房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细234页P)

1、房地产企业工程结算与土地增值税清算的涉税处理2【主要收益】 1、全面了解房地产工程开发的程序和开发本钱的准确核算 2、掌握企业所得税收入确认、开发本钱和开发费用的税收处理 3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除工程的归集技巧 4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收筹划的主要思路、方法及运用 5、交流解决企业现实中的财税疑难问题3【主要内容】第一节 房地产开发工程结算及会计核算实务 第二节 开发工程土地增值税清算实务解析 第三节 企业所得税与土地增值税比较第四节 企业主要税收筹划方法及反避税应对第五节 房地产企业常见税收问题4第一节 房地产开发工程结算及会计核算实务 一、工程开发的三个

2、阶段 二、工程开发结算的四个程序 三、开发本钱的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 四、开发间接费用的10大内容 五、房屋开发本钱的核算 六、企业所得税开发本钱与会计本钱5大不同点 七、土地增值税开发本钱与会计本钱3大不同点5 一、工程开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。 一准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建工程进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。6 取得国有土地使用权的最主要途径： 1、出让方式 2、划拨方式 3、转让方式 4、参加竞拍取得开发工程 5、

3、合作开发取得土地或工程 6、收购房地产工程 7、收购目标公司股权获得土地或在建工程 8、收购债权将债务人抵债的在建工程或土地通过司法程序过户的方式获得房地产工程 9、改制重组置换方式取得土地或工程7 二行政审批阶段 房地产建设工程的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门办理工程选址意见书 。 8 2、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查

4、、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发?建设用地规划许可证?。 3、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放?建设工程施工图设计文件审查批准书?。 9 4、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，

5、核发?建设工程规划许可证?副本。 5、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发?建筑工程施工许可证?。10 开发企业申请办理?商品房预售许可证?应当提交以下证件复印件及资料： 证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 企业?营业执照?和资质等级证书； 工程施工合同； 商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。11 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收

6、报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发?建设工程规划许可证?正本、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程工程竣工综合验收备案证明。12 三权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始大产权证登记。开发商应提交材料： 1、申请书； 2、企业营业执照； 3、用地证明文件或者土地使用权证； 4、建设用地规划许可证； 5、建设工程规划许可证； 6、施工许可证； 7、房屋竣工验收资料； 8、房屋测绘成果； 9、其他文件。 13 二、工程开发结算的四个程序 一工程预

7、算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设工程所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。14 二工程结算 是指施工企业按照承包合同含补充协议和已完工程量向建设单位如房地产开发企业办理工程价结清算的文件。主要方式： 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。 2、竣工后一次结算 3、分段结算按形象进度 4、目标控制界面/单元结算 5、其他结算方式 15 三竣工结算 是指施工企业按

8、照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位业主办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。 竣工决算工程款=预算或概算或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金16 1、预算结算方式。施工图预算+签证结算。 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。 3、平方米造价包干方式。 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成局部，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据

9、计算结算价款。 工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。17 四竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设工程实际造价和投资效果的文件，是工程法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的比照分析，考核投资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从工程筹划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价比照分析四个局部。 18 三、开发本钱的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法 一开发本钱组成内容 房地产企业开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开

10、发产品本钱可分为四类：土地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发本钱、代建工程开发本钱。 会计核算将其费用分为六个本钱工程：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。 19 1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、根底设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。 20 4、建筑安装工程费。是指开

11、发工程在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 21 二开发本钱核算程序 开发本钱的核算是指企业将开发一定数量的开发工程如商品房所支出的全部费用按本钱工程进行归集和分配，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程。其一般程序是： 1、确定

12、本钱核算单位 2、设置账户：开发本钱6项设明细科目或核算对象设明细、开发间接费、开发产品 3、归集开发产品费用：直接本钱、间接本钱和共同本钱 4、计算并结转已完开发产品实际本钱 22 三本钱分摊方法 1、占地面积法。 指按已开工开发本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 2、建筑面积法。指按已开工开发本钱对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3、直接本钱法。指按期内某一本钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进行分配。 4、预算造价法。指按期内某一本钱对象预算造价占全部本钱对象预算造价的比例进行分配。23 举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出

13、让金1000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积包括道路、绿地等6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓已销售完毕，计算应分摊土地出让金？ 占地面积法：1000(600010000)600 建筑面积法：100015000150005000)75024 举例2： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。那么在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： A商品房：20001200

14、22001090 B商品房：200010002200910 房屋开发本钱核算表一.doc 房屋开发本钱明细分类账之二.doc 25 四、开发间接费用的10大内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部工程施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品本钱。 会计核算时，先记入“开发间接费用账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品本钱。 26 1、工资。 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、效劳等人员的工资、奖金和津贴。 2、职工福利费。 指按上项

15、人员工资总额的一定比例14范围内列支的职工福利费。 3、折旧费。 指开发企业内部工程核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费。 指开发企业内部工程核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 27 5、办公费。 指开发企业内部工程核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。 6、水电费。 指开发企业内部工程核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费。 指用于开发企业内部工程核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮

16、水的燃料等。28 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发工程安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发本钱的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品开工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。 10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。29 五、房屋开发本钱的核算 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位本钱吗？ 一核算对象 ?房地产开发经营业务企业所得税处理方法?国税发202131号第二十六条规定，本钱对象是指为归集和分配开

17、发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承担工程。计税本钱对象确实定原那么如下： 30 1、可否销售原那么 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进行本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进行归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。 2、分类归集原那么 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的工程，可作为一个本钱对象进行核算。31 3、功能区分原那么 开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进行核算。 4、定价差异原那么 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分

18、别作为本钱对象进行核算。32 5、本钱差异原那么 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进行核算。 6、权益区分原那么 开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进行核算。本钱对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。33 二房屋开发本钱工程核算 1.土地征用及拆迁补偿费 1能分清本钱核算对象，直接计入有关房屋开发本钱核算对象的“土地征用及拆迁补偿费本钱工程，计入“开发本钱A工程科目借方和“银行存款等科目贷方。 2分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发本钱土地开发本钱

19、科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入本钱核算对象，计入“开发本钱A工程科目借方和“开发本钱土地开发本钱科目贷方。34 2.前期工程费 1能分清本钱核算对象的，应直接计入核算对象的“前期工程费工程，借记“开发本钱A/B房屋开发本钱，贷记“银行存款等科目。 2应由两个或两个以上本钱对象负担的前期工程费，先通过“开发本钱前期工程费科目归集，再按规定的方法分配计入有关本钱核算对象的“前期工程费工程，借记“开发本钱A/B工程前期工程费，贷记“开发本钱前期工程费科目。35 3.根底设施费 能直接分配计入有关房屋开发本钱核算对象的，借记“开发本钱A/B工程根底设施费科目，贷记“银行存款科目

20、。 4.建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发本钱核算对象的“建筑安装工程费工程，借记“开发本钱建筑安装工程费科目，贷记“应付账款应付工程款科目。如要分配的，可以按工程预算造价比例计算。36 举例： 某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。那么在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计 A商品房：2000120022001090 B商品房：2

21、00010002200910 37 5.公共配套设施费 1对能分清并直接计入某个本钱对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发本钱，在“开发本钱A/B工程配套设施本科目归集其发生的支出。 2对不能直接计入房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施，应先在“开发本钱配套设施开发本钱科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体工程开发本钱。38 3对能有偿转让的配套设施支出，应在“开发本钱配套设施开发本钱科目进行归集，完工后转入“开发产品配套设施中。 4先开发房屋，后开发配套设施的，可以采取预提的方法，完工时调整。 开发产品预提的配套设施费该项开发产品预算本钱或方案本钱配套设施

22、费预提率 配套设施费预提率该配套设施的预算本钱或方案本钱应负担该配套设施费各开发产品的预算本钱或方案本钱合计100% 39 举例：某开发小区内幼托设施本钱应由A、B商品房工程和营业会所负担。由于幼托设施在商品房等完工时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等本钱，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发本钱。假定各项开发产品和D幼托设施的预算本钱如下： A：商品房1000 000 B：商品房 900 000 C：营业会所 500 000 D：幼托设施 240 000 40 配套设施费预提率2400001000000+900000+500000100%10% 各项开发产品预提的配套设施费为：

23、A商品房：1000 000元10100000 B商品房：900 000元1090000 C会所：500 000元1050000 按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的本钱。 41 6.开发间接费 先计入“开发间接费用科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发工程产品本钱。 为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发本钱的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发本钱，均不分配开发间接费用。 如果开发企业不设置现场工程管理机构而由企业即公司本部定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，

24、除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业管理费用。 42 举例：某房开发企业某工程部5月份共发生了开发间接费用502400元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接本钱如下： 开发产品编号名称 直接本钱 A 商品房 5000 000 B 商品房 1200 000 C 配套设施 800 000 合计 6280 000 根据上列数额，计算各开发产品算得5月份应分配的开发间接费？43 分配比例=5024006280000=8% A商品房：50000008%400000 B商品房：12000008%96000 C配套设施：800 000元86400 将各开发产品分配的开发间接费记入各开发产品的二级账

25、户“开发本钱开发间接费的借方和“开发间接费用账户的贷方： 借：开发本钱房屋开发本钱 496000 开发本钱配套设施开发本钱 6400 贷：开发间接费用 50240044 六、企业所得税开发本钱与会计本钱核算5大不同点 一本钱对象确定原那么 可否销售原那么、分类归集原那么、功能区分原那么、定价差异原那么、本钱差异原那么、权益区分原那么。 本钱对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。45 二计税本钱内容 1、土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，主要包括土地买价或

26、出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2、前期工程费。 指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。46 3、建筑安装工程费。 指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。 4、根底设施建设费。 指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费

27、。47 5、公共配套设施费。指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 6、开发间接费。 指企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。48 三计税本钱核算的一般程序 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行

28、计量与确认。49 2、 对应计入本钱对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工本钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象。 3、 对期前已完工本钱对象应负担的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的局部，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的本钱费用待其实际销售时再予扣除。50 4、 对本期已完工本钱对象分类为开发产品和固定资产并对其计税本钱进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程本钱，据此再计算已销开发产品计税本钱和未销开发产品计税本钱。对本期已销开发产

29、品的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产品计税本钱待其实际销售时再予扣除。 5、 对本期未完工和尚未建造的本钱对象应当负担的本钱费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。51实际支出待摊费用预提费用开发本钱土地征用费前期工程费建筑安装费根底设施费配套设施费开发间接费本钱核算程序期间费用52六项成本费用直接成本共同成本间接成本在建项目完工(分类)未建项目产品(分类)固定资产未销已销销售本钱53 四本钱分配方法 1、企业以下本钱应按以下方法进行分配：土地本钱，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 2、单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本

30、钱，应按建筑面积法进行分配。 3、借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按直接本钱法或按预算造价法进行分配。 4、其他本钱工程的分配法由企业自行确定。54占地面积法。指按已开工开发本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一本钱对象占地面积占全部本钱对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一本钱对象占地面积占期内全部本钱对象占地总面积的比例进行分配。期内全部本钱对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱对象共同负担的占地面积。55 举例：某房地产企业开发一小区，占地60000，分三期

31、开发，分别20000，30000，10000，土地出让金30000万。一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地4000，5000，6000，2000。ABDC56 计算： 一期内全部本钱对象应分摊土地本钱=20000600003000010000 会所应分摊土地本钱200020000 100001000 3幢住宅应分摊土地本钱10000-1000=9000 40004000+5000+6000 9000 50004000+5000+6000 9000 60004000+5000+6000 900057 五预提费用及后续费用 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发

32、票缺乏金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。58 3、 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 4、 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务机关同意后可先按土地整体预算本钱进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。59 5、后续本钱处理 国税发20

33、2131号第三十四条 企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。 第二十八条：对期前已完工本钱对象应负担的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的局部，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的本钱费用待其实际销售时再予扣除。60 举例： 某开发产品2021完工，可售面积10000平米，2021年已售4000平米，2021年已售2000平米，剩余4000平米。2021年取得该项开发产品结余本钱费用200万元。 分析： 剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60

34、%费用120万元，全部在2021年销售当期申报扣除。61 七、土地增值税开发本钱与会计本钱3大差异 一清算工程对象 1、?土地增值税暂行条例实施细那么?第八条，土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算工程或核算对象为单位计算。 2、国税发2006187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算，对于分期开发的工程，以分期工程为单位清算。开发工程中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。62 3、?国家税务总局关于印发的通知?国税发202191号第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发工程是否以国家有关部门审批、备案的工程为单位进行清算；对于分期开

35、发的工程，是否以分期工程为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他三类或两类。63 二开发本钱内容 开发土地和新建房及配套设施的本钱，是指房地产开发工程实际发生的本钱，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。注：上述费用中不包括土地使用权购置本钱64 2、 前期工程费，包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。

36、3、 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、 根底设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。65 5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算工程有关的扣除工程金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

37、66 三扣除工程分配方法 ?细那么?规定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发2006187号，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。 国税发202191号，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的本钱费用。67第二节 开发工程土地增值税清算实务解析 一、土地增值税的征税对象 二、土地增值税的预征、清算和核定征收 三、清算的两种类型 四、清算收入的范围及3步确认法 五、清算5大扣除工程详细解析 六、扣除工程的5种分配方法 七、特殊事项的土地增值税处理68 一、土地增值税的征税对

38、象 ?土地增值税暂行条例?第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 ?实施细那么?第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。69 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，出租行为不转让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得

39、收入的不征税。 国税函发1995110 70 国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复(国税函2021347号)厦门市地方税务局： 你局?关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示?(厦地税发202118号)收悉。经研究，现批复如下：根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?规定，对转让码头泊位、机场跑道等根底设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。71 二、土地增值税的预征、清算和核定征收 一土地增值税预征 ?土地增值税暂行条例实施细那么?第十六条规定，纳税人在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及本钱确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待

40、该工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体方法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。72 财税字1995048号第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题规定，根据细那么的规定，对纳税人在工程全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体方法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 国税发202153号规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。73 二土地增值税清算 1、根本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收. 增值额=转让房地

41、产所取得的收入扣除工程金额 增值率=增值额扣除工程金额 应纳税款=增值额税率扣除工程金额速算扣除系数742、扣除工程转让工程的性质 扣除工程 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发本钱 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除工程加计20%扣除 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置本钱价成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金75 财税字1995048号 新建房是指建成后未使用的房产。但凡已使用一定时间或到达一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程

42、度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除工程金额计征土地增值税。对取得土地时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地权所支付的金额。76 辽宁省地方税务局关于印发?辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理方法?的通知辽地税发2007102号 第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 77 转让工程性质 扣

43、除工程 土地价款 未经开发土地 交纳的有关费用 缴纳税金 土地价款 交纳的有关费用 已经开发土地 开发的本钱 缴纳税金 开发本钱的20%783、税率 土地增值税税率表 增值额占扣除工程比例 税率 扣除系数1 50%以下含50% 30% 02 超过50%100%含100% 40% 5%3 超过100%200%含200% 50% 15%4 200%以上 60% 35%增值额=转让房地产所取得的收入扣除工程金额应纳税款=增值额税率扣除工程金额速算扣除系数79 举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，土地使用权费及开发本钱不含借款利息合计为4800万；公司没有按房地产工程计算分摊银

44、行借款利息；开发费用扣除比例为10%；有关税金770万。计算过程如下： 扣除工程金额=4800480010%770480020%=7010 土地增值额=140007010=6990 增值率=69907010100%=99.71%，适用税率40%、扣除系数5%。 应纳税收=699040%70105%=2445.580 三核定征收 清算中符合以下条件之一的，可核定征收 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的； 4.符合土地增值税清算条件，企业

45、未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低又无正当理由的。81 国税发202153号规定，核定征收必须严格依照税法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了标准核定工作，核定征收率原那么上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。82 三、清算的两种类型：通知清算和自行清算 国税发202191号 一纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算

46、。 1、房地产开发工程全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发工程的； 3、直接转让土地使用权的。83 二 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省级税务机关规定的其他情况。84 三清算单位 国税发202191号： 清算审核时，应审核房地产开发工程是否以国家有关部门审批、备案的工程为单

47、位进行清算；对于分期开发的工程，是否以分期工程为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 财税字1995048号: 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。85 清算单位举例.doc 四一次清算 国税发2006187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除工程金额按清算时的单位建筑面积本钱费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积本钱费用=清算时的扣除工程总金额清算的总建筑面积86 四、工程清算收入的范

48、围及3步确认法 一一般应税收入 ?条例?第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。87 国税函2021220号 关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、

49、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 88 关于代收费用的处理财税199548号 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购置方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除工程金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。89 二价格问题 纳税人有以下情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 隐瞒、虚报房地产成交价格的； 提供扣除

50、工程金额不实的； 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。90 三视同销售 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入按以下方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。91 国家税务总局关于土地增值税清算有

51、关问题的通知国税函2021220号 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题一房地产企业用建造的本工程房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本工程拆迁补偿费。 92 二开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第一款的规定计算，计入本工程的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据

52、计入拆迁补偿费。93 举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地本钱2亿元，建筑施工等其他开发本钱8000万元，总可售面积80000平米。假设税金及附加3400万元。 分析：安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发工程的拆迁补偿费。 实际收入：750008000=60000万元，视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。94 土地增值税影响 视同销售前： 销售收入=8000(80000-5000)=60000 扣除工程=28000+28000(20%+10%)+3400=39800 增值额=60000-39800=20210； 增

53、值率=20210/39800100%=51% 土地增值税=2021040%-398005% =609095 视同销售后： 销售收入=800080000=64000 扣除工程=32000+32000(20%+10%)+3400=45000 增值额=64000-45000=19000； 增值率=19000/45000100%=42% 土地增值税=1900030%=570096 拆迁补偿会计处理 暂估开发产品公允价值，直接计入拆迁补偿费同货币补偿，实际交付时，再调整差额。 举例：A房地产开发公司开发工程，与拆迁户签订回迁房40套，每套150，房屋对外售价为4000元/。 视同销售收入：40 150

54、4000=240097 会计处理 借：开发本钱土地征用及拆迁补偿费 2400 贷：其他应付款应付拆迁补偿费 2400 交付时， 借：其他应付款应付拆迁补偿费2400 贷：商品销售收入 2400 结转本钱， 借：商品销售本钱 贷：开发产品98 五、工程清算5大扣除工程详细解析 一取得土地使用权所支付的金额； 二房地产开发本钱； 三新建房及配套设施的开发费用； 四与转让房地产有关的税金； 五财政部规定的其他扣除工程加计扣除。99 一取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； 以行政划拨方式取

55、得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金； 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。100 二开发本钱兼与企业所得税比较 是指纳税人房地产开发工程实际发生的本钱，包括： 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费 4、根底设施费 5、公共配套设施费 6、开发间接费用。101 1、 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。辽宁地税规定.doc 所得税规定： 主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆

56、迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。102 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2021220号二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除工程金额确实定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发工程的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。103 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支

57、付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用，计入“取得土地使用权所支付的金额中扣除。 104 分析：征用土地使用权不征税，地面建筑物是否缴纳营业税？ 关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复国税函发1997087号 对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照?营业税暂行条例?的“销售不动产其他土地附着物税目征收营业税。105 国税函2007969号 国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发199

58、3149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照?土地管理法?规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费，不征收营业税。 106 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函2021277号)纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照?国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知?国

59、税发1993149号规定，不征收营业税。107 国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2021520号国税函2021277号中关于县级以上含地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。108 关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号 经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下： 一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理方法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二、对拆迁居民因拆迁重新购置

60、住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的局部免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过局部征收契税。109 企业拆迁补偿支出是在政府征用的土地上进行，并取得政府及相关部门的收回土地使用权的正式文件，那么拆迁补偿收入方不需缴纳营业税，其按规定支付的拆迁补偿支出不需取得税务发票，凭拆迁补偿协议或合同和收款收据即可计入开发本钱中扣除。也不需要扣缴个人所得税。 如不属于政府收回土地使用权行为而产生的拆迁补偿，拆迁补偿收入方需要按照“销售不动产缴纳营业税，其按规定支付的拆迁补偿支出需取得税务发票，同时提供相关协议或合同，方能计入拆迁补偿支出扣除工程。110 2、前期工程费，包括规划、设计、工程可行性研