《土地管理学》课件(MPA)

1、目 录 绪论土地管理学与土地管理教育土地管理的基本理论我国土地管理的历史发展土地政策土地权籍管理土地规划管理耕地保护管理土地征收与储备管理土地供应管理土地市场管理第一章 绪论 第一节 土地的基本概念一、土地的涵义 最直接的解释就是地球表层的陆地部分。 土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。第一章 绪论 第一节 土地的基本概念一、土地的涵义自然的产物，在人类利用中产生经济结果既是资源，又是资产；虽以实物形态存在，又依赖于产权与土壤、国土和土地资源的区别土壤是指地球陆地

2、表面具有肥力、能够省长植物的疏松表层。它只是土地表层的附属物，可以搬动 第一章 绪论 第一节 土地的基本概念一、土地的涵义与土壤、国土和土地资源的区别国土是指一国主权管辖内的版图，就其广义而言，包括一国的陆地、河流、湖泊、内海、领海、大陆架以及它的下层和上空。就国土资源而言，它包括土地资源、生物资源、矿产资源、海洋资源等。土地资源是指土地总量中，现在和可预见的未来能为人类所利用，用以创造财富、产生经济价值的这部分土地。 第一章 绪论 第一节 土地的基本概念一、土地的涵义土地管理中准确界定土地概念的重要性土地概念的空间范围。 土地的四至范围和上下空间土地概念的产权界定。 产权类型、归属、期限等土

3、地概念的时间变化。 随着时间推移，土地资源条件、产权、利用状况都会变化土地概念的利用属性。 用途管制制度、征地、建设用地供应管理 第一章 绪论 第一节 土地的基本概念 土地是自然资源，同时又是不动产。土地作为不动产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，又包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。第一章 绪论 第一节 土地的基本概念二、土地的两重性既是劳动对象，又是劳动资料； 在农业生产过程中，对土地的耕作、对土壤地力的培育，都是以土地为劳动对象；交通用地、城

4、市建设用的建筑场地等，都是以劳动资料形式参与生产过程。既反映生产力，又体现生产关系； 人们征服和改造自然的能力；人们在物质生产过程中结成的相互关系，包括所有制形式、生产者在生产中的社会地位等。既具有自然属性，又具有社会经济属性 自然属性影响土地利用方式及效益；社会经济属性是进行地权管理、调整土地关系的出发点。 第一章 绪论 第一节 土地的基本概念三、土地的功能负载功能 没有土地，万物无容身之地。 “皮之不存，毛将焉附”养育功能 土地具有肥力、各种营养物质，使各种生物得以生存、繁殖。仓储功能 蕴藏了丰富的矿产资料、能源资源、建材资源。提供景观的功能土地自然形成的各种景观。悬崖幽谷、奇峰怪石、清泉

5、溶洞储蓄和增值的功能土地的资产性。第一章 绪论 第一节 土地的基本概念四、土地在社会物质生产中的地位和作用 土地具有上述功能，因而成为人类社会物质生产中不可缺少的生产资料。 生产三要素：劳动、资本和土地 正如威廉配弟所说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。第一章 绪论 第一节 土地的基本概念五、土地的基本特征土地是自然的产物土地面积的有限性土地位置的固定性土地质量差异的普遍性土地利用的永续性第一章 绪论 第一节 土地的基本概念六、我国土地的基本国情总量大，人均占有量少 土地总面积为960万平方公里，仅次于俄罗斯和加拿大。人均不到世界平均数的三分之一。土地类型多，但山地多于平地 山地、高原、丘

6、陵占全国总面积的69%，平原、盆地占31%。地区分布不平衡 平原、丘陵主要集中在东部；山地、高原主要集中在西部。难以利用土地面积大，土地后备潜力不足 难以利用的沙漠、戈壁、冰川、永久积雪、石山、裸地等约占三分之一。水土资源不平衡 水资源总量约为28000多亿立方米，居世界第6位。但人均为世界的四分之一；长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域占总水量的82.3%，但该地区耕地仅为36%。第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辩证关系 人地关系泛指人与自然的关系。其实质是人通过自身的劳动与自然界进行物质变换的关系。 土地具有资源和资产的两重性，人地关系也可以从这两方面属性

7、加以理解。 首先，人地关系反映为人类对土地直接的利用和消费，以土地的自然属性满足人们对粮食、蔬菜、矿产等产品以及对承载、景观、气候等服务的需求；直接的人地关系 其次，由于土地稀缺性，在不同个人之间产生分配、交换等经济关系，此类关系中，看重的是将土地作为资产所产生的各类权利，这种人与人之间的经济关系是由人与地的利用关系所衍生出来的；间接的人地关系。 第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辩证关系 基本层次上，人地关系可称为人口数量与土地面积的关系（人口密度） 人地关系的中间层次，是人口与资源（广义资源）、人口与食物关系层次上的人地关系（土地资源人口承载力） 人地关系的

8、综合层次，即人口、资源、环境与经济社会可持续发展的综合关系。 第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展一、土地与人口的辩证关系 土地的自然供给，即自然所实际供给的各类土地数量，就某一区域或全球来说，是固定不变，没有弹性。 在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给，具有弹性。 总之，土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系。 第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展D1SE2E1D2Natural SupplySupply without elasticityp1p2PQ0Q1p1D2E1SEcono

9、mic SupplySupply with elasticitypp20QE2D1Q1Q2第一章 绪论 第二节 土地、人口、环境与可持续发展二、人地比例关系的变化与环境问题 人口猛增、耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接原因。 树立可持续发展观； 实现土地、人口、环境、经济的协调发展； 选择与建立可持续发展的土地、人口、环境、经济组合运作模式； 加强制度与法制建设。 第一章 绪论 第三节 管理与土地管理一、管理与行政管理 管理是人类的一种有意识、有目的、有组织的活动。 通常将某一社会组织、团体为达到一定目的，对社会活动的各种因素或过程所进行的决策、计划、组织、协调、控制等行为称之为管理。 第

10、一章 绪论 第三节 管理与土地管理一、管理与行政管理 行政，左传“行其政事”、“行其政令” 行政管理，是指国家通过行政机关依法对国家事务、社会公共事务实施的有效管理。 主体：国家行政机关 客体：依法管理的国家事务、社会公共事务 核心：进行公共权力和资源的有效配置，追求高绩效 狭义的行政管理：从三权分立角度，指除立法、司法系统外的行政系统所从事的管理活动。 广义的行政管理：从政治与行政分离的角度，是一种与政治分离的、实现国家目的的执行活动。 第一章 绪论 第三节 管理与土地管理二、土地管理的涵义 土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会

11、效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、协调、控制等综合性活动。 第一章 绪论 第三节 管理与土地管理 土地管理的概念包括六个方面的内容：土地管理的主体是国家。土地管理的客体是土地。土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。第一章 绪论 第三节 管理与土地管理综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地。管理的职能是计划、组织、协调与控制。土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约。 第一章 绪论

12、第四节 土地管理的特性与原则土地管理的特性土地管理的自然性 土地的开发和利用在时间序列上具有延续性，适度开发，可以持续利用；反之，过度和掠夺开发，导致土地退化、水土流失，必须考虑土地自然属性，遵循自然规律进行土地管理。土地管理的经济性 一方面，土地是生产要素之一，在农业、工业及商业经营中，都最求最大经济效益；另一方面，土地作为资产，所有权、使用权都体现了其资产价值。要遵循经济规律进行管理。土地管理的社会性 土地为整个人类的资源，而土地利用过程通常是个别的经济行为第一章 绪论 第四节 土地管理的特性与原则土地管理的原则依法管理 土地管理法（2004）统一管理节约集约效率与公平生态、社会与经济统一

13、公众参与 第一章 绪论 复习思考题什么是土地？土地资源与土地资产有什么联系和区别？如何实现对土地资源和资产的管理？第二章 土地管理学与土地管理教育 第一节 土地管理学的研究对象和内容一、土地管理学的产生是社会经济发展的需要人口剧增、耕地锐减、生态环境恶化，如何保证生态、社会、经济效益协调土地管理工作需要理论和发展对它的指导奴隶社会、封建社会、明代的鱼鳞图册屯田制、占田制、均田制国民党统治时期科学工作者的探索和研究 第二章 土地管理学与土地管理教育 第一节 土地管理学的研究对象和内容二、土地管理学的研究对象和内容体系以国家对土地事务的各项行政管理活动为研究对象，是研究政府如何用最合适、最经济、最

14、有效的方法处理土地行政管理工作的科学。具体地讲，是运用行政学、经济学、管理学、法学、资源学、土壤学、生态学及其他相关学科的有关知识，研究国家机关通过行政、经济、法律、技术手段管理国家城乡土地事务的各项活动，研究土地行政管理的规律和行政调控的方法、手段，探索并不断完善国家的土地管理体制，提出能有效地执行国家的土地法规和政策的最优方案和措施的科学。第二章 土地管理学与土地管理教育 第一节 土地管理学的研究对象和内容二、土地管理学的研究对象和内容体系第二章 土地管理学与土地管理教育 第二节 土地管理教育一、土地管理教育概述二、土地资源管理专业设置三、土地资源管理专业培养知识体系第三章 土地管理的基本

15、理论 第一节 资源科学理论一、资源与资源科学 自然资源和社会资源 自然资源：土地、水、矿产、生物、气候等 社会资源：自然资源经过人类多次加工形成的生产、生活资料、资本等实物和非实物资源。 劳动力资源与自然资源之间的矛盾 资源的有限性与人类需求的无限性 人与资源的这对矛盾中，人总是处于矛盾的主要方面。 资源与环境的关系第三章 土地管理的基本理论 第一节 资源科学理论二、资源的特性 空间上的共生性与整体性 分布的地域性 相对有限性与绝对无限性 利用的多宜性 资源系统的全球性 第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论一、制度的概念 （康芒斯）制度是 “限制、解放和扩张个人行动的集体行动”，即制度

16、是集体行动控制个体行动。 （诺斯）制度是一个社会里的游戏规则，更规范地说，它是为决定人们的相互关系而认为设定的一些制约。 （舒尔茨）将制度定义为一种行为规则，涉及社会、政治及经济行为。 制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论二、制度的功能与变迁 保障功能和激励功能。 降低交易成本 为经济提供服务 为实现合作创造条件 提供激励机制 提供保障功能第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论二、制度的功能与变迁 制度的需求与供给制度需求制度供给制度变迁的方式强制性制度变迁诱致性制度变迁第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论三、土地制度的概

17、念与构成 广义概念包括有关土地问题的一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方面的制度，即涉及生产力和生产关系两方面的制度内容。狭义概念指约束人们土地经济关系的规则集合，是关于人们之间围绕土地所有、利用、收益而发生的生产关系制度，即反映人与人之间的土地经济关系。第三章 土地管理的基本理论 第二节 制度理论三、土地制度的概念与构成 土地制度的功能保障功能激励功能约束功能资源配置功能第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论一、土地利用的经济性 重要的生产要素之一 土地利用就是各种类型的土地按照一定的方式被利用的总和。一定经济结构必须通过相应的土地利用结构得到反映。 人类

18、重要的财产之一，体现人与人之间的经济关系 土地财产的权属离不开法律的确认； 土地作为财产，其权属是有限度的。 土地利用收益通常决定着用地配置第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论二、土地报酬递减规律 土地报酬递减规律的提出 土地报酬变动的规律性第三章 土地管理的基本理论 第三节 土地经济理论三、土地投资理论 土地投资过程的特性较多地受到传统观念和社会制度的影响具有长久性和固定性具有增值性由于土地经营者增加对土地的投资引起的土地增值由于土地周围设施的改善所引起的土地增值土地利用类型的变化所引起的土地增值由于时间的推移，人口的增加和社会经济发展所引起的土地增值第三章 土地管理的基本理论

19、第四节 制度经济学理论一、委托代理理论委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。 现代意义的委托代理的概念最早是由罗斯提出的:“如果当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些决策权，则代理关系就随之产生。 第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论一、委托代理理论主要观点认为：随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行

20、使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的代理人，他们有精力、有能力代理行使好被委托的权利。 第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论一、委托代理理论基于委托代理理论的农地产权制度改革我国农地产权制度实现了所有权与使用权的分离,把集体所有的土地通过合约交给农民使用,其本质是一种委托代理性质的契约安排。 但产权的运行效率取决于契约的有效性、产权的清晰度和市场的完善程度。为了减少败德行为和逆向选择的可能性,使代理人按照委托人的利益行事,委托人需要通过严密的契约关系和监督手段来限制代理人行为,使代理人为委托人的目标而努力。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论

21、一、委托代理理论基于委托代理理论的农地产权制度改革联产承包责任制下,农地产权的委托代理安排具有复合委托代理的性质 (如下图所示 ),作为集体成员的农户拥有土地的终极所有权 ,但由于这个所有权主体是由许多人组成的整体,他们必须利用某种产权代理机制表达他们共同的意志,行使他们共同的权利。因此,他们将土地管理权委托集体组织行使,形成以农户为初始委托人、集体为代理人的初级委托代理关系 (即所有权委托代理);集体与农户签订土地使用权出让合同,将土地承包经营权委托农户行使,形成以集体为委托人、农户为代理人的次级委托代理关系(即经营权委托代理)。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论一、委托代理

22、理论基于委托代理理论的农地产权制度改革第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论一、委托代理理论基于委托代理理论的农地产权制度改革委托代理关系的有效实施依赖于有效的产权和完善的市场农地产权主体不明确 现行法律规定较为含糊 ,导致农地产权主体具有多重性。缺乏明确所有权主体的产权于是完全暴露在公共领域农地产权界限不明确 作为代理人的集体组织 ,接受集体农户的委托拥有农地所有权 ,其土地行为理应受到委托人的监督和制约但实践中 ,集体组织获得了事实上的土地控制权。 这使集体组织得以将其意志凌驾于农户之上 ,使作为委托人的农户对代理人的监督失去正常的权利基础。第三章 土地管理的基本理论 第四节

23、制度经济学理论一、委托代理理论基于委托代理理论的农地产权制度改革农地产权缺乏排他性 周期性调整使农民的土地承包经营权缺乏严格的排他性,无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期,其结果是弱化了农户对土地投资未来收益的预期,减少长期投资,并助长农户对土地的掠夺性使用。农地产权限制不当 在我国农地一级市场缺乏的情况下,这种制度安排使农地所有权的转化只能通过国家征用的形式由集体所有转化为国家所有。在土地非农化巨大利益的诱惑下,代理人与借助于政治权利的寻租者相互勾结,以各种“公共利益”名义低价征地,委托人的终极所有权被架空,进一步激励代理人的败德行为。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论

24、二、公共选择理论公共选择理论的研究对象是公共选择问题，公共选择就是指人们通过民主决策的政治过程来决定公共物品的需求、供给和产量，是把私人的个人选择转化为集体选择的一种过程（也可以说是一种机制），是利用非市场决策的方式对资源进行配置。所以说，公共选择在本质上，实际上就是一种政治过程。广义；狭义第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论二、公共选择理论我国征地制度的公共选择理论解析 现行征地制度的公正性偏离。耕地和土地危机政府滥用征地权征用补偿范围窄、补偿标准低征地收益分配不合理农民利益诉求实现机制滞后第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论二、公共选择理论我国征地制度的公共选择

25、理论解析公正性偏离的公共选择理论解析。经济人假设公共选择理论认为, 政治领域中的人, 都是“经济人”,均以成本收益分析为根据, 以追求自身利益最大化为目标, 因而在民主政治的市场中, 不同利益集团为了获得对其有利的政策而竞争, 政府官员则为了提供这些政策而相互竞争。政府失灵及其在征地过程中的体现征地过程中, 表现为:( 1 ) 政府保护公民权利的职能失灵。在当前的征地过程中, 农民是大多数群体, 也是弱势群体。从政府行政的角度讲, 政府行使征地权力征用土地, 应该体现两项职责要求, 一是促进经济建设, 二是增进公民福祉。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论二、公共选择理论我国征地

26、制度的公共选择理论解析公正性偏离的公共选择理论解析。政府失灵及其在征地过程中的体现征地过程中, (2)政府职能错位,背离市场经济法则。征地制度的实施是国家、企业、集体和农户各行为主体在相互博弈中追求各自效用最大化的过程。管理者和所有者职能的重叠,使地方政府具有了政治利益最大化和经济利益最大化的双重目标。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论二、公共选择理论我国征地制度的公共选择理论解析公正性偏离的公共选择理论解析。政府寻租以布坎南、塔洛克为首的公共选择学派认为租金是政府干预的结果, 寻租基本上是通过政治活动进行的, 即寻租者从政府手中寻求某种特权, 通过手中的权力来换取个人或小团体

27、的利益。政府寻租的本质是政府行政权力的不适当应用, 动因是获得“非生产性收益”。在征地过程中, 地方政府往往并非按照“公共利益”的要求作为, 在“低征高卖”过程中存在巨大的利益空间。有研究表明, 这一利益空间在华北地区平均达到了 28 倍, 即使在最低的华南地区平均利润空间也达到了 10.5 倍。巨大的利益成为刺激地方政府大量征地的经济诱因。第三章 土地管理的基本理论 第四节 制度经济学理论二、公共选择理论我国征地制度的公共选择理论解析公正性偏离的公共选择理论解析。背离集体决策的规则集体决策的规则分析是公共选择学派民主理论的重要内容, 其基本前提是多数决定。评价集体决策的规则的两个标准: 提供

28、保护的程度和决策的效率。一致同意规则可确保实现帕累托最优, 但其实施的成本过高, 实行的条件过严。过半数规则最为常用，征地是一个相当复杂的过程, 牵涉四个主体农村集体经济组织、农民、地方政府和土地使用者。而现行征地制度在处理这些复杂关系和利益时, 在很大程度上剥夺了农民的参与权和合理申诉权。第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）一、公共管理理论是以政府为核心的公共治理活动，其过程需要广泛各种方法提升政府治理能力，提升政府绩效和公共服务产出与品质，目标是实现公共福祉和公共利益最大化。市场失灵与政府干预；政府失灵第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）一、公共

29、管理理论市场失灵；完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式；但在现实经济中，完全竞争市场结构只是一种理论上的假设，理论上的假设前提条件过于苛刻，现实中是不可能全部满足的。由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域，仅仅依靠价格机制来配置资源无法实现效率帕累托最优，出现了市场失灵。市场失灵理论为政府对市场的干预提供了合法性的基础 公共物品、垄断、外部性、非对称信息 第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）一、公共管理理论政府失灵；是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的

30、活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策 。“政府失灵”包括以下几种情况：（1）由于行为能力和其他客观因素制约，政府干预经济活动达不到预期目标；（2）政府干预经济活动达到了预期目标，但效率低下，或者说成本昂贵，导致资源并未得到充分有效地利用；（3）政府干预经济活动达到了预期目标，也有较高的效率，但都带来不利的事先未曾预料到的副作用；（4）某些外部性问题或国际性经济贸易问题，一国政府无能为力加以解决，如核利用中的污染问题，国际贸易纠纷问题等。 第三章 土地管理的基本理论 第五节 管理学理论（公共管理）一、公共管理理论土地危机 :市场失灵 、政府救济与

31、现实选择第四章 我国土地管理的历史发展一、前封建社会的土地制度原始社会氏族部落：公有共耕一定时期的生产力发展水平是土地制度乃至国家制度的决定因素氏族公社后期，工具得到改良，尤其是铜的出现。以家庭为单位的土地耕作方式开始逐步取代原有的氏族公社集体耕作方式。公有私耕打破了原来公共开支模式，“公事毕，然后敢治私事”田分公私、计口授田第四章 我国土地管理的历史发展一、前封建社会的土地制度奴隶社会（夏启到西周）井田制如孟子滕文公上载：“方里而井，井九百亩。其中为公田，八家皆私百亩，同养公田。公事毕，然后敢治私事。” 经界不正、井地不钧、谷禄不平。井田制的土地分封：周王朝的分封制授土授民、田里不鬻授田的资

32、格及数量井田制下的权利和义务第四章 我国土地管理的历史发展一、前封建社会的土地制度奴隶社会（夏启到西周）井田制的破坏和私有制的确立国有土地制度的破坏，“公田”成为诸侯的私田 随着铁制农具及牛耕技术的普及，私田大量开垦由于新开垦土地大多在山林之处，同时，也纯属私有，故不必遵从井田制的方田之法农民据有私田后，生产和居住都以私田为核心出现公田不治的现象鲁国 初税亩 即不论公田私田，一律按土地面积征税第四章 我国土地管理的历史发展二、封建时期的土地制度商鞅变法制辕田、开阡陌除阡陌、民得买卖 推行县制 改革户籍制度招徕移民鼓励耕织奖励军功第四章 我国土地管理的历史发展二、封建时期的土地制度汉初大地主土地

33、私有制地位的确立承秦制，郡县制半割据的分封制 汉时期的土地兼并 权贵豪强、不堪赋税、商贾汉时的土地制度改革思想限民名田王莽的“王田”，土地收归国有，统称王田，不得买卖第四章 我国土地管理的历史发展二、封建时期的土地制度魏晋南北朝时期土地制度曹魏屯田制屯田是指政府为军事目的而将军队或贫民编制起来，在国有土地上从事农业生产，收获物的大部分归政府所有，小部分作为耕作者的劳动报酬。屯田制则是将屯田制度化的国有土地经营形式，是政府对国有土地的直接经营。劳动力和土地结合屯田民反抗、官僚贵族侵占第四章 我国土地管理的历史发展二、封建时期的土地制度魏晋南北朝时期土地制度北魏均田制 产生的历史背景：游牧民族为增

34、加兵源税收、与中原地主争夺劳动力露田（公有性质）、桑田（私有性质）三长制：五家立一邻长、五邻立一里长、五里立一党长新租调制度改革第四章 我国土地管理的历史发展二、封建时期的土地制度宋朝时期土地制度田制不立、不抑兼并契约租佃制 佃户对地主的依附关系进一步降低撤佃、刬佃三级包佃制明清时期土地制度永佃制：田底权和田面权押租制第五章 土地政策第一节 政策与土地政策一、政策的概念就是支配为既定目标而采取行动的各种原则；增加社会福利而推进的种种措施和政策；辞海：党和国家为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则。政策是为目标、价值和实践而设计的一项计划政策是政府要做或不做的决定政策的重要活动即为公共政策 第

35、五章 土地政策第一节 政策与土地政策二、土地政策与地政国家、政府、政党或单位为保护土地产权利益，实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则；各土地所有者或使用者也极力推行有关土地政策而谋求土地收益的最大化；地政可理解为各级政府对于辖区内土地行政管理而推行各种行政手段的总称。土地政策为地政之依据地政则是土地政策的实施第五章 土地政策第一节 政策与土地政策二、土地政策的特点政治性强制性历史性区域性相对稳定性针对性预测性及时性第五章 土地政策第一节 政策与土地政策三、土地政策的功能导向功能为土地管理事业的发展和土地资源开发利用提出了明确的目标；是实现土地政策目标规定行为规范和行为准则；协调功能控制功

36、能第五章 土地政策第二节 政策研究与公共政策分析方法一、政策制定的原则目标明确全面、准确收集信息可行性多方案择优系统性有效性动态性第五章 土地政策第二节 政策研究与公共政策分析方法二、政策制定的程序明确问题、确定目标科学预测、拟定方案评估择优、择定方案实施反馈、修正完善第五章 土地政策第二节 政策研究与公共政策分析方法三、公共政策分析方法系统分析方法整体性有机关联性开放性有序性政策系统的环境分析、目标分析和结构分析定性分析方法事实分析价值分析规范分析可行性分析第五章 土地政策第二节 政策研究与公共政策分析方法三、公共政策分析方法数学分析模型法问题本身包含变量数目政策环境是否确定时间因素的影响第

37、五章 土地政策第三节 土地管理政策体系一、我国土地管理政策的演变扭转多头管理阶段（1982.1至1985.12）城乡土地统一管理阶段（1986.1至19896.12）突出耕地保护阶段（19897.1至2002）土地政策参与宏观调控（2003年至今）第五章 土地政策第三节 土地管理政策体系二、土地管理政策类型体系从土地管理业务机构设置角度：地籍管理政策、土地规划管理政策、建设用地管理政策、土地监察管理政策、土地科教管理政策按经济再生产标准分类：土地市场政策、土地价格政策、土地金融政策和土地税收政策按土地产权类型分类：土地所有权政策、土地使用权政策、土地收益权政策和土地处置权政策第五章 土地政策第

38、三节 土地管理政策体系三、土地产权政策土地所有权政策土地使用权政策土地有偿使用政策城镇国有土地使用政策农村集体土地使用政第五章 土地政策第三节 土地管理政策体系四、土地利用政策土地征收政策土地生态政策耕地与基本农田保护政策土地利用规划计划政策节约集约用地政策土地复垦政策不动产统一登记政策土地市场政策第六章 土地权籍管理第一节 土地权属与土地权利一、土地权属的概念土地权利归属，即指土地所有权、土地使用权和土地他项权利的归属。土地权利、土地产权土地权利就是具体权利形态，通常属于法律语言而产权概念往往更泛、更复杂，属于经济学术语土地权利体系第六章 土地权籍管理第一节 土地权属与土地权利一、土地权属的

39、概念土地权利体系土地所有权占有、使用、收益、处分国有土地所有权的主体、客体和内容农民集体土地所有权的主体、客体和内容土地使用权土地他项权第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念土地权籍就是调查、登记土地权利所形成的簿册。土地权籍管理是国家为有效的管理和利用土地，保护土地所有者和使用者的合法权益及维持正常的土地市场秩序而进行的土地确权、土地权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计和土地权籍信息管理等一系列土地管理工作的总称。地籍：是国家为一定目的，记载土地的权属、界址、数量、质量（等级）和用途（地类）等基本状况的图簿册。空间性、法律性、精确性、连续性第六章 土地权籍管理第二节

40、 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念地籍的类别按地籍发展阶段：税收地籍、产权地籍和多用途地籍按地籍特点和任务：初始地籍和日常地籍按行政管理的层次：国家地籍和基层地籍按地域和城乡土地的不同特点：城镇地籍和农村地籍地籍的功能与作用地籍是土地管理的基础地籍是权益保障的基础地籍是国民经济发展的保障地籍为国家税收提供基础资料第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念地籍管理，是指国家为建立为社会服务的地籍，以及研究土地的权属状况、自然状况和经济状况而实行的一些列工作措施体系。地籍管理的手段：行政、经济、法律和技术。土地权籍管理的内容：土地权属调查、地籍测量、不动产登记、土地统计、地籍

41、信息管理第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念土地权属调查通过对宗地权属及其权利所及的界限的调查，现场查实、查清相邻权属单位的确切界线，在现场标定宗地界址位置，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。分为初始土地权属调查和变更土地权属调查初始土地权属调查的内容查清一宗地的权属状况查清一宗地的位置、界线、四至关系及地理名称查清各级行政界线和宗地界址线查清一宗地的土地使用状况第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念初始土地权属调查的程序拟定调查计划调查物质准备调查底图的选择与制作调查工作区的划分发放调查通知书土地权属资

42、料的收集、分析和处理实地调查资料整理第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念变更土地权属调查指调查人员接收经土地登记人员初审的初始、设定或变更土地登记申请文件后，对宗地权属状况及界址进行的调查。针对性及政策性强调查范围小且发生频繁任务急第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理一、土地权籍管理的概念地籍测量是测定和调查每宗土地及其附属物的权属、位置、利用状况、面积大小、价值等基本状况的一项专业测量。地籍控制测量不动产权属调查地籍细部测量内业资料整理第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理二、不动产登记概念指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的

43、行为。2015年，不动产登记暂行条例统一登记范围统一登记机构统一登记簿册统一登记程序信息共享平台第六章 土地权籍管理第二节 土地权籍管理二、不动产登记 不动产登记类型首次登记变更登记转移登记注销登记预告登记第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系一、土地规划与土地管理土地利用及其管理的目标土地利用是在特定的土地覆被类型上，人们通过安排、活动和投入，生成、改变或维持该土地覆被类型。土地管理就是对土地资源和土地利用过程，以及由此所产生的人与人之间的权属、利益关系进行计划、组织、协调和控制方面的管理活动。规划通常具有两种含义：名词、动词运用政府权力对国家资源进行调配。第七章 土地规划管理第

44、一节 土地规划管理的内容体系一、土地规划与土地管理土地规划土地规划是以广义上的土地一级人们对它的利用过程为对象的，通常分为界定性和补救性规划两个基本类型。界定性规划通过设定未来的目标来引导土地利用，而补救性规划通常是针对土地利用过程中的问题来制定。土地规划是针对土地利用而开展的规划，又被称之为土地利用规划。土地利用规划的关键是既要在不同利益相关者的竞争性土地利用之间取得平衡，又要在土地利用决策之间取得最高共识。有效率、公平性和可接受性、可持续性第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系一、土地规划与土地管理规划管理体制与多规合一战略性发展规划：国家总体规划、主体功能区规划、国家级专项规

45、划。城乡规划：城镇体系规划、城市规划、镇规划、村庄规划。土地利用规划：土地总体规划和专项规划。党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定指出要“通过建立空间规划体系，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制。 十八届五中全会公报文件指出“加快建设主体功能区，发挥主体功能区作为国土空间开发保护基础制度的作用。 多规合一是指建立以空间战略规划为统领，协调国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划、环境保护规划等涉及空间的规划，构建业务协同和建设项目审批信息管理的平台，构建一张蓝图、一个平台、一张表、一套机制的四个一制度，实现地方治理体系和治理能力现代化的制

46、度安排。第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系一、土地规划与土地管理规划管理体制与多规合一2017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了省级空间规划试点方案。为贯彻落实党的十八届五中全会关于以主体功能区规划为基础统筹各类空间性规划、推进“多规合一”的战略部署，深化规划体制改革创新，建立健全统一衔接的空间规划体系，提升国家国土空间治理能力和效率，在市县“多规合一”试点工作基础上，制定省级空间规划试点方案。以主体功能区规划为基础，全面摸清并分析国土空间本底条件，划定城镇、农业、生态空间以及生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界（以下称“三区三线”），注重开发强度管控和主要控制线落

47、地，统筹各类空间性规划，编制统一的省级空间规划，为实现“多规合一”、建立健全国土空间开发保护制度积累经验、提供示范。 第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系二、土地用途管制管制的含义经济学中的管制法学中的管制政治科学中的管制管制是由行政机构制定并执行的直接干预市场配置机制或间接改变企业和消费者的供需决策的一般规划或特殊行为。进入管制、价格管制、产品或服务质量标准管制等第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系二、土地用途管制土地用途管制土地用途：是指人类为了满足自身的需要，根据土地特性功能，对土地进行有意识、有目的的利用过程所表现的土地特征，是土地地表形态、自然附着物与劳动

48、力和资本投于地表的综合表现。土地用途管制的产生土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，土地所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系二、土地用途管制国外土地用途管制的概况加拿大。土地利用规划权主要集中在省以下的地方政府。土地利用指南：国家级，为协调各级政府、各部门的土地利用政策，联邦政府土地利用委员会在宏观上对部门用地是否符合政策进行讨论、研究并对合理用地方案进行指导和监督。省级政策宣言：确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；通过

49、引导对公共健康和安全有潜在危险的开发项目院里居住区来减少潜在的公共开支的风险；保护自然资源以确保其经济效益和环境效益。土地利用大纲：制定土地分区管理法、对开发地产进行控制和管理、制定基础设施和公共建设计划。土地分区管理法：法律条文，具有强制性。第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系二、土地用途管制国外土地用途管制的概况美国。土地用途管制制度渊源。地权限制是土地所有权和使用权的形式不能给社会公共利益和他人利益造成损害。主要内容：以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途管制。以控制城市规模的不断扩大、保护农地为核心第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系二、土地用途管制国外土

50、地用途管制的主要特点普遍恪守社会公共利益是土地利用的最高原则规划实施划分为各种土地使用分区，并制定用途限制土地未经规划不得开发土地利用规划都具有法律效力，违反土地规划视同违法对农地实行特殊保护第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系三、我国土地用途管制的依据、特点和原则依据土地资源紧约束要求国家主体原则宪法和土地管理法等法律特点整体性强制性行政性稳定性第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系三、我国土地用途管制的依据、特点和原则原则统一管理和分级管制的原则保护耕地的原则因地制宜原则动态平衡原则公众参与原则可操作性原则第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系四、土地

51、用途管制的技术保障土地用途分区是指按照土地基本用途的不同对土地利用在空间上的划分，是在土地适宜性特点的基础上，结合国民经济和社会发展以及今后土地利用结构调整的需要 划分的用地区域。基本要求土地用途的主导性分区规划的层次性体现耕地保护总目标结合现状与规划资料二级分区的适宜性第七章 土地规划管理第一节 土地规划管理的内容体系四、土地用途管制的技术保障土地用途分区土地用途分区要点定量定量原则定量依据定量方法定位定位原则定位依据定位步骤第七章 土地规划管理第二节 土地利用计划与指标管理一、土地利用计划管理土地利用年度计划新增建设用地指标土地整治补充耕地计划指标耕地保有量计划指标增减挂钩指标第八章 耕地

52、保护管理第一节 耕地保护管理的内容一、耕地及我国耕地现状耕地：指种植农作物的土地，包括熟地、新开发、复垦、整理地、休闲地。水田水浇地旱地第八章 耕地保护管理第一节 耕地保护管理的内容一、耕地及我国耕地现状耕地资源现状耕地面积逐年下降，分布不均耕地质量总体不高后备资源开发利用困难耕地保护数量保护质量保护第八章 耕地保护管理第二节 基本农田划定与管理一、基本农田的概念基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，根据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是指委对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。基本农田特点有一定的时间性是依据人口和

53、经济对农产品的需求和对建设用地的预测而确定第八章 耕地保护管理第二节 基本农田划定与管理二、基本农田保护区的划定具体范围和依据土地利用总体规划。国家和地方确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的水利和水土保持设施的耕地蔬菜生产基地农业科研、教学试验田第八章 耕地保护管理第二节 基本农田划定与管理二、基本农田保护区的划定基本农田保护区面积的确定方法直接测定法农产品需求量预测法人口-土地-经济系统模型预测法间接测定法人口预留法系数预测法第九章 土地征收与储备管理第一节 土地征收权概述一、土地征收权的概念土地征收指行政主体基于公共利益的需要，而以强制方式取得土地所有权及其他土地物权，并给予土地权利人

54、相应补偿的一种法律活动。征收权是指委了公共利益的需要，国家无需征得财产所有人的统一，而将私人的财产收归公用的权力。土地征收和土地征用第九章 土地征收与储备管理第一节 土地征收权概述二、土地征收权的性质与特征土地征收权的性质国家权力行政征收权专有性强制性特征强制性程序性第九章 土地征收与储备管理第一节 土地征收权概述三、土地征收权法律规制的理论依据权力制约理论公共利益理论公平补偿理论第九章 土地征收与储备管理第二节 征地补偿标准与改进一、基于土地管理法的征地补偿费及构成土地补偿费安置补助费青苗补偿费和其他地面附着物的补偿费增加安置补偿费和提高征收耕地土地补偿费和安置补助费的标准占用基本农田保护区耕地开垦费临时用地补偿费第九章 土地征收与储备管理第二节 征地补偿标准与改进二、现行征地制度主要缺陷征地权行使范围过宽征地补偿费的测算办法偏离市场经济规律传统和单一的安置办法难以适应就业市场