2009年2月重庆房地产市场研究分析报告_secret

1、2009年2月重庆房地产市场研究分析报告第一章 市场关注1、热点聚焦:开发商清仓回笼资金2月重庆市主城区商品房总成交17663套商品房，成交套内面积134.415万平方米(建筑面积163.075万平方米)，环比上月上升59.34%，同比08年2月上升165.64%；总成交金额为59.82亿元，成交均价为4450.40元/平方米，环比上月下降7.21%，同比08年2月上升0.60%。顺应大势需求，各开发商开始加大力度降低价格清仓，将积压的位置、朝向、户型较次的存量房源以打折、促销，甚至直接降价的方式集中消化，最大限度回笼资金备战2009，从以上的数据上看，效果是立竿见影的，市场成交节节攀升，大有

2、回暖之势。领域观点：回暖还是回光返照？2月重庆市主城区商品房的成交是十分喜人的，在经历疯狂2007、低落2008后，首次感受到“春”的气息，成交体量的大幅回升，一时间“回暖之说”遍布大街小巷，但市场是在真正回暖吗？答案还不得而知。不过通过对成交的进一步分析，我们不仅只看到成交体量的增长，我们还看到成交价格的节节下滑，还有成交房源单一化。一方面，成交价格下滑幅度达7.21%，价格回落成为刺激市场成交的唯一手段，高价房销售依然举步为艰；另一方面，目前市场上销售火热的房源为各项目推出的“特价房”、“尾房”、“打折房”，也就是一些位置、朝向、户型较次的存量房源，降低售价价格以回笼资金，而那些品质较好的

3、以正常价格销售的房源销售甚少。所以，短暂的成交量上涨，并不能说明市场回暖，是回暖还是回光返照，还有待市场的进一步表现。第二章 市场解析1 市场综述:本月成交增长迅猛，如春雨般解渴地产版块本月重庆市主城区的批准预售、新开盘/加推以及成交情况都是不错的，批准预售、新开盘/加推体量在逐渐恢复，成交体量则在迅猛回升，较上月成交体量上升约50万方，较08年2月增长165.64%，这是继房地产市场进入“牛市”以来首次迎来喜人的“早春”，在早已如饥似渴的地产市场犹如一场春雨，让信心重新树立，让市场重新振奋。在成交大幅增长的背后，我们看到的是价格的不断深入调整以满足市场的需要，成交均价由上期下降345.7元/

4、平方米，降幅达7.21%，所以，真正决定市场命运的归根揭底还是价格，一个能适合市场需求的价格、能推动市场健康发展的价格，只有价格才能真正撬动市场。2月重庆市新增批准预售项目59个，预售面积134.83平方米，其中住宅面积122.888万平方米；非住宅面积11.942万平方米，环比上月上涨141.63%，同比去年上涨1455.13%。重庆市新开盘/加推有17个项目推出新的房源2283套；入市套内面积为18.938万平方米（建筑面积22.065万平方米），环比2008年1月下降24.19%，同比08年2月上升689.08%。重庆市商品房总成交17663套商品房，成交套内面积134.415万平方米(

5、建筑面积163.075万平方米)，环比上月上升59.34%，同比08年2月上升165.64%；总成交金额为59.82亿元，成交均价为4450.40元/平方米，环比上月下降7.21%，同比08年2月上升0.60%。2 批准预售2.1 2009年2月预售量统计2月重庆市新增批准预售项目59个，预售面积134.83平方米，其中住宅面积122.888万平方米；非住宅面积11.942万平方米，环比上月上涨141.63%，同比去年上涨1455.13%。2008年2月2009年2月批准预售量：2009年2月重庆市新增批准预售项目59个，预售面积134.83平方米，环比上月上涨141.63%，同比去年上涨14

6、55.13%。2月份重庆房地产市场呈现回暖势头，在众多楼盘打出低折扣、一口价的诱惑下，观望已久的刚性需求终于爆发，本月商品房成交量大幅上升，土地成交量也增加，开发商们准这个时期争先取得批准预售，推出新房源借势大卖，因此2月重庆市批准预售量大幅上涨。2.2 09年2月主城商品房预售量分布从09年2月各区域新增批准量来看，渝北区取得34.582万平方米的预售量依旧排名各区之首，在政府的政策引领下，在城市发展重心向北移的趋势下，预计未来几月渝北区第一的位置也难以撼动。而南岸区获新增批准预售项目11个预售面积29.546万平方米排名第二，而大渡口区本月没有批准预售项目。2.3 2月主城商品房预售量和新

7、开盘/加推放量对比分析2009年2月主城批准预售量134.83万方，而2月新开盘/加推放量22.065万方（建面），还有105.9万方未供应出市场，累计未供应量达到1022.364万方。本月大部分项目都以促销剩余房源为主，只有部分项目推出新房源，因此本月新开盘/加推量较小。但是2月份大量为供应预售量预计将在下个月集中爆发，届时市场竞争更为激烈，市场是否又将发生怎样变化值得期待。3 供求关系2月重庆市新增批准预售项目59个，预售面积134.83平方米，其中住宅面积122.888万平方米；非住宅面积11.942万平方米，环比上月上涨141.63%，同比去年上涨1455.13%。2月,重庆市商品房总

8、成交17663套商品房，成交套内面积134.415万平方米(建筑面积163.075万平方米)，环比上月上升59.34%，同比08年2月上升165.64%；总成交金额为59.82亿元，成交均价为4450.40元/平方米，环比上月下降7.21%，同比08年2月上升0.60%。2月，供求比为1：1，总体表现为供求平衡。市场供应复苏，市场需求释放，2月的市场供求达到平衡，是难得的现象，自08年2月以来首次出现，但也是昙花一现，当目前的需求释放结束，市场的供求关系又将改写。2008年1月2009年1月重庆市主城区商品房市场供求表：4 新开盘/加推供应分析本月，重庆市新开盘/加推有17个项目推出新的房源2

9、283套；入市套内面积为18.938万平方米（建筑面积22.065万平方米），环比2008年1月下降24.19%，同比08年2月上升689.08%。2008年2月2009年2月重庆市商品房新开盘/加推情况表：2008年2月2009年2月重庆市商品住宅新开盘/加推供应走势情况：2009年2月重庆市商品房市场有17个项目推出新的商品房2283套；入市套内面积为18.938万平方米（建筑面积22.065万方）。其中，南岸区以9.286万方的体量上升至供应首位；沙坪坝区以5.246万方位居第二；九龙坡区以3.574万方排列第三，渝中区、江北区、北碚区无新增。5 成交量分析2月,重庆市商品房总成交176

10、63套商品房，成交套内面积134.415万平方米(建筑面积163.075万平方米)，环比上月上升94.24%，同比08年2月上升165.64%；总成交金额为59.82亿元，成交均价为4450.40元/平方米，环比上月下降7.21%，同比08年2月上升0.60%。2008年2月2009年2月重庆商品房成交情况：2008年2月2009年2月重庆市商品房套内成交情况：2月，在08年中处于观望状态的部分购房者已按奈不住，自住需求和换房需求被价格一触而发，成交量大幅攀升，达到1年来的最高134.415万方，而08年的2月仅有50.6万方，市场状况从目前看比较喜人。6 成交价格分析2月，重庆市主城区商品房

11、的套内成交均价为4450.40元/平方米，环比上月下降7.21%，同比08年2月上升0.60%。2008年2月2009年2月重庆商品房成交价格情况：2008年2月2009年2月重庆市商品房套内成交均价走势图：（单位 元/平方米）本月的成交均价较上月下降345.7元/平方米，主要是目前市场上进行打折、促销集中消化存量房源，尽可能的回笼资金，导致本月成交均价的下降。7 新增/加推项目一览8 2009年3月新增/加推项目预告第三章 土地市场1 市场综述本月新增上涨，土地成交上涨。2008年2月重庆楼市异常火热，商品房成交量一路飘红，土地市场也悄然上升。从供应土地的用途上看，经过了07年的大量囤地08

12、年的市场萎靡后，土地供应尤为慎重，房地产用地的新增和成交明显下降。重庆土地交易中心数据显示，2009年2月重庆新增出让土地共计18宗，新增土地面积为105.72万平方米，环比上月上涨582.86%，同比去年上涨1022.29%。其中用于房地产开发的土地有7宗，土地供应面积17.747万平方米。2009年2月重庆市主城区土地成交15宗，土地成交面积102.445万平方米，环比上月上涨1840.25%，同比去年2月上升345.41%。其中用于房地产开发的土地成交6宗，成交面积20.506万平方米。2009年2月土地成交金额97770万元，成交均价63.63万/亩，环比上月上涨20.63%，同比去年

13、下降21.07%。2 供应分析 2009年2月新增土地供应情况：2008年2月2009年2月重庆土地新增供应走势图：2008年2月重庆楼市异常火热，商品房成交量一路飘红，土地市场也悄然上升。本月新增出让土地共计18宗，新增土地面积为105.72万平方米，环比上月上涨582.86%，同比去年上涨1022.29%。但从供应土地的用途上看，经过了07年的大量囤地08年的市场萎靡后，土地供应尤为慎重，2月供应土地中用于房地产开发建设的土地有7宗，土地供应面积17.747万平方米，仅占本月土地供应的16.78%。103816平方米，最大建筑密度为30%，允许绿地率不得小于30%，总体容积率为2，属于一类

14、居住、二类居住、商业金融业。该地块的起始出让价11954万元，楼面地价为1151.46元/。该地块周边目前在售楼盘的价格在4300元/左右，因此我们预计该地块的出让价格高限在23878万元，楼面价格最高在2500元/。通过对地块的经济指标研究，我司认为该地块适合做高层物业。如果项目在2010年下旬开始销售，预计届时销售价格在5590元/左右，而最终销售金额应达到约58033万元。根据各项总体指标和地块所在区域位置特征，我司预计该地块开发形态以高层为主，根据周边在售项目的供应产品来研究，建议小区由5栋28层的高层住宅围合组成，考虑到目前周边产品供应较为单一，我司建议该项目户型上增加可变空间设计，

15、利用可变空间增加得房率，达到一房变两房、两房变三房、三房变四房。项目楼栋规划每层8户，两部电梯，户型面积在40-90（增加可变空间后实得面积段在50-100左右）；根据该地块所在区域在售项目调查，此可变户型在该区域供应量较小，需求量较大。目前重庆市含可变户型设计的高层项目销售均价在4500-5000元/左右，因此该项目开盘销售均价应达到4800元/。本月重点新增土地推荐： 高新区二郎科技新城组团L分区L5-8号、九龙园区组团B分区B9-1号宗地以上是我司通过一般项目开发的成本及节奏初步预测，其价格仅供参考，项目最终定价尚待项目启动后实际成本及项目面市后的市场环境的验证。3 成交分析2009年2

16、月土地成交情况：2008年2月2009年2月重庆土地成交走势图：2009年2月重庆市主城区土地成交15宗，土地成交面积102.445万平方米，环比上月上涨1840.25%，同比去年2月上升345.41%。在经过4个月的连续低迷期后，本月受到楼市回暖的影响，土地成交也出现复苏迹象。其中用于房地产开发的土地成交6宗，成交面积20.506万平方米。2月土地成交区域分布图：2月的土地成交分布区域，渝北区本月成交土地8宗，成交面积72.301万平方米排名第一。由于渝北区作为政府重点大造区域，在土地供应和成交上都要高于其他几个区域。相比下渝中区作为老式的城市中心，其规划建设以成雏形，几乎没有什么土地供应，

17、因此也较少出现土地成交，本月渝中区也没有土地成交。2008年2月2009年2月重庆土地成交均价走势图：2009年2月土地成交金额97770万元，成交均价63.63万/亩，环比上月上涨20.63%，同比去年下降71.2%。本月成交土地成交量加大，但土地成交均价和去年同期相比却有大幅下降，其主要原因是房地场用地成交的减少，工业用地成交加大，导致整体地价的低迷。第四章 媒体广告1 广告投放综述据本部对重庆四大主流报纸媒体（晨报、晚报、商报、时报）的统计分析，2009年2月，重庆市主城九区（渝中区、南岸区、巴南区、沙坪坝区、九龙坡区、沙坪坝区、江北区、渝北区、北碚区）地产报媒广告投放了310次、248

18、.45版。同比2009年1月，广告投放频次和版面均有所上升。随着本月春节假期的结束以及本月底西区房交会的开幕，各项目开发企业在地产广告的宣传上都调整了策略，加大了地产广告的投放力度。2 广告投放区域分布2009年2月主城各区的地产广告相对上月均有所上升。其中南岸区广告投放91次，投放版面73.38版居放量之首；渝北区广告投放58次，投放版面46.7版位居其次；九龙坡区广告投放32次，投放版面24.06版，位列第三；沙坪坝区则紧随其后，位列第四；而渝中区、大渡口区、江北区和巴南区等也有少量地产广告投放。2009年2月重庆市主城区商品住宅媒体投放汇总表：2009年2月重庆市主城各区广告投放排名：3

19、 广告投放方式3.1 媒体选择从2009年2月报纸媒体的地产广告投放来看，晨报凭借投放100次、版面比例29.16%，位列首位；其次为商报，商报为目前唯一的大报，这也成为其亮点，本月共投放地产广告84次，版面比例为27.14%；而时报紧随其后，投放频次为75次，版面比例为25.38%；晚报本月的地产广告投放上位列最后，投放频次为51次，版面比例为18.31%。2009年2月重庆商品住宅的媒体投放详情：3.2 投放时间2009年2月报纸媒体广告投放的时间配比情况较12月份没有较大改变，2009年1月各大开发商通过报纸媒体广告时间的调整，仍然把投放的时间重点放置于周三、周四、周五。2009年2月媒

20、体投放时间分布：3.3 投放版面2009年2月，重庆地产媒体投放信息版面相比上月有所上升，整版仍然占最大比重，为204次；其次为1/2版，投放拼刺为73次；位居第三的是1/32版，投放频次为14次。2009年2月媒体版面规格3.4广告诉求点2009年2月重庆市商品房的媒体投放诉求点版面排名前三位的是：形象宣传、详细介绍、价格诉求。而本月进行集团宣传的开发企业有10家，分别为协信集团10次；华宇集团8次；金科集团7次；富力地产、融侨地产、万科地产各4次；龙湖地产3次；融汇地产、渝高集团各2次；隆鑫地产1次。区域市场渝中区1 市场综述本月渝中区商品房量价齐升。2009年2月渝中区共计成交商品房55

21、6套，成交套内面积3.119万方（建筑面积4.5万方），环比上月成交面积上升了11.43%，同比2008年2月上升了143.67%。本月渝中区商品房总成交金额为16292.21万元，套内成交均价为5222.76元/平方米，环比上月上涨了21.91%，同比2008年2月成交均价下降了50.92%。随着春节假期的结束，本月渝中区各项目的销售也逐渐回暖，而近期重庆楼市的良好表现，也刺激了部分置业者购房。虽然春节假期已经结束，但渝中区各在售项目并未调整其销售策略，仍然在大打价格牌、优惠牌，这也刺激了购房者下叉。而本周渝中区协信阿卡迪亚等高端物业的销售也拉高了成交均价的上涨。本月渝中区商品房量价齐升。2

22、009年2月渝中区共计成交商品房556套，成交套内面积3.119万方（建筑面积4.5万方），环比上月成交面积上升了11.43%，同比2008年2月上升了143.67%。本月渝中区商品房总成交金额为16292.21万元，套内成交均价为5222.76元/平方米，环比上月上涨了21.91%，同比2008年2月成交均价下降了50.92%。随着春节假期的结束，本月渝中区各项目的销售也逐渐回暖，而近期重庆楼市的良好表现，也刺激了部分置业者购房。虽然春节假期已经结束，但渝中区各在售项目并未调整其销售策略，仍然在大打价格牌、优惠牌，这也刺激了购房者下叉。而本周渝中区协信阿卡迪亚等高端物业的销售也拉高了成交均价

23、的上涨。本月渝中区商品房量价齐升。2009年2月渝中区共计成交商品房556套，成交套内面积3.119万方（建筑面积4.5万方），环比上月成交面积上升了11.43%，同比2008年2月上升了143.67%。本月渝中区商品房总成交金额为16292.21万元，套内成交均价为5222.76元/平方米，环比上月上涨了21.91%，同比2008年2月成交均价下降了50.92%。随着春节假期的结束，本月渝中区各项目的销售也逐渐回暖，而近期重庆楼市的良好表现，也刺激了部分置业者购房。虽然春节假期已经结束，但渝中区各在售项目并未调整其销售策略，仍然在大打价格牌、优惠牌，这也刺激了购房者下叉。而本周渝中区协信阿卡

24、迪亚等高端物业的销售也拉高了成交均价的上涨。 本月渝中区商品房量价齐升。2009年2月渝中区共计成交商品房556套，成交套内面积3.119万方（建筑面积4.5万方），环比上月成交面积上升了11.43%，同比2008年2月上升了143.67%。本月渝中区商品房总成交金额为16292.21万元，套内成交均价为5222.76元/平方米，环比上月上涨了21.91%，同比2008年2月成交均价下降了50.92%。随着春节假期的结束，本月渝中区各项目的销售也逐渐回暖，而近期重庆楼市的良好表现，也刺激了部分置业者购房。虽然春节假期已经结束，但渝中区各在售项目并未调整其销售策略，仍然在大打价格牌、优惠牌，这也

25、刺激了购房者下叉。而本周渝中区协信阿卡迪亚等高端物业的销售也拉高了成交均价的上涨。 2 市场分析2.1 供应分析2.1.1批准预售情况2009年2月渝中区新增批准预售项目1个，新增批准预售面积1.478万方，其中新增住宅面积1.439万方，非住宅面积0.039万方。2008年2月2009年2月重庆市渝中区批准预售情况表：2008年2月2009年2月重庆市渝中区批准预售走势图：2009年2月渝中区新增批准预售项目1个，新增批准预售面积1.478万方，其中新增住宅面积1.439万方，非住宅面积0.039万方。该区受地理位置和政府规划的影响，在主城区的批准预售量中一直处于落后地位。2.1.2 新开盘

26、/加推供应分析2.1.2.1 新开盘/加推放量2008年2月2009年2月渝中区商品房新开盘/加推放量表：2008年2月2009年2月渝中区新开盘/加推放量体量走势：2009年2月渝中区仍无新开盘/加推项目，该区目前在售项目较少，这成为其新开盘落后的主要原因。2008年2月2009年2月新开盘/加推均价走势：2009年2月渝中区无新开盘/加推项目，也无新增均价。2.1.2.3 批准预售与新开盘/加推供应对比2008年3月2009年2月重庆市渝中区批准预售与新开盘供应对比图：注：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.862009年2月渝中区新增批准预售项目，新增批准预售面积1.47

27、8万方，而本周渝中区无新开盘/加推放量。目前渝中区尚有30万方的批准预售量未推出，预计在后续几个月中将陆续推出新的放量。2.2 成交分析2.2.1 成交量分析2008年2月2009年2月渝中区商品房成交情况：2009年2月渝中区共计成交商品房556套，成交套内面积3.119万方（建筑面积4.5万方），环比上月成交面积上升了11.43%，同比2008年2月上升了143.67%。本月渝中区商品房成交量与上月基本持平，主要是各项目大打折扣牌、价格牌，刺激了部分置业者购房。2.2.3 成交价格分析2008年2月2009年2月渝中区商品房成交价格走势：2009年2月渝中区商品房总成交金额为16292.2

28、1万元，套内成交均价为5222.76元/平方米，环比上月上涨了21.91%，同比2008年2月成交均价下降了50.92%。本月渝中区部分高端物业的销售拉动了整体成交均价的上涨。江北区1 市场综述本月江北区无新开盘/加推供应，成交量升价跌。2月，江北区没有新开盘/加推项目，整个市场以集中消化存量房源为主。由于整个大势的打折促销，存量房由于位置、朝向较次，价格进行小幅下调后很有竞争优势，如海尔海语江山促销价仅为建面2999元/平方米，加上江北区目前的发展地位，十分受购房者青睐，成交量也随之上涨，较上月增加近8万方，是自08年2月来的最高。2009年2月江北区无新开盘/加推项目。2009年2月江北区

29、商品房总成交套数2088套，总成交套内面积18.464万平方米（建筑面积22.381万平方米），环比上月上升74.69%，同比08年2月上升250.36%，总成交金额95201.45万元，套内成交均价5156.06元/平方米，环比上月下降3.84%，同比08年2月上升2.50%。2 市场分析2.1 供应分析2.1.1批准预售情况2009年2月江北区批准预售项目5个，面积16.886万方，其中住宅面积13.529万方，非住宅面积3.357万方，环比上月上升48.11%，同比08年2月上升515.17%。2008年2月2009年2月重庆市江北区批准预售情况表：2008年2月2009年2月重庆市江北

30、区批准预售走势图：2009年2月江北区批准预售量有小幅上涨，虽然本区域新开盘/加推放量受到一定控制，但进入3月将出现集中放量。2.1.2 新开盘供应分析2.1.2.1 新开盘供应量2008年2月2009年2月江北区商品房新开盘/加推情况表：2008年2月2009年2月江北区新开盘/加推商品房体量走势：2009年2月江北区无新开盘/加推项目。2008年2月2009年2月新开盘/加推商品房新增均价走势：2009年2月江北区无新开盘/加推项目。供应结构本月本区域无供应。2.1.2.3 批准预售与新开盘供应对比2008年3月2009年2月重庆市江北区批准预售与新开盘供应对比图： 注：以上新开盘/加推建

31、筑面积=新开盘/加推套内面积/0.86从上图中可以看出，江北区批准预售体量有所增加，2月的批准预售还未向市场放量，预计3月的新开盘/加推放量将集中增加。2.2 成交分析2.2.1 成交量分析2008年2月2009年2月江北区商品房成交情况：2009年2月江北区商品房总成交套数2088套，总成交套内面积18.464万平方米（建筑面积22.381万平方米），环比上月上升74.69%，同比08年2月上升250.36%。本月江北区的成交量上涨明显，达到自08.2月以来最高峰，主要是08年因大势不好众多购房者选择观望，而这部分刚性需求在09年春天集中释放，造成2月的成交丰收。2.2.3 成交价格分析20

32、08年2月2009年2月江北区商品房成交价格走势：2009年2月，江北区商品房套内成交均价5156.06元/平方米，环比上月下降3.84%，同比08年2月上升2.50%。本月江北区的成交均价下降205.74元/平方米，大部分在售项目顺应大势，集中处理存量房回笼资金，由于存量房的位置、朝向较次，所以在销售价格上有所下调，是本月价格下降的主要原因。渝北区1 市场综述2月渝北区成交量升价跌。本月月北区的新开盘/加推项目仅有2个，都为别墅项目，放量极小，主要也是以消化存量房为主。由于“城市向北”的概念已深入民心，渝北区又是住宅供应大区，所售物业价格由低到高俱全，为购房者提供的选择较多，而本区的销售价格

33、在已经深入调整的基础上再次小幅调整，区域发展趋势、便捷的交通、优越的居住环境、调整到位的价格成为核心竞争力，使渝北区在2月成为重庆主城销冠。2009年2月渝北区新开盘/加推商品房2个，新增商品房套数42套，新增套内供应面积1.304万平方米（建筑面积1.416万方），环比上月下降81.01%，同比08年2月上升86.29%。2009年2月渝北区商品房总成交套数4471套。总成交套内面积36.402万平方米（建筑面积44万平方米），环比上月上升58.57%，同比08年2月上升417.81%。总成交金额170779.77万元，套内成交均价为4691.49元/平方米，环比上月下降0.76%，同比08

34、年2月下降9.66%。2 市场分析2.1 供应分析2.1.1批准预售情况2009年2月渝北区批准预售项目21个，面积34.582万方。其中住宅10.983万方，非住宅2.762万方。环比上月上升151.60%，同比08年2月上升1045.10%。2008年2月2009年2月重庆市渝北区批准预售情况表：2008年2月2009年2月重庆市渝北区批准预售走势图：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.862009年2月，渝北区的批准预售大幅上涨，供应全面复苏，预计在3月集中入市。2.1.2 新开盘供应分析2.1.2.1 新开盘供应量2008年2月2009年2月渝北区住宅新开盘/加推情况表

35、：2008年2月2009年2月渝北区新开盘/加推商品房体量走势：2009年2月渝北区新开盘/加推商品房2个，新增商品房套数42套，新增套内供应面积1.304万平方米（建筑面积1.416万方），环比上月下降81.01%，同比08年2月上升86.29%。由于目前大势为消化存量房，所以本月渝北区的新开盘/加推体量较小。2008年2月2009年2月渝北区新开盘/加推商品房均价走势2009年2月新开盘/加推商品房的均价为9027元/平方米，由于本月推出的均为别墅物业，所以均价较高。2.1.2.2 供应物业类型2009年1月新开盘/加推供应项目2个，均为别墅物业。2.1.2.3 批准预售与新开盘供应对比2

36、008年3月2009年2月重庆市渝北区批准预售与新开盘供应对比图：从上图中可以看出，渝北区本月的推盘量是相当少的，但由于前期存量的积累，后续供应仍然十分充足，预计3月集中释放。 2.2 成交分析2.2.1 成交量20078年2月2009年2月渝北区商品房成交情况2009年2月渝北区商品房总成交套数4471套。总成交套内面积36.402万平方米（建筑面积44万平方米），环比上月上升58.57%，同比08年2月上升417.81%。渝北区本月成交量为主城区之首，较上月有较大涨幅。2008年2月2009年2月渝北区商品房成交价格走势：2009年2月渝北区商品房套内成交均价为4691.49元/平方米，环

37、比上月下降0.76%，同比08年2月下降9.66%。本月本区价格小有回落，是属于正常调整，预计未来几月成交均价将出现如此的反复调整，市场价格逐步进入稳健期。沙坪坝区1 市场综述 本月成交量飙升，成交价直降。2月沙坪坝区楼市非常热闹，先是西区房交会的召开，各项目争先调整优惠幅度来吸引购房者，再加上2月的新开盘/加推项目增多，购房者购房选择面也广泛，其次沙区本月推出部分经济适用房，其低廉的价格备受购房者的青睐。造成本月成交量飙升，但成交价直降。2009年2月沙坪坝区商品房成交2392套，套内总成交面积为18.339万平方米（建筑成交面积为21.778万平方米），环比上月成交面积上涨220.84%，

38、同比2008年2月则上涨358.48%。商品房总成交金额为63646.2万元，套内成交均价格为3470.52元/平方米，环比上月下降24.52%，同比去年2月下降15.27%。本月成交量飙升，成交价直降。2月沙坪坝区楼市非常热闹，先是西区房交会的召开，各项目争先调整优惠幅度来吸引购房者，再加上2月的新开盘/加推项目增多，购房者购房选择面也广泛，其次沙区本月推出部分经济适用房，其低廉的价格备受购房者的青睐。造成本月成交量飙升，但成交价直降。2009年2月沙坪坝区商品房成交2392套，套内总成交面积为18.339万平方米（建筑成交面积为21.778万平方米），环比上月成交面积上涨220.84%，同

39、比2008年2月则上涨358.48%。商品房总成交金额为63646.2万元，套内成交均价格为3470.52元/平方米，环比上月下降24.52%，同比去年2月下降15.27%。2 市场分析2.1供应分析2.1.1批准预售情况2008年2月2009年2月重庆市沙坪坝区批准预售情况表：2008年2月2009年2月重庆市沙坪坝区批准预售走势图：2009年2月沙坪坝区新增批准预售项目7个，预售面积13.947万方，环比上月上涨49.17%，其中住宅面积13.829万方；非住宅面积0.118万方。2.1.2 新开盘/加推放量分析2.1.2.1 新开盘/加推供应量2008年2月2009年2月沙坪坝区新开盘/

40、加推情况表：2008年2月2009年2月沙坪坝区新开盘/加推放量走势图：2009年2月沙坪坝区新开盘和加推楼盘共计5个，新增住宅套数685套，新开盘/加推套内面积4.362万平方米（建筑面积约5.243万平方米），新增面积环比上月上涨23.08%，同比去年2月上涨156.59%。本月区域有5个项目新开盘/加推房源，但由于各项目推出新房源的数量不多，而且面积多为中小户型，因此本月新开盘/加推量和1月相比只有小幅上涨。2.1.2.2新开盘/加推项目物业结构本月沙坪坝区新开盘/加推的5个项目，其物业类型以都高层为主，其它物业类型本月没有供应。2.1.2.3 批准预售与新开盘/加推放量对比2008年3

41、月2009年2月重庆市沙坪坝区的批准预售与新开盘/加推放量对比图： 注：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.86从08年3月09年2月的批准预售和新开盘放量来看，本月沙区取得批准预售面积13.947万，新开盘/加推建筑面积5.243万平方米，未推出面积8.704万平方米，累计未供应量达到206.83万平方米。2.2成交分析2.2.1成交量2008年2月2009年2月沙坪坝区商品房成交量走势图：2009年2月沙坪坝区商品房成交2392套，套内总成交面积为18.339万平方米（建筑成交面积为21.778万平方米），环比上月成交面积上涨220.84%，同比2008年2月则上涨358.

42、48%。本月沙坪坝区成交量大幅上涨，由于2月底西区房交会的召开，各项目争先调整优惠幅度，再加上本月的新开盘/加推项目增多，购房者购房选择面也广泛，其次沙区本月推出部分经济适用房，其低廉的价格备受购房者的青睐。2.2.2成交价格分析2008年2月2009年2月沙坪坝区商品房成交均价走势图：2009年2月沙坪坝区商品房总成交金额为63646.2万元，套内成交均价格为3470.52元/平方米，环比上月下降24.52%，同比去年2月下降15.27%。主要由于在本月沙坪坝区推出一批经济适用房项目，其较低的销售价格带动部分刚需客户，同时也导致2月的商品房成交均价下降，再加上西区房交会的召开，区域各项目推出

43、大幅优惠来吸引购房。从而导致本月成交价下滑严重。南岸区1 市场综述成交量上涨，成交价格下降。本月南岸区成交大幅上涨主要由于在1月份大量返乡购房而成交量在本月得到体现，再加上不少项目大幅度调整优惠或推出特价房来处理尾房，使部分观望已久的刚需集体释放，然而在提高本月区域成交量的同时也降低了成交均价。2009年2月南岸区新开盘/加推项目5个，推出78套房源，新开盘/加推套内面积7.908万平米（建筑面积9.286万平方米），环比上月新开盘/加推放量面积上涨978.85%。2009年2月南岸区商品房总成交3018套，套内成交面积21.881万平方米（建筑成交面积26.669万平方米），环比上月成交面积

44、上涨46.04%，同比2008年2月上涨196.89%。套内成交均价为5263.46元/平方米，环比上月成交均价下降0.17%，同比2008年2月则下降2.5%。2 市场分析2.1 供应分析2.1.1批准预售情况2008年2月2009年2月南岸区批准预售量2009年2月南岸区批准预售项目11个，预售面积29.546万方，环比上月上涨443.92%。其中住宅面积27.529万平方米，非住宅面积2.017万平方米。 2.1.2新开盘/加推放量分析2.1.2.1新开盘/加推放量2008年2月2009年2月重庆市南岸区新开盘/加推放量：2008年2月2008年2月南岸区新开盘/加推放量走势图：2009

45、年2月南岸区新开盘/加推项目5个，推出78套房源，新开盘/加推套内面积7.908万平米（建筑面积9.286万平方米），环比上月新开盘/加推放量面积上涨978.85%。位于南滨路上珊瑚水岸和地王国际社区在2月都是2度开盘，共计推出659套房源，推出面积6.461万方，和1月相比新开盘/加推放量大幅提高。2008年2月2009年2月南岸区新开盘/加推价格走势图：2009年2月南岸区新开盘/加推项目均价高端项目，普遍均价都在4800元/平米以上，而珊瑚水岸由于位置较好，其项目定位为城市豪宅，因此其销售均价在7300-8000元/平方米左右，从而也提高本月新开盘/加推的均价。2.1.2.2新开盘/加推

46、项目物业类型2008年2月新开盘/加推项目仅有5个，其物业类型供应主要以高层为主，而其他物业类型本月则无供应。2.1.2.3批准预售与新开盘/加推对比2008年3月2009年2月南岸区批准预售与新开盘放量对比图： 注：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.862009年2月南岸区新增批准预售量29.547万方，而新开盘/加推建筑面积9.286万方，还有20.261万方未推出市场。从08年3月到09年2月累计有173.759万方未供应，可见未来09年南岸区市场供应量仍然充足，在原本就缺乏利好政策的支撑下，怎样能消耗这庞大的未供应量，是各大开发商首要解决的问题。2.2. 成交分析2.

47、2.1 成交量分析2008年2月2009年2月南岸区商品房成交量走势图：2009年2月南岸区商品房总成交3018套，套内成交面积21.881万平方米（建筑成交面积26.669万平方米），环比上月成交面积上涨46.04%，同比2008年2月上涨196.89%。 本月区域成交大幅上涨主要由于1月份大量返乡购房的成交量在本月得到体现，再加上不少项目大幅度调整优惠或推出特价房来处理尾房，使部分观望已久的刚需集体释放，从而促成2月成交量大幅上涨的主要原因。2.2.2成交价格分析2008年2月2009年2月南岸区商品房成交价格走势：2009年2月南岸区套内成交均价为5263.46元/平方米，环比上月成交均

48、价下降0.17%，同比2008年2月则下降2.5%。由于本月多数楼盘调整优惠幅度或推出特价房来处理尾房，在提高本月区域成交量的同时也降低了成交均价。大渡口区1 市场综述本月大渡口区商品房成交量与成交均价齐升。2009年2月大渡口区共成交商品房517套，套内成交面积2.837万方（建筑面积3.435万方），环比上月成交面积上升了74.37%，同比2008年2月下降了60.38%。本月大渡口区商品房总成交金额为12413.16万元，套内成交均价为4375.53元/平方米，环比上月上涨了4.81%，同比2008年2月成交均价上涨了56.38%。本月大渡口区各在售项目继续大搞促销活动，并推出部分特价房

49、，以刺激消费者购房。而在月底举行的主城西区房交会更是拉动了大渡口区商品房成交量的上涨，而在房交会期间，顺祥壹街区、新宝龙易城、晋愉绿岛等项目的热销，也直接了拉动了其区域成交均价的上涨。2. 市场分析 2.1供应分析2.1.1批准预售情况2008年2月2009年2月大渡口区批准预售量：2008年2月2009年2月重庆市大渡口区批准预售走势图：2009年2月大渡口区无新增批准预售项目，而该区域目前批准预售量较为充足，市场主要仍在消化前期房源，但随着市场的逐步消化，预计后续几个月该区将陆续推出新的放量。2.1.2 新开盘供应分析2.1.2.1 新开盘供应量2008年2月2009年2月大渡口区商品房新

50、开盘/加推情况表：2008年2月2009年2月大渡口区新开盘/加推体量走势：2009年2月大渡口区无新开盘/加推商品房项目，但目前该区尚有近30万方的批准预售未推出，随着近期市场的走强，预计在后续几月中该区将逐步有新的放量面世。2008年2月2009年2月大渡口区新开盘/加推价格走势图：本月大渡口区无新开盘/加推商品房项目，也无新开盘/加推均价。2.1.2.2准预售与新开盘供应对比2008年3月2009年2月重庆市大渡口区批准预售与新开盘供应对比图 注：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.86本月大渡口区无新增批准预售和新开盘/加推项目，市场主要在消化前期房源，但从整个新增批准

51、预售项目与新开盘/加推放量对比分析，目前大渡口区尚有近30万方存量未推出，随着市场的逐步消化，预计后续几个月大渡口区将有新的放量推出。2.2成交分析2.2.1成交量2008年2月2009年2月大渡口区商品房成交量走势图：2009年2月大渡口区共成交商品房517套，套内成交面积2.837万方（建筑面积3.435万方），环比上月成交面积上升了74.37%，同比2008年2月下降了60.38%。本月受在售项目促销打折以及月底西区房交会的影响，大渡口区的成交量有所上扬，但从整体来看，目前大渡口区在售项目较少，难以有大的上扬，但随着近期市场的良好表现，预计下月大渡口区成交量将与本月持平。2.2.2成交价

52、格分析2008年2月2009年2月大渡口区商品房成交均价走势图：本月大渡口区商品房总成交金额为12413.16万元，套内成交均价为4375.53元/平方米，环比上月上涨了4.81%，同比2008年2月成交均价上涨了56.38%。本月大渡口区受西区房交会的影响，晋愉绿岛等高端项目表现良好，而新宝龙易城、顺祥壹街区等品质型项目热销等因素，都拉动了区域成交均价的上涨。巴南区1 市场综述本月成交量上涨，成交均价下降。2月重庆楼市意外回升，各大区域的成交量都大幅上涨，巴南区也不例外，只有该区域近段时间新开盘/加推量不足，和其它几个区域相比上涨力度不够。区域中低挡项目在这期间取得不错销售量，带动区域成交量

53、的上涨同时也拉低了区域成交均价。2009年2月巴南区批准预售商品房项目5个，新增批准预售面积10.97万方均为住宅面积，环比上月上涨170.8%。2月巴南区新开盘/加推项目2个，推出房源215套，新开盘/加推套内面积2.424万平米（建筑面积2.546万平方米），环比上月放量下降58.57%。2009年2月巴南区商品房成交803套，套内成交面积为6.214万平方米（建面成交面积7.346万平米），环比上月上涨55.27%，同比去年上涨60.15%。商品房成交金额为22800.1万元，套内成交均价格为3669.32元/平方米。环比上月成交均价下降6.81%，同比2008年1月则上涨18.83%。

54、2 市场分析2.1供应分析2.1.1批准预售情况2008年2月2009年2月巴南区批准预售量：2008年2月2009年2月巴南区批准预售量：2009年2月巴南区批准预售商品房项目5个，新增批准预售面积10.97万方均为住宅面积，环比上月上涨170.8%。2.1.2.1 新开盘/加推放量2008年2月2009年2月巴南区新开盘/加推放量：2.1.2新开盘/加推放量分析2008年2月2009年2月巴南区新开盘/加推放量走势图：2009年2月巴南区新开盘/加推项目2个，推出房源215套，新开盘/加推套内面积2.424万平米（建筑面积2.546万平方米），环比上月放量下降58.57%。本月蓝光十里蓝山

55、和融汇半岛开盘推出别墅和小高层，但其推出量较小，从而导致本月新开盘/加推量下降。2008年2月2009年2月巴南区新增均价走势：2009年2月巴南区新开盘/加推均价7650元/平米，环比上月上涨124.21%，同比去年2月上涨147.73%。本月新开盘/加推均价比1月销售均价有大幅的上升，主要由于2月新开盘的两个项目中，十里蓝山推出别墅产品，其销售均价到7500元/平米左右，因此带动本月区域新开盘均价上涨。2.1.2.2新开盘/加推项目物业类型2009年2月巴南区域新开盘/加推供应物业类型有小高层和别墅，其他物业类型则无供应。2.1.2.3 批准预售与新开盘/加推放量对比2008年32009年

56、2月巴南区批准预售与新开盘/加推放量对比图： 注：以上新开盘/加推建筑面积=新开盘/加推套内面积/0.862009年2月巴南区批准预售量10.97万方，而新开盘/加推放量2.546万方，还有8.424万方未推出市场。从08年3月到2009年2月累计有97.947万方未供应，因此可以看出未来巴南区市场供应量仍然充足，09年市场竞争将更为激烈。 2.2成交分析2.2.1成交量 2008年2月2009年2月巴南区商品房成交量走势图：2.2成交分析2.2.1成交量 2008年2月2009年2月巴南区商品房成交量走势图：2009年2月巴南区商品房成交803套，套内成交面积为6.214万平方米（建面成交面

57、积7.346万平米），环比上月上涨55.27%，同比去年上涨60.15%。2月重庆楼市意外回升，各大区域的成交量都大幅上涨，巴南区也不例外，只有该区域近段时间新开盘/加推量不足，和其它几个区域相比上涨力度不够。2.2.2成交价格分析2008年2月2009年2月巴南区商品房成交均价走势图：2009年2月巴南区商品房成交金额为22800.1万元，套内成交均价格为3669.32元/平方米。环比上月成交均价下降6.81%，同比2008年1月则上涨18.83%。随着2月楼市的回升，区域中低挡项目在这期间取得不错销售量，带动区域成交量的上涨同时也拉低了区域成交均价。九龙坡区1 市场综述本月九龙坡区成交量大副上升，而成交均价有所回落。2009年2月九龙坡区新增批准预售项目7个，新增批准预售面积20.309万方，其中新增住宅面积19.784万方，非住宅面积0.525万方。而本月九龙坡区新开盘/加推项目3个，新增商品房516套，新开盘/加推放量为2.94万方（建筑面积3.574万方）。2009年2月九龙坡区共计成交商品房3255套，套内成交面积为23.138万方（建筑面积2