物业管理讲义第一章

1、第1章 物业管理概述(i sh)本章要点 本章主要介绍物业及物业管理的基本内涵，物业管理的起源与发展，物业管理的主要内容(nirng)，以及物业从业人员素质与职业道德的基本要求。共二十六页开篇(kipin)案例 曾经有人咨询这样一个问题：“我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念(ginin)都不清楚。请问： 1、就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟是指什么？” 2、很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。那么到底什么是“物业”？共二十六页1.1 物业(w y)的基本知识1.1.1

2、物业的基本概念：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地(chngd)。关键词：使用功能、各类房屋、配套设施设备、场地共二十六页一个完整的物业，应至少包括以下几个部分： （1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）道路、码头等。 （2）设备。指配套的专用机械、电气设备。如电梯、空调、备用电源等。 （3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯以及室外公共建筑设施（如幼儿园、医院）等。 （4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地。包括建筑地块、庭院、停车场等。 物业可大可小，可以是群体(qnt)建筑物，如住宅小区；也可

3、以是单独建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单位住宅楼物业等。共二十六页1.1.2 物业(w y)的性质物业的自然属性(shxng)(物理性质) （1）二元性 （2）有限性 （3）差异性 （4）固定性 （5）长期性 （6）配套性共二十六页物业的社会(shhu)属性（经济性质） （1）权属性 （2）商品性 （3）效用性 （4）保值增值性共二十六页1.1.3 物业(w y)的分类据使用功能的不同，物业可分为以下(yxi)类型（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）其他用途物业 新型物业 （1）健康住宅 （2）智能物业 （3）

4、节能型住宅共二十六页小结(xioji)：完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是(hu sh)单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称为物业管理中的物业。第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。共二十六页1.2 物业管理的起源(qyun)与发展共二十六页1.2.1 物业管理的起源(qyun)及原因物业

5、管理是社会经济(jngj)发展到一定阶段以后的必然产物。物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国的第二大城市伯明翰，一位名叫奥克维娅希尔（Octvia Hill）的女物业主为在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守。可以说是最早的“物业管理”。从那以后，物业管理逐渐被推广。 原因：第一，物业管理是一种社会化的管理模式。第二，物业管理是一种专业化的管理。第三，物业管理是一种经营型的管理。第四，物业管理是建管结合的纽带。共二十六页1.2.2 物业管理的发展(fzhn)历程（一）国外物业管理的发展1.美国的物业管理2.日本(r bn)的物业管理3.新加坡的物业

6、管理（二）中国物业管理的发展1.香港的物业管理2.中国内地物业管理的发展共二十六页1.2.3 我国物业管理发展(fzhn)预测 1实行法制化、规范化管理 2实行规模化与品牌经营 3实行智能化管理 4树立以人为本的管理理念，注重人才培养共二十六页1.3 物业管理的基本知识1.3.1物业管理的含义物业管理是指专业化的机构受业主和使用人的委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值(jizh)，并使物业尽可能的保值、增值。物业管理有下面几层涵义： （1）实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织。（2）物业管理是通过提供有偿物业服务来

7、获取经济效益的。（3）物业管理是以合同、契约为中介的委托管理。（4）物业管理是通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。 共二十六页1.3.2 物业管理的性质物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，因而是一种服务性行业，它属于第三产业。物业管理的业务活动是提供服务，它寓管理、经营于服务之中。物业管理的活动对象是各种各样的物业，其服务对象是业主和使用人，它通过向业主和物业使用人提供服务而获得利润，实现(shxin)行业的自我发展。1.3.3物业管理的特点（1）社会化（2）专业化（3）市场化（4）企业化（5）经营型共二十六页1.3.4 物业管理的类型委托服务型物业管理 即

8、房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理公司对物业进行管理，完善其售后服务。“委托”分两种情况： （1）开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理（2）开发企业以招标的方式委托专业物业公司，对已出售的物业进行管理租赁经营型物业管理 即房地产开发商建成房屋后并不出售，而是交由下属的物业公司进行经营管理，通过(tnggu)租金收回投资，获得利润。此类物业管理企业多以经营商业大楼、综合大厦、写字楼为主。二者的差异共二十六页1.3.5 物业管理的指导思想、宗旨(zngzh)物业管理的指导思想 以服务为宗旨，以经营为手段(shudun)，以效益为目的 物

9、业管理的宗旨 1创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作与生活环境 2提高物业的价值共二十六页1.3.6 物业管理的地位(dwi)和作用 1实行物业管理能创造优美的环境 2实行物业管理可以方便居民的生活(shnghu) 3实行物业管理能延长物业的使用寿命 4实行物业管理能克服“重建轻管”的思想 5实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放 共二十六页1.4 物业管理的基本(jbn)内容1.4.1按提供服务的性质和方式划分常规性常规性的公共服务 常规性的公共服务，一般指物业管理中最基本的管理工作，是物业管理 区域中所有住用人(yng rn)都享受的，由物业管理企业提供的最基本的服务。 公共服务主

10、要有以下八项服务： 1.房屋建筑主体的管理 2.房屋设备、设施管理 3.环境卫生管理 4.绿化管理 5.治安管理 6.消防管理 7.车辆道路管理 8.公众代办性质的服务共二十六页 针对性针对性的专项服务 针对性的专项服务，是指物业管理企业为改善和提高(t go)住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足一些住用户的需要而提供的衣、食、住、用、教育、医疗等方面的服务。 1.日常生活类 2.商业服务类 3.文化、教育、卫生、体育类 4.金融服务类 委托性的特约服务 特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常是物业管理委托合同中没有约定、专项服务中也没有设立，而物业产

11、权人、使用人又提出的需求，此时物业管理企业往往在条件可能的情况下，尽量满足其需求，签订特约服务合同，提供特约服务。共二十六页1.4.2按物业管理的工作划分 维护物业管理区域内的规划不受破坏 房屋装修(zhungxi)监督管理 房屋的维护与修缮 设备、设施的管理及维修养护 安全管理 环境管理 综合经营管理 共二十六页1.5 物业管理从业人员素质(szh)要求与职业道德要求1.5.1物业管理从业人员的素质要求物业管理从业人员应该是具有社会主义觉悟，具有高尚道德的人1具有社会主义觉悟，首先要有主人翁思想，把所管理的物业当成人民的财产，认真负责地对待每一项工作，事业心要强。2树立全心全意为人民服务的思

12、想，时刻想到物业管理工作搞得好坏，直接关系到业主和使用人能否有一个安全、舒适、宁静、优美的生活、工作、学习环境。3具有一定的政治理论修养，具有较强的法制观念，在遇到较为复杂的情况下，能够依照政策和法律、法规，热情、沉着、耐心、细微地做好工作，解决问题。4作风正派，忠诚可靠，办事公道，不谋私利，在工作上勤奋(qnfn)主动，实事求是。5思想上要有上进心，敢于改革，勇于创新，具有一定超前思想、超前意识，能够走在时代的前面。共二十六页物业物业管理人员必须具有专业知识和专业技能 1物业管理(gunl)人员必须具有现代管理(gunl)知识 2物业管理人员必须具有物业管理的专业知识和技能 3物业管理人员必

13、须能够掌握现代管理手段物业管理人员应具有较高的个人素质 1要有良好的语言表达能力 2要以端庄的仪容仪表，树立良好的形象 3要有宽阔的胸怀，良好的心理素质 4要有健康的体魄共二十六页1.5.2 物业管理从业人员的职业道德(zh y do d) 1忠于职守，尽职尽责 2兢兢业业，热情服务 3积极主动，讲求实效 4实事求是，办事公道 5遵守纪律，奉公守法 6谦虚谨慎，文明礼貌 7刻苦学习，提高素质 8钻研业务，掌握技能共二十六页本章(bn zhn)小结本章主要阐述物业及物业管理的基本概念。物业是指已建成并投入使用的各类房屋(fngw)及其配套设施、设备和场地。物业管理是指专业化的机构受业主和使用人的

14、委托，依照合同或契约，以经营方式统一管理物业，为业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能的保值、增值。物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，因而是一种服务性行业，它属于第三产业。物业管理的业务活动是提供服务，它寓管理、经营于服务之中。物业管理的活动对象是各种各样的物业，其服务对象是业主和使用人，它通过向业主和物业使用人提供服务而获得利润，实现行业的自我发展。物业管理的类型、宗旨与作用；物业管理的基本内容；物业管理行业发展预测及高水平物业管理的含义；物业管理人员素质与职业道德的要求。共二十六页课后思考题什么是物业？什么是物业管理？物业管理有什么特点？物业管理的指导思想和宗旨是什么？目前我国高水平的物业管理体现(txin)在哪些方面？合格的物业管理人员应具有哪些素质？物业管理的基本内容有哪些？共二十六页内容摘要第1章 物业管理概述。曾经有人咨询这样一个问题：“我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。（1）实施物业