2009年上海某国际广场营销投标提报

1、*广场项目提报2009-11-5目 录宏 观 篇市 场 篇定 位 篇营 销 篇合 作 篇宏观篇 经济形势总判：保八基本无虞 2009年前三季度经济同比增长7.7%，其中三季度增速达8.9%。10月中旬，发改委等部门联合召开引导产业健康发展新闻发布会，认为实现“保八”目标基本没有问题。机构预测，GDP增速在09年下半年将持续上升，预计全年GDP增速将达到8.17%。月度固定资产投资额 （亿元）同比增幅1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%1-811298533%1-913317733.3 %宏观篇 经济形

2、势总判：但回稳态势还不巩固 目前政府、金融机构及学界比较一致的观点是： 我国应对国际金融危机所采取的各项政策措施取得明显成效，投资增速持续加快，消费稳定较快增长，国内需求对经济的拉动作用不断增强。银行体系流动性充裕，货币信贷快速增长，金融体系平稳运行。 但是，我国经济企稳回升的态势还不巩固，外需不足的压力依然很大，进一步扩大内需还需克服多方面的制约，一些行业、企业经营仍很困难，结构调整的任务十分艰巨。宏观篇 经济形势总判 据此，货币政策宽松局面仍将持续。 在适度宽松的货币政策主基调不发生变化的情况下，存款准备金率和利率将保持稳定，短期内被上调的可能性不大。宏观篇重大利好提示：保险资金新修订的保

3、险法自10月1日起实施，允许保险资金投资不动产。这对于资金依赖度极高的房地产业是一项重大利好；据估计：2008年，中国保险业的总投资额为22500亿元人民币，如按照其他国家的通行惯例保守估计，即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资额流入海外房地产市场，则国内房地产市场可接收2360亿元保险资金投资额；保险资金青睐的商业地产有望迎来发展动力。 宏观篇重大利好提示：国际热钱中国经济一枝独秀，国际市场低迷，热钱转战香港，意图进入内地。央行公布的数字显示，中国庞大的外汇储备在第三季度继续增长，表明外资仍在流入这个从全球金融危机中迅速回升的经济体中；据观测，目前国际热钱同

4、时又在借道香港，利用内地和香港的一系列经济安排间接进入。大量热钱流入香港，其真正意图在内地而非仅在赌港币升值。因此，香港其实更像短期国际资本流入中国内地的前站。香港金融管理局10月23日三度入市干预,从而使本月累计注资额增至743.5亿港元,创下今年单月最高纪录； 内地房地产价格不断走高，9月中国70个城市的房屋价格上涨2.8%，升幅创年内新高。目 录宏 观 篇市 场 篇定 位 篇营 销 篇合 作 篇目 录全市形势市场篇市场篇土地：新地王不断上海北孚地价指数显示，2009年特别是下半年以来，住宅、商业、办公地价普遍上扬及地王频现，成为沪上土地市场的主旋律。上海北孚地价指数 2009年第3季度市

5、场篇土地：新地王不断 中海于9月10日以70.06亿元的总价拍得上海长风6B7C地块； 20天后绿地集团以72.45亿元拿下上海徐汇区龙华路1960号地块； 9月17日，海航集团旗下企业以18.24亿元拿下一幅上海浦东滨江办 公用，折合楼板价3.65万元/平方米。土地：各环线办公地价一致上扬至2009年第3季度：内环内区域办公地价指数2085点，楼板价中位数达12373元/平方米，较上季度上涨4.94%。内外环之间区域办公地价指数2192点，上涨3.28%，楼板价中位数7581元/平方米。 外环外区域办公地价指数1961点，楼板价中位数3266元/平方米，上扬4.41%。 上海北孚地价指数 2

6、009年第3季度办公市场篇楼市：目前商品房市场高位企稳 自一季度末以来，沪上楼市总体呈现高位运行的特征。 特别是房价、交易量出现明显上扬态势。 目前来看，进入企稳阶段、高位运行。市场篇楼市：09办公售价持续上扬办公楼市销售市场由于供应的结构性原因，而有所起伏。2009年，除春节淡季外，供销总体稳定，售价持续上扬。其中，纯写字楼、高端甲级写字楼一直是热点，集体收购现象也时有发生。市场篇楼市：9月办公市场井喷浦江双辉大厦被农业银行收购；周浦万达广场被周浦政政府收购。供应个案区域楼盘名称板块环线属性新增面积()新增套数参考价（元/平方米）浦东区浦江双辉大厦陆家嘴板块内环内办公210952 88580

7、00南汇区上海周浦万达广场周康板块外郊环办公69327 88711442 成交10强项目名称区域面积（平方米）单价（元平方米）套数浦江双辉大厦浦东189445 44857 80 上海周浦万达广场南汇40214 12125 388 创智天地坊杨浦13689 18289 112 旭辉世纪商务广场普陀13493 19605 264 上海泗泾五金城松江8196 6433 102 海上硕和城杨浦7927 17483 121 绿地峰汇商务广场南汇7043 9773 135 国浩长风城普陀6293 19083 36 禹洲金桥浦东5719 17598 103 汇银金融商务中心普陀5648 23499 5 市场

8、篇目 录杨浦区域市场篇土地：地块稀少，地价坚挺2008年以来，杨浦区出让地块日益稀少。非成熟商务地段的办公地价亦颇高。地块名称四至位置占地面积容积率建筑面积属性出让价万元楼板价元/m2成交日期中标单位黄兴路1700号地块东至关山路、西至黄兴路南至国权路、北至国顺路32939.83.5115289.340、509223280002008-11-7上海东方蓝海置业有限公司杨浦区100街坊地块眉州路以西，河间路以南平凉路以北，杨树浦港以东7237.8214475.6701129278012009-9-30上海波司登房地产开发有限公司杨浦区31街坊地块东至通北路，南至昆明路西至辽阳路，北至唐山路113

9、28.5333985.540，502059260592009-9-30文通钾盐集团有限公司市场篇楼市：办公楼市场起伏走稳04-05年杨浦区办公市场处于起步阶段，市场供应有限，成交量在05年放大。06年大批新建项目在下半年上市，07年市场成交大幅放量。08年市场受金融危机影响，成交量回落。市场篇楼市：办公楼市场起伏走稳09年，办公房价走势稳定。从近几年，特别是09年逐月的市场供求形势来看，杨浦区办公楼市场较受青睐，交易量的起伏主要是受制于供应情况。市场篇典型项目：成交分化日期绿地汇创国际广场新纪元国际广场沪东财富国际广场创智天地坊东上海怡富商务广场套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m2

10、套数均价元/m2套数均价元/m2套数均价元/m208.09418111-220083121014-08.101617634-122044-08.111418163-120465218609-08.12918727-120567616689-09.01318052-222154217973-09.02717349-1527202121192218080161993209.033815726-819687118011-09.043016828-2232000219895817516-09.0522167413019283-51875671728811589109.06321727927172976

11、2000031952111800011579009.0721190182722244-918829-09.082219092421032-120218-21935609.092418431519042-126424-719360价减量增量稳价升总体上：3月以来，得益于经济形势向好，企业经营转好，办公房市场销售普遍相对改善。市场篇典型项目：成交面积主力段140m2上下套均面积m2绿地创汇新纪元创智天地坊怡富商务广场2009年8月149 128 145 123 2009年9月138 61 173 122 2009年上半年杨浦区办公楼成交面积段分布市场篇重点项目：新纪元 国际广场基本情况名称新纪元位

12、置黄兴路1599号电话55053300交房时间2009/7开盘时间2009/4报价范围19000-20000 (3.6M)/23000-27000 (5.58M/loft)平均报价23000实际成交价20000办公建面1.8万总楼层16层整层面积1115.8主力面积56/116/137/190办公套数151单层套数14建筑层高5.58/3.6（14-16F）套内装修毛坯物管费用18空调系统vrv电梯数量4+1市场篇目前推出房源已售罄；还剩下一个楼面未推出，时间未定。重点项目：新纪元国际广场卖点市场篇目 录宏 观 篇市 场 篇定 位 篇营 销 篇合 作 篇项目基本技术指标占地面积3.3万建筑面积

13、14.7万平方米容积率4.5其中一期10.7万平方米二期（规划）4万平方米金座办公建筑面积地上3.8万；地下一层商用面积0.5万层高地上26层、地下2层总套数530套车位662个单套主力面积50-60平方米*广场是集商业、办公、休闲于一体的CBD项目，地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，与大润发、百安居等大卖场仅一路之隔，距内环线200米。定位篇优势Strength劣势weakness机会opportunity风险threat地段：项目处于城市副中心五角场繁华地段、区位优势明显；品质：项目为5A甲级写字楼，档次较高。配套：项目自身商业配套完善，能满足日常办公商务需求；面积：单套面积较小，投

14、资居住兼宜；产品：建筑风格独特，高雅尊贵；独特：沪上首创的备有直升飞机停机坪商务办公项目。氛围：项目处于五角场闹中取静之地；办公氛围尚未形成；环境：项目周边为老式居民区，项目品质受到一定影响；设计：单层套数较多，一定程度上影响办公环境；产品：单层电梯厅连同至办公楼的走道设计上不够大气； 单套室内地坪面需要抬高这样无形之中压缩了层高优势。规划：区域良好的规划和政府的大力支持，为当地办公楼市场 提供强有力的支撑；市场：基本处于供求平衡态势，市场运行情况较为良好；稀缺：五角场从长期来看，开发规模逐渐减少，故地段具有稀缺性；增值：作为市中心办公项目，抗跌风险较强，增值空间较大；客源：项目邻近同济、复旦

15、等高校，可吸引知识型、科技型、创业型 企业入驻。宏观：全球金融危机的影响，在一定程度上降低目标客源的购买欲望政策：国家对房地产市场宏观政策调控带来的大环境影响；竞争：项目周边同质项目的销售，将为本案带来一定竞争压力。定位篇SWOT分析上海办公楼市场供求结构良好，内环线办公楼整体呈上扬趋势；周边老式住宅居民区的二手房价格主要在17000-18000元/平方米；五角场办公楼项目成交均价主力区间在18000-23000元/平方米，且户型 面积较大；本项目户型面积较小，客群适应性强，产品接受度大；项目现房销售。定位篇价格定位分析价格系数比较比较项目系数权重本案新纪元创智天地坊对比系数标准差异系数标准对

16、比系数差异系数对比系数差异系数区域位置10%10.110.110.105项目规模10%10.11.20.061.10.105周边环境10%10.10.90.121.20.105项目规划10%10.10.90.031.20.105立面设计10%10.110.110.09产品类型10%10.110.121.10.09房型设计10%10.11.10.11.20.09建筑进度10%10.11.10.11.20.09主题提炼10%10.10.80.050.80.05内部配套10%10.11.20.051.20.05小计100%10.830.88比较价格23000元/平方米19042元/平方米20218元

17、/平方米办公楼全盘销售均价20800元/平方米定位篇价格建议客户分析定位客户广度自用型客户 + 投资自用型客户 + 投资型客户定位篇1、单纯型投资客户客户区域：本市及长三角为主。客户特征:有过房产投资经验，或未曾投资过房产但想尝试投资面对住宅、商铺、公寓、办公楼等多种投资类型有点举棋不定希望投入资金小、投资安全、最好有稳定回报希望投资产品所在区域地段好，有升值的前景希望投资产品品质好，有升值潜力 1、如何增加客户的办公楼投资意识 2、如何说服客户本案具有良好升值前景且投资安全性关键定位篇客户描述2、投资自用型客户客户区域：以本市为主，辐射江浙一带。客户特征:自己所在公司或朋友公司目前正在租房办

18、公，并有意换写字楼者可以将办公楼以私人名义买下后再租给自己所在公司或朋友公司希望投入资金小，并有良好的升值潜力希望写字楼知名度高，能提升企业形象希望交通四通八达，方便快捷，日常出行方便希望写字楼内部品质好，具有良好的硬件设施和物业管理服务 1、说服客户本案具有良好的投资价值 2、说服客户本案具有非常好的使用价值关键定位篇客户描述3、自用型客户客户来源：目前在杨浦、虹口租房办公的成长型中小精英企业。客户特征:信息服务业、研发服务业、法律服务业、金融服务业、市场服务、技术性服、管理咨询业、物流公司等目前租房办公，但对写字楼品质不满意，希望有自己的办公楼，节约租金成本，又带有一定的投资目的。对办公楼

19、品质看重，希望提升企业形象档次对产品的实际使用价值非常看重，包括电梯、车库、物业等细节希望有比较弹性的空间选择，可以根据企业实际需要灵活选择 1、从租房办公到买房办公的意识转变 2、说服客户本案的高品质对于提升企业形象的作用 3、说服客户本案具有非常好的使用价值并有升值前景关键定位篇客户描述投资价值使用价值投资价值=使用价值使用价值投资价值定位篇客户分析投资自用型客户自用型客户单纯型投资客户三类客户的区别临近黄兴路、四平路等交通主干道，项目南面200米处就是内环高架上匝道口，交通出行便捷。五角场CBD逐渐形成，极具地段升值潜力项目自身商务配套完善五角场超5A写字楼敏感时期，与住宅相比更安全稳健

20、的投资产品60 m2高弹性空间，资金投入灵活投资型客户自用型客户目标客户定位篇产品与客户的对接目 录宏 观 篇市 场 篇定 位 篇营 销 篇合 作 篇营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力 绝对稀缺 VS 绝对需求引爆市场 VS 把握节奏综合产品 VS 高端形象产品力形象力销售力形象推广 VS 品牌塑造传播力形象策略推广策略销售策略产品策略营销篇产品策略营销篇产品策略核心突出产品高科技含量，拔升产品卖点挖掘1、首个屋顶直升机停机坪 2、冰蓄冷中央空调3、多国语言同声翻译系统会议室 4、指纹门禁系统5、特有水电能源预付费系统 6、智能化机械式立体车位7、5.55米层高再送装修尽显服务意识8、智

21、能IC卡，造就一卡在手万事俱备9、中深灰色氟碳烤漆铝合金断热双层中空玻璃10、商务配套完善，绿化景观独到，知名物业管理 营销篇形象策略营销篇形象策略目的突破区域传统 树立区域科技型地产新样本 形象策略核心统一形象气质 贴近目标客群 塑造高端科技营销篇创业型企业聚集高校教育中心新兴商业中心新兴写字楼商务中心科技型企业聚集知识型企业聚集营销篇区域价值提炼营销篇客户深层挖掘国际教育、专项培训咨询公司、人才服务输出情报信息、广告装潢石化科技、技术工程机械设计、机械设备网络、技术、集成价值提炼交通优势环境优势配套优势建筑风格优势高科技配置 功能使用优势营销篇自身价值提炼关键词解析总 部：体现项目定位高端

22、，满足科技型企业形象需求商务科技：明确物业性能为办公，同时体现成熟科技理念领 地：科技产业客户聚集之地，更有科技地标的暗示总部商务科技领地营销篇项目形象定位一个周全的科技服务方案一个未来的科技潜力价值一个全新的科技办公理念一个尊贵的科技企业形象总部商务科技领地通过醒目的产品形象，实现现有产品的差异化营销篇形象解析形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示推广策略营销篇“优势科技资源整合 商务科技金融三位一体”高调入市，树立高科地位，进入区域无竞争领域。推广策略核心营销篇营销篇整体节奏控制人际攻略客户保养 / 口碑传递阶段三持续预热拓展攻略话

23、题营销 / 产品升华持续旺销活动营销 / 价格拉升内部认购阶段二阶段四阶段五业内炒作全市造势 / 媒体炒作阶段一开盘发售集中热销清盘广域传播活动造势 / 集中去化渗透攻略借市造势 / 品牌奠定蓄势积累业内传播 / 限量认购开盘强销产品强销二次强销新品入市 / 业主回馈名利双收实现利润 / 铸就品牌推广核心销售核心09.12-10.0310.04-10.0510.0610.0910.1010.1211.0111.03共计141套营销篇销控制定方案09年12月10年3月在推出层面中无约束性选房签约推出6个层面10年4月10年5月在推出层面中有约束性选房签约推出8个层面地下室推出10年6月10年9月

24、推出8个层面共计33套共计224套高楼层放量推出5个层面10年10月10年12月共计132套11年1月11年3月清盘销售阶段复式推出剩余房源底层推出整层推出有约束性选房签约推广主题： 商务科技金融集合 打造城市科技地标 总部商务科技领地媒体策动：强势媒体+业内名人导入产品形象，引起业内争论；媒介配合： 一家专业地产纸媒：房地产时报、上海楼市、租售情报、上海写字楼等 一次行业论坛：业内名人+专业人士+知名记者 一家大型门户网站：搜房、新浪等营销篇第一阶段 内部认购阶段（2009年12月-2010年3月）营销篇内部认购阶段（先期在开盘前全款付清现场九折优惠）推广时间：2009年12月上旬-2010

25、年3月底。（4个月）推出楼层：4层、7层、8层、9层、18层、19层（其他楼层采用预约）推出套数：141套预计成交：100套（6430.63m2 ），当期成交占总套数19%。预计价格：19095元/m2，若估价下调10%作为优惠则为17186元/m2 。销售成交：约11050万元。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/ m2）先期全款付清（优惠九折均价）411598.952078635013000171867281493.7026886600180008281493.7027633450185009281493.702838030019000先期全款付清（优惠九折总价）18281493.70

26、343551002300019281493.703510195023500155829375合计1419067.4517314375019095第一阶段 销售预测（2009年12月-2010年3月）第二阶段公开发售阶段（2010年4月-2010年5月）推广目的：建立项目整体形象，引发市场广泛关注及开盘热销推广策略：整合优势媒体，集中轰炸推广主题： *金座 绽放科技领地！营销篇媒介配合： 主流媒体传播 报纸硬广：晨报、东方早报、时代报等 电视媒体：第一地产、今日房产等 专业杂志：理财周刊、上海楼市等 网络：新浪、搜狐、焦点、搜房网； 户外：投放广告路牌； 公关活动：开盘活动营销篇第三阶段开盘阶段

27、（2010年4月）第二阶段公开发售阶段（2010年4月-2010年5月）营销篇公开发售阶段（当场签约的客户现场九五折优惠）推广时间：2010年4月初-2010年5月底。（2个月）推出楼层：10层-17层（其他楼层继续预约）推出套数：224套（但在销售执行上有所附加值），累计可售265套预计成交：173套（9522m2 ），当期成交占有比率33%、占总套数52%。预计价格：21025元/m2，若估价下调5%作为优惠则为19974元/m2 。销售成交：约19019万元，累计约30069万元。层数套数附加值面积（m2）金额（元）均价（元/ m2）优惠九五折均价内部认购期41提升至21500单套均可售

28、2636.8256691630215001997410-12844481.109634365013-1456两套起售2987.40634822502125015-1656四套起售2987.4061032582204301728五套以上起售1493.702912715019500优惠九五折总价合计26514586.4230667726221025291343400第二阶段销售预测（2010年4月-2010年5月）第三阶段持续预热阶段（ 2010年6月-2010年9月）推广目的：树立产品品牌，形成品牌销售力及产品持续竞争力推广策略：针对产品消化结构，进行分类促销推广推广主题： 俯瞰世界、成就卓越

29、罕见城市科技领地惊世巨献！营销篇媒介配合： 公关活动：针对性的主题活动、客户关系的维护与保养 主流报纸：仅在项目关键节点或促销期投放 网络：新浪、焦点网硬广+软宣 户外：保持至少两块投放广告路牌营销篇第三阶段持续预热阶段（ 2010年6月-2010年9月）营销篇持续预热阶段（根据现场客户经营业态给予优惠最低九折，平均九五折）推广时间：2010年6月初-2010年9月底。（4个月）推出楼层：-2层、-1层、1-3层、5-6层、24层（其他楼层继续预约）推出套数：33套，累计可售125套预计成交：63套（7585m2 ），当期成交占有比率50%、占总套数63%。预计价格：21373元/m2，若估价

30、下调5%作为优惠则为20304元/m2 。销售成交：约15402万元，累计约45471万元。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/ m2）优惠九五折均价前期剩余925064.421139494502250020304-25643.9951519208000-111628.50195420001200013450.022700120060000271086.753477600032000优惠九五折总价3、5、634799.20863856001800024141497.503743750025000308031487合计12515170.3832424367021373第三阶段销售预测（ 20

31、10年6月-2010年9月）第四阶段集中热销阶段（2010年10月-2010年12月）推广目的：解读产品优势、整合传播，保持旺盛销售力推广策略：保持主流媒体的投入量，以产品诉求为主，整合传播推广主题： *广场 超5A办公火爆热销！营销篇媒介配合： 公关活动：针对特定客群的主题活动、客户关系的维护与保养 主流报纸：活动或促销发布 网络：新浪、焦点、搜房网 创新型推广：贴片广告、公益海报、赛事看板 数据库直销：非生产型企业DM直投、高端俱乐部直销营销篇第四阶段集中热销阶段（2010年10月-2010年12月）营销篇集中热销阶段推广时间：2010年10月初-2010年12月底。（3个月）推出楼层：2

32、0层-23层、25层推出套数：132套（但在销售执行上有所附加值），累计可售194套预计成交：63套（7585m2 ），当期成交占有比率32%、占总套数75%。预计价格：25024元/m2，若估价下调5%作为优惠则为23772元/m2 。销售成交：约12392万元，累计约57863万元。层数套数面积（m2）金额（元）均价（元/ m2）优惠九五折均价前期剩余627585159285000210002377220-231125984.50137643500230002516774.621936550025000优惠九五折总价4（复式）1707.528537600050000381586500合计1

33、9416051.6440167000025024第四阶段销售预测（2010年10月-2010年12月）第五阶段清盘阶段（2011年1月-2011年3月）推广目的：整合客户资源，尽快去化剩余单位推广策略：以现房即得即用的理念，同时以诉求产品为主，集中传播推广主题： *广场 科技精品房保留热销中。营销篇媒介配合： 公关活动：针对租售客户的主题活动 主流报纸：活动或促销发布 网络：新浪、焦点、搜房网 创新型推广：贴片广告、公益海报、赛事看板 数据库直销：非生产型企业DM直投、高端俱乐部直销营销篇第五阶段清盘阶段（2011年1月-2011年3月）营销篇清盘阶段清盘时间：2011年1月初-2011年3月

34、底。（3个月）清盘套数：剩余131套促销活动（不包括公司保留房源）预计成交：90%以上预计价格：27390元/m2 。销售成交：约24478万元，累计约82340万元。第五阶段销售预测（2011年1月-2011年3月）营销篇按金座总销售面积：39590 m2计算总销售金额折扣后：82340万元销售可操作均价为：21800元/ m2折扣后实现均价为：20800元/ m2预计整个销售周期控制在15-18个月左右销售预测结论（2010年1月-2011年3月）推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则媒体运用策略原则： 波峰期集中风暴式投放。 广度与深度并重。 系列表现跌宕起伏。 新型传播通道与传统通道

35、互补。 宣传物料项目气质与产品品质完整传达。营销篇营销篇推案费用预算结合目前房地产广告媒体费用行情与市场平均推广投入预算，同时达到本案速度与利润双赢的最终目标，建议全案推广费用投入控制在总销金额的1.2%左右；另外，在实际操作过程中，预留总推广费用20%机动资金，据此说明，推广费用预算约在823万元。39590平方米20800元/平方米1%=823万元媒体分类媒体渠道运用时期长效型媒体网络、售楼处户外、软宣、道具包装贯彻始终冲击型媒体户外、纸媒、广播、展会、地铁、轿厢广告、业内炒作开盘及重要目标实现精准型媒体活动、数据库节奏控制创新型媒体贴片广告、公益海报、赛事看板节点突破推广媒体方式选择营销

36、篇推广媒体方式选择营销篇媒体分类媒体渠道费用比例金额（万元）长效媒体网络19%156.37售楼处户外4%32.92软宣4%32.92道具包装9%74.07冲击型媒体户外10%82.3纸媒20%164.6广播4%32.92展会10%82.3地铁广告3%24.69轿厢广告业内炒作7%57.61精准型媒体活动8%65.84创新型媒体贴片广告2%16.46公益广告赛事看板合计100%823销售策略营销篇销售策略核心：通过销售楼层控制 实现利润与速度的均衡营销篇销售策略执行：各阶段推案房源采用分层一房一价制；各阶段的分层房源无规则性推出市场；各阶段的价格策略采用爬坡制的方式；部分阶段性推出的房源采取附加值销售控制；对于各阶段未推售的房源采用先期预约方式；运营支持 信息反馈运营支持信息反馈营销中心市场中心企划中心营销配合总经理营销配合销售总监-1监督总控汇报总结市场专案组资源支持联动策划创意专案销售经理1客服主管1客服专员-3资源支持联动销售主管1置业顾问-8营销篇销售团队目 录宏 观 篇市 场 篇定 位 篇营 销 篇合 作 篇 1合作模式全程营销,共创双赢2渠道资源整合