2413149974430南通1472123844023扬州922193430镇江833123943330 经过上述数据对比可知，目前镇江市整体经济实力及人均可支配收入等都处于全省的中下游程度，但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理，与其他城市相比，房价还有部分稳定上升空间。三、城市规划1、城市整体规划规划“一城两翼未

4、来城市空间开展方向将由原来的沿江“一字形开展调整为沿江沿路“T字形开展。重点沿江开展，扩展东西两翼，适度向南开展，拉大主城框架；城市总体规划构造由原来的“一城两区逐渐优化为“一城两翼，即主城、东翼和西翼。主城构筑“山、水、城的城市空间框架，强化城市中心的效力功能。由主城中心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成，人口按90万左右控制。东翼根底产业带和配套适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。人口按20万左右控制。西翼根底产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。人口按10万左右控制。2、交通规划镇江临江近海，水陆交通极为便利。世界出名的“黄金水道长江和京杭大

5、运河在此交汇，润扬大桥与扬中北渡一同，构生长江南北又一通道。全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。镇江养护公路总里程1792公里，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市衔接的公路网络。镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里，高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。 在中，对外交通作如下规划：以沪宁高速和海溧高速公路构成的“黄金十字为构架，构成一港、二站、六放射的对外交通体系。一港镇江组合港，包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区；二站沪宁

6、铁路站和京沪高速铁路站；六放射由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，构成半小时城市圈。3、城市开展战略定位镇江市在未来城市建立与开展中，将实施沿江开发战略、环境优化战略和可继续开展战略，实现经济、社会与环境的协调开展。根据，下一轮城市开展目的是：1城市容颜使镇江开展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充溢灵气和活力的江南名城，社会事业全面开展的现代文明城市，人居环境最正确、生态质量上乘的山水型生态城市；2经济目的近期市区人均接近苏南平均程度2007年到达苏南平均程度，率先到达小康程度，中期率先根本实现现代化，远期到达国内领先的小康程度；3社会目的各项事业全面开展，具有高效运转

7、、功能齐全的社会保证体系和公共设备效力体系；4人民生活目的居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活目的到达国内领先的小康生活程度；5城市建立目的建成规划合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市，建成与小康社会相顺应的根底设备效力网路；6环境维护目的近期到达国家环境维护模范城市和园林城市规范，远期到达生态城市规范，环境维护综合目的优于国家规范。 镇江近几年经济呈稳步上涨趋势，但经济整体程度落后于苏南其他地域。随着镇江市建立步伐的加快以及市政府一城两翼战略规划的制定，城市开展格局曾经呈现雏形。经济、社会、环保等各项开展目的曾经提上日程。第二部分 镇江房地产市场分析一、镇江房地

8、产开展情况一房地产开发投资加快2005年，全市完成社会固定资产投资343.7亿元，比上年增长35.4%；其中房地产开发投资54.5亿元，增长39。投资领域内在活力明显加强，投资规模不断扩展，房地产开发投资大幅上升。 二镇江房地产市场现状1、房地产市场开展趋向成熟2005年镇江商品房销售金额为22.5亿元，增长率到达17.1%，镇江房地产开发投资高增长的势头将坚持其良好的快速开展，同时房地产开发的增长还将进一步促进镇江房地产产品设计和质量的提升。镇江房地产市场前景看好表现为：市政建立加快，城市化进程迅速提升；受南京都市圈的辐射，更多的南京市民来镇江投资购房。20022006年镇江市区商品住宅开展

9、情况表年份新开工面积万开工面积万销售面积万平均房价元/房价上涨幅度200276.75552.9190026.6%2003110.8559.1966.26219315.4%2004145.997.578.9271523.8%2005109.95155.41110.4729107.18%2006前三季度227.7.56177.229902.75% 镇江市场从20022005年房地产开工面积根本大于销售面积，2006年前三季度，房地产的开工量小于市场销售面积约40万，逐渐消化掉部分市场结余面积，市场需求旺盛。2、2005年房价上涨6.4在苏南各城市中，镇江的房价处于较低的程度，但近年来一直坚持稳步上

10、升的开展趋势，据统计，2005年末镇江全市的住宅均价为2963元/，其中主城区的住宅均价为3330元/，同比上升了6.4。2005年镇江的房价只需南京的1/2左右，这不仅带动了本地客群的消费，而且对外来投资也具有较大的吸引力。3、镇江别墅市场开展迅速在我国长三角地域房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,镇江近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其他市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开场走俏.上世纪末镇江房地产市场开场出现别墅物业，当时的代表楼盘是锦江花苑，价钱在1500元/左右；2000年以后别墅市场的开展依然缓慢，开发量和价钱等增长幅

11、度较小；从2005年开场，镇江别墅进入大的开展时期，当年供应量到达了10.5万，06年前三季度就到到达达了9.18万，1-11月市场去化量为13.6万，市场需求旺盛。二、镇江土地市场研讨 1、2005年镇江土地市场概略2005年全年，镇江市国有土地挂牌成交45幅，总面积199万平方米，总成交金额18亿，平均地价为61万元/亩，出让用地的容积率分布为0.82.01不等，实践允许建筑面积为245万平方米，平均楼面地价为745元/。周边市郊的土地供应占全市总供应量的75.39，可以明显判别出镇江的土地供应方向，也与镇江市“沿江沿路T字形开展的大方向相吻合。2、2005年镇江市低密度地块成交一览表期次

12、序号地块地址地块面积亩容积率总建筑面积成交价 万元楼面地价 元/出让时间供地方式中买单位第一期1南徐路北黄山园艺场3.8612600440169205.1.8.撤除地面建筑物镇江市黄山园艺良种场第二期1长江路以北、金山路1号39.430.6157804900310505.1.17撤除地面建筑物镇江金地置业公司第三期1新河西岸路以西89.611.05632008200129705.4.22.撤除地面建筑物镇江赛格特房地产第四期1润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南248.060.9148860560037605.7.7撤除地面建筑物镇江润扬国际商贸城第五期1丁卯桥路81号15.510.959970

13、90090305.10.21撤除地面建筑物房产运营公司2丁卯片区碳素制品厂64.911.01423804450105005.10.21撤除地面建筑物新区城投第七期1山巷路东侧33.281220008600390905.11.11撤除地面建筑物镇江泰来房地产公司第九期1官塘镇151.870.880960310038305.12.22撤除地面建筑物宁波大祥贸易2丹徒区DT0520309.841202100950047305.12.26现状江苏银翔房地产公司3丹徒区DT052127.24117000110064705.12.26现状镇江豪斯嘉房地产公司(2006年镇江土地市场信息不完好,因此在本报告

14、中未列出.)2005年镇江低容积率地块出让主要丹徒、城东和大港；且地块的出让时间多数在2005.10-2005.12之间；地块容积率在0.8-1.0之间，低容积率地块的出让，将使得镇江别墅市场供应量加大，竞争更加猛烈。三、政策规划2006年11月，镇江市镇江市房管局、国土资源局、规划局、建立局、开展和改革共同发布2006-2021年，在规划政策方面，明确规定“停顿别墅类房地产开发工程土地供应，严厉控制低密度，大套型住房土地供应。该条例的出台，将在一定时间内导致镇江别墅市场供应量的减少，对后期别墅价钱走势将产生较大的影响。四、小结第一, 镇江市固定资产投资规模不断扩展，房地产开发投资大幅上升，房

15、地产市场开展日趋成熟。第二, 周边市郊的土地供应占全市总供应量七成以上，土地供应方向与镇江市“沿江沿路T字形开展的大方向相吻合。第三，政府对别墅土地供应的叫停，致使别墅更加稀缺，对后期别墅价钱走势将产生较大的影响。第三部分镇江别墅市场现状镇江在售别墅工程概略表工程称号开发商建筑形状主力面积销售均价单套总价销售率优惠活动君临南山镇江中住房地产独立未开盘双拼未开盘联排1802003600元/7085万一期一组团95叠加1571833200元/5570万一期一组团70万科魅力之城万科地产联排1806000元/100120万未开盘风景城邦上海农工商联排2702804000元/100130万一期100叠

16、加1702203100元/5580万一期90江山名洲镇江维科置业联排180-2204800元/90120万50%按揭、一次性付款均99折华芳世纪名门张家港华芳房地产联排2304300元/100万21.7%按揭、一次性付款均99折叠加170-1903900元/7090万100%聆湖尚郡镇江祥盛房地产独立270-3505800元/160220万24%送花园联排200未定御墅临枫镇江佳昇置业独立400200万/套一期200万双拼2804200元/120万41.7%联排2503500元/80100万33.3%江南颐和家园镇江中房鸿都房地产独立3006800元/200210万35%联排2304500元/

17、100120万70%恒顺翠竹园江苏恒顺置业双拼3006000元/180200万100%联排2005400元/100120万90%恒美山庄江苏恒顺置业独立未定未定未定双拼联排叠加天和星城镇江天和房产叠加2004350元/90110万70目前镇江市场在售工程共11个，别墅工程独立、双拼、联排、叠加形状齐全。建筑形状主力面积均价总价独立别墅30040050007000元/200万左右双拼别墅28030042006000元/120200万元联排别墅18025036004800元/80120万叠加别墅17020031004350元/7090万本工程双拼别墅主力面积为200400，均价6500元/，单套总

18、价为200300万。联排别墅主力面积为200240，均价5500元/，单套总价150万左右。本工程在别墅工程均价与市场无差别较小，但单套面积较市场高出很多，导致总价大幅提升，后期市场去化存在较大抗性。二、镇江在售别墅工程优优势分析工程称号占地面积建筑面积建筑形状别墅总户数工程优优势君临南山30万22万叠加、联排等约850户优势：总价较低，开发商品牌效应，后期升值空间较大。优势：目前周边配套不完善万科魅力之城1000亩90万多层、小高层、联排别墅约600户优势：开发商品牌效应较为认可优势：单价较高，开发周期较长风景城邦1200亩64万情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层约670户优势：单套别墅总

19、价较低 优势：间隔 市区较远 江山名洲54.6万66万多层、小高层、高层、联排别墅120户优势：江景资源优越优势：户型面积大，总价较高华芳世纪名门12万14万多层、小高层、高层、联排、叠加别墅62户优势：位于丁卯区规划的中心地段，升值潜力大优势：周边配套不完善聆湖尚郡24万7.7万独立、联排别墅250户优势：纯别墅工程，且景观好优势：户型面积大，总价较高御墅临枫6.7万4.5万独立、双拼、联排别墅160户优势：纯别墅工程 交通便利优势：户型面积大，总价较高江南颐和家园60.37万60万小高层、多层、别墅79户优势：依托大盘优势，积累人气后，推出别墅优势：周边配套不够完善，生活便利性不高恒顺翠竹

20、园7.07万40584.7别墅162户优势：有当地知名开发商开发，信誉度较高优势：类型单一，选择性不高恒美山庄27万40万小高层、多层、别墅规划中规划中天和星城149.43亩18万多层、小高层、复式别墅、商贸48户优势：整体配套完善优势：别墅工程体量较小，无法提升本身价值目前镇江别墅市场大盘较多，代表楼盘有君临南山、万科魅力之城、风景城邦，别墅规划总户数均在600户以上，此类楼盘开发周期都较长，对区域市场影响力较大。间隔 本工程最近为江山名洲，规划120套联排别墅，江景资源丰富，较本工程单套面积小20，总价低3060万。三、镇江别墅供应量分析工程称号总建面积别墅面积别墅已去化面积别墅整体开发周

21、期别墅结余量平方米平方米平方米平方米独立双拼联排叠加君临南山22万22万1.4万三期0.25万0.5万8万11.85万万科魅力之城90万12万五期12万风景城邦64万14万1.4万五期2.6万10万江山名洲66万2.4万1.2万一期1.2万华芳世纪名门14万1.3万0.5万一期0.8万聆湖尚郡7.7万7.7万1.1万六期6.5万0.12万御墅临枫4.5万4.5万2.35万三期1.4万0.75万江南颐和家园60万3万1.9万一期0.97万0.13万恒顺翠竹园4万4万3.9万一期0.1万恒美山庄40万剩余总建面积36万，规划未定，其中有部分别墅体量天和星城18万1万0.7万一期0.3万总计71.9

22、万14.45万7.7万2万25.6万22.15万57.45万 目前镇江别墅市场总上市量为71.9万(恒美山庄剩余总建面积36万，规划未定，其中有部分别墅体量)，市场去化量14.45万，别墅市场结余量57.45万其中独立别墅7.7万，双拼别墅2万，联排别墅25.6万，叠加别墅22.15万，市场后期体量较大。但由于大盘开发周期较长，因此每年上市总量有限，市场供需根本平衡，为本工程后期上市提供良好时机。四、镇江别墅年去化量明细工程称号开盘时间别墅总建面积06年去化面积平方米平方米君临南山06年6月22万1.4万万科魅力之城07年1月12万风景城邦06年5月14万1.4万江山名洲2006年6月2.4万

23、1.2万华芳世纪名门2006年4月1.3万0.5万聆湖尚郡2006年11月7.7万1.1万御墅临枫2006年4月4.5万1.8万江南颐和家园2004年12月3万1.9万恒顺翠竹园2005年12月4万3.9万天和星城2004年12月1万0.4万总计13.6万 2005年镇江别墅市场供应量为10.5万，共418套。2006年镇江别墅市场总供应量为12.28万，06年去化量为13.6万，供求比为0.9：1，06年镇江整个别墅市场供应量有所添加，但市场需求旺盛，市场呈现供需两旺的局面。五、客群分析经过本次调研，目前镇江在售别墅楼盘客源差别不大，以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主，该部分客群收入

24、高且稳定，客群主要来源于镇江主城区，年龄在3550左右。六、个案分析【君临南山】工程概略:君临南山位于南徐大道与檀山路交汇处西侧，毗邻未来市政府，工程总占地约300000平方米，总建面积约220000平方米，容积率为0.76，整个工程以联排、叠加别墅为主，辅以少量的双拼、独立别墅。工程整体分三期开发，一期以联排与叠加别墅为主，其中联排102户，主力面积180200平方米，均价3600元/平方米。叠加316户，主力面积157183平方米，均价3200元/平方米。目前在售为一期一组团，其中联排40套，销售率95，叠加52套，销售率70，销售情况良好。一期交付日期为2007年年底。工程二期以联排与叠

25、加为主，其中联排124套，叠加108套，面积规划未出，三期以联排为主，另外有少量的的双拼与独立， 其中联排约180户，双拼20户，独立8户，面积规划未出。客群特征:政府机关任务人员、三资企业业主等，年龄3045岁。媒体推行方式:南京晨报、京江晚报，户外大牌大市口、黄山路路口楼盘称号君临南山占地面积300000平方米建筑面积220000平方米工程定位高尚纯别墅社区容积率0.76开发商镇江中住房地产建筑形状叠加、联排等楼盘均价联排3600元/平方米叠加3200元/平方米商铺均价未定分期销售情况06年6月开盘，一期一组团联排95，叠加70工程点评：该工程超低容积率，规划为高尚纯别墅社区，定位高端；工

26、程推出的别墅主力面积适中，价钱普遍较低，单套别墅总价在6090万，购房者接受程度较高；工程地理位置位于镇江未来新城市中心南徐新城，后期升值空间较大；中住房地产品牌购房者较为认可，整体销售率较高。目前工程周边配套尚不完善，短期内难以提升工程优势。【万科魅力之城】工程概略：万科魅力之城位于檀山路西侧，占地面积1000亩，总建筑面积约90万平方米，工程分五期开发，开发周期10左右，整个社区以多层、小高层、联排别墅为主。该工程方案07年1月开盘，目前一期一组团正在接受预定，该组团推出多层和联排别墅，其中联排别墅62套，主力面积180平方米，均价6000元/平方米，总价在100130万，其中赠送3538

27、平方米的露台，50平方米的地下室，30平方米左右的花园。估计一期联排别墅总量为124套，整体社区联排别墅约600套左右。客群特征:政府机关任务人员、私营业主等，年龄3550岁。媒体推行方式:京江晚报，工程周边站台灯箱等 楼盘称号万科魅力之城占地面积1000亩建筑面积90万平方米绿化率30容积率1.35开发商万科地产建筑形状多层、小高层、联排别墅楼盘均价联排6000元/平方米商铺均价未定分期销售情况一期一组团07年1月开盘工程点评：该工程凭仗万科地产品牌打入镇江市场，产品知名度较高，得到宽广购房者的认可。但由于开发周期过长，损失部分客源。 【风景城邦】风景城邦工程位于丹徒新区丹徒区政府旁边，工程

28、总占地1200亩，规划总建面积64万平方米，工程分五期开发，开发周期810年，工程以西班牙风情为主，产品有情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。目前在售为一期，在售为情境洋房、联排别墅、叠加别墅和小高层。其中联排别墅16套，主力面积270280平方米，均价为4000元/平方米，总价在120万左右，已销售终了；叠加别墅52套，主力面积170220平方米，均价3100元/平方米，总价70万左右，目前销售率90。估计后期联排别墅约100套，叠加别墅500套，主力面积规划未出。客群特征:政府机关任务人员、私营业主等，年龄3050岁。媒体推行方式:京江晚报，户外大牌大润发超市西侧 楼盘称号风景城邦占地面

29、积1200亩建筑面积64万平方米绿化率30容积率0.8开发商上海农工商建筑形状情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层楼盘均价联排4000元/平方米叠加3100元/平方米分期销售情况一期联排销售终了，叠加销售率90工程点评：该工程整体规划量较大，单套别墅工程总价较低，销售情况良好。工程位于丹徒新区，间隔 市区较远，一定程度上影响销售进度。【江山名洲】工程概略：江山名洲地处京口区滨江大道北侧，是由镇江维科置业开发，规划设计深圳鑫中建，工程总占地面积54.6万，总建筑面积66万，绿化率42%。工程共分6期开发，一期2006.06开盘，物业为联排别墅、多层。联排别墅共24栋120套，主力面积180-22

30、0，均价4800元/，销售率50%。多层共16栋，销售价钱3500-3800元/。商业及会所：商业规划中，会所共3个，面积未定。物业费：0.75元/月暂定价钱客群特征：镇江人，年龄在45-60岁之间，主要是电力系统、政府、私营业主。投资比例低于10%。推行方式：报纸靖江晚报、镇江日报、南京晨报、扬子晚报，大牌大市口、东门广场、。优惠措施：按揭、一次性付款享用98折。楼盘称号江山名洲占地面积54.6万建筑面积66万绿化率42%容积率1.2开发商镇江维科置业建筑层高2.9建筑构造框架建筑形状联排别墅、多层楼盘均价联排别墅 4800元/多层 3500-3800元/工程点评：该工程位于京口区滨江大道北

31、侧，接近长江风景和环境资源优越，客群定位中高档。【华芳世纪名门】工程概略：华芳世纪名门位于镇江新区丁卯区健力宝路与纬五路交汇处市民广场北侧，是由张家港华芳房地产开发公司开发，规划设计是深圳中涛园林设计院，工程占地面积12万，总建筑面积14万，容积率1.2，绿化率38%。工程共分两期开发，一期2006.4开盘销售。一期共20栋多层，8栋联排，一栋叠加；二期规划建多层、小高层和高层，目前详细规划未定。一期多层20栋，主力面积90-120，主力户型2房2厅1卫、3房2厅1卫，均价2980元/。联排别墅8栋46套，主力面积180-230，均价4300元/，销售率21.7%叠加别墅1栋16套，主力面积1

32、70-190，均价3900元/，销售率100%。物业费用：多层0.5元/月，联排别墅0.8元/月，叠加别墅0.6元/月。客群特征：别墅客群主要来之镇江市区，年龄40岁左右，联排别墅的购买群主要是大学教授，叠加别墅主要还是生意人。几乎没有投资。推行方式：扬子晚报，大牌市民广场优惠措施：别墅安揭、一次性付款99折。楼盘称号华芳世纪名门占地面积12万建筑面积14万绿化率38%容积率1.2开发商张家港华芳房地产开发公司建筑层高2.9建筑构造砖混、框架建筑形状联排、叠加、多层、小高层、高层楼盘均价联排 4300元/、叠加3900元/多层 2980元/工程点评：工程处于丁卯区市民广场北侧，是镇江市丁卯区的

33、中心地段，后期升值潜力较大。【聆湖尚郡】工程概略：聆湖尚郡位于镇江丹徒区，开发商镇江祥盛房地产开发公司，该工程是纯别墅物业，占地24万，总建筑面积7.7万。工程共分6期开发，目前在售二期。一期共26栋独栋别墅，主力面积270-350，销售率100%，二期38套独栋别墅，主力面积270-350，均价5800元/，销售率24%。车位及花园：车位配比1：1，送花园。商业及会所：商业规划中，会所2个，面积未定。物业费用：暂定1.7元/月。客群特征：主要是镇江人，年龄在40-60岁之间，私营企业老板是主力客群。投资比例低于10%。推行方式：大牌市政府附近，解放路与正东路交汇处楼盘称号聆湖尚郡占地面积24

34、万建筑面积7.7万开发商镇江祥盛房地产开发公司容积率0.32建筑构造砖混、框架建筑形状独栋、联排楼盘均价独栋别墅 5800元/工程点评：该工程为纯别墅物业主要是独栋别墅，定位高端，与其他工程构成了差别化竞争。该工程单栋别墅总价在200万左右，总价高，市场去化率较低。【御墅临枫】工程概略：该工程位于镇江丹徒新区谷阳大道旁，由镇江佳昇置业开展开发，规划设计镇江建筑设计院，占地面积100亩，总建筑面积4.5万，容积率0.67，绿化率50%。工程共分三期开发，一期2006.4开盘，二期2006.8开盘，三期未开盘。一期共7套独栋别墅，面积400，价钱200万/套，销售率100%。双拼别墅共20套，面积

35、278-280，均价4000元/，销售率100%。联排别墅共22套，面积250，均价3300元/，销售率100%。二期共24套双拼别墅，面积280，均价4200元/，销售率41.7%。联排别墅共12套，面积250，均价3500元/，销售率33.3%。三期规划中。车位及会所情况：车位配比1：1，1个会所，面积3000。客群特征：镇江人，年龄45岁左右，主要是私营业主，少量政府人员。推行方式：报纸靖江晚报、扬子晚报、南京晨报，大牌市政府旁，投资比例低于10%。楼盘称号御墅临枫占地面积6.7万建筑面积4.5万绿化率50%容积率0.67开发商镇江佳昇置业开展建筑层高3建筑形状独栋/双拼/联排别墅楼盘均

36、价独栋 200万/套、双拼均价 4200元/、联排均价3500元/工程点评： 该工程丹徒新区谷阳大道旁，交通便利，到市区仅10分钟车程。且工程为纯别墅物业，整体置业人群素质较高。别墅户型大，总价较高。【江南颐和家园】工程概略: 江南颐和家园坐落于镇江东部风景秀丽的禹山风景区，环抱二十一世纪乐园。社区东靠谷阳北路、北连宗泽路、西面禹山路、南临学府路依山傍水，环境优美，空气清新。整个社区占地60.37公顷，总建筑面积约60万平方米，为目前镇江规模最大的智能化生态园林社区。目前江南颐和家园由一期、二期清漪苑、三期帝庭苑和别墅区御景苑组成，由隶属于中房集团的镇江中房鸿都房地产开发公司开发。当期小高层2

37、20套，均价2900元/，销售率90%；多层370套，均价2700元/，销售率100%。别墅区御景苑开盘时间2005年5月，独立别墅总套数54套，均价6800元/，销售率40%；联排别墅总套数25套，均价4500元/，销售率70%。客群特征：购买者主要于镇江本地人，购买人群主要是生意人和企事业高层。媒体推行方式：在工程周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘称号江南颐和家园占地面积60.37万建筑面积60万绿化率42%容积率1.1开发商镇江中房鸿都房地产开发公司建筑形状多层、小高层、别墅建筑构造框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层2900元/多层2700元/别墅独立6800元/，联排4500元/商铺均价

38、无分期销售情况共分三个组团，当期别墅销售率65工程点评：该工程位于学府路，交通便利。整个小区由多层、小高层和别墅组成。该工程周边学区气氛浓重，间隔 市区较近，交通便利。一期、二期的交付，给工程后期开发积累了人气，为工程后期销售奠定了根底。【恒顺翠竹园】工程概略: “恒顺翠竹园是由江苏恒顺置业开展投资开发的原生态高档别墅区。翠竹园工程位于学府路二十一世纪乐园后侧，占地7.07公顷，设计总建筑面积40584.7平方米，其中双拼别墅44 套85平方米，联排别墅118 套26919平方米，容积率 0.58 ，绿化率31.32%。工程开盘时间2005年12月，交付时间2006年9月30日。联排别墅均价5

39、400元/，主力面积200，销售率100%；双拼均价6000元/，主力面积300，销售率95%。客群特征：购买者主要于镇江本地人，购买人群主要是生意人、中产阶级以上和政府官员。媒体推行方式：在工程周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘称号恒顺翠竹园占地面积7.07万建筑面积40584.7绿化率31.32%容积率0.58开发商江苏恒顺置业开展建筑形状联排、双拼建筑构造砖混建筑层高2.9m楼盘均价别墅双拼6000元/联排5400元/商铺均价无分期销售情况05年12月开盘06年9月30号交付工程点评：该工程位于学府路，交通便利。整个小区别墅组成。该工程间隔 市区较近，交通便利。工程开发商是当地知名企业，企

40、业笼统深化人心，为工程推行奠定的根底。【恒美山庄】工程概略: 该工程占地约为27公顷，总建筑而积约40万平方米，规划容积率1.192，绿地率高达46.2，住宅类型主要有双拼、联排、叠拼别墅，多层花园洋房，小高层等，周边配备有超市、银行、商铺、商业街、农贸市场、幼托、学校、会所等齐全的生活文娱设备。该工程分两期开发，一期开盘时间2006年6月，小高层200套，均价3600元/，销售率50%；多层200套，均价3500元/，销售率50%。二期规划中，开盘时间未定。客群特征：目前购买者主要于镇江本地人，购买人群主要是企事业单位职工，政府公务员。媒体推行方式：在工程周边有道旗和大牌，京江晚报。楼盘称号

41、恒美山庄占地面积27万建筑面积40万绿化率46.2%容积率1.92开发商江苏恒顺置业开展建筑形状小高层、多层、别墅建筑构造框架建筑层高2.9m楼盘均价小高层3600元/、多层3500元/商铺均价无分期销售情况一期当期小高层、多层销售率50%；二期规划中工程点评：该工程位于学府路，交通便利。整个小区由小高层、多层和别墅组成。该工程间隔 市区较近，交通便利，是规划内中央生活区。工程开发商是当地知名企业，企业笼统深化人心，为工程推行奠定的根底。【天和星城】天和星城位于南徐路5号，工程总占地面积149.43亩，总建筑面积18万，工程分两期开发，整个小区集多层、小高层、复式别墅及商贸为一体的综合小区。工程一期为多层、小高层、复式别墅，二期为60000的商业文化广场，其中复式别墅共48套，主力面积为200平方米左右，均价4350元/平方米，车库25平方米，均价3580元/平方米，总价100万左右，目前销售率70左右，客群特征:政府机关任务人员、私营业主等，年