[宁波]房地产市场月报（64页）1

1、PAGE 2012年7月宁波房地产市场月报 PAGE 71 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK file:/G:月报2012年常规月报6月宁波2012年6月月报.docx l _Toc3299507362012年7月宁波房地产市场月报 PAGEREF _Toc329950736 h 1HYPERLINK l _Toc329950737本月导读 PAGEREF _Toc329950737 h 4HYPERLINK l _Toc329950738易居视点 PAGEREF _Toc329950738 h 6HYPERLINK l _Toc329950739第一篇背景分析篇 P

2、AGEREF _Toc329950739 h 10HYPERLINK l _Toc329950740第二篇 市场分析篇 PAGEREF _Toc329950740 h 15HYPERLINK l _Toc329950741第一章 商品房市场 PAGEREF _Toc329950741 h 15HYPERLINK l _Toc329950742一、市场综述 PAGEREF _Toc329950742 h 15HYPERLINK l _Toc329950743二、供求关系分析 PAGEREF _Toc329950743 h 15HYPERLINK l _Toc329950744三、供应量分析 PA

3、GEREF _Toc329950744 h 16HYPERLINK l _Toc329950745四、成交量分析 PAGEREF _Toc329950745 h 17HYPERLINK l _Toc329950746五、成交均价分析 PAGEREF _Toc329950746 h 17HYPERLINK l _Toc329950747第二章 土地市场 PAGEREF _Toc329950747 h 18HYPERLINK l _Toc329950748一、本月公告土地分析 PAGEREF _Toc329950748 h 18HYPERLINK l _Toc329950749二、本月成交土地分析

4、 PAGEREF _Toc329950749 h 20HYPERLINK l _Toc329950750三、重点地块分析（供应） PAGEREF _Toc329950750 h 22HYPERLINK l _Toc329950751第三章 商品住宅市场 PAGEREF _Toc329950751 h 24HYPERLINK l _Toc329950752一、市场综述 PAGEREF _Toc329950752 h 24HYPERLINK l _Toc329950753二、供求关系分析 PAGEREF _Toc329950753 h 25HYPERLINK l _Toc329950754三、供应

5、量分析 PAGEREF _Toc329950754 h 25HYPERLINK l _Toc329950755四、成交量分析 PAGEREF _Toc329950755 h 30HYPERLINK l _Toc329950756五、供求对比分析 PAGEREF _Toc329950756 h 32HYPERLINK l _Toc329950757六、成交均价分析 PAGEREF _Toc329950757 h 34HYPERLINK l _Toc329950758七、当月成交排行榜 PAGEREF _Toc329950758 h 35HYPERLINK l _Toc329950759第四章 办

6、公市场 PAGEREF _Toc329950759 h 37HYPERLINK l _Toc329950760一、市场综述 PAGEREF _Toc329950760 h 37HYPERLINK l _Toc329950761二、成交量分析 PAGEREF _Toc329950761 h 38HYPERLINK l _Toc329950762三、成交均价分析 PAGEREF _Toc329950762 h 39HYPERLINK l _Toc329950763四、当月成交排行榜 PAGEREF _Toc329950763 h 39HYPERLINK l _Toc329950764第五章 商业市

7、场 PAGEREF _Toc329950764 h 41HYPERLINK l _Toc329950765一、市场综述 PAGEREF _Toc329950765 h 41HYPERLINK l _Toc329950766二、成交量分析 PAGEREF _Toc329950766 h 42HYPERLINK l _Toc329950767三、成交均价分析 PAGEREF _Toc329950767 h 43HYPERLINK l _Toc329950768四、当月成交排行榜 PAGEREF _Toc329950768 h 43HYPERLINK l _Toc329950769第六章 产品分析

8、PAGEREF _Toc329950769 h 45HYPERLINK l _Toc329950770一、本月新增项目点评 PAGEREF _Toc329950770 h 45HYPERLINK l _Toc329950771第七章 营销媒体 PAGEREF _Toc329950771 h 48HYPERLINK l _Toc329950772一、营销透析 PAGEREF _Toc329950772 h 48HYPERLINK l _Toc329950773二、媒体分析 PAGEREF _Toc329950773 h 50HYPERLINK l _Toc329950774三、营销个案分析宁波中

9、心 PAGEREF _Toc329950774 h 53HYPERLINK l _Toc329950775第三篇 区域数据篇 PAGEREF _Toc329950775 h 56HYPERLINK l _Toc329950776一、海曙区 PAGEREF _Toc329950776 h 56HYPERLINK l _Toc329950777二、江东区 PAGEREF _Toc329950777 h 57HYPERLINK l _Toc329950778三、江北区 PAGEREF _Toc329950778 h 58HYPERLINK l _Toc329950779四、科技园区 PAGEREF

10、_Toc329950779 h 59HYPERLINK l _Toc329950780五、鄞州区 PAGEREF _Toc329950780 h 60HYPERLINK l _Toc329950781六、镇海区 PAGEREF _Toc329950781 h 61HYPERLINK l _Toc329950782七、北仑区 PAGEREF _Toc329950782 h 62本月导读央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准

11、利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。详情请见P10商品房市场成交持续回升2012年7月淡季不淡，商品房市场供求双“旺”。新增供应量43.37万方，环比下跌22.69%，同比增加130.32%；商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%； 详情请见P14土地供应继续下挫本月市七区供应量为47.21万方，环比增加41.14万方。土地供应总数11幅，较上月增加8幅。 详情请见P17商品住宅市场成交再创新高商品住宅新增供应面积为33.58万方，环比下跌16.05%，供应套数为2678套，环比减少24.52%；成交面积为41.28万方，环比增长61.69%，成交套数为3356套，环比上涨53

12、.24%。 详情请见P23办公市场有所较少办公市场新增供应5.07万方；成交量为2.4万方，环比增加45.76%；平均成交价格为8497元/，环比降低25.06%；成交金额为2.04亿元，环比增加9.24%。详情请见P36商业市场量跌价涨本月商业新增供应量为21674，环比减少58%，成交量为15214，环比减少19%；成交均价为12926元/，环比减少11%；成交金额为19665.11万元，环比减少28%。详情请见P40楼盘多重优惠促销7月房地产市场成交量继续攀升，逼近调控前的市场成交量，复苏迹象更加明显。本月有6个项目加推和开盘，营销活动也比较频繁。营销活动还是以打折为主，业主联谊及其他C

13、RM活动比例相对上月也有一定降低。由于目前大部分企业库存量较大，打折优惠活动还将成为营销活动的重要手段，在政策的宽松之下，优惠空间或将有限，业主联谊及其他CRM活动也将会相对增多。 详情请见P47易居视点 本月市场形势本月商品房新增供应量43.37万方，环比下跌22.69%，同比增加130.32%；商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%；成交均价为13503元/，环比上涨2.42%；成交金额为62.87亿，环比增长103.46%。商品住宅新增供应面积为33.58万方，环比下跌16.05%，供应套数为2678套，环比减少24.52%；成交面积为41.28万方，环比增长61.69%，成

14、交套数为3356套，环比上涨53.24%。在信贷政策放宽，供应速度加快，市场持创新高。下半年开局楼市再度升温，商品房与商品住宅成交量“呈井喷式”的上涨。其原因在于6月银行降低贷款利率，连月来的新盘新品供应刺激和吸引了观望客户购房需求。个别楼盘的“以价换量”也是成交上涨的另一个原因。数月来的供求双“旺”的回升走势，已经缓解了企业在资金上的一定压力。受市场回暖影响，部分楼盘已经缩减了优惠尺度，同时媒体广告投放量也有所降低，多以现场活动营销来储备客户维老拓新。也有部分楼盘已经出现“借量调价”的动态，但商品房与商品住宅的成交均价走势仍保持稳定。近4个月来的商品住宅市场成交持续创新，刚需客户已被市场消化

15、多数，改善型需求空间开始逐步放大，为此市场价格仍将有望高度稳定的走势。本月热销楼盘除青林湾外多分布在城市周边区域，鄞州、镇海、北仑较为活跃，热销楼盘多以价格和高性价比广受客户所关注。相对于楼市的火热，土地市场也加紧了追赶的“步伐”，加速推地，供应土地11幅，总占地面积达47.21万方，多为城镇住宅性质的中小型地块，且多分布在鄞州、镇海、北仑等当前楼市畅销板块，以此来试水市场。此前6月供应的3块土地也全部成交，其中鄞州投资创业中心II-3-C地块被万科底价获得。政府加速推地，企业拿地兴趣渐浓，下半土地市场有望挽回“颓势”。本月关注：龙湖滟澜海岸宁波旅游地产的典范作为新型城市的评判标准之一，切近自

16、然、健康环保是滨海地产群的主要标准，在保证生态环境不被破坏前提下，融景于境、居娱合一，融合本地文化元素，塑造人与空间的完美结合，将居住需求提升为具有审美情境的休闲体验式生活。而拥有十八年园林艺术积淀的龙湖地产，在北仑春晓板块的滟澜海岸项目，正式沿袭龙湖品牌的精湛品质与园林美学，在得天独厚的地利优势上尽情绽放。数字楼市2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2011年7月至2012年7月宁波市办公用房供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2011年7月-2012年7月宁波市商业用房成交走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁

17、波机构7月商品住宅成交面积排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)银亿海悦花苑镇海37731.32 3167569.59 28561.06青林湾海曙33803.58 27316566.61 56001.06宜家花园鄞州27025.26 23612917.16 34908.96华润中海凯旋门北仑24073.74 18011189.92 26938.32中海雍城世家鄞州22795.20 15015499.30 35330.95理想城鄞州18707.24 14715070.10 28192拉菲庄园镇海15959.14 15711365.79 18138.82保利城

18、镇海14788.86 10710639.85 15735.13印象外滩鄞州13861.92 11117674.61 24500.41金色珑庭鄞州11528.87 12912930.11 14906.96华润中海凯旋门拉菲庄园青林湾银亿海悦花苑保利城宁波市2012年7月商品住宅热销项目与重点土地位置图热销项目金色珑庭理想城宜家花园印象外滩中海雍城世家资料来源：cric中国房产信息集团宁波机构背景分析篇央行再次下调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他

19、各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。点评：央行在此次降息时特意强调：“个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。”央行宣布降息，还要专门强调房地产行业贷款政策，这在以往是非常罕见的，这是因为，降息这种利好对楼市调控显然会带来一定的风险。即便是出于“稳增长”的宏观经济诉求，并且明确排除“救楼市”的政策嫌疑，降息对楼市来讲依然存在一定的利好：一

20、方面，贷款利率下降意味着开发商融资成本降低；另一方面，这同时降低了消费者的购房成本。在楼市回暖的关头，在楼市这样一个信心市场上，连续降息也容易被部分人理解为楼市调控政策触底，从而激发其消费需求的释放。这种消费心理被开发商拿捏，会增加其挑逗房价上涨的底气。正因为如此，央行在降息的同时专门强调了房地产行业贷款政策。也正是在这样的背景下，“决不能让房价反弹”的高层表态异常关键。当降息等经济微调政策时时有被房地产市场搅乱捣混的可能时，足以说明房地产市场给社会带来的痛远远不止高房价对居民的重压，更深入到了在一定程度上制约经济政策的地步。 住建部：一月两次重申将坚持房地产调控鉴于5月以来地方政府针对房地产

21、政策的微调此起彼伏，住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果。该新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。点评：调控进行到目前的节点，无论是从宏观经济还是从市场成交上来看，确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇，在一定程度上将打击地方政府近期松动政策的积极性，而从6月以来地方政府在政策上的表现来看，此举

22、确实已经起到了一定的威慑作用。敏感时期的中央的表态，则是向市场发出的信号，房地产行业仍在调控的窗口内，楼市回暖能走多远，将和政策密切相关。近期降息将改变部分二手房买卖双方心理预期近期，在局部信贷松动以及地方政策微调的刺激下，刚需逐步入市，HYPERLINK / t _blank o 房地产房地产市场成交走势较为平稳向上。继贷款利率下调之后，央行特发文件中有关个人房贷利率下限7折的表述更是引发了市场的广泛关注，虽然其后央行重申房地产信贷未放松，但其对市场心理层面的影响甚于实质。据抽样统计显示，浦东金桥、花木；闵行莘庄、杨浦新江湾；松江新城等板块因央行降息时日尚短，目前对于HYPERLINK t

23、_blank o 二手房二手房市场购房者刺激并不明显，更多的购房者仍选择观望等待。但有普陀真如、闸北大宁等部分6月成交较为火热的区域，由于受央行降息影响，近日不仅前来电话问询降息后自身贷款事宜的客户则略有增加，部分在谈客户的入市节奏有所加快。点评：与市场成交回升相对应，板块年内也首次出现了房东跳价的情况，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。同时，也有不少购房者在期待8折优惠的同时陷入了新一轮的等待和观望。此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前的各类楼市政策的微调变化，降息可能会被理解为政策转向的信号，成为楼市成交新一轮回暖的助推器，进一步分化市场观

24、望中的潜在购房者心态，促其入市信心增强，形成6-7月份市场“淡季不淡”的交投行情。地王现象不具代表性 国内房价仍处于下降趋势从全国来看，HYPERLINK t _blank o 土地土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。“虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。” 全国新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从HYPERLINK / t _blank o 房地产房地产调控的角度，却有碍观瞻。而据北京媒体报道，万柳区域个别H

25、YPERLINK t _blank o 二手房二手房在“地王”诞生当晚就出现坐地涨价的现象，有的卖房人甚至当天提价20万元。显然，地王的出现，对于房价的合理回归已经产生了不好的影响。点评：当前高溢价率的现象让人回想到2009年-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和低起拍价有关系，通过低起拍价让市场呈现出高溢价率现象。随后，土地市场交易逐渐活跃起来，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微

26、调”为主的时期转为再度收紧。楼市近期回暖 中央两月内连发多次信号稳楼市近期全国各地的房地产市场不断升温，许多城市成交量和价格也都创出了调控以来的新高，地王、日光盘也是频出，在18日国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数中，6月份共有25个城市房价环比出现上涨，这些信号都表明近期的楼市已经开始回暖，那么房地产调控究竟应该朝着一个什么样的方向继续下去呢？就在19日晚上，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。点评：中央坚持房地产调控政策不动摇的决心是坚决的。国土资源部紧急召开会议，该紧急通知的重心是指向地方政府

27、的，因为地方政府有可能会想方设法出一些招数来刺激房地产市场，刺激土地的交易。现在就需要在原有的政策基调下进一步地加以严肃有关政策的要求。若近期房价继续回升，不排除政策进一步加码收紧的可能。宁波楼盘原先打九五折 现在打九八折 少量楼盘借量调价近日实地观察了市中心、新三江口、城西、东部新城、镇海等地多个楼盘，发现部分原先低价入市甚至降价甩卖的楼盘，优惠幅度确较前几个月有所缩小。据观察，这些楼盘优惠缩减的幅度，如反映在房源总价上，大致在5。至于个别楼盘号称当前售价已上涨了每平方米一两千元或10多甚至20多，究其原因，与其新推出的房源位置、套型等较开盘时力推的那批房源更佳有关，并不能简单得出房价大幅回

28、涨的结论。点评：以上此举不排除开发商有“逼购”考虑，近段时间楼市成交形势的好转，给了开发商缩减优惠甚至直接提价的底气。所谓“量为价先”，在房子好卖的基础上，资金压力得到一定程度缓解的开发商，自然会生涨价之心，以谋求更高的利润。当前部分楼盘的缩减优惠，应该是正常的一种商业行为。事实上，这和前期开发商为求生而不惜在微利、保本甚至亏本销售高度相关。而需要警惕的是，有些楼盘的缩减优惠或提价行为，可能出于“逼购”的考虑。一些开发商通过分批、小量推盘的方式，有意营造供不应求、房价逐次上调的景象，最终目的就是诱导购房者“恐慌性”入市，进而达到加快销售，加速回笼资金的目的。第二篇 市场分析篇 第一章 商品房市

29、场一、市场综述2012年7月淡季不淡，商品房市场供求双“旺”。新增供应量43.37万方，环比下跌22.69%，同比增加130.32%；商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%；成交均价为13503元/，环比上涨2.42%；成交金额为62.87亿，环比增长103.46%。市场稳步上扬，供求走高或可复制。2011年7月-2012年7月宁波市商品房供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构宁波市6月7月商品房各类指标变化表指标2012.062012.07同比增长（%）环比增长（%）供求比1.85 0.93 6.90%-49.75%供应量（万方）56.10 43.37 130.32

30、%-22.69%成交量（万方）30.31 46.56 114.46%53.61%成交价格（元/ 平方米）13184 13503 -16.68%2.42%成交总额（亿元）39.96 62.87 103.46%57.33%数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构二、供求关系分析本月供求比值为0.93：1供应量年度第二高，成交量持续创新，市场表现供不应求。2011年7月-2012年7月宁波市商品房供求关系对比图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构三、供应量分析本月商品房供应量为43.37万方，环比下跌2成。本月新增供应有10个项目，较上月减少3个，供应总量为43.37万方，其中住宅约33.5

31、8万方，商业为2.17万方，办公5.07万方。供应新盘、新品加推有海曙区的青林湾，江北区的盛世又一村，江东区宁波中心、紫玉花园,科技园区的翡翠湾、三方大厦，鄞州区的都市嘉源、理想城、宜家花园、印象外滩。2011年7月-2012年7月宁波市商品房供应量走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构四、成交量分析本月商品房成交量为46.56万方，环比增长53.61%7月商品房成交量稳中有升，政策向好，新盘、新品的持续供应，是从市场走高的关键因素。银亿海悦花苑与青林湾成为市场两大热点项目。商品住宅依然是市场稳定的主要支柱。相比之下办公、商业表现一般。三者之间成交份额分别为：88.64%、5.15%、

32、3.26%，余下为车库部分。2011年7月-2012年7月宁波市商品房成交量走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构五、成交均价分析本月商品房成交均价为13503元/，环比下跌2.42%月度成交均价走势稳中有升，商品住宅改善需求空间放大，一定程度上影响商品房均价向上拉升。2011年7月-2012年7月宁波市商品房成交均价走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构第二章 土地市场一、本月公告土地分析1、供应走势分析土地市场紧追楼市，加速土地供应。本月市七区供应量为47.21万方，环比增加41.14万方。土地供应总数11幅，较上月增加8幅。 2011年7月-2012年7月宁波市土地市场供

33、应走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2、供应结构分析楼市热销板块土地供应速度加快，鄞州新增土地供应量居首。本月从供应方面，鄞州土地供应面积最大，供应21.42万方，余下依次为北仑11.58万方，镇海8.77万方，江北5.45万方。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构本月土地供应11幅，以城镇住宅总占地面积最大为21.58万方、其次为综合用地20.19万方，商服、办公用地分别为5.02万方、0.43万方。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构本月土地供应11幅，土地普遍以中小型土地为主，占地面积在1万以下的土地1块，1-5万方土地7块，5-10万2块，10万以上1块。数据来

34、源：cric中国房产信息集团宁波机构本月供应土地列表公告号宗地名称区域土地用途土地面积（平方米）容积率起始价（万元）甬仑土挂告 201215号北仑柴桥盟光路东、芦江河北拆迁安置地块北仑住宅;115800.12.215667.75甬鄞土告字（2012）26号鄞州区云龙镇镇区6号居住地块鄞州住宅;455332.19302.392甬镇土告字20127号镇海蛟川青龙桥2号地块镇海住宅;30312213640.4甬北土公（2012）第3号江北洪塘孙家河西侧商业地块江北商业205161.55339.289甬鄞土告字（2012）23号鄞州区潘火片区YZ01-01-22地块鄞州住宅;商业495312.2386

35、83.71甬土资告20128号江北区江北国土分局北侧地块江北办公;43092.3甬镇土告字20127号镇海蛟川青龙桥1号地块镇海住宅;商业57397217368.33甬鄞土告字（2012）23号鄞州区潘火片区YZ01-01-11地块鄞州住宅;商业334562.226129.14甬鄞土告字（2012）23号鄞州区潘火片区YZ01-01-29地块鄞州住宅;商业615512.248071.33甬鄞土告字（2012）23号鄞州区潘火片区YZ01-01-12地块鄞州住宅;241192.218836.94甬北土公（2012）第2号江北洪塘亲亲家园西侧地块江北商业296742.210314.68二、本月成交

36、土地分析成交走势分析土地市场遇冷，成交数量大幅下跌，面积有所增长。本月土地成交量陷入低谷，共成交3幅地块，成交面积6.07万方，环比上涨8.78%，规划建筑面积达12.3万方，环比减少8.62%。土地基本以底价成交，商、住、办各成交一块。2011年7月至2012年7月宁波市土地市场成交走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2、成交结构分析地块规模中小型为主，鄞州土地成交最为活跃，城镇住宅成交面积最大。本月仅鄞州区成交3幅，成交量6.07万方，鄞州为当前楼市热点区域，土地市场关注度也随之升温。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构土地性质方面，城镇住宅用地占主体。具体来看城镇住宅用地

37、4.11万方，商务金融用地1.77万方，商服用地0.19万方。本月地块成交3幅，占地面积1万以下土地本月成交1幅，1-5万方的土地成交2幅。 数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构本月成交土地列表宗地名称区域用途占地面积()规划建筑面积()容积率成交总价（万元）楼面地价(元/)竞得人鄞州新城区中河街道YZ06-10-b3-A地块鄞州办公;1765245012.62.558808.971957宁波市鄞州中河开发建设有限公司鄞州新城区堇山西路菜场西侧地块鄞州商业（商服）;193040532.1733.591810宁波合和实业有限公司鄞州投资创业中心II-3-C地块鄞州住宅;4108073944

38、1.842887.525800宁波万科房地产开发有限公司三、重点地块分析（供应）本月供应11幅土地，其中镇海蛟川青龙桥1、2号地块最为引人关注。1号地块位于宁波市镇海区蛟川街道宁镇路北侧，光大路西侧；2号地块位于宁波市镇海区蛟川街道宁镇路北侧，俞范东路东侧。地块基本指标地块位置示意图所属城市宁波土地用途住宅、商业ikuai ikuai 所属区域镇海所属板块镇海城区板块占地面积（m2）87709起始总价（万元）31008.7建筑面积（m2）175418成交总价（万元）/容积率1.8楼板起始价（元/ m2）1号地块1513元/平米，2号地块2550元/平米公告时间2012-7-19溢价率/挂牌时间

39、2012-8-8竞得人/地块发展前景周边土地周边已成交地块（两年内）地块名称土地用途成交时间楼面地价（元/m2）镇海新城三五路东侧地块住宅;商业2010-11-264123.534镇海蛟川大运路西侧地块住宅;商业（商服）;2010-8-163052.084镇海蛟川杉杉童装地块住宅;商业2010-9-253873.997镇海蛟川石塘下6号地块商业2011-11-161326镇海蛟川中官路北侧商服配套地块商业2011-8-311336镇海蛟川教堂北侧地块商业2011-8-311086镇海青龙桥一期地块住宅;商业2011-6-272590镇海蛟川石塘下1号地块商业（商服）;2011-1-131097

40、.4镇海蛟川俞范东路东侧汽车4s店1号地块商业（商服）;2010-10-211302.34周边项目周边在售项目（两年内）项目名称项目属性销售价格金丰紫园住宅9000元/平米保亿风景九园住宅8000元/平米郁金香中心住宅9000元/平米红墅湾住宅8300元/平米世贸广场住宅、办公8000元/平米点评区位交通交通位置便利，南侧为连接镇海与宁波城区的主干道。配套环境商务配套：招宝山大酒店、科迪亚假日酒店、石浦大饭店、香溢大酒店学校：镇海艺术实验幼儿园、龙赛中学、中心区学校、龙赛中学、镇海中学、蛟川中学、宁波大学医院：中医院、龙赛医院、蛟川街道医院银行：中行、宁波银行超市：三江购物俱乐部、华润超市房地

41、产市场成熟度一般地块发展前景预判该地块为连体地块，项目周边在售项目价格较低，是宁波为数不多的“价格洼地”。但周边环境的质量较差，对该地块具有一定影响，若以底价成交，开发前景收益可观。第三章 商品住宅市场一、市场综述2012年7月，商品住宅新增供应面积为33.58万方，环比下跌16.05%，供应套数为2678套，环比减少24.52%；成交面积为41.28万方，环比增长61.69%，成交套数为3356套，环比上涨53.24%。在信贷政策放宽，供应速度加快，市场持创新高。7月淡市不淡，在政策向好，供应量走高的双线因素下，成交量也持续攀高。创下调控期内新峰值。市场供求双“旺”的可持续复制，主要源于挤压

42、刚需得以释放的同时，有带动了改善型需求空间的提升。开发商资金得以缓解，产品的销售价格优惠尺度也有所收缩。成交均价稳中有升。临近“旺季”商品住宅或将迎来另一波供应高潮，成交仍将以稳为主，以价换量依然成为市场的主基调。 2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅供求走势图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构宁波市2012年6月-2012年7月商品住宅各类指标变化表指标2012年6月2012年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.57 0.81 10.96%-48.30%供应量（万m2）40.00 33.58 54.60%-16.05%成交量（万m2）25.5341.28156.88%6

43、1.69%成交价格（元/ m2）1351813915-8.93%2.94%成交总额（亿元）34.5257.44133.97%66.40%数数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构二、供求关系分析供应速度加快，本月供求比为0.81：1本月供不应求，供求逆差7.7万方。在市场“筑底”和政策调控因素下，宁波未来供求仍有望放大，供求走高或可重现。2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅供求比数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构三、供应量分析1、供应总量分析本月商品住宅供应套数为2678套，供应面积为33.58万方相对6月供应量集中入市，7月虽有所降低，但也呈现出“抢七”高潮，本月新盘、新品

44、加推项目供应数量为7个，挤压已久的开发商渴望在市场回暖的浪潮赢回先机。2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅供应量走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构宁波市2012年7月新增项目开盘或加推时间项目名称区域推出住宅面积（）推出住宅面积（）套数销售报价（元/）2012-7-12印象外滩鄞州普通住宅、别墅28691.29236180002012-7-3宁波中心江东普通住宅48823.07250250002012-7-3青林湾7期海曙普通住宅60076.05421170002012-7-3宜家花园鄞州普通住宅87831.72716140002012-7-4理想城鄞州普通住宅37181.

45、49283150002012-7-26都市嘉源鄞州普通住宅43334.8240395002012-7-25紫玉花园江东普通住宅、公寓、别墅29886.5537825000数数据来源：cric中国数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构预计宁波市2012年8月开盘及加推项目区域项目名称情况鄞州HYPERLINK /house/2011841618.htm t _blank蝶园荣安蝶园90平样板房7月28日开放 ，加推房源面积90和136，预计8月底开盘。 HYPERLINK / t _blank o 宝地梧桐别院宝地梧桐别院宝地梧桐别院预计8月底开盘， 多层洋房“存5万抵15万”及 积分活动

46、火爆进行中！ 开盘预计首推约99-118平方米全亮三房，售楼处已进场，位于联丰中路259号。宝地梧桐别院由别墅和多层洋房组成，别墅面积约235-292平方米，多层电梯洋房面积约99-118平方米。HYPERLINK / t _blank HYPERLINK / t _blank o 国骅宜家花园金色城市二期 万科金色城市2期响应搜房“售楼不打烊，全城夜闪购”，优惠劲爆，闪购特惠房全城巡展，乐享购房体验升级。项目开盘在即，现已启动 认筹，地点在万科金色城市2期售楼处， 认筹客户开盘购房可享受房屋总价2万元优惠。万科金色城市2期样板房已开放，总建约12万方，由10栋小高层组成，面积约87-160平

47、方米，主力户型约120平阔景三房面积为100、120，项目总建筑面积约12万方，规划为87-160户型住宅房源。 南熙园南熙园2期2批次90122刚需美宅全面接受预约，预计8月中旬开盘。南熙园2期小高层面积为93-139，均价约80009000元/，另一期多层面积为80-135，均价约9000元/。93-139阔景小高层持续热销，按揭付款优惠50元/，一次性付款优惠100元/。 镇海公园世家开投置业公元世家8月11日加推3#楼83-142三房四房中庭双景住宅房源，目前一期1#2#4#5#楼住宅房源在售，面积约83-142，最低9000元/起，均价11000元/，全款优惠300元/，按揭优惠20

48、0元/ 保利城保利城109-276优质房源在售，其中109已售完，其他面积房源均价约10000元/左右。目前除276优惠暂未推出外，其他房源按时签约可享受2万元/套的优惠，首付6成可享98折优惠。保利城预计2012年8月即将推出新房源，现推出预存2200元得22000元购房优惠券活动。万科城万科城房源热销中，242新房源即将推出，现主要在售面积为138、242。138均价约13000元/，242均价约15000-16000元/。108、138样板房已开放，242样板房还在升级中，预计七月月底八月月初开放。 数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2、供应结构分析本月供应主力报价为15000元

49、/-20000元/在本月出现供应的楼盘中，销售报价基本在15000元/-20000元/之间产品居多，共940套，宁波中心、紫玉花园报价在2万元/平方米以上供应的628套，均为精装住宅。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构改善型产品占据主流本月新增供应套数为2678套，产品以三房为主，共计1579套，占比59%，二房共计450套，四房402套，复式为256套。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构首改、再改产品供应是主力本月供应面积段中，其中90-140平方米以上改善产品有1798套， 140平方米户型476套，90平方米以下的首置户型413套，别墅为0。数据来源：cric中国房产信息

50、集团宁波机构宁波市2012年7月新盘面积分布图户型新增量（套）别墅0普通住宅14047690-1401798904133、新盘数据分析（1）、规模分析 宁波市新盘规模列表 7月新盘规模分布图规模新盘量（个）5万方以下55-10万方210-30万方/合计7数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构（2）、建筑形态分析宁波市新盘建筑形态列表 7月新盘建筑形态分图建筑形态新盘量（个）多层0高层7别墅0小高层0合计7数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构（3）、区域分析宁波市新盘建筑区域列表 7月新盘建筑区域分图区域新盘量（个）鄞州4镇海0科技园0海曙1江北0江东2北仑0合计7 数据来源：cric

51、中国房产信息集团宁波机构（4）、房型分析新盘户型分析宁波市2012年7月新盘户型分布图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构上市房型分析宁波市2012年6月上市新盘房型表 房型单位数（套）房型配比房型面积（）比例（%）一房000.00%二房45081-10816.80%三房157999-18858.96%四房402135-21415.01%五房000.00%复式25641-2369.56%叠加000.00%数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构四、成交量分析1、成交总量分析本月商品住宅共成交41.28万方，成交量明显提升，持续创新。（参照前面商品住宅指标变化表）7月商品住宅市场的再度“

52、爆发”，信贷政策的拉动购房消费，新品、新盘的加推满足市场客户需求。在刚性需求被市场消化的同时，改善型需求开始放大。但市场价格变动不太，“以价换量”仍是市场主要基调。最具代表性的当属银亿海德花苑降，价促销去化明显。青林湾突出高性价比也受到了市场客户的青睐。可见当前市场仍为买方市场，价格和性价比是关注的焦点。2011年7月至2012年7月宁波市商品住宅成交量走势数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2、成交结构分析区域结构分析鄞州板块最为活跃，海曙、北仑需求量增加。本月鄞州再度成为商品住宅热销区域，除了在售项目数量多优势外，产品覆盖面广，区域发展前景受到客户认可也是热销的另一因素，相比之下其他

53、区域则表现平平。北仑依靠华润中海凯旋门的热销拉动区域成交量上涨，海曙也凭借青林湾的畅销而市场空间上升。 2012年4月-2012年6月宁波市商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2012年5月-2012年7月宁波市商品住宅区域成交面积表区域5月成交面积（）6月成交面积（）7月成交面积（）环比增长（%）海曙区151351349242708216.55%江东区1827161452147333.00%江北区10847369020525456.28%科技园区92823679822889-37.80%鄞州区458309917515924560.57%东钱湖区717810

54、8081996184.69%镇海区123506626829943758.64%北仑区238891254246485270.63%数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构3、面积段分析中小户型占据绝对优势本月成交的户型中，140平方米以上成交473套，90-140平方米成交1757套，90平方米以下成交988套。别墅成交138套。数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构五、供求对比分析1、供求总量对比宁波市2012年7月供求总量对比表新增量成交量供求比面积（万方）33.5841.280.81套数（套）267833560.80数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构2、价格结构对比宁波市20

55、12年7月价格结构对比表 价格新增量（套）成交量（套）供求比7000元/平方米以下063 /7000-10000元/平方米403 660 0.61 10000-15000元/平方米716 1601 0.45 15000 -20000元/平方米940 816 1.15 20000元/平方米以上628 216 2.91 数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构3、面积结构对比宁波市2012年7月面积结构对比表 户型新增量（套）成交量（套）供求比别墅01380.00 普通住宅4764731.01 1.72179817571.02 1.554139880.42 1.27数据来源：cric中国房产信息

56、集团宁波机构宁波市2012年7月房型结构对比表 房型上市量(套)成交量（套）去化比一房/161/二房450564125.33%三83%四房40239097.01%五房/14/跃层/20/复式/98/叠加2567538.28%双拼/8/联排/55/独栋/1/数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构六、成交均价分析本月商品住宅均价为13915元/，价格稳中有升（参照前面商品住宅指标变化表）本月改善型产品较为活跃，成交项目多集中于鄞州中心城区板块，中心城区板块价格略有偏高，因此整体成交价格有所提升 。2011年7月-2012年7月宁波市商品住宅成交均价走势图数据来源：cr

57、ic中国房产信息集团宁波机构2012年6月-2012年7月宁波市商品住宅成交均价比重图数据来源：cric中国房产信息集团宁波机构七、当月成交排行榜1、成交面积排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)银亿海悦花苑镇海37731.32 3167569.59 28561.06青林湾海曙33803.58 27316566.61 56001.06宜家花园鄞州27025.26 23612917.16 34908.96华润中海凯旋门北仑24073.74 18011189.92 26938.32中海雍城世家鄞州22795.20 15015499.30 35330.95理想城

58、鄞州18707.24 14715070.10 28192拉菲庄园镇海15959.14 15711365.79 18138.82保利城镇海14788.86 10710639.85 15735.13印象外滩鄞州13861.92 11117674.61 24500.41金色珑庭鄞州11528.87 12912930.11 14906.96本月成交面积前十排行中，鄞州居多，海悦花苑以量取胜排名榜首，青林湾以高性价比畅销，位居第二名。上榜项目均过百，前三强更是超200套以上。2、成交均价排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)钱湖御景湾鄞州702.71 133868.

59、88 2380御玺园鄞州2515.96 930548.66 7685.92新海景花园江北6097.91 1030329.03 18494.37长岛花园江北3988.98 2229773.25 11876.49九唐鄞州725.64 125908.16 1880荣安府鄞州6283.02 4425380.06 15946.34城市花园鄞州383.10 125319.76 970宁波中心江东8315.06 4823671.94 19683.36盛世天城鄞州1015.58 323362.51 2372.65上院海曙2884.20 1722027.88 6353.281在成交价格排行中，高端项目云集，雅戈

60、尔项目又是高端项目的佼佼者，但钱湖御景湾以33868.88元的单价登顶，雅戈尔产品屈居其后。3、成交金额排行榜项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(万元)青林湾海曙33803.58 27316566.61 56001.06中海雍城世家鄞州22795.20 15015499.30 35330.95宜家花园鄞州27025.26 23612917.16 34908.96银亿海悦花苑镇海37731.32 3167569.59 28561.06理想城鄞州18707.24 14715070.10 28192华润中海凯旋门北仑24073.74 18011189.92 26938.3