某地产公司房地产项目估价报告_secret

1、房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：*委 托 方：*（个人）估 价 方：*房地产估价有限公司估价人员：指导老师：报告编写：*评字（2010）0704501- 26号编写日期：2010.6.12-2010.6.26目 录一、摘要1二、致委托方函2三、估价师声明3四、估价的假设和限制条件4五、估价结果报告5六、估价技术报告7七、 附件18*转让价格评估报告报告摘要本次估价标的为*县*路一家旅馆，建筑面积130，占地面积140。用途可为多种经营，该楼为砖混结构，为普通档次旅馆类型的内外装饰，位置临街，处于*中心城区范围。本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2010-6-26估

2、价方法采用市场比较法、收益法和成本法，最终估价结果为407674元，折合每建筑平方米3136元。致委托方函*女士：承蒙委托，我公司对位于*县*南路*（建筑面积130平方米）在现状利用条件下的市场价值进行了评估，为委托方了解房地产市场价值提供参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用市场比较法、收益法和成本法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点二一年六月二十六日，在价值定义和估价假设限制条件设定下的估价结果为：（币种：人民币）单位面积房地产价值：3136元/平方米房地产价值总额：407674元大写

3、金额：肆拾万柒仟陸佰柒拾肆元 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。顺致 *房地产估价有限公司 法人代表： 2010-6-26价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实

4、地查勘，查勘限于估价对象的外观和使用状况，未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任。其建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。没有人对本报告提供重要专业帮助。估价人员 证 号 签 名 估价的假设和限制条件1、报告中估价对象的房屋所有权人、坐落、产别、结构、建筑面积、用途、土地权属性质、土地使用年限等情况均以房屋所有权证【湘房权证海私字第056303号】为依据。若上述情况发生变化，2、估价报告需做相应调整。3、估价对象所占土地使用权类别为划拨，4、估价中是以出

5、让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。5、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不6、确定，7、但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。8、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。9、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，10、是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不11、会发生较大变动的一定时间内交易时，12、由转让双方依据本结果协商确定。13、本估价报告仅为估价目的之用，14、不15、得他用。未经本所许可，16、本报告不17、得公开发表。7、 本次估价没有考虑押金利息。、 本估价报告应

6、在有效期内使用估价结果报告一、委托方法人代表：*地 址：*县*路01号二、估价方单位名称：*房地产估价有限公司法人代表：*地 址：资格等级：壹级邮政编码： 三、估价对象本次估价对象为*县*路01号的一旅店，建筑面积130平方米，占地面积140平方米，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于2009年，砖混结构，共三层，商业楼设计，内外装饰具有普通档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价对象所处系市商业中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。四、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估

7、其市场现值，为委托方提供市场交易价格参考依据。五、估价时点2010-6-26六、价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七、估价原则1合法原则 遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2.独立、客观、公正原则所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他

8、人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直、不偏袒任何一方。3.最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4.替代原则房

9、地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5.估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同时间点上发生的现金流量对其价值影响不同。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。八、估价依

10、据1有关政策法规和文件：中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国物权法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范*基准地价（二六年）其他相关政策法规和文件2委托估价方提供的资料： 房屋所有权证【湘房权证海私字第056303号】有关评估的其它资料3受托估价方掌握的有关资料以及估价人员现场勘查所获取的资料。九、估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、收益法和成本法进行本次估价。1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，2、然后对三种方法分别求取

11、的估价结果进行简单算术平均，3、求得最终评估值。2、 市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。3、 成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式如下：评估值=取得土地费用+建筑物重置成本折旧十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照

12、评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点二一年六月二十六日，在价值定义和估价假设限制条件设定下的估价结果为：（币种：人民币）单位面积房地产价值：3136元/平方米房地产价值总额：407674元大写金额：肆拾万柒仟陸佰柒拾肆元十一、估价人员项目负责人（房地产估价员）：领导审签（房地产估价师）：薛 姝十二、估价作业日期2010年6月12日至2010年6月26日十三、估价报告有效期本报告估价结果自报告完成之日起壹年内有效（自二一年六月二十六日至二一一年六月二十五日止）。二一年六月二十六日估价技术报告

13、一、估价对象及个别因素分析该房地产建筑为砖混结构，建筑面积130平方米，按商业楼设计，经营旅馆，基本配套齐全，装修档次稍好，艺术吊顶；内墙、楼梯踏步为上等地砖贴面；水、电、空调配套。参照*县基准地价（二六年）可知，估价对象位于*县商业用途二级地价区内 二、区域因素分析估价对象所处*路，交通便利，周围商业环境较好。该房地产坐落位置优越，是本城区繁华的商业经营黄金地段。三. 房地产权属及登记状况根据房屋所有权证【湘房权证海私字第056303号】，估价对象的土地使用权类型为国有出让，土地使用权日期自2009年6月16日起至2049年3月19日结束，至估价时点，土地使用剩余年限为39年。根据委托方提供

14、的资料，至估价时点，估价对象不存在抵押、担保、租赁、诉讼等他项权利，如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整四、市场背景分析估价对象为旅馆，随着*内陆第一核电成立，*借助本地旅游优势产业的发展，必定将吸引大量客流和外来务工人员，这一举措必定让旅馆业发展欣荣，而此类房地产必将受到市场的需求。五、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用估价对象为商业建筑，其门面为普通档次规模，就估价时点现状而言，旅馆是其设计的最高最佳使用用途，目前其规模档次在这一地段附近还有多家，加之坐

15、落位置比较优越，将会更加显示其优越性。六、估价方法选用根据估价目的和估价对象类型，分一层，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。 七、估价测算过程 运用市场法求取估价对象地产价值（1）可比案例的选择通过调查分析，我们选择了与待估房地产条件类似的3个可比案例，具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则：与估价对象属同一供需圈与估价对象用途应相同交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易由于颐源居附近为十分成熟的住宅区，区域内房屋买卖频繁，二手房市场价格及交易量已趋于稳定，根据估价对象实际情况，本次评估时选取三个交易案例作为可比案例：实例代号实例一实例二实例三坐落位置*北142号花桥

16、路83号建设路64号用 途商业商业商业出租面积130125135出租价格4150元/月4000元/月4000元/月出租日期2009年5月2009年4月2009年1月交易类型出租出租出租（2）比较因素的选择 根据估价对象的具体情况，影响估价对象价值的主要因素有：A.交易日期：交易日期相差3个月以内不做修正；B.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；C.区域因素：主要有基础设施情况、距区域中心距离、道路通达情况、区域繁华度、距公交车站距离、住宅聚集度、小区环境条件；D.个别因素：主要指用途、装修情况、成新率、户型、建筑面积、主朝向、楼层、房屋结构。（3）比较因素条件说明估价对象与可比案例的

17、比较因素条件详见表比 较 因 素 条 件 说 明 表 估价对象及比较案例比较因素估 价对 象实 例A实 例B实 例C房地产租金（元/月）待 估415040004000出租日期2009.72009.52009.42009.1交易情况正常正常正常正常基础设施情况七通七通七通七通商业用地级商商商商道路通达情况临主干道临主干道临主干道临主干道区域繁华度较高较高较高较高距公交车站距离50米50米50米50米住宅聚集度较高较高较高较高用途商业商业商业商业装修情况精装精装精装精装成新率九成九成九成九成竣工时间2009.62009.22009.12008.11主朝向南北南北东南南北楼层1/41/51/31/4

18、房屋结构砖混砖混砖混砖混确定修正系数交易情况 实例代号ABC剩余使用年限393939成新率90%90%90%残值率2%2%2%A、B、C应修正为正常交易。存款利率2.25% 资本化率8.5%A、可比实例1.年租金总收益=415012498002.房地产出租总费用. a.年管理费=498004%=1992 b年维修费=5401.21302%=1684.8 c年保险费=5401.21302=168.5 d年税金=4980017.5%=8715 e年折旧费=5401.2130（1-2%）/40=2063.93.房地产年纯收益=49800-1992-1684.8-168.5-8715-2063.9=3

19、5175.84.资本化率=8.5%收益价格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=396576.1B、 可比实例 1.年租金总收益=400012=48000元.2.房地产出租总费用. a.年管理费=480004%=1920 b年维修费=5401.21252%=1620 c年保险费=5401.21252=162 d年税金=4800017.5%=8400 e年折旧费=5401.2125（1-2%）/40=1984.53.房地产年纯收益=48000-1920-1620.8-162-8400-1984.5=33913.54.资本化率=8.5%收益价格=133913.5/8.51-1/（1+

20、8.5）39=382344.8 C、可比实例1.年租金总收益=400012480002.房地产出租总费用. a.年管理费=480004%=1920 b年维修费=5401.21352%=1749.6 c年保险费=5401.21352=175 d年税金=4800017.5%=8400 e年折旧费=5401.2130（1-2%）/40=2143.33.房地产年纯收益=48000-1749.6-175-168.5-8400-2143.3=35175.84.资本化率=8.5%收益价格=35175.8/8.51-1/（1+8.5）39=378946.8（4）编制因素比较修正系数表 估价对象及比较案例比较因

21、素实 例A实 例B实 例C房地产售价（元/平方米）3050.63058.82807.1交易日期100/100100/100100/97交易情况100/100100/100100/100基础设施情况100/100100/100100/100商业用地级100/100100/100100/100道路通达情况100/100100/100100/100区域繁华度100/100100/100100/100距公交车站距离100/100100/100100/100用途100/99100/100100/100装修情况100/99100/100100/99成新率100/100100/100100/99户型100/

22、100100/100100/100建筑面积100/100100/99100/101主朝向100/100100/99100/98楼层100/100100/100100/100房屋结构100/100100/100100/100比准价格3112.63120.93031.4（6）案例修正后的价格计算经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法求取估价对象房地产的楼面单价为：（3112.6+3120.9+3031.4）3=3088.3（元/平方米）评估总值=（3112.6+3120.9+3031.4）3130=401479 运用成本法求取估价对象房地产价

23、值（1）测算取得土地使用权费用采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级级商业活动基准地价为1568元/。根据湖南2006年2010年间每年四季度的环比指数取其平均值作上调修正,评估该宗土地重置价格15681.1631.0881.1161.164=2577.34元，估价对象占用土地总面积为130平方米，取得土地使用权总费用=2577.34130=335054.3元(2) 测算建筑物开发建造成本费用重置价格=5401.2130=84240元(3) 测算折旧，评估对象为商业用房，按国家商业用地40年规定，其折旧年限最长不能超过40年，该房地产已使用1年，假设估价

24、对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧=419294.3(1-2%)1/40=10272.7 元 积算价格=335054.3+25920-10272.7 =409021.6元. 运用收益法求取估价对象房地产价值（1）房地产年总收益估价对象地处*1号，根据评估人员对周边相同档次同类房地产的租金调查，并结合本项目的具体情况，确定估价对象建筑面积租金水平为4200元/月，每年按12个月计算，估价对象房地产建筑面积为130平方米，则估价对象房地产年总收益为：房地产年总收益=430012=5.16（万元）（2）房地产年总费用综合税费税务机关按照综合征收率计征，分别

25、包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税，按年房地产年总收益的17.5计算。则：综合税费=5160017.5%=9030（元）维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据估价对象房地产档次和房屋需维修保养的状况,按房屋重置价值的2%计算,则维修保养费为：5401.21302%=1684（元）保险费，指房地产所有人为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置成新价乘以保险费率2计算，则保险费为：5401.21302=168（元） 管理费，指工作人员的工资、福利等经营管理所需的费用,因估价对象为一套个人所有商品住宅，该项费用较低，取房