[四川]城市综合体项目整体营销策划及市场定位报告(图文并茂 134页)

1、XX城整体营销定位策略报告2012.11.我们的难题！百万大盘，5934套货量，且与市场主力供应产品重叠，单靠会同城区不足5万的常住人口来消化，无疑很不现实，鼎玺认为：如何大量吸引外部客户，是项目营销制胜的第一大关键难题。难题一：关于项目序言会同本地对本区认同度较低，客户对生活配套及升值前景期盼较高，而项目周边配套不足，即使在价格上做出较大让步，也很难改变客户对项目价值的认同，反而容易使项目形象受损，陷入低价竞争怪圈，更难销售，鼎玺认为：如何改变客户对项目区域价值的固有观念，吸引更广泛客户购买，成为本项目营销制胜的第二大关键难点。难题二：？会同经济落后，对生活品质要求较低人均收入较低，客户购买

2、能力较弱，而本案引领着城市未来，构造的是现代化高品质生活标杆，引入的是国际化现代生活，必然投入较高成本鼎玺认为：如何让水岸绿城与其他项目所区别，改变客户对项目核心价值的理解，使其对高品质生活所向往，成为本项目营销制胜的第三大关键难点。难题三：？我们的思考！如何借用齐岳地产的强势品牌力，使之落地，成为项目的核心竞争力之一？关于品牌我们理解这是齐岳地产一个新阶段的开始。我们理解这一项目必须承担齐岳的品牌名誉以及项目市场的名誉的双效建立目标。我们理解这是会同县走向国际化，是会同城市的标志。从这一意义上讲，参与其中的我们，亦为荣誉而来。重庆鼎玺将与你一起见证这个奇迹的发生。发现Discover一座城市

3、的传奇与梦想王者风范，引领城市风向标城市与梦想CITY AND DREAM第一篇章一个觉醒的城市，所有人的居住梦想会同是一座什么样的城市？会同是一座历史文化名城会同物华天宝，人杰地灵既是国家开国元勋共和国第一大将粟裕同志、嫦娥工程最年轻的总设计师李春来、全国十大绿化女状元梁辉秀的家乡，也是炎帝故里会同也是一座开放的发展之城而今，承载会同厚重深蕴的人文历史，携“生态旅游名城”之辉，一个繁荣、开放、文明、效率、平安、和谐会同必将成为怀化和中国西部一颗璀璨的明珠！ 怀通高速会同段累计完成投资14.7亿元，桥涵、隧道、路基等主体工程已基本完工；会王公路、木太公路、洪鲁线槐枧至翁江段公路即将完工；粟裕故

4、居公路完成路基改造；团河至河口公路改造、若水望东渡改桥及青石桥危桥改造等项目进展顺利；库区公路建设全面开工；农村公路建设年度任务全面完成。交通路网建设成效显著，交通环境明显改善。 不断优化会同交通会同城市规划总体规划以县一中整体搬迁等城建项目，推进县城“北扩东进”，把会同县城建设成为文化繁荣、生活舒适、环境优美的富有生态旅游的中等城市。会同经济指标2011年全县财政收入30271万元，比上年增长26.6 全社会固定资产投资97578万元，增长14.3全县社会消费品零售总额92046万元，比上年增长18.1 城镇居民人均消费支出8421元，农村居民人均消费支出4704元城镇人均可支配收入1226

5、0元，同比增长13.9%农村人均可支配收入3848元，同比增长18.7%增长增长全线增长一座上千年的历史名城，它正用劳动人民的天赋，取得了另世人感叹的城市发展速度，如今的会同，它正在发生着国际与本土在这块土地上交融现代与传统在这块土地上汇聚未来就在眼前鼎玺认为：水岸绿城我们可以看到，国际化是城市的梦想国际化，也是城市中人们的居住梦想中西交融，和谐共生这既是会同发展前进的方向，也是指引我们项目的明灯。在这座时刻在进步，现代化水平越来越高的城市中我们却很难找到一个能够与城市形象相匹配的地产项目鼎玺认为：幸好，齐岳地产，为了城市梦想努力创造着！幸好，我们拥有一块可以挥洒灵感，实现梦想的土地第二篇章市

6、场的面貌MARKET OUTLOOK市场所赋予的原始动力2011年会同房地产市场战况如何？房地产整体概况2011年会同房地产开发投资受国家宏观经济影响，在一系列房地产调控政策的背景下，房地产开发投资完成11837万元，比上年下降23.0,施工面积26.12万平方米，同比下降.0，但销售情况依旧活跃商品房销售面积16.05万平方米，同比增长183，。2011年会同房地产市场发展有多减缓消费高位提升究其原因我们做如下分析房地产市场分析1、政府对房地产开发企业的引力作用近年来会同招商引资力度下降，特别是房地产宏观政策的不放松，地方政府对房地产支持不够，加上目前交通状况较差，没有开发公司会主动前往会同

7、县投资建设房地产市场分析2、城市整体规划较为混乱从目前会同县城开发动工项目来看，除去城市西区建设，各小块地域自行发展，没有系统整体的一个城市规划，特别是旧城改造项目上相对落后，严重影响城市形象提升。房地产市场分析3、2011年统计基数的影响2010年受地方政府政策的影响，会同房地产开发企业投资、销售、施工高位，各项指标基数相对较大，造就了2011年房地产开发投资指标的快速集中释放，加上城市建设发展初期，刚性需求大，房地产销售业持续高位。房地产竞争楼盘分析项目名称建筑面积主力户型去化率价格龙城花园7万多方三室二厅802600元/西南大市场约7万方三室二厅902450元/近7万方三室二厅认筹140

8、组待定鼎玺认为：会同县房地产市场处于初级阶段，市场投放量较少，从各楼盘去化率可看出，房地产市场还有很大购买力2013年会同房地产市场将何去何从？2012年国家坚持房地产市场的调控力度不放松金融信贷业务的强力打压政府对新区基础建设投资力度形式，相当严峻！但是市场和客观因素并不是房地产的绝对主导因素产品的核心价值点客户的感官和心理认同度才是项目取胜的关键所以我们依旧保持强烈信心！心灵的土地MIND OF THE LAND第三篇章人与自然共享的水岸生活土地是房地产建设的基础如何利用和打造土地成为项目定位和在市场取胜的关键高档生态国际水岸？在如此之好的土地上面，我们需要做什么样的项目来达到真正的所谓心

9、灵的回归88万方简欧风格建筑简欧风格继承了传统欧式风格的装饰特点，吸取了其风格的“形神”特征，在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感，室内多采用带有图案的壁纸、地毯、窗帘、床罩、帐幔及古典装饰画，体现华丽的风格。家具门窗多漆为白色，画框的线条部位装饰为线条或金边，在造型设计上既要突出凹凸感，又要有优美的弧线。 Strengths优势区位优势规模大盘、新区核心地段，水岸绿城将是未来会同，将启动新一轮的“市场经济”品牌优势齐岳品牌效应，产品国际标准化配套优势比邻规划中县重点中学，本身作为城市综合体西突东进城市规划，西区建设已经结束，政府中心北移，高端新城建设交通优势项目位于国道旁，交通便利

10、产品优势主力户型符合市场主流，户型方正，高赠送率，高实用率经典建筑、水岸园林，舒适度高SWOT分析weakness劣势城市新区；近距离生活配套匮乏环境现状北面、南面农民房林立，西侧受噪音影响和道路污染，影响项目环境产品现状建设中，产品尚未成型地段现状位于农村，“心理距离”较难突破；城区楼盘价格较低，价格拉差过大客户不易接受片区现状所处区域尚未成熟，项目周边现有生活配套缺乏SWOT分析Opportunity机会县城处于房地产发展初期片区机会区位机会项目所在城北片区已经出台上百万平米的新规划，项目带来极大利好未来城市重心北移规划，为片区发展带来无限的想象市场机会会同供应进入空白期，客户分流减少，会

11、同价格看涨客户机会配套的升级将带来新的客户资源；产业结构的升级带来客户群体的变化；价格洼地吸引新的关注；SWOT分析Threaten威胁会同置业者消费能力政策威胁多次政策调控，地方政府对本案支持竞争威胁会同项目长期处于较低价格运行，形成低价标杆，对项目快速突破价格影响较大二手房威胁一手房价的高企使部分首次置业者转而购买二手房，将分流部分首次置业客户群周边县城价格洼地当本项目价格上涨到一定程度，洪江等低价项目将转移客户置业方向，不利于本项目价格拉升SWOT分析城市化配套全面升级，产品优质实用生活配套匮乏本案提升区位价值交通路网改善宏观经济困难发挥优势，抢占机会 热炒城北，增强客户对片区的认识 发

12、挥产品、价格优势，直击对手弱点创造机会，克服劣势凸显片区规划及未来发展前景利用外部资源，弱化不足发挥优势，转化威胁把握入市时机枪占市场，精准营销精确制定推售、营销策略降低风险减小劣势，避免威胁 深度挖掘整合资源，提高附加值 差异化市场竞争，传播项目品质 注重口碑营销，建设区域高地SW OTSWOT应对策略SWOT分析 通过对市场及项目的一系列分析，从地段、产品、配套上找到本项目具有的价值点，而核心价值点将被无限放大：水岸绿城的区域价值水岸绿城国际生活区38SWOT分析促成项目地块与世界上所有亲水板块相似的地方，其实是那一潭清水，其实是那一种令人向往的水岸生活。新城市国际化的水岸生活水岸绿城88

13、万总建筑面积，将容纳3万人口小区，在会同她不是一个小区，她是一座现代化都市；引领着会同城市新方向鼎玺认为：水岸的意义在于什么?世界各大都市优美的水岸区总是有着神奇的吸引力和不可替代的区位价值，占据着城市的核心地位，成就着城市至高的居住梦想，以高端建筑配套一切生活需求，增值城市发展空间。迪拜滨水区（waterfront projects）迪拜“滨水区”项目中棕榈岛已经建成。迪拜滨水区是世界上最大的滨水区规划。 这个规划的愿景是 “在世界上成长最快的城市里创造世界顶级的豪宅， 观光胜地， 及商业投资环境。” 该区的众多人工岛屿将形成一个半月状 形成棕榈岛 Jebel Ali 的天然屏障该区也规划了

14、一个 75 公里长的阿拉伯运河。迪拜滨水区将会为杜拜带来 820 公里的海岸线和 440 平方公里的土地及商用水域 (这个面积是纽约曼哈顿的7倍大)。全区将会有 40 万居民。让我们看看最著名的滨水区是哪些巴拿马滨水区（waterfront projects）巴哈马群岛的拿骚，自上世纪 60 年代开始发展，现已成为世界上最大的特色度假区。 90 年代开始建造的Atlantis“天堂岛”项目，是一项巨型游艇（Mega Yacht）一一度假村模式的典范，称得上是五星级的游艇码头，建有 63个供巨型豪华游艇停泊的泊位，这样的规模和档次，吸引了全世界巨型豪华游艇访问这个港口。水岸地区的人口和居住区不断

15、增加，人们有更多的时间进行休闲活动，发达国家和发展中国家的国营和私营企业、社区都能从中获益。圣地亚哥SOUTH STREET港湾加那利群岛的PUERTO DEL CARME伦敦的 CANARY巴塞罗那的PORT VELL世界上，滨水生活、水岸生活已经成为高尚品质生活的标志与象征当我们看到项目土地被这清澈的一湾碧水点缀的时候我们清楚的知道，会同将迎来一个新的居住时代自然的尊崇NATURAL RESPECTED第四篇章水岸国际社区的精髓所在首先需要解决的是自然的尊崇到底是什么？观点不是所有生活，都能称为自然的尊崇！绿色象征着生态平衡、文化的繁荣、资源的可持续性循环！而自然的尊崇则是绿色人居最高水平

16、的开发标准！缔造绿色人居的五大标竿！从规划篇；质量篇；生态篇；环保篇；人文篇等五大角度定义绿色人居标准规划篇精雕细作的作品一座城池，国际化都市建筑，完善生活配套；超宽楼间距、高绿化率、低容积率；日照时间、面朝江河背靠山、合理的功能分区；充分发挥着建筑力学性能；各类资源（水电气）消费后的回收循环利用等 形象篇 岸上，被公园珍藏 水岸绿城被清澈的河流所环绕，背靠原生态自然山林，也是规划中未来的森林公园，与小区园林景观内外呼应，让小区业主觉得我家就在公园里。环保篇低碳是为了更好的生活！建筑材料的采用上为再生资源与现代科技相结合的新材料同时生活能源清洁化，水资源的合理开发。让低碳的生活实实在在的摆在了

17、业主的身边。环境篇上善若水的生态之地！水岸环境的合理利用，原始地貌的充分保留，外部水系与地块内部水系的巧妙结合，观水、戏水对水资源合理而高效的利用，充分实现终极的居住梦想。生活篇水岸生活打造的居住梦想！这里满含充盈的生活内容：业主能够舒馨地居住在贴心的房屋内；能够站在水边洗尽铅华感受宁静；能够酣畅淋漓地在网球场里挥汗如雨，或在羽毛球场内击、扣、挥、甩；能够昂然地在曲桥回廊中挥洒情趣；能够无忧无虑地安全生活。人文篇相同品味的人的聚合！物以类聚，人以群分。在这里，聚集的就是一个以城市新贵为品牌身份的群体。他们是一群成功的财富人士，对于未来，他们胸有成竹；对于财富泰然处之。他们看似简单的人居观念、选

18、房标准相似，鞋袜相似的一定还有他们的文化底蕴、学识品位，特别是他们所处的城市中的地位他们不一定是目前会同最富有的一群，但却是最自信、上升最快的一群，他们是今天城市的中坚力量其实自然的尊崇，这种感动生活的地方远不止五大理由我们想表达的，是一种国际化的水岸生活方式，是一预支会同未来的生活体验！为了一座城市的居住梦想凝聚世界的美BACK TO TOSCANAS第五篇章自然的尊崇，如此简单水岸价值/繁华富饶的土地 北部新城，一个充满诗意的水岸社区，在畅达如流的奋进大道徐徐惊现；与未来行政中心、商业中心、居住中心等一同演绎高尚居住板块尊崇人文生活。这里，水清林茂，展现了自然的原貌与优美这里，民朴德厚，承

19、载了华夏五千年的文明缩影这里，故土新人，传承了中国领袖的大气与沉稳水岸灵韵/臻品环水国际社区 会同县终于实现了成功人士的居住愿望、构筑了一个梦想。在这里，真正的水岸生活，内有浅水系，外有清水河；水是人类赖以生活的生命之源。窗含美景、怀抱绿水、洗尽铅华、感受宁静、上层生活水岸悠然/高品位的人文居所 物以类聚，人以群分。聚集的就是一个以城市中坚为品牌身份的群体。他们是一群成功的财富人士，对于未来，他们胸有成竹；对于财富泰然处之。他们是今天城市的中坚力量，未来将主导这个城市，项目使具有高远的人生目标的他们走到一起，将志同道合、彼此激励、互相促进。这里将由此形成未来会同的一个人文高地、一个尊贵社区，而

20、是一个识别社会地位的身份、品位、格调的象征！一种凝聚世界的美，展露无遗这样一个国际化的具有尊崇感的项目，如何去匹配如果说，绿色住区是企业和项目的价值核心！水岸之上的自然尊崇主义是我们的气质核心！国际化百万新城是会同城市标志的规模核心！那么，尊崇背后的精神核心是什么呢？1）高标准规划！只为带给业主没有遗憾的愉悦2）水岸生活四季如春！只为带给家人舒适宜人的愉悦3）节能与建筑同寿命！只为三代人值得信赖的愉悦4）一座阳光水上乐园！只为一家人身心健康的愉悦5）贴心物业管家！只为业主生活后顾无忧的愉悦6）空间N种变化！只为业主意料之外的惊喜城市领袖阶层自勉/自尊/自信/自豪喜悦表情脱颖而出的精英悦活的外在

21、姿态悦活内在心态喜悦心情国际化水岸ITALIAS CHARM第六篇章一样的水岸，不一样的生活方式水岸生活的历史可以追溯到约5000年前，我们的祖先就傍河而居，依水为生，所以，黄河、长江流域被视做中华文明的发源地，黄河才有了母亲河之称。纵观中国历代国都，不是临水而建，便是大肆人工造河、造湖，足以证明水岸生活对人们的诱惑力！水岸是珍贵的资源会同落后的经济，相对较低的生活品质追求我们拿什么获得市场的认可？客群需求导向地产模式创新产品技术提升地块资源契合Q:如何才能得到市场的认可？我们的客户： 【会同城市领袖人群】 我们的客户主要的构成还是以城市的中坚阶层为主，他们属于对于城市建设和发展，充分发挥力量

22、，体现价值的那部分人，他们不论是在消费水平还是消费质量上，居于整个城市的中偏上位置，可以说他们是消费的中坚力量。他们中收入较高的群体，属于我们别墅的目标购房人群，收入相对较低的，则为高层的 目标购房人群，他们最相通的精神属性为热爱生活、追求完美鼓励自己、善待家人追求属于自己的风格，希望有所不同善于通过消费品的不同来标榜自己的圈层健康、向上的生活态度，决定了他们所消费的产品“塔尖人群”消费特征： 【他们的择居标准之一】水岸精神领地依照他们的习惯和标准无疑是住在水岸！住到水岸来，是一种感官诱惑水的灵性，水的包容，水的淡泊，水的温柔，水的浪漫从来都是城市文明源源不断的汲养。【他们的择居标准之二】健康

23、圣地宜居是他们对居住场所永不改变的标准。所在区域的人文气氛，所处区域的自然程度，一场世界范围的低碳风潮，让他们对于生活的态度有了最新的转变。在住得好的同时，也要住得健康，住得生态！宜居【他们的择居标准之三】一静一动路，是他们对居所周边环境的统称。四通八达的路网满足他们快速出行的要求，繁华丰富的城市配套满足他们生活的要求，诸如其他公园、运动场的配备，则让生活有了更多的选择，生活只能向前，道路却有多种选择！.便捷针对我们的客户我们需要创造出符合他们希望的概念行业的现状： 地产符号：一种开发符号，代表一个项目乃至一个企业的核心竞争力Soho地产主打产品设计与概念；奥林匹克花园主打运动主题社区；万科地

24、产主打文化与服务；龙湖地产主打物业服务概念；金科集团主打洋房专家概念企业需要借助项目去建立属于自己的形象符号从而达到品牌和销售双赢的目的!齐岳的品牌压力迫使技术上提高： 会同市场：开始萌芽的市场目前会同房地产开发水平和营销理念与现代化城市存在较大的差距但作为水岸绿城，她是引领会同城市建设走向国际化的源动力，均好性产品设计。要而如何进行产品升级、技术升级是必然。科技地产一条探求可持续发展的生态地产的道路，一条追求建筑技术与艺术化完美结合的道路将成为必然纯粹的概念炒作，已经不适用于现在的市场竞争均好型的项目，才能最终赢得市场亲睐和品牌的提升地块资源上的契合： 新城市+水岸资源+低碳生活：项目最具溢

25、价空间一座新城，项目地块丰富的水资源，是项目最具创造价值的部分。阳光、生态，通过生态建筑科技与项目整体规划表现得充分纯粹的时候，就成为了项目在市场竞争中获得话语权与差异化亮点的最有力武器。地块自然资源让水岸生活从梦想、概念变为现实，而生态科技则让水岸生态的理念得到更加充分的发展。产品理念上的创新： 国际化新城概念+水岸豪宅：最具市场号召力的项目旗帜，重点打击，反复述说。营销模式上的突破： 关于体验式营销（即样板房就在售房部）的概述客户身临其中的感受家的幸福尊崇生活。模式原则1、采用符合项目品牌文化内涵的方式，让目标人群轻松了解本项目情况；2、采用节约成本原则，避免不必要的广告投入，有的放矢，达

26、成目标。鼎玺特色营销模式鼎玺直销派单+特色巡展营销 新城、水岸、生态、国际客户升级：市场客户细分，把握中坚人群资源升级：天然的生态水岸领地，充分挖掘定位升级：水岸国际建筑臻品，比精致更高，比豪宅内敛技术升级：生态型、低能耗、高舒适是趋势 水岸生态中坚人群建筑臻品物质层面项目所需要体现的应该是一种阳光的积极向上的感觉。 国际都市与水岸生态 和谐共生的一种状态精神层面项目所需要体现的是一种低调的奢华并不张扬，而是细细的品味与轻松的享受生活新自然尊崇主义项目气质水岸之上国际新城SLOGAN： 乐水岸 悦人生项目的灵魂已然具备让我们在实际的推广过程中去丰满它造就城市经典NATURAL RESPECTE

27、D第七篇章让自然的尊崇照耀整个会同齐岳水岸绿城是一个88万平米的城市综合体，这意味着，未来将面临着5-8年的开发时间，也意味着，整个项目的推广将是一个长期持续的工作。项目线实现营销指标品牌线企业品牌+项目品牌城市线品牌线与项目线始终交错，互为补充谈项目的时候，以品牌为基础，谈品牌的时候，以项目为核心最终都是为了水岸绿城这座城市现代化努力推广线齐岳水岸绿城推广年度主题划分2012年11月-2013年2月2013年上半年2013年下半年-2014年初2014年-2016年启动元年水岸绿城巨作登场震撼亮相形象品质塑造年国际化水岸生态城市闪耀会同地位确立年水岸生活倡导者引领会同树立标杆年水岸豪宅奢华登

28、场新自然尊崇主义项目一期项目一期项目三期城市建设完成辉煌收官神话传说项目二期及商业2017年今天的提案，我们重点关注一期成功的开始，就是胜利的一半我们的客户，是一群城市中坚人群在会同，他们是生活方式上有强大自信的意见领袖他们需要的一种什么房子或者说他们需要的是一种什么生活方式自然尊崇的国际化水岸生活方式是我们的灵魂我们怎么用极致的美来打动整个会同走向成功之路NATURAL RESPECTED第八篇章怎么样献给一个新会同造势新城，炒作片区价值。抢占市场机会，提前发力。借力会同中心大量客户资源，利用价格洼地聚集客户实现销售。项目预计2013年2月底、3月初公开发售，届时会同供应相对较少，本案形象被

29、市场所认知营销策略市场营销定位现代化都市，我们在场！城市中心北移，我们在场！第一步，区域价值作战 造新城之势，升级片区地位。 怀化水岸绿城与世界零距离 造未来城市之势，享国际生活配套。 畅想片区前景之美 造区域之势，顺利导流客户。 “预支”前景，但不“透支”前景，适当运用“价格洼地”聚集效应，引导客户置业。百亿配套，我们共享！营销策略市场营销定位第二步，差异化作战 1、利用差异化策略，区分会同中心、会同本地项目，“攘外安内”；产品差异化低密度、大规模、国际水岸城市形象差异化倡导远见价值，财智动力，鼓励价格洼地置业，获取客户认同预支会同未来，新自然尊宠（与国际接轨尊享生活）理念差异化营销策略市场

30、营销定位一座城池，真正王者项目没有真正的“竞争对手”，只有被借鉴，向水岸绿城看齐借力打力，隔岸观火会同中心竞争激烈，项目借势炒作，分流客户连环营销，亮点频出紧凑的推售节点，连环引爆式活动，不断推陈出新，制造亮点快速销售，绝不恋战市场机会稍纵即逝，政策风险不可避免，现金为王，快速销售第三步，营销作战营销策略市场营销定位营销策略推售策略分期推售依据稳抓市场契机规避内部竞争有效承接市场需求保证整体价值实现采取分期分批推售的营销策略，有效的控制项目推售节奏。实现项目利润最大化分期推售原则以工期为依据，客户积累为导向，安排批次批次推售搭配合理产品配比批次货量以认筹客户为依据，营造畅销局面小步快走，高潮不

31、断营销策略推售策略根据工程计划，1-2, #春节前获取预售证，8-9#于13年12月份获取预售证；推售批次初步安排如下：1、3月份开盘：1#；2、5月份推售：2、8#；3、14年3月推售：9#4、2014年5月：3、4#；5、2014年10月：5、6、7#营销策略推售策略123456789认知营销策略推售节奏认识认同荣耀传播树立项目的形象高度积蓄诚意客户客户升级2012.112013.22012.122013.22013.52014.22014.3-2014.92013.32013.4推广区域价值；截流客户整体推售1#较低价格入市，造势新城，开门红分批推出2#、8#优质产品，价格上行巩固霸主地

32、位9#3、4#应市推出；新城展示充分价值落地导入期形象蓄势期开盘热销持续热销持续热销尊崇2014.10-2015.45#、6#、7# 一期完美收官，新城已然呈现一期清盘1、营销阶段控制认知认识认同荣耀传播自然地尊崇北城未来城市中心与世界同步财智阶层先人一步国际豪门水岸生活导入期形象蓄势期开盘热销持续热销持续热销尊崇会同之美大城境界一期清盘二期蓄势待发2、营销阶段推广主题营销策略推售节奏2012.112013.22012.122013.22013.32013.42013.52014.22014.3-2014.92014.10-2015.4认知高调启动，振声激扬1、阶段：导入期 时间：2012.1

33、12012.3 以占位宣传为主，树立北城区域价值； 推广城市、区域价值； 截流老城城置业客户2、阶段目标3、战略要点跳出会同，定位新会同造势扬声，快速打开知名度营销推广阶段营销水岸绿城，会同新城价值论坛高调启动，振声激扬您好会同4、阶段主题5、营销活动推荐6、阶段媒体配合户外+网络道旗+报媒+广场活动+交通局道路指示系统营销推广阶段营销认知深度挖掘项目区域价值，为项目蓄势会同，未来在哪里？活动目的：活动地点：会同县医院广场活动形式：邀请著名策划人黄春建与会同知名经济学者对话，深入核心城市北移、挖掘项目片区价值、升值前景探讨营销推广阶段营销认识内外结合，厚积薄发炒作话题升级，导入项目价值提前转化

34、诚意客户，“变相认筹”2、形象蓄势期1、阶段：形象蓄势 时间： 2012.122013.32、阶段目标3、战略要点 强化项目核心价值； 让客户接受本项目的“新自然的尊崇”营销推广阶段营销内外结合，厚积薄发4、阶段主题5、营销活动推荐远见未来,境界非凡6、阶段媒体配合水岸绿城产品推介会报纸+户外+电视+网络+DM+短信营销推广阶段营销认识水岸绿城产品推介会提高项目认知度，传递项目价值活动目的：活动时间：2月中下旬活动形式：以轰动市场的演艺活动形式进行推介活动目的：在树立项目品牌、开发商品牌的同时，迅速造成市场的口碑效应，从而带动市场，促进后期的客户积累以及销售。阳光天健城营销推广阶段营销认同开盘

35、热销，轰动市场2、形象蓄势期1、阶段：开盘热销期 时间：2013.32013.42、阶段目标3、战略要点 推售策略：开盘即热销； 阶段目标：项目销售开门红。 形象高调、入市价格相对低调； 快速树立热销热点； 借势炒作事件营销。营销推广阶段营销4、阶段主题5、营销活动推荐与世界同步水岸绿城开盘典礼6、媒体配合报纸+户外+电视+网络+DM+短信开盘热销，轰动市场营销推广阶段营销认同开盘典礼利用开盘节点，炒作热点事件，拉近与老城片区关系活动地点：销售中心活动形式：邀请县委县政府领导；组织演出与客户互动活动目的：提高政府对本案关注，拉近客户心理距离，炒作事件，保证持续热度。营销推广阶段营销荣耀提高速度

36、，持续热销2、形象蓄势期1、阶段：持续热销期 时间： 2013.52014.22、阶段目标3、战略要点提前判断政策走势，并有效应对；维持项目的热度，持续热销 强化热销局面，提升已购客户信心，以强劲市场表现带动疑虑客户；营销推广阶段营销提高速度，持续热销4、阶段主题5、营销活动推荐6、媒体配合财智阶层，先人一步丰富社区文化，庆祝成交业主成功置业水岸绿城文艺演出报纸+户外+电视+网络+DM+短信营销推广阶段营销荣耀丰富社区文化，庆祝成交业主成功置业水岸绿城文艺演出活动地点：水岸绿城广场活动形式：文艺汇演+景观游览活动目的： 启动老带新口碑传播策略；以论坛形式巩固老客户资源，强调“买到既是荣耀”，带

37、动新客户持续成交；翻炒板块优势、升值前景，为提价造势。营销推广阶段营销尊崇2、形象蓄势期1、阶段：尾盘消化期 时间：2014.10-2015.4 强调国际生活属性的新城市、所有的骄傲2、阶段目标3、战略要点展示升级，国际化水岸城市成型；价格上行；持续热销。提高速度，持续热销营销推广阶段营销4、阶段主题5、营销活动推荐6、媒体配合国际新城，水岸生活 水岸绿城圆您大学梦真情行动报纸+户外+电视+网络+DM+短信提高速度，持续热销营销推广阶段营销尊崇水岸绿城圆您大学梦真情行动活动地点：水岸绿城广场活动形式 ：华宇地产牵头资助贫困学生参与人群：业主，新老客户，全国人名让会同新城充满爱倡导爱的水岸绿城为水岸绿城继续话题营销推广阶段营销水岸绿城平面设计欣赏项目定位语：世纪城 悦人生核心推广语：尊享国际生活 规划篇精雕细作的作品一座城池，国际化都市建筑，完善生活配套；超宽楼间距、高绿化率、低容积率；日照时间、面朝江河背靠山、合理的功能分区；充分发挥着建筑力学性能；各类资源（水电气）消费后的回收循环利用等 形象篇岸上，被公园珍藏水