现金流量与资金等值

1、第一节 资金时间价值(jizh)及其计算方法 1.资金时间价值的概念 2.资金时间价值的衡量与计算方法 3.名义利率与实际利率第二节 资金等值与现金流量 1.资金等值的概念 2.现金流量与现金流量图 3.资金等值计算公式 本章案例（答案） 本章习题例子 第二章 现金流量与资金(zjn)等值计算工程经济学王阿忠共四十九页一.资金(zjn)时间价值的概念 资金在运动过程中随时间的推移而发生的增值现象称为(chn wi)资金时间价值。这可从两个方面来理解：一是资金参与社会再生产，劳动者创造剩余价值，使资金实现了增值。二是对放弃现期消费的损失所应作的必要补偿。资金时间价值的大小取决于多方面的因素，从投

2、资角度看表现为：投资利润率，通货膨胀率即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿，以及风险因素。工程经济学王阿忠共四十九页二、资金时间价值(jizh)的衡量与计算方法 衡量资金(zjn)时间价值的尺度有绝对尺度（利息和利润）和相对尺度（利息率和利润率）。计算资金时间价值的方法有单利法和复利法两种。工程经济学王阿忠共四十九页单利(dnl)计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额(zng )与借贷时间成正比，利息计算公式为： In = pnIn个计息周期后的本利和为： Fn=p(1+ni)工程经济学王阿忠共四十九页复利(fl)法复利计息方式，某个(mu )计息周期中的利息是按本金加上先前

3、计息周期所累计的利息进行计息，即“利滚利”复利息计算公式：n个计息周期后的本利和为 工程经济学王阿忠共四十九页三.名义(mngy)利率与实际利率例1：本金(bnjn)1000元，年利率12%，每半年计息一次，一年后的本利和为：F=1000(1+12%/2) 2=1123.6元比一年计一次多3.6元，是半年计息时利息60元在下半年的利息,一年的实际利率 而12%则为名义利率工程经济学王阿忠共四十九页 三.名义(mngy)利率与实际利率在工程经济分析中，复利计算通常以年为计息周期，但在实际经济活动(hu dng)中，则有年、月、周、日等多种，这样就有名义利率和实际利率之别 . 例1若名义利率为r与

4、实际利率为i，一年计了m次，则两者的换算公式为：当m=1时，二者是一样的。 例2 工程经济学王阿忠共四十九页三.名义利率(ll)与实际利率(ll)例2年利率为12%，每月计息1次，其实际(shj)利率为多少？（12.68%）；若年实际利率为13%，每年计息4次，其名义利率为多少？（12.41%）；某银行存款月利率为1.5%，其年实际利率为多少（19.56%）工程经济学王阿忠共四十九页第二节 资金(zjn)等值与现金流量一、资金等值的概念资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”

5、例如：现借入100元，年利率10%，一年后要还的本利和为110元，也就是说，现在的100元与一年后的110元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即实际经济价值相等。等值概念在资金时间价值计算(j sun)中很重要。工程经济学王阿忠共四十九页二、现金流量与现金流量图 对于一个特定的经济系统而言，投入的资金，花费的成本，获取的收益，都可看成是以货币形式体现的资金流入或资金流出，在工程项目工程经济分析中，把各个时间点上实际发生(fshng)的这种资金流出或资金流入称为现金流量，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入，二者之差为净现金流量。现金流量图是用以反映工程项目在计算期内流入和流出现

6、金活动的简化图示。它将现金的收入和支出按照发生(fshng)的时间阶段画在时间的标度上，如图1工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页0 1 2 3 n 图1 正现金流量和负现金流量现金流量图的垂直箭头，通常向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量，现金流量图是协助工程经济评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具。等值计算中常用现金流量符号P、F、A、（G、h），要掌握(zhngw)其相互的位置关系。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页三、资金(zjn)等值计算公式 在工程经济分析中，为了考察工程项目的经济效果，必须对项目分析期内的费用与收益进行分析计算(j sun)，在考虑资金

7、时间价值的情况下，只能通过资金等值计算(j sun)将它们换算到同一时间点上才能相加减，等值计算(j sun)公式主要有8个，它们分别为：1 2 3 4 5 6 7 8工程经济学王阿忠共四十九页1、一次支付(zhf)终值公式 F=P(1+i)n也可用符号（F/P，i，n）表示 ，称为一次支付终值系数。注意：n是由P与F之间的距离(jl)时间数决定的工程经济学王阿忠共四十九页 例题(lt)例题1：设买一土地需花费1000万元，于项目开发期期初投入(tur)，开发周期为3年，若贷款利率为8.5%，则3年后这笔钱的价值如何。（答案：1277.3万元）。例题2：某一房地产现在价值为200万元，若每年按

8、10%的比率升值，则五年后，其价为多少。（答案：322.1万元）。工程经济学王阿忠共四十九页2、一次支付(zhf)现值公式 P=F(1+i)-n ，也可用符号（P/F，i，n）表示，称为一次支付现值系数。习题4注意：n是由P与F之间的距离时间(shjin)数决定的工程经济学王阿忠共四十九页 例题(lt)例题：1.某一房地产预计(yj)10年后的转售价为800万元，若按10%的时间价值计，则其现在在价值为几？（答案：308.43万元）2.某市在1998年底将在A处建成一商业中心，建成后，预计房地产价格将以年平均15%的升幅上涨，该处一房地产按此升幅估计在2000年末将达到1000万元，试问其98

9、年初的价格为多少？（答案：657.52万元）工程经济学王阿忠共四十九页3、等额分付(fn f)终值公式 ，也可用符号（F/A，i，n）表示 ，称为等额分付终值系数。习题5注意：n=A的个数，F与最后一个(y )A重合工程经济学王阿忠共四十九页 例题(lt)：某房地产获得时，其使用(shyng)期限剩15年，改建用了两年，第三年开始经营，从第三年末至使用期限末，年平均收入为50万元，若利率为10%，试求其等值的期限末总收入为多少？（答案：1226.14万元）工程经济学王阿忠共四十九页4、等额分付(fn f)偿债基金公式 也可用符号（A/F，i，n）表示 ，称为等额分付偿债基金系数。注意(zh y

10、)： n=A的个数，F与最后一个A重合工程经济学王阿忠共四十九页某年轻家庭每年在小孩生日时，给其礼物是一笔定额存款，以便在其18周岁(zhu su)上学时供其学习费用，假定其上大学各项费用开支是8万元，利率是4%，则每年该笔存款是多少？ =8*4%/（1+4%）18-1 =3119 元 摊到每月为260元。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页5、等额分付(fn f)现值公式 也可用符号（P/A，i，n）表示 。 称为等额分付(fn f)现值系数。注意：n=A的个数，P在第一个A前一格工程经济学王阿忠共四十九页福州2007年城镇居民人均可支配收入 16642元，三口之家为49926元，家

11、庭月收入为4161元 ，按照40%月供住房支出为1664元，五年以上(yshng)按揭利率为 7.83%，月利率为0.653%，30年下来可买的住房的价格定位是？ =1664（1+0.653%）360-1/ （1+0.653%）360 0.653%=23万元,若是100平米(pn m),只能买2300元/平米(pn m) A=2000元，i=6%，30年，P=33.36万工程经济学王阿忠共四十九页 例题(lt)若前题改建两年中，每年花费100万元，并在每年期初支出，期限末残值不计，则获得房地产时，购买的价格(jig)为多少？（答案：102.62万元）工程经济学王阿忠共四十九页6、等额分付(fn

12、 f)资本回收公式 也可用符号（A/P，i，n）表示(biosh) ， 称为等额分付资本回收系数注意：n=A的个数， P在第一个A前一格 工程经济学王阿忠共四十九页某人拟购买一价值80万元(08年8月份均价为7747元)的住宅，计划自己支付首期款20%，其余向金融机构贷款，如果30年内按月等额偿还(chnghun)，贷款利率为7.83%（月利率为0.653%），则该居民的月还款额是多少元（答案：4623元, 为11558的40%）。 例题(lt)工程经济学王阿忠共四十九页7、等差序列(xli)现金流终值公式 也可用符号（F/G，i，n）表示。 称为等差序列(xli)终值系数。 注意：n=G的个

13、数+1 F与最后一个G重合。例13工程经济学王阿忠共四十九页8、等比序列(xli)现金流现值公式 可用符号(fho)（P/A，i，h，n）表示 称为等比序列现值系数。注意:n=A的个数，P在A1的前一格工程经济学王阿忠共四十九页案例1：在一座新的商业建筑(jinzh)经济分析中，投资者估计建筑(jinzh)经营第一年的净收益为100万元，并且以后以每年8%的比率递增，预计可经营10年，10年末转售收入为400万元，资金的机会成本定为12%，该投资者目前最多可出价多少买该商业建筑？( 万)工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页案例(n l)2.某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据

14、购楼者未来收入增长情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等(xingdng)。若年贷款利率为15%（月1.25%），期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问该购楼者第6年首月付款的金额应该是多少？（答案：6078.81元）工程经济学王阿忠共四十九页相关(xinggun)案例及答案1、某家庭1999年8月31日以4500元/平方米的价格(jig)，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，按月等额还款。2004年9月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款即加按

15、，且按产权人拥有的权益价值50%发放，已知当地住宅价值年上涨率为3%，问申请加按时，该家庭最多能得到多少抵押贷款？（参考答案：12.72万元）工程经济学王阿忠共四十九页2、某家庭欲购买一套面积80m2的经济适用房，单价3200元/ m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款，已知公积金和商业贷款的利率分别(fnbi)为4.2%和6.6%，期限公积金为10年，最高限额为8万元。家庭最高月还款额为1800元/月，问该笔贷款至少多少年还完？（参考答案：12.52年）工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页3、某家庭以3500元/m2的价格购买一套建筑面积120m2的住宅，可申请

16、抵押贷款，利率为6%，抵押贷款价值比例为70%，若家庭每月还款额为2800元，问该抵押贷款几年还完。若该家庭于还款后的第5年未一次提前偿还贷款本金6万元，问抵押贷款还款期限(qxin)提前几年？若还款年限不变，则从第6年初开始的抵押贷款月还款额是多少？（参考答案：12年另5个月；提前2年另7个月）工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页4、某年轻家庭预计5年后收入会大幅增加，现欲购买90m2的住宅，银行根据其未来收入增长(zngzhng)情况，提供15年期的二阶段等额还款住房抵押贷款，前5年月还款常数为0.6%，家庭月还款额为1200元，欠款余额在后10年等额全部偿还。银行贷款年利率为6%

17、，抵押贷款价值比例为70%，试问该家庭所买住宅单价可达多少？后10年每月还款额又为多少？（参考答案：单价3175元/m2、后10年A为2065.49元/月）工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页5、某开发商向银行借款1000万元，利率是8%，五年内还清全部本金和利息，有如下四种偿还方式：每年利息照付，到期一次还本；到期一次还本付息；每年等额还本，利息照付，到期付清；每年等额还本付息，到期还清。试求各种( zhn)偿还方式每年偿还的本和利息分别为多少？答案工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页 参考答案：1、解：2004年9月1日住房市场价值为： V=4500*100*（1+3%）5

18、=52.17万， 第一抵押贷款月还款额： A= 元2004年9月1日未偿还第一抵押贷款价值： 万元该家庭(jitng)拥有的权益价值为： 52.17-26.74=25.43万 加按时可获最大抵押贷款数额为：12.72万。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页2.解:P=80*3200*(1-25%)=192000元， i1=4.2%/12=0.35%；i2=6.6%/12=0.55%。 公积金P1=80000元;商业(shngy)P2=112000元 A=A1+A2=1800;其中 A1=P1* A2=982.41元。10年后未还的商业贷款为：F10= 可求出n=2.52年。工程(gng

19、chng)经济学王阿忠共四十九页3.解：P=3500*120*70%=29.4万，P5=6万。I=0.5%。正常情况(qngkung)下还款年限为： 求出n=12年5个月。提前还款后的N为求出N=9年另10个月。提前2年另7个月。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页4.解：n1=60月，n2=120月。I=6%/12=0.5%。P=1200/0.6%=20万。单价=20/70%*90=3175元/平方米正常(zhngchng)：前五年每月欠：1687.71-1200=487.71元/月. 5年共计: 元后10年每月还款为:34027.54(A/P,I,n)+1687.71=2065.4

20、9元/月;工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页5、解：资金偿还(chnghun)的四种方式本和利息 方案年数年初欠款当年利息年末欠款当年还本偿还利息年终还款金额1每年利息照付，到期一次还本1100080108008080210008010800808031000801080080804100080108008080510008010801000801080合计4001400工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页2到期一次还本付息110008010800002108086.41166.400031166.493.31259.700041259.7100.81360.50005136

21、0.5108.81469.31000469.31469.3合计469.31469.3方案年数年初欠款当年利息年末欠款当年还本偿还利息年终还款金额工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页3每年等额还本，利息照付，到期付清110008010802008028028006486420064264360048648200482484400324322003223252001621620016216合计24012404每年等额还本付息，到期还清11000801080170.580250.52829.566.4895.9184.166.4250.53645.451.6697.0198.951.6250

22、.5方案年数年初欠款当年利息年末欠款当年还本偿还利息年终还款金额工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页以上四种方案均符合资金等值的概念,借贷双方都能接受,但对企业有不同的经济效果，当企业还有其他投资机会(j hu)且收益率大于8%时，则不急于还贷；否则，为了减少利息负担，应该尽快还贷。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页本章习题(xt)例子 1、某公司为购买新技术，向银行借款200万元，年利率为6%，期限3年，问到期后应一次偿还银行本利和多少万元？答案：238.2万元。2、某企业拟向银行借款1500万元，5年后一次还清。甲银行贷款年利率17%，按年计息，乙银行贷款年利率16%，按

23、月计息。问企业向哪家银行贷款较为经济？3、某人拟在2010年末取得10万元存款，如果年利率为9%，那么在1996年初要存入多少现款？答案：27450元。4、有人预测4年后X型轿车价格将降为8万元，若年利率为8%，某顾客现在应存入多少资金(zjn)可达到预期目的？答案：5.88万元工程经济学王阿忠共四十九页5、从一月份开始每月末存入1000元，连续存12个月，年利率12%，那么(n me)到年底时累积的现金为多少？12682.5元。6、某人每年年初存入银行5000元，连续8年，若银行按2%季度利率计复利，此人第8年年末可从银行提取多少钱？7、某企业因技术改造借用外资，到期（第五年末）本息和将负债

24、1000万美元，在折现率为10%的情况下，若采用等额方式偿还，问企业今后5年内每年应偿还多少资金？答案：163.8万美元。工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页8、某企业兴建一工业项目，第一年投资1000万元，第二年投资2000万元，第三年投资1500万元，投资均在年初(ninch)发生，若收益率为10%，从第四年末开始每年等额净收益至少应为多少该项目才值得投资？9、甲企业持有乙股份公司1百万股优先股股票，每股金额为10万元，年股息率为15%，若折现率为12%，未来5年甲企业得到股息的现值为多少？答案： 502.82万元。10、某企业拥有一项无形资产，预计在其未来10年寿命期内，每年可获高于同行业的超额收益15万元，若行业基准收益率为10%，则此项无形资产价值为多少？工程(gngchng)经济学王阿忠共四十九页11、某家庭以按揭方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余为在10年内按月等额偿还贷款，年贷款利率6%，问月还款额为多少？12、某公司花300万元购买一片门面，计划15年内以出租方式回收投资，第15年末房屋净值为150万元，若资金的投资收益率为12%，问该公司每年年未应收取多少租金？13、某小型物业第