某住宅项目可行性研

1、某住宅项目可行性研究报告之财务分析成员：周开林 李小刚 甘良福第二组：甘良福 18 号房地产 081 班2010.1.13目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 总论 3 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 投资估算4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 财务分析 7不确定性分析 1014附表1. 总论1.1 ：项目概况：该项目占地面积 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米，其中住宅 104640 平方米，高层

2、住宅为 13920 平方米，多层 住宅为 90727 平方米，商铺 4360平方米，容积率 1.8，绿化率 35%， 建筑面积 25%.1.2：概况性基础数据：土地出让金为 18180 万元，建安工程费用为 8369.6 万元，前期工程费用为 353.536 元，基础设施建设费 251.088 万元，公共设施配套费 134 万元，开发间接费用 722.9584 万元，其 他费用包括共档案保金费、报建手续费等 41.848 万元，不可预见费 561.060608万元，管理费 818.64672万元，销售费用 993.7475 万元， 财务费用 509.9841 万元。1.3 :资金筹措：有公司自

3、筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房 款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入，商业性 银行贷款8000万元，第一年贷款5000万元，第二年即2007年贷款 3000万元，不足的部分由预售房款解决。还款方式为：第一年、第二年支付利息，本金从第三年（2008年）开始还，分两年等额还本。1.3：评价指标：NPV NAV PC AC动态投机回收期内部收益率2.投资估算2.1： 土地费用本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额18180 万元，土地出让金分两次支付，06年先付70%，即12726万，剩余 的土地出让金在07年付清，即5454万元。2.2：建安工程费

4、用单位：万元序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米907206350.4高层住宅1200元/平方米139201670.82商业800元/平方米4360348.8序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%125.5442可行性研究费建安工程费*5 %。41.8483水文地质勘探费建安工程费*5 %41.8484通水，通电，通路费建安工程费*1 %83.6965场地平整费10元/平方米60.6合计353.5362.3:前期工程费单位：万元2.4:基础设施建设费单位:万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费用*3%251.0882供水工程3供气工程4通路工程5绿化工程6通讯

5、工程7照明工程8排污、环卫工程9合计2.5:公共设施配套费公共配套设施在2008年开始建设，2009年完成。每年投入50%序号项目单价计价数量金额1居委会100元/平方米134001342托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计134公共配套设施费估算表单位：万元2.6:开发间接费用开发间接费用估算表单价：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公共设施费建安工程费*5%418.482建筑工程质量监督监督费建安工程费*4%33.47843供水管网补偿费住宅住宅：0.3T/人，600元/T住宅：59商业商业：0.1T/人，600元/T商业：154供电用电负荷费住宅住宅：4KVA/户，480 元/KA

6、V住宅：181商业商业：8KAV/百川，480元/KAV商业：16合计722.95842.7:其他费用：包括共档案保证金、保健手续费等。按建安工程费的5%o计，即41.848万元，在项目开工前支付。:不可预见费：按项目17项和的2%古算:管理费用：按项目15项和的3%古算:销售费用：按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%;广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%:财务费用：按贷款利率为5.58%估算:资金筹措有公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本 金2000万元，第一年(2006)全部投入，商业性银行贷款8000万元, 第一年贷款5000万元，第二年

7、即2007年贷款3000万元，不足的部 分由预售房款解决。还款方式见下表：单位：万元年份2006200720082009还本0040004000利息292.5468468234总金额292.5468446842343. 财务分析（一）：财务盈利能力分析1、项目投资现金流量见附表 6 项目投资现金流量表，根据该表计算以下财务评价指标项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税前）=19%项目投资财务内部收益率（i=5.58%）（所得税后）=6% 项目投资财务净现值（所都得税前） （ i=5.58%）=4459 项目投资财务净现值（所都得税后） （ i=5.58%）=223 项目投资回收期（年

8、）（所得税前） =2.15 项目投资回收期（年） （所得税后） =2.78 财务内部收益率大于行业基准收益率， 说明盈利能力满足了行业的最 低要求，财务净现值都大于零，该项目在财务上是可以考虑接受的。 所得税前的投资回收期为 2.15 年（含建设期），所得税后的投资回收 期为 2.78 年（含建设期），均小于行业基准投资回收期，这表明该项 目投资能按时收回。全部投资的累积净现金流量图见图 1.2278累积净现金流卓艸万元13780-4780-13197-1462220062007200820092010图1：累积净现金流量图2、项目资本金现金流量表见附表11项目资本金现金流量表，根据该表计算以

9、下指标：如下表i=5.58%计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）25%1%财务净现值（FNPV 3515 -722投资回收期（年）静态2投资回收期（年）动 态基准收益率（ Ie ） 5.58% 5.58% 3、利润与利润分配见附表 4 利润与利润分配表投资利润率二年利润总额/总投资X 100%=66.3% 投资利税率二年利税总额/总投资X 100%=116.05%该项目的投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利 税率，说明项目有盈利能力。（二）：清偿能力分析清偿能力分析师通过 “借款还本付息计算表” 、“资本来源与运用表” 、“资产负债表” 的计算，考察项目计算期内各年的财

10、务状况及偿债能 力，并计算资产负债率，流动比率，速动比率和固定资产投资国内借 款偿还期。资金来源与运用计算，见附表 7 资金来源与运用表 资产负债率、流动比率和速动比率等指标，见附表 8 资产负债表比率指标参考指标2006资产负债率（%）小于 70%52%流动比率（ %）大于 120%速动比率（ %）19895.419895.420072008200938%36%53%3902811 8824131.5750962.0819564.59根据上表可得 资产负债率都在比较合适的范围之内， 流动比率都大 于 1.2 ，可知其具有偿还流动负载的能力。（三）：不确定性分析1、敏感性分析 该项目作了所得税

11、前全部投资的敏感性分析。 基本方案财务内部收益 为 19%，所得税前投资回收期为 2.15 年，均满足财务基准值的要求； 考虑到项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对开发产品投资、 销售收入做了提高 15%与降低 15%的单因子对内部收益率、投资回收 期的影响的敏感性分析。敏感性分析见下表：项目投资现金流量表 财务敏感分析表财务敏感性分析表序号项目基本方案开发产品投资销售收入5%-5%5%-5%1内部收益率上、 T m r .、r 八厶、r、.19%15%24%24%14%较基本方案增减/%455-52投资回收期 / 年2.153.552.192.193.75总的可销售面积（亍米1024J0

12、平方平均销售价格（税前）p=39750*14肖售收入（TR 39750万 基本方案内部收益10000/113180=3512 元 / 平方米 营业税率r=5%开发产品投资基准收益率平均销售价格（税后）P=p*（1-r）=3512*（1-5%）=3336 元/平方米从上表可以看出，各因素的变化都不同程度程度影响内部收益率及投 资回收期，其中销售收入更为敏感，开发产品投资次之，敏感性分析 图见图2。财务内部收益率%销售收入2、盈亏平衡分析总投资成本费用（TC =31736万总固定成本费用（土地费用）（F =18180万元 5图2 :敏感性分析2、盈亏平衡分析总的可销售面积（Q） 113180平方米

13、总销售收入（TR 39750万元平均销售价格（税前）p=39750*10000/113180=3512元/平方米营业税率r=5%平均销售价格（税后）P=p*（1-r）=3512*（1-5%）=3336 元/平方米总投资成本费用（TC）=31736万元总固定成本费用（土地费用）（F）=18180万元单位产品变动成本 C=TC-F/Q=（31736-18180）*10000/113180=1198 元/ 平方米 盈亏平衡点销售面积 Q =F/P-C=18180*10000/3336-1198=85033 元 / 平方米盈亏平衡点销售率 q=Q/Q*100%=85033/113180*100%=75%盈亏平衡销售收入（税后）TR =P*Q =3336*85033=28367万元盈 亏 平 衡 平 均 销 售 价 格 （ 含 税 ）p=F+C*Q/Q*（1-r）=18180+1198*113180/113180*（1-5%）=1261 元/平 方米盈亏平衡点单位变动成本C=P-F/Q=3336-18180*10000/113180=1730 元/ 平方米 通过以上盈亏平衡点的计算结果可以大致作出如下判断：（ 1）如果未来的房屋平均销售价格及总投资成本与预期相同，项