成都别墅市场综合分析

1、无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 .25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 ：.；无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 成都别墅市场综合分析一、2005别墅市场解析2005年，成都别墅市场呈现出百家争鸣的空前“盛世，35个工程让成都别墅跨入了“诸候争霸的时代。据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38左右，且每年以1.2左右的速度递增，也可以说，成都别墅曾经占据了整

2、个房地产市场的半壁江山。1、供应特征供应量表1-1历年成都别墅投资走势表单位：万元 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 别墅 84 27882 50187 57409 80888 184365 214278 202179 268978 376569 住宅 372952 349 455224 554029 867561 1228045 1488834 1108659 1896134 2939200 总额 684379 730147 799675 939665 1291611 1707554 2

3、033104 1438497 2914125 4505400 图1-1 别墅历年投资情况图单位：万元从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈继续上升势头，2003年投资势头有所回落。2004年2005年又回复上升势头。1996-2002年，成都市别墅市场的开展根本坚持与整个房地产业开展同步，历年来均呈不断上升的势头。2003年，成都房地产市场投资整体程度下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。20042005年，基于成都房地产市场的空前昌盛，培育了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。早期的1992到1997年是成都市别

4、墅市场开展的初期，由第一个带别墅工程的锦绣花园到五大花园盲目跟风建筑的别墅，市场阅历了从无到有的过程，但五大花园建筑的别墅由于产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，经过特征化、差别化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源自然景观或人文景观的奢华独立别墅如草堂之春等；“顶天立地的中产阶层别墅Townhomes如浣花溪山庄等；风景区的度假型别墅如青城高尔夫山庄等；郊区居家、度假两用型的别墅如阳光假日等等。2001-2005年市场又进入新一个的开展期，成都别墅投资渐入佳境，依

5、托上一顶峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的工程，如三利宅院、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛、麓山国际等优秀之作，成都市别墅供应市场还是相当活泼。供应形状图1-2 成都市别墅供应产品形状比例图按供应体量计由上图可以看出，成都市场上的别墅产品形状比较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼均占有一定比例。但是市场主流产品依然是传统的独栋、联排别墅。表1-2 别墅产品定义按照别墅产品建造情况分类 别墅类型 简单定义 主力面积 根本配套 独立别墅 独立的别墅居屋四面有窗 300 左右 独立花园车位，且双车位 联体 别墅 双拼 两户连在一同，三面有窗 200 220 独立花园、单

6、车位 多联 四至六户连在一同 180 左右 公共花园、有车位 联排别墅 多户连在一同两面有窗 170 180 公共或独立花园、有车位 叠拼别墅 由复式住宅上下叠加在一同组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园 120 160 公共或独立花园 错拼别墅 利用地势的高低差，错位组合 160 250 独立花园、有车位 供应面积成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段：面积供应区间 市场分布情况 150 以下 以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。 150-200 经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。 201-250 成都市场上联排别墅的主流面积区间 251-300 以

7、一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域。 301-400 独栋别墅的主力户型面积 400 以上 以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等 图1-3 别墅价钱分布图表1-3 别墅供应面积区间分布 HYPERLINK imgs.soufun/news/2006_04/27/1146116350055.jpeg t _blank 图1-4 成都市别墅销售均价、产品类型、工程区域交叉图 HYPERLINK imgs.soufun/news/2006_04/27/1146116725074.jpeg t _blank 由图1-4可以了解，成都市独栋别

8、墅的价钱分布较广，从280022000元/不等。但是主流价钱主要还是分布在40006000元/、800014000元/、2000022000元/等3个区间段。其中价钱在4000-6000元/主要分布在牧马山、都江堰青城山、龙泉等三个区域；8000-14000元/的独立别墅主要分布在华阳、温江片区；20000-22000元/独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。成都联排别墅的销售价钱分布在26009000元/，主流价钱在26003300/、3500-4500元/、5000-6000元/三个区间段。其中2600-3300元/的联排别墅主要在龙泉、都江堰以及其它远郊区域；35004500元/的联排别

9、墅主要分布在温江、都江堰青城山、郫县等三个片区；50006000元/的联排主要在主城区和华阳片区。双拼别墅的价钱主要分布在3000-4000元/、50006000元/、6500元/以上等三个区间。3000-4000元/的双拼别墅主要在都江堰青城山片区；50006000元/的双拼别墅主要分布在温江、郫县；6500元/以上的双拼别墅主要在主城区。叠拼别墅价钱分布在330012000元/，主流价钱在33004300元/。叠拼别墅作为近两年出现的新别墅产品，目前分布在成都市主城区、华阳、温江这三个房地产开发相对成熟的片区。成都别墅市场上，仅半山卫城有错拼别墅这一产品类型，由于该类产品的开发对地势有一定

10、要求。目前半山卫城错拼别墅的销售均价在5000元/。2、分布特征图2-1 别墅产品分布区域图图2-1可以看出，主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高质量别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。牧马山片区以高质量的独栋别墅开发为主，都江堰青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是由于其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是根本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。图2-2 成都别墅供应体量分布比例图 HYP

11、ERLINK imgs.soufun/news/2006_04/27/1146116493215.jpeg t _blank 3、销售特征2005年成都别墅市场的销售继续升温，反映出成都市场的消化才干较强，良好的销售情况与政府停顿别墅工程的审批有很大关系，反而促使以前持币张望的消费者下定决心购买；目前别墅供应类型中，有不少是联排别墅，其产品定位较低，购买者较“群众化、市民化，这也是目前别墅获得较好销售情况的另一个重要缘由；并且，仍处于中前期销售过程中的不少别墅工程由于购买群体增长较慢，以及市场竞争日益加剧等缘由，将会呈现出销售速度放缓，销售周期加长，甚至停滞不前的不良局面，别墅工程的销售情况不

12、易盲目乐观。目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层，近年涌现出了一批城市新贵。这批新贵大多呈低龄化趋势，年龄在25-40岁之间，该消费群收入高，大多位居企业高位，对本身经济前景预期好，消费愿望剧烈，如大学教授、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者，他们成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。 另外，随着城市吸引力不断加大，成都别墅市场也吸引很多外地消费者。例如在维也纳森林别墅中，有多达30的客户是广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地域的。而据统计，成都整体房地产消费有51于外地。二、2006别墅市场预测2006年，成都市的别墅供应量将继续上升，目前除了在售的工程以外，估计至少还有20余个新

13、工程。别墅供应的主要区域依然将集中华阳、龙泉、温江、牧马山、都江堰青城山五大主流板块。华阳在2006年除了现有别墅楼盘的继续开发，也将有蜀郡等新工程推出。目前华阳片区的别墅土地贮藏有近2000亩，估计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新工程推出，新工程将继续偏重于居家型类别墅为主。双流牧马山片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间间隔 ，该片区别墅也将逐渐由以前度假型别墅过渡到适宜居家的别墅。2006年底，成都市政府在该区域兴建的千亩人工湖也会初步成形，这将又一次有力的提升该片区的居住环境质量。2005年，温江土地解冻，众多品牌开发商纷纷入驻。2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，衔接温江与崇州的世纪大道正在建立中，这条交通要道的改善，区域内估计会有品牌开发商的大盘出现。随着成青快速通道的贯穿，200