杭州某住宅项目可行性研究报告_secret

1、 杭州*房产项目可行性分析报告PAGE PAGE 31*建设工程监理咨询有限公司 杭州*房产项目可行性研究报告*建设工程监理咨询有限公司第一部分 项目总论1.1项目概况 本项目位于临安市*板块*街道*（见附图1项目区位图），占地面积为700亩(以土管部门的实测面积为准)。四至界限为：北至紫竹林脚，南至临石公路边（临石路南面是2000米的临湖森林公园），东至华电房地产地坎，西至省直房产地坎的范围内。用地性质为住宅用地。该地块分三期挂牌，可在半年至一年半内办完供地手续。地价在60万左右（政府有文件承诺不超出此价），首期挂牌为200亩。1.2本项目所处地理位置本项目基地地处杭州西郊临安市，临安地西接

2、黄山，东邻杭州，是浙江省的生态经济强市，休闲度假胜地，周边与西湖、千岛湖、黄山、天目山、莫干山等著名国际国内风景旅游地区山水相依，天目山系绵延境内，杭州至黄山的“黄金”旅游线穿越市境110公里，自然地成为两大国际旅游城市陆路旅游纽带。全市占地3126.8平方公里，辖4个街道、22个乡镇，人口51万。气候温和，生态资源丰富,山清水秀、风光迷人。优越的生态环境孕育着4700多个物种，享有“绿宝地”、“万宝山”之美称。临安全市森林覆盖率高达74.9%，是全国的生态示范市。境内有两个国家级自然保护区、一个国家级森林公园，其中西天目山国家级自然保护区面积42.8平方公里，有第四冰川期孑遗植物银杏的野生种

3、，是世界人与自然生物圈网络成员；清凉峰国家级自然保护区面积108平方公里，是南亚种群梅花鹿主要栖息地；*国家级森林公园面积108平方公里，是杭州近郊最大的具有湖泊、山体、原生植被共生的森林公园，是长江三角洲的一颗绿色明珠。*又名“*”、“*”，位于临安青山镇，距杭州市中心的距离38公里，是始建于1964年的大型人工湖，一座长58米、高24.1米、顶宽5.5米的大坝犹如长虹，气势磅礴，横贯在公山与母山之间，拦腰截住苕溪，淹没岗丘谷地，集天目山麓603平方公里之山水于一湖，形成秀美清澈的*。如今，*湖泊水域面积已达10平方公里，环湖四周建有众多的宾馆和休闲度假村。湖区山峦绵延，茂林修竹，花草果木，

4、四时景色，变幻无穷。湖面一碧如镜，白鹭翩翩，鱼翔清波，北湖更有国内罕见的千亩水上森林。*象一块碧玉，镶嵌在杭州近郊的群山苍翠之中，四季之时，泛舟其间，登临山野，让人心旷神怡，乐不思返。清秀娇美的湖光山色，丰厚沉积的钱王故里，景观和人文有机地融汇在一起，如诗般得增添了*的意蕴和魅力。*畔风光旖旎，空气清醒，宁静和熏，满目清翠，像一颗的明珠，闪烁在苍翠欲滴的群山之中，成了西子湖的“姊妹湖”。1.3本项目周边交通及配套从杭州市区到*区，目前交通极为便利，道路条件已经十分成熟。从市区天目山路出发，经杭徽高速公路不到20分钟车程，即可到达*畔，另有八车道的02省道同行。杭徽高速、02省道均连接杭州绕城高

5、速，使从市区方向进入*区的交通极其快捷方便。2007年3月，宽50米、双向6车道、设计行车时速60公里的文一西路延伸段又全线通车，下一步作为市区道路的文一西路，将进一步向西拓展到*，私家车的出行便利和公交车的通达，*离杭州西湖已经越来越近，*板块的同城效应越来越突出，*板块至杭州城区之间，通过城市和近郊快速交通系统，使城市中心地区到郊外居住区的出行时间基本在半小时左右，这十分接近发达国家近郊高档住宅和都市中心的车行时间和距离。随着杭州至临安地区公交班车的开通，届时市民从市区到*区的交通来往将更加方便。这样，*离杭州西湖已经越来越近，从市区到*的交通将更加现代化，更加快捷。*板块作为绿色“生态住

6、宅”的内涵，将成为杭州市民“5+2”郊外“绿色”房产、生态居住的首选，同时便利的交通条件，也将使*板块，成为浙江发达地区、直至长三角地区成功人士追寻湖山别墅的珍贵选项。除了与杭州市区出行便利外，临安城区到*板块之间的道路规划也十分理想，目前，*的北边一条连接*（临安城区）和青山板块居住区的道路四车道的临石公路已经开始动工建设，该道路规划宽58米，道路施工时，同时预埋设电力、给水、排水、光缆、天然气等基础设施，该道路工程建成后，将大大改善*区块道路交通和环境条件，区块开发条件日益成熟。并将与临青公路(原02省道临安段)一起，在*两岸形成对望之势，道路沿岸，*畔，山野秀美，成为名副其实的景观大道。

7、另外，杭州市的地铁规划方案目前已经国家批准立项，地铁一号线2007年已经开工，根据杭州市轨道交通远景规划，规划地铁五号线将连接临安城区，规划预留的杭州至临安的地铁（轻轨）交通线路，直达*区块，其选线也沿着青山景观大道和临石公路布线，在*片区环东路与临石路交古山的东南角将设置地铁（轻轨）站点。这样，又将给*区块的开发带来发展的利好。本项目基地建成后到临安城区的车程实际只有5-6分钟，经浙江林学院，马上就进入市区了，外部生活配套完善，但为了支持*居住区的开发，目前，临安市仍制定了相应的*区块市政设施配套规划，包括上下水、电力、管道煤气、通信网络等市政配套，都和临石景观大道同步建设，同时，中小学、医

8、院、商贸服务等生活配套建设，也将在*板块陆续展开，其中重点商业旅游服务配套区域，将在本项目基地附近，约“青城山语间”景观大道南面展开，在临石景观大道路北600米开外地区，还将建成与西湖区梅家坞一样的休闲餐饮区，从而将使*地区项目的环境城市配套更趋完善。第二部分 市场研究2.1*房地产市场概述*板块位于临安城区的东部，是临安城区最接近杭州市区的区域。根据规划，青山居住组团将并入临安城区，由此，*位于杭州市区主城与临安卫星城之间，形成“两城夹一湖”的态势，*具有“第二西湖”之美誉。临安城区将紧密地连接闲林板块、老余杭板块。杭州近郊房产，从三墩板块到闲林板块，从闲林板块再到老余杭板块，进而连接到*板

9、块，地理位置上的紧密相连，印证了同城的概念，也展现了杭州近郊自然生态房产的空间延伸轨迹。届时，依托现代交通的便利，市区与青山居住区之间的交通时间将大大减少，*房产与杭州消费者的距离，越来越近，跃入杭州房地产消费者的视野，在近二年来已经是一个事实。目前，杭州已经有不少市民选择在临安置业。据一位房产开发负责人的介绍，他们所开发楼盘的业主中，大量的客户就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园已经售完，业主中七成是杭州客，该公司在*的新项目中，从方案规划阶段就直接明确了客户目标群：“产品做杭州，甚至是上海市场”。 *区特有的山地资源，*板块低密度的“绿色房产”，由于其资源的稀缺性和生态性，其产品不仅能打

10、动杭州人，也一定能打动包括上海在内的长三角地区中高层次的客户。随着临石公路的建成，周边*区块房产项目的相继开发，临安当地的大市政配套不断跟进，杭州至临安和*区间交通条件的快速改进，*板块本身基础条件的不断完善，省内知名大牌房地产开发商以在几年前高度关注*板块的开发前景，并已在几年前开始储备土地。据业内权威人士分析，目前该地块的价值正在迅速上涨，由于此前闲林板块沿线开发成形，无地可拿，基本地价已跃过400万元一亩，因此，以*板块远远优于闲林板块的环境品质，绿色生态，湖山资源和高速交通的直线通达性等条件，*板块的基本地价， 二年内逾过100万元亩已经是保守的评估，当该区块开发全面成形后，其土地价值

11、的价值更是难已定论。而重要的是，由于历史的原因，*板块东侧规划土地，已经被相关的开发商所进驻，而*板块的绿色生态性要求，决定了板块的环境容量的可控性，和土地资源的稀缺性。本项目的筹组方为省内专业投资开发机构，公司方面在决定投资建设高科技工业项目的规划中，数年来，一直对*板块的项目商业开发作出充分的准备和研究，并对本项目的储备和长远的战略具有充分的信心。评估和研究的结论是：对*板块低密度的“绿色生态房产”的商业前景极其看好；按照杭州市城市发展战略的定位和规划布局，*房产具有良好的市场培育空间；是一个值得战略把握的成长性项目；应该充分地利用该板块日益突现的生态环境和交通优势，精心规划，培育品牌，实

12、现*房产可观的商业价值。现在*周边，已经有绿城房产、中都房产、青城房产、明新房产、浙水房产、恒晟房产、省直房产、华电房产等开发商布局，获得了总计近10000亩土地的开发权，目前已经启动的项目有：中都青山翠湖、青城山语间、西房锦锈钱塘等楼盘（已开盘，别墅售价为10000元/平方米。与该地块紧挨相连的东西两侧的华电地产板块（约800多亩）和省直地产板块（约1000多亩），省直房产公司的地块一次性摘牌，现已完成建筑规划许可证，进入施工图设计。华电完成第一期的400亩土地挂牌，在2005年5月进行第二期的400亩的挂牌，现正在进行一期工程的施工。据此评估，已目前的开发进度，若干年后，在这里将形成近10

13、000亩的大规模、高品位的排屋、别墅群，成为杭州西郊最有品质和影响的湖山居住区块。2.2*房地产产品的优势和特点2.2.1 交通的通达性：由于杭徽高速在*留有出入口，并衔接杭州绕城高速公路，目前从市区到湖区板块的行车时间缩短到20分钟，还优于走地面02省道的闲林板块的房产项目。随着杭州至临安地区公共交通的班车化，和远期轨道交通的建设，届时从市区到*区的交通来往将更加方便，在交通不拥堵的情况下，半小时内跨越西湖到*将成为现实，其20分钟与30分钟以内的行车半径，城市高架至城市各个部位和市外区域连接便利性，都是十分明显的交通优势。2.2.2 项目的生态性：*板块所具备的最佳的生态环境，是杭州近郊房

14、产项目中所难以比拟的。*板块的房产项目容积率基本控制在0.25左右，绿化率在65%以上；*区域本身即为国家森林公园，天目山余脉的森林；*全域有10余平方公里，相当有2个西湖之大；*板块区域内几乎全是山地绿色植物，原生的植皮资源保护良好；区域内的这些生态环境，将明显的形成自己独特的生态环境优势，居于杭州大都市城郊别墅、排屋、公寓板块中生态环境最佳的位置。在良好规划、设计、建设的配置下，*板块有可能产生杭州都市近郊除西湖板块以外最好的生态景观别墅板块。2.2.3 产品的价值性：杭州以湖山之美享誉世界，经过百年发展，环西湖周边，已留下了无数的民国近代别墅建筑，不少为史留遗迹。在国家的严格规划许可下，

15、西湖周边是不可能产生任何低容积的住宅产品。 近10多年来，杭州比较成功的景观房产，特别是别墅项目基本在杭州城市西部方向，沿群山余脉布局，采山水绿树之灵气。从天目山路、西溪路一路走来，在闲林板块沿线集中了11个别墅、排屋、公寓楼盘。目前，闲林板块的别墅均价为1.2万元/平方米，老余杭地区绿城开发的桃花源精装修小户型别墅均价为3万元/平方米，而且，价格坚挺，稳中有升。相对来讲，*板块已开楼盘，一般的产品价格还在6000元左右，一些知名度较高的楼盘，如“青城山语间”、“锦绣钱塘”均价为9000元/平方米。三者到达杭州的通车时间相差不多，而实际情况已经证明，*板块不仅生态环境、配套远景要胜于闲林、余杭

16、区块楼盘，交通的通达性也将不逊于上述地区，而*板块与闲林、余杭别墅的价差，却存在很大的差价，在排屋、公寓产品上情况也大致如此，这是在进入*板块区域内的道路交通条件还未全部到位的情况下的价格，它说明了青山板块房产品巨大的价值空间，这也是目前各大开发商纷纷进入*板块的真正的价值原因之一。2.3现有周边主要楼盘介绍项目分布见附图2*板块项目分布图中都青山翠湖：中都青山翠湖项目凭借着3642亩的规划用地和核心区位，可以说是*区块最重要的地产项目之一。这个硕大的地块西北端为群山起伏，重山叠翠，向东南渐趋低缓，形成低山丘陵，与宽谷盆地相向排列，东接*形成两个湖湾，虽很难纵览全貌，但沿路进入，曲径幽深、水草

17、丰满、谷空鸟啼，确实让人充满了期待。它的总建筑面积将达到90万平方米，规划1000户，容积率0.25，车位配比1：1。首发项目由独立别墅、排屋及部分酒店式小高层公寓组成。小区内还配有部分商业配套设施，并同时建设五星级休闲度假酒店，酒店占地面积50亩，总建筑面积3万平方米，将于2007年10月份开业。根据开发商的设想，这里今后的建造目标是一处可居、可玩、可赏、可藏的高尚生态山水别墅园。相比于*其他项目，地块大、位置优越、配套齐全以及较高的规划点是该项目的优势。临湖湾的房子总体布局为四层，面积430-470，价格450万/栋左右，花园面积400-800，设有观光电梯。其他部分面积有：312，价格为

18、300-310万；400，价格为350万。2006年3月首期开盘，2008年9月交房。吴越山庄：吴越山庄项目是临安当地开发较早的项目。位于*的西南面，入临安市区的大路沿边，临安著名的功臣塔下，就会看到吴越山庄项目。吴越山庄是在原临安茶厂的地块上改建的，东临*，南临横山弄水库、北靠钱王大街，从地理位置看更靠近*区块，但在景观上比*核心区块有所差异。项目占地有200亩，总建筑面积15万平方米，400户，容积率1.2，绿化率40%，车位配比1：1。开发多层公寓、排屋、别墅，主要以排屋和多层为主，主力面积207-227平方米。自05年开盘以来销售情况良好，目前只剩下少量余房，联排排屋在3500元/平方

19、米，叠加排屋4700元/平方米，多层公寓在2800元/平方米，二期也将于07年下半年推出。该项目于2005年9月交付，是*附近最早交房的一个楼盘。二期交房时间为2009年。青城山语间：沿临石公路车行七八分钟后就到了青山街道民主村，由杭州青城房产开发的以别墅为主的青城山语间项目北边为西大山、美女山，靠山面湖是该项目最大的特色，占地1500亩，总建筑面积为27万平方米，877户，容积率为0.25。一期预约阶段，推出独立别墅，价格在5250元/平方米左右。目前正在进入二期房源预约阶段，二期最大的特点是推出了180-220平方米的迷你独栋别墅，均价在130万元/栋左右。该项目以山地别墅为主，推出迷你型

20、别墅定位杭州中级阶层，自住需求占多数。 在周边同区块在售别墅中，售价相对较低，中长远升值空间较大。但是最大不足是周边生活配套缺乏，可居环境成熟尚待时日。户型：J-3户型206.3的面积，精巧但是功能完备。三个卧室，一个书房，独立的保姆房，尽显人性化关怀。6.6米开间的豪华主卧，带开放式走入衣柜和独立卫生间，彰显主人尊贵。超大露台，将秀美山景尽揽眼底。南向的独立餐厅和30大开窗户设计的客厅，享有良好的自然采光及通风条件。锦绣钱塘：在青城山语间东侧即为锦绣钱塘项目，以别墅为主，站在高处俯瞰，可以看见园区为低缓山坡地形，地块南低北高，内有若干块大小不等的天然湖面。占地1150亩的锦绣钱塘项目总建筑面

21、积为22万平方米，容积率0.28，共有600余套别墅。现开发位于楼盘西南区块、依临石路的第一期别墅，2007年上半年开盘，户型在300-350平方米，价格每幢在300万元左右。交房时间在2008年下半年。筑境内外2050外观图筑境内外2050：这个由临安当地房产商开发，项目具体位置在环城北路以南，东湖路以西，与浙江林学院新校区隔路相望，南望苕溪，应该说景观条件较好。项目总占地300亩，建筑面积达到了28万，容积率1.29，绿化率34.5%，车位数700个。建有多层、小高层、高层、排屋，并有较多的商业用房，车位配比较高，配套设施较为齐全；同时6路、7路公交车也解决距市中心稍远的问题。由于开发较早

22、，一期开发的排屋和单身公寓以及二期A组团均已售完。现正销售B组团，排屋均价在4200元/平方左右。金基青云山居外观图金基青云山居：金基青云山居位于锦绣钱塘以北，距杭州市36公里，项目06年年初开工。与*板块其他楼盘的坡地别墅相比，青云山居虽然也是坡地风格，但是地势区域中的腹地面积比较大，这为房产商开发多样化的别墅提供了便利。项目北面有一个1万多平方米水域面积的太白塘，池水清澈见底，“这里的池水有点九赛沟的味道”。这也是开发商看中这块宝地的重要原因，据说，在金基房产之前，有很多房产商都曾在这个地方来踩点，对在这里开发一个个性化的别墅项目向往不已。美丽的风景，是上天最好的礼物。开发商为此特别决定保

23、护性开发，利用天然景观，做好保护，沿太白塘做部分顶级别墅。共有1180亩地，总建筑面积19万平方米，容积率为0.18（一期）。第一期于06年4月，开盘，每户建筑面积360-400，占地面积800-1000（含周边花园占地面积），总共600余套，日前可售楼盘79户，价格250-300万。金基青云山居不希望掺杂任何其他住宅形态，既维护了独门独院的舒适私密，又保证了整个别墅园区血统的纯粹。如此大规划的纯独栋别墅开发，在杭州别墅开发史上实属罕见。户型：该户型359，五室四厅四卫，整体通过大窗大门连接室外大型木平台，把自然景色引入室内，丰富了室内表情和生活情调；独立入户门厅，双车位私家车库，宴会式大型餐

24、厅，展现豪宅的尊贵感。纯粹的家人专属楼层，由两个主金基青云山居外观图卧区和一个起居厅组成。主卧区由宽大卧室、开阔书房、独立衣库、精致梳妆台、豪华卫生间共同组成。西子玫瑰溪谷：西子玫瑰溪谷项目是由浙江绿城房产联手西子房产打造，是区内目前品牌呼声较高的一个项目。沿临石公路南面小路过去，便是西子玫瑰溪谷，农田和一座座起伏的小山，是远看过去风景，但走近了又完全不一样。*全貌一览无余，湖面平静，三两个人垂钓，远离尘嚣的悠然自得对任何人都是种享受。西子玫瑰溪谷是*区域内为数不多的几个直面临湖的项目之一，占地约1600余亩。项目拥有太阳湾和水景湾两个水湾，水景线有千米之遥。景观太美，有时候也会成为房产开发的

25、负担。西子玫瑰溪谷将“山地水岸”和“湖泊游艇”的主题文化融入住宅社区，创造一种“奢华时尚游艇时代”的全新生活方式。这一“湖泊游艇社区，山水高尚别墅”的形象全面执行，玫瑰溪谷将杭州的别墅开发，直接带向主题社区的前沿时尚话题。整个园区分为临湖和不临湖的南北两区，靠近临石公路的北区，将以经济型小别墅为主，户型面积380平方米左右。现为工程设计规划阶段，预计2008年6、7月份将推出第一期。林水山居外观图林水山居：属临安市区项目，位于临安市城区东北面，东邻浙江林学院，主要为多层、别墅、排屋、叠排、单身公寓，占地178亩，总建筑面积13万，容积率1.09，绿化率40%，车位配比1：1。二期开盘时间200

26、7.2，主力户型：别墅336-399平方米，排屋300平方米，叠屋200平方米，别墅售价5000-7000元/平方米，排屋售价4000元/平方米，叠屋售价3800元/平方米，多层售价2980元/平方米。交房时间2007年10月。*81号：*81号位于临安*西侧,驱车至杭州约三十分钟左右,至临安市区仅5分钟车程，本项目采用澳洲建筑风格，占地135亩，总建筑面积27000平方米，绿化率60以上，容积率0.3、得天独后得地理位置，资源得稀缺，本项目仅设81席珍藏版别墅，整个项目分为南北两大区块，南区1500平米得自然水域融入贯穿于整个小区内部，通过设计中央景观360度亲水观景岛更让人与自然零距离接触

27、。北区预留25000平方米自然山林形成了一个天然氧吧。项目因地形得独特充分利用山、坡、湖的自然条件展开布局。建筑格局大多23层，建筑面积300550平方不等，部分户型带有私家游泳池，花园面积300900方不等（赠送），每栋利用1米多高的围墙围合形成独栋的私家庭院。在单户建筑设计上采用创新无阻碍、全框架试结构，让房型的布局更显自由流畅，让主人可以根据自己的喜好任意分隔内部空间，彰显个性与美感！建筑类型：围合式低层住宅，占地面积9万平方米，总建筑面积4万平方米，总户数81户，容积率0.3，绿化率60%，车位比例：1：2。2007年4月开盘，户型面积：300-500平方米，交付时间:2008年12月

28、。均价：260万/栋。六合盛湖光山色：位于临安*街道*村玫瑰溪谷斜对面。建筑类型：别墅、排屋、公寓、商业街。占地面积700多亩，建筑面积30万平方米。2007年5月开工，2008年上半年开盘。大地春天：由临安本地最大开发商之一杭州大地房地产开发公司开发，位于临安的城西，西对玲珑山，北与天目高级中学隔街相对，东近人民广场。主要为多层、小高层、高层，占地102亩，总建筑面积达19万平方米，700余户，容积率2.15。2005年3月开盘，现本期开盘：2007.1，可售套数：100套，户型面积120-200，于2007年底交房。价格在4500-5000元/。枫林晓城外观图枫林晓城：位于临安市中心，主要

29、多层、小高层，占地40亩，总建筑面积6万，总278户，容积率1.88。开盘：2006年1月，户型面积108-190，起价4000元/。第三部分 项目整体策划3.1 项目开发产品定位策划随着近两年杭州经济水平的迅猛提升，别墅购买群体已越来越大。而住进别墅是很多人的梦想，大多数人喜欢独立别墅，并有舒适宽敞的空间，因此，独立别墅的发展前景又会更大。同时，随着市场供应量的放大，别墅产品市场细分必将成为趋势，一些经济型的别墅产品(联体别墅和排屋)由于总价低，正逐渐吸引越来越多的成熟的或年轻的消费群体，别墅市场也逐渐走入大众化的时代。因此，我们认为本项目的主力产品应为独立别墅，与周边的省直房产和华电房产开

30、发楼盘，共同形成具有较大规模别墅群，同时，项目区内可以配合部分市场容量较大的联体别墅和叠加排屋，如受于项目规划容积率的要求，还可以设计部分山地公寓。3.2 面积的选项目前杭州供应的独立别墅面积主要在250-520平方米之间，花园面积在600-1600平方米之间，600-800平方米的花园面积是主力；联体别墅主力面积为250-350平方米；排屋主力面积180-300平方米，排屋花园面积在80-400平方米之间。通过实际调查发现，别墅市场呈现出不同的现象，300左右的别墅销售火爆，而大面积别墅由于价格和受众面的影响，销势一般。目前，很多别墅都处于杭州近郊，就目前的交通状况和社会消费能量而言，大部分

31、还不适宜做第一居所，别墅的购买群本身素质都较高，不会刻意去追求大和豪华，崇尚自然，向往生态，讲究实用的“5+2”郊外“绿色”房产仍是主要的消费导向。根据有关机构初步统计，*板块目前储备的别墅排屋项目约还有9000亩，从整体上讲，这是一个相对集中，而且具有别墅排屋环境品质的区域。为此，设计定位上，独立别墅面积建议安排在250-450平方米，花园面积在600-1000平方米；联体别墅主力户型面积建议安排在200-350平方米，花园面积在200-500平方米之间。排屋主力户型面积建议安排在180-300平方米，花园面积在100-300平方米之间。3.3 建筑风格选择欧美各国的别墅建筑风格在杭州的别墅

32、市场上几乎都可寻觅得到：意式、美式、荷式、西班牙式而中式风格别墅却零星难见，杭州某个楼盘曾开发了少量的中式别墅，结果受到了很多有钱人的追捧。但一般而言，中式别墅应建在平地上，因此，像*这样山水围合的地方不一定适合做中式别墅产品。早几年的购买者，大都喜欢欧式的、美式的别墅风格，但随着购买群体素质的提高，喜欢的风格也越来越多样化。应该讲，贴近自然的绿色的乡村风格的别墅，将会是市场主导的产品线，应具有比较广阔的市场前景。这种风格不过分拘泥于其是欧洲的、美式的，还是中国式的，而是多种建筑元素的综合，为我所用，满足消费群对接近自然，享受自然的渴望，实现现代城市人们生活群体对郊区自然生活的追求。3.4 产

33、品价格定位目前，*板块的正在开发项目，包括锦绣钱塘、青城山语间、*81号、中都*畔、金基青云山居、玫瑰溪谷等，中都*畔、玫瑰溪谷等楼盘的高档产品，别墅总价应在400万元以上/套，一般产品将集中在205万-450万元/套区间，经济型产品价格还可以更低。但是，如无论从交通距离还是自然环境来看，相对于杭州其他别墅板块，*板块的产品，综合性价比较高，都有较强的价格优势。山地别墅以金基青云山居、锦绣钱塘、青城山语间为代表。金基青云山居预定总价250-400万元/套左右；青城山语间经济型别墅，小户型迷你别墅面积在180-220平方米，150万元左右的总价，填补了*别墅板块市场空缺，吸引大批年轻的知富人群，

34、开盘销售后形势一直较好。因此，本项目产品的价格主体定位，总价价位建议在150-350万左右为宜。第四部分 项目产品规划4.1项目总体规划总用地面积700亩（464600平方米）容积率0.504 绿地率49.5总建筑面积243000平方米总户数1200户总居住人口 3600人其中 单体别墅 300户 每户用地1.5亩（包括道路、绿化），建筑面积96000平方米（平均320平方米/户）。排屋130户 每户用地0.5亩，32500平方米（250平方米/户）。公寓、叠加排屋 770户，92400平方米（120平方米/户）。公建（商服、幼儿园、物管等）13100m2。停车库 单体别墅每户一个车库两个泊车

35、位；连体别墅、叠加排屋每户一个停车库；半地下停车库9000(3.6*5*500)平方米。主要技术经济指标序号项 目指 标备 注1建筑面积别墅96000 m2300户排屋32500 m2130户叠排、多层公寓92400 m2770户半地下室9000 m2幼儿园1101 m2公建、会所12000 m2合计243000 m2地上234000 m2，地下9000 m22总占地面积464600 m23容积率0.5044绿化率49.5%5总户数1200户6总居住人口3600人4.2项目总图布局 见附图4.3项目配套设施 项目配套会所、商业、幼儿园、物业管理用房共1.31万平方米。在距项目约2000米处的山

36、语间对面有中小学、医院、商场、饮食一条街。第五部分 项目投资估算和资金筹措5.1投资估算项目投资费用估算及利润表项目名称：*房地产项目按土地面积46.46万、容积率0.504测算序号费 用 名 称 单位指标（元/m2 ） 总工程费用合计（万元）备注（一）土地费用 59.9 41934.9总面积：46.46万1土地出让金57万元/亩39900土地成交价（含所有土地有关费用）2契税11973.00%3拍卖服务费（交易费）39.90.10%4土地增值税7982.00%(二)前期工程费6642.61规划及建筑设计国标 8102三通一平100.00 46463勘探、测量、放样等费0.2%66按建安造价的

37、0.20%4监理费 1.2%396按建安造价的1.2%5报建、招标费0.8%264按建安造价6临电临水2.83 56.6按建筑面积2594007水增容7.7154按建筑面积8电增容12.5250按建筑面积(三)建筑安装工程费1500 35235 建筑面积2430001土建工程1300.00 31590不含内装修安装工程50.0012152室外广场、绿化、道路等100.00 2430(四)基础设施建设费122 2964.6按建筑面积1排污工程20.00 4862室外供水工程20.00 4863室外供电工程35.00 850.54煤气安装工程27.00 656.15室外消防工程10.00 2436

38、安防及智能化工程10.00 243(五)各类规费15.1366.931墙改、散水泥基金9.50 230.85按建筑面积2防雷审批1.60 38.883质监费2.0 48.6 4白蚁防治费2.00 48.6按建筑面积(六)工程预备费17625%1761.75建安费35235(七)财务费用11831建设期利息（年利）7%1183贷款16900万*7%（八)管理费用1.5%2096按销售价1.5%总成本3794元/92185销售收入139739.46000元*232899/(九)营业税金及附加 74761城建税7%489营业税税率7%2营业税5%6987营业额5%(十)销售费用 41921销售、广告

39、费4192按售价3%利润358865.2资金筹措本项目土地出让金及税总计40600万。项目土地出让的取得可分期进行，第一期征地安排200亩，土地出让金及税11000万。土地出让的取得可采取自筹资金和银行融资二种方式。若资金流量比较充分，则应考虑在一年时间内将土地手续做完，以免土地增值较快时，国家相关政策发生变化。若资金调度有难度，则可以先做200亩土地手续，后期逐步滚动开发。5.3资金使用预测进度第一期：200亩 设定价格：55万/亩1、项目招拍定金200万 参拍申请前交土管部门 2、一期启动资金2200万 20% 土地挂牌成交后首期 （自筹资金）； 3、一期二付资金4400万 40% 挂牌成

40、交后约90天 （自筹资金）； 4、一期三付资金4400万 40% 挂牌成交后约180天 （自筹资金）； 5、合同履行完毕，取得一期200亩土地权证第二期：200亩 设定价格：55万/亩 一般可考虑将一期200亩土地权证既期抵押银行，获得银行融资。预测如按成交价60万/亩的60%放款，则可获得融资约7200万。如按当时市场评估价预测，融资额度将更大。1、项目招拍定金200万 参拍申请前交土管部门 2、二期启动资金2200万 20% 土地挂牌成交后首期 （银行资金）；3、二期二付资金4400万 40% 挂牌成交后约90天 （银行融资）；4、二期三付资金4400万 40% 挂牌成交后约180天 （自筹资金3800万，银行融资600万） 5、合同履行完毕，取得二期200亩土地权证第三期：300亩 设定