商业地产全程组织及运营管理课件

1、 商业地产全程组织及运营管理主办单位：赢商中国主讲人：仲量联行商业零售总经理 乔裕生日期：2011.11.26乔裕生先生目前为仲量联行成都公司商业零售部总经理，负责仲量联行在成都、中国西部与西南区域的市场拓展及相关业务。工作经历乔氏拥有超过二十年在商业零售与商业地产领域的专业经验。曾先后在美国、台湾和中国大陆工作，特别是对商业不动产的开发全程操作与购物中心运营管理有多年实务操作的经验与心得。除在美国Macys任职外，后又在台北创造Idees女性流行百货新模式，使Idees成为台湾最成功的女性连锁百货。担任ILLUNA购物中心总经理成功引进Giorgio Armani, Chanel, Prad

2、a, Escada, Max Mara等一线精品。而后又全程参与总投资约60亿人民币，跨国31家上市公司的Core Pacific City Living Mall购物中心。全程参与项目前期规划、开业筹备、经营管理系统建制及开幕后营运、营销之过程。乔氏于2002年因担任好又多大超市集团执行副总经理来到中国大陆，而后又成立自己的商业咨询顾问公司与经纪代理公司，为国内多家大型开发集团与购物中心、商场提供相关完整服务。学历与资格美国旧金山州立大学 企管硕士MBA上海购物中心协会 理事深圳零售连锁协会 顾问中国联商网商业零售 顾问主讲人简介2成都商业零售市场简介重庆商业零售市场简介商业不动产开发操作流

3、程策划招商经营管理相关执行案例其他国内外相关案例旅游商业地产区域销售型商业地产文化商业地产经营管理型商业地产大量体购物中心型商业地产3截至2009年底，成都整体零售(主要大中量体集中型商业)供应体量达到150万平方米成都的零售市场重心依然集中在春熙商圈、盐市口/天府广场商圈、骡马市商圈三大商圈都集中在成都市中心区域，中心城区商业密度较高近年成都开始出现区域型商业，主要沿二环路发展目前，高档零售供应主要沿成都市中轴线和传统商圈立点2011年-2013年，大量实力强劲的国内外零售巨头投资开发的国际性购物中心将投入市场。成都零售市场将步入逐步成熟阶段，竞争激烈成都地铁的发展将带动沿线商业的蓬勃发展，

4、交通便利将可能造就更多新的零售热点出现，即零售市场可能由以往高度集中的模式转变为分散便利的模式4成都市主要零售商圈春熙路盐市口/天府广场骡马市人民南路沿线地铁一号线5现有及未来主要商业供应项目春熙路1223765489101213未来供应现有供应11现有供应项目名称开业时间体量（sqm）1太平洋百货（春熙店）199316,0002王府井百货200025,8003太平洋春熙新馆200414,0004香槟广场200524,0005乐森百货201013,0006第一城200722,0007伊势丹200735,0008伊藤洋华堂199715,0009百盛（时代店）200725,000总计189,800

5、未来供应项目名称预计开业时间体量（sqm）9群光百货2010187,000（零售）10铁狮门项目201343,00011四川文化宫项目2012420,00012九龙仓东大街项目N/A550,00013九龙仓红星路项目2013439,000总计1,639,0006现有及未来主要商业供应项目盐市口/天府广场未来供应现有供应12345671110138121415现有供应项目名称开业时间体量（sqm）1.茂业百货199053,0002.仁和春天百货（人东店）19988,0003.北京华联200134,5004.摩尔百盛200125,0005.美美百货200212,0006.新世界百货200730,0

6、007.财富中心200750,0008.E-go潮流广场200918,000总计230,500未来供应项目名称预计开业时间体量（sqm）10.仁恒广场201045,00011.航天科技大厦201013,00012.天府广场中心城201040,00013.国际商城NA110,00014.茂业百货二期N/A50,00015.远东百货201150,000总计308,0007现有及未来主要商业供应项目骡马市项目名称开业时间体量(sqm)1.太平洋百货（全兴店）199623,0002.新城市广场2005140,0003.铂金城200640,000总计203,000未来供应现有供应123未来供应项目名称预

7、计开业时间体量（sqm）4.富力天汇Mall2010250,000总计250,00048二环经济带发展二环路一环路东湖板块1、东湖板块是目前成都市东南部发展较为成熟的板块，依托独有的东湖资源和邻近四川大学、锦江等稀有资源，住宅物业在这个板块中发展强劲。2、由于华润大盘翡翠城的缘故，东湖板块的宜居形象已逐渐得到认同。3、万达广场的进驻也使东湖片区成为泛东二环的一个区域商业中心。城东板块双桥子和建设路1、传统为工厂聚集区，并不是住宅或商业的首选之地。2、随着城市化的改造，特别是一些有经验的开发商的进驻，使城东片区逐渐成为一个新兴的中高端住宅区域。万科、龙湖、华润以及首创等国内经验丰富的开发商均在城

8、东板块内拥有项目。3、板块内的商业气氛正在逐渐培养，未来华润万象城的启动将使城东板块的商业整体提升到新的档次。城西板块1、城西是成都最具历史积淀和文化底蕴的区域，因此也是成都最早发展起来的高端住宅聚集区之一。城西拥有成都最早的一批低密度高端住宅的板块。2、目前，城西仍然是成都居民比较倾向的住宅片区，但是由于基础设施与其他新兴板块相比较为落后，因此新建成的高端楼盘不多。外双楠板块1、外双楠板块是成都城西的热点板块之一，交通便利，西临草金路，南接武侯大道，整体规划布局较好。2、银行、卖场、医院、学校等基础配套设施相当完善，居住群体多为中高收入者。目前住宅供应量较大的楼盘主要集中在武侯大道沿线。 桐

9、梓林/紫荆板块1、该板块也是成都最早发展起来的高端住宅聚集区之一。2000年中海地产的首次进驻使该板块逐渐成为高尚居住圈的代名词。2、购房者对该区域的青睐得益于该区域生活的便利、配套的成熟及未来的发展。此外，该板块也十分受外籍人士普遍欢迎。3、该区域有高度集中的商务配套，既带来人气，又带来商气。9高新南区零售未来供应编号现有专案名称市场定位零售建筑面积（平方米）预计业态组合开业时间1.富森美家居2号地块中档135,000N/ANA2.苏宁项目中档130,000购物中心20113.紫荆电影城项目中档10,000电影院NA4.GTC项目中高档40,000购物中心20105.凯德商用项目中档50,0

10、00社区商业中心20106.中航项目中档19,000商务型配套20107.兴达项目中档50,000区域商业中心20118.和记黄埔专案中档30,000住宅配套20119.中海项目中低档20,000住宅配套201110.新世界项目中低档80,000区域商业中心201111.体育公园项目中低档100,000区域商业中心201212.海洋公园项目中低档90,000主题乐园型商业201213.东方控股项目中低档70,000区域商业中心201214.伊藤洋华堂中档N/A大众百货201215.茂业项目中档60,000百货及购物广场2012总计925,000截至2012年，目前可甄別商业项目15个，总体建筑

11、面积在1,192,000平方米，未来巨大的供应增加区域内零售项目彼此之间的竞争，但同时亦可使区域内的商业环境得到较好的改善。24567891101112131431510成都商业零售市场简介重庆商业零售市场简介商业不动产开发操作流程策划招商经营管理相关执行案例其他国内外相关案例旅游商业地产区域销售型商业地产文化商业地产经营管理型商业地产大量体购物中心型商业地产11重庆市零售市场分析重庆作为长江上游重要的港口城市，担当了长江上游货物集散和商贸中心的重要地位；重庆市2009年社会消费品零售总额为2,479.01亿元，2010年上半年，重庆市社会消费品零售总额达1,392.48亿元，增长18.9%，

12、增幅位列西部第二位；随着重庆市经济的快速增长，各层次消费需求正在不断提高，具备中高端消费能力的人群比例增大，现今重庆市场不断涌入国际一二线知名品牌；重庆作为西部发展的增长极，市场大，有国家一系列政策的扶持，可预见未来必将会有较大发展。12重庆市五大零售商圈分析随着重庆城市的发展，重庆全市的商业格局逐步向周边区域五大主城区发展，包括有：渝中区、沙坪区、九龙坡、江北区和南岸区；解放碑商圈为重庆市的传统商圈，在重庆主城商业经济中处于主导地位；现在重庆基本上是以解放碑商圈为全市的商业中心，并辐射到其他区形成沙坪坝商圈、杨家坪商圈、江北观音桥商圈、南坪商圈这四个次级商圈组成主城区庞大的商业组团；重庆作为

13、组团式的城市，各商圈彼此相对独立，目前各商圈发展迅速，新增物业多以购物中心为主，注重商圈特色及差异化的竞争。观音桥解放碑南坪杨家坪沙坪坝13观音桥作为2000年后形成的新商圈，现有大型商业物业总供应量已居第一位据目前可甄别并投入建设主要商业项目来看，2013年解放碑大型商业供应量居各区第一未来零售项目以购物中心为主除了传统商圈，作为新生商业区域，大渡口区、渝北区也出现了大体量的综合性商业商圈2008年供应量2009年供应量2010年供应量（截至目前）2013供应量解放碑商圈318,249318,249428,249677,195观音桥商圈472,947472,947512,947617,276

14、杨家坪商圈336,000336,000336,000653,000南坪商圈119,760405,760405,760545,760沙坪坝商圈107,600107,600107,600187,600重庆市五大零售商圈分析注：数据来源仲量联行各区主要大型商业项目供应量变化列表14927渝中江北南岸34九龙坡56108912131418172021221525262728293031323311231重庆百货 2新世纪百货3大都会广场4百盛5重庆百货6新世纪百货7北城天街 8王府井百货9茂业百货10美美百货11元旦购物广场12新世界百货13西城天街 14中信大厦15北城旺角16嘉信茂广场17百联购物

15、中心18万达广场19金源不夜城20商业大厦24旭阳朗晴广场25佳侬地下商业街26黄金海岸购物中心27重庆百货杨家坪店28新世纪百货杨家坪店29富安百货30立丹百货31大洋百货32重庆百货（南丰商场）33新世纪百货（江南商都）34重庆百货临江店35新世纪百货沙沙坪坝店36嘉茂购物中心37王府井沙坪坝店38重百沙坪坝店重庆市五大零售商圈现有主要项目供应192421茂业百货 22洪崖洞23CEPA香港城1613437353638沙坪坝15编号项目名称所属商圈预计开业时间体量物业形态1万豪二期解放碑201320,000购物中心2英利项目解放碑201348,000购物中心3金鹰项目解放碑201112,0

16、00购物中心4国泰项目解放碑201260,000购物中心5瑞安重庆天地渝中区U/C85,000购物中心6协信中心观音桥201134,329购物中心8富力海洋广场观音桥U/C70,000购物中心7越洋广场江北嘴U/C110,000购物中心9协信城南坪2011140,000购物中心10煌华新纪元沙坪坝201180,000购物中心11SM购物广场渝北2011140,000购物中心12顺详壹街区大渡口2011100,000购物中心未来供应总量899,329从未来供应来看，重庆零售商业各个商圈发展趋势明显，未来供应主要以购物中心为主；未来主要供应将主要集中在解放碑和观音桥商圈；但五大商圈各有供应并不仅限

17、于此，大渡口和渝北未来供应项目都为大体量商业，将成为新生商业区域的代表。重庆市未来主要项目供应列表注：数据来源仲量联行16成都商业零售市场简介重庆商业零售市场简介商业不动产开发操作流程策划招商经营管理相关执行案例其他国内外相关案例旅游商业地产区域销售型商业地产文化商业地产经营管理型商业地产大量体购物中心型商业地产17业务平台规划咨询顾问项目招商代理购物中心营运管理全程项目协调管理18 一站式综合服务开发阶段综合服务商场运营管理市场推广主力店招商全面招商规划/建筑设计场地分析区域市场研究可比竞争项目分析需求研究目标市场定位方案业态组合租金预测建筑施工施工启动设计优化主力店招商筹备商场试营业/开业

18、前期可行性研究开发决策完工交付顾问团队招商团队运营管理团队19全程项目协调管理项目协调管理开发咨询顾问项目招商代理购物中心营运管理机电设计公司现有或潜在投资者广告公关公司物业公司I.T设计公司业主市场项目工程顾问其他专业顾问项目建筑师内装设计师20第2阶段第1阶段项目启动零售平面布局硬件设施建议建筑设计评审场地分析供应/需求研究案例分析开发结论及建议店铺分割第3阶段租赁策略租金方案租赁条件租赁文件项目招商为开发商提供全程开发指引市场定位建筑设计优化招商前期筹备规划咨询顾问21项目招商代理项目招商开发顾问 组建专案招商团队招商时序安排目标零售商拟定、收集及分配带看现场及说明设店位置签订正式合约租

19、赁条件的谈判协商协助完成承租意向书签订协助收取租赁承诺保证金购物中心运营管理主力店招商谈判全面招商初步接洽主力店招商全面招商22招商代理继续管理开业前建立标准作业程序人力资源计划 招聘/培训 /组建购物中心团队营运及市场推广策略/指导方针/预算开业后建立成本考核制度商场表现监控及汇报制定营业目标/毛利/成本运算日常营运管理系统建制消费者忠诚度策略租约管理财务及IT策略 客户经营管理（CRM）监督/稽核物业管理营销活动的推广/预算/执行厂商互动联系机制的建立培训购物中心管理团队购物中心营运管理确定装修手册租户手册等招商附件协助建立零售系统 推动企业标识/指示系统的设计、制作与安装23商业不动产开

20、发操作流程及工作内容策划定位策划建筑设计优化招商招商前置作业招商经营管理开幕前经营管理开幕后经营管理24整体宏观及微观资料分析现有及未来商业市场调查及趋势分析项目基地周边环境分析、竞争者分析项目优劣势分析-SWOT分析项目定位与发展建议目标厂商访谈及分析经营管理模式之分析租金营收分析试算定位策划25招商平面图纸修正确认 现有概念设计初步方案评估建议项目功能布局修正动线平面设置建议公共区域配置（电梯等公共设施）建议主要承租户的位置安排其他业种之位置设置及面积要求外墙立面建议店铺的外观及整体性之视觉效果的建议店招设置建议机电配套之协调整合 现有机电设计初步方案评估建议 针对商场排烟、排污、排油、用

21、电量、燃气等相关设备配套给出建议其他相关设计要求及指导建筑设计优化26就推广方针及政策之制订及决议提供建议配合甲方指定的广告宣传公司制定整体招商推广方案以租赁代理的立场及角度，就商场之设计、工程设计、行业组合及租户组合、面积及租金计算提供建议与甲方委托之律师磋商，就制订有关租赁该商场的法律文件提供建议就分发至租户或准租户之资料提供建议制定招商的政策方针制定招商相关的规章、流程、表格招商工具初稿制作设计图沟通协助设计图审核协助招商过程中所产生的广告执行及推广费用应由甲方承担招商过程中所有与项目相关的广告创意、文案乙方有责任提供专业建议招商前置作业27将明确主力零售商名单拟定符合定位要求的招商策略

22、与阶段性计划拟定租金方案并负责就市场趋势及其对租金水平的影响，以及适用于该物业之租约条款等提供最新资料及建议协助完成招商文件和招商说明资料的制作在与充分商议后确定招商的时序安排负责带看商铺及说明，并在授权范围内商讨租金并努力提高租金随着工作的推进，根据主题零售商所提供的意见和反馈，对设计进行检讨，提出建议负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同就租户组合、配套设施等方面提供咨询服务拟定品牌招商，市场策略及进度，协助筹备相关活动就专业公司提出的内部装修方案及公共区域的装修计划等提出建议协助发展商及其管理公司审定租户提交的各类装修图纸及效果图，从与商场整体环境的协调及统一，兼顾租户

23、个性特色的角度提供合理建议，并与租户协调解决 招商28建立标准作业程序协助确定装修手册和租户手册等招商附件协助建立零售系统 （硬件部分软件部分）推动企业标识/指示系统的设计、制作与安装与专业广告设计公司合作/或协助贵司甄选优秀的广告公司制定开业前推广计划和开业预算协助组建购物中心团队协助物业管理公司接管验收和试运行主要设施开幕前经营管理29制定全年度、季度、月份之营业目标、毛利及成本运算建立营业额、毛利额及成本考核奖惩制度营销活动的推广、预算及执行培训购物中心团队租约管理厂商互动联系机制的建立日常营运管理系统建制开业后之招商局部调整客户经营管理：CRM监督、稽核物业管理工作开幕后经营管理30成都商业零售市场简介重庆商业零售市场简介商业不动产开发操作流程策划招商经营管理相关执行案例其他国内外相关案例旅游商业地产区域销售型商业地产文化商业地产经营管理型商业地产大量体购物中心型商业地产31 天府广场中心城开发商:成都地铁项目类型:零售建筑面积:46,703 sq.m2(总面积)34,781 sq.m2(B1, 购物广场)11,922 sq.m2(B2, 停车场)楼层:B1、B2地理位置:天府广场32