AC0538-资产评估-资产评估基础

1、第二章 资产评估基础第一节 货币的时间价值与收益现值法第二节 资产价值构成与成本法第三节 市场供求关系与市价法第四节 企业终止与清算价格法第五节 资产评估方法比较及选择1第一节 货币的时间价值与收益现值法一、货币的时间价值 现在借入100元钱，一年期存款利率是4.14%，一年后要还的本利和为104.14元。这就是说，现在的100元与一年后的104.14元等值，即资金的实际经济价值相等。2货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。用利率来考虑资金的时间因素，便产生了等效值（等值）的概念，在考虑资金时间因素的计算中，等效值是指与某一时间点上一定的金额实际经济价值相等的另一时间点

2、上的价值。3 如果把资金运动的起点时的金额称为现值，那么，在资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。4 常用符号：P本金（现值）I利息i利率n时间（计息期）F终值（未来值、本利和）A一定时期内每次等额收付的系列款项5 （一）单利计算 1. 单利终值：P16 2. 单利现值：P16（二）复利计算1复利终值：P172复利现值：P18 （三）名义利率与实际利率：当利息在1年内要复利几次时（季、月、日）时，给出的年利率就是名义利率。两者关系见P19。 6（四）复利年金计算 年金分为普遍年金（期末收付）、先付年金（期初收付）、递延年金和永续年金 1普遍年金终值：P20 2普遍年金现值：P21 3

3、先付年金终值普通年金终值（1+i） 4先付年金现值普遍年金现值（1+i）7（1）已知：现值 求：终值 PFF = P (1+i)n (1+i)n复利终值系数、整付复本利系数(F/P,i,n) 8（2）已知：终值 求：现值 FPP=F/(1+i)n=F(1+i)-n1 /(1+i)n复利现值系数、整付现值系数(P/F,i,n)9（3）已知：年金 求：现值 AP 年金现值系数(P/A,i,n)10（4）已知：现值 求：年金 PA投资回收系数(A/P,i,n) 11（5）已知：终值 求：年金 FA基金年存系数(A/F,i,n) 12（6）已知：年金 求：终值 AF年金终值系数（年金复本利系数） (F

4、/A,i,n) 13二、收益现值法 收益现值法通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的方法。 收益现值法是 “将被评估资产剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的评估方法”。国有资产评估管理办法实施细则第30条14 理论依据预期收益原理 收益法是从资产未来创造效益来反映其现实价值，源于经济学中的效用价值论，是由19世纪末边际效用学派的创始人门格尔、杰文思、瓦尔拉斯等人提出的。效用价值论认为，商品的价值取决于商品的效用。 15V-资产评估价值Rt-未来第t个收益期的预期收益额；n-收益年期；i-折现率（资本

5、化率、还原率） 注：预期收益应是资产各期（年）纯收益。16 资产购买者要求：资产增值：预期收益补偿机会成本：投资失去其他收益补偿灵活性成本：投资失去自由使用的机会补偿交易成本：投资过程中发生的处理成本补偿风险成本：投资具有风险因此，通过未来收益的折现率和资本化率等指标体现17 前提条件：具有持续经营收益的资产，公益性资产除外；预期收益可合理预测+可货币化；折现率或本金化率（所承担的风险）可预测（行业、地区、企业风险）+可计算；预期获利年限（评估对象的寿命）可预测。（一）收益现值法的前提条件和适用范围18适用范围： 对企业整体价值评估以及对作为现金产出单元的单项资产评估。 现金产出单元是指从持续

6、使用中产生的现金流入基本上独立于其他资产或资产组合产生的现金流入的最小的资产组合。 例子：矿业专用铁路非现金产出单元 注意：一定要有未来预期收益的资产！19（二）收益现值法的评估步骤搜集并验证相关数据分析确定评估值预测折现率或本金化率选择合理公式计算测算预期收益20（三）收益现值法中各项指标的确定1、预期收益额（纯收益）是未来的收益而非历史或现在收益；是客观收益而非实际收益；实际收益：现今条件下的实际取得的收益，不可用于评估；客观收益：排除了实际收益中偶然的、特殊的原因后所能得到的一般正常收益，方可用于评估。有形收益和无形收益均需考虑。收益额必须由被评估资产直接形成，非直接形成的应该剥离212

7、、折现率和资本化率折现率将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，是有限期期望投资报酬率，用于有限期预期收益还原；资本化率将未来永续性预期收益折算成现值的比率，是无限期期望投资报酬率。 折现率（或资本化率）=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率 无风险利率=短期国库券利率或者国有银行活期贷款利率223、收益期限 一般由评估人员根据资产未来获利情况、损耗情况等确定，或根据法律、契约和合同规定来确定。23（四）收益现值法应用的计算公式ai待估资产未来各年纯收益r未来各年还原利率(资本化率)V待估资产的收益价格1、最一般的公式242、每年收益A不变，年期为无限年时3、每年收益不变，年期为有限年时 评估价

8、值=每年收益 x 年金现值系数254、年收益在若干年后保持不变，且无限年时。265、预知未来若干年后资产价格276、年收益按等差级数递增（减），逐年递增（减）收益额为B（1）年限为无限年（2）年限为有限年287、年收益按等比级数递增（减），逐年递增（减）比率为s（1）年限为无限年（2）年限为有限年29（五）对收益法的评价1、该方法最适宜：-资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；-成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：-需具备一定的前提条件；-含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法、市场法难度大。30收益法的优缺点:能真实和较准确地反映企业本金化的价值；与投资决策相结合，

9、应用此法评估的资产价值易为买卖双方接受；预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。优点缺点31 案例1某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求： (1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？ (2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？ (3)评估该地产现时价值。 (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 (5)若该地产预计以各年纯收益金

10、按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 32案例1解答33思考与讨论收益现值法在评估资产价值时面临的最大挑战是如何确定折现率，请查阅资料，阐述现实资产评估过程中折现率选择的主要依据和做法。34一、资产的价值资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之越小。由于物价的变动，在不同时点上取得相同资产的价格却不相同。在现时取得资产的价格称为重置成本重置成本与原始成本的内容构成是相同的，但不同的是反映的物价水平不同。资产的价值是一个变量。随着时间的流逝，许多资产的价值与其全新时的价值相比，存在着不同程度的贬值。第二节 资产价值构成与成本法35 影响资产的价值的

11、因素：重置成本使用磨损、自然力的作用-实体性贬值技术落后、性能下降-功能性贬值外部环境恶化-经济性贬值例如国家实施新的经济政策或发布新的法规限制某些资产的使用，使得资产价值下降：氟利昂的空调36二、成本法 成本法根据资产价值构成，扣除其各项损耗(贬值)以确定其评估价值的方法。 理论依据劳动价值论、生产费用价值论 按资产价值不同时点的价格，可分：历史成本法重置成本法37（一）历史成本法 任何一项资产的取得，都以购进当时发生的实际成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本减去以该实际成本为基础提取的损耗（减值）后的余额作为资产的价值，这就是“历史成本原则”。 历史成本法就是根据该项原则对资产进

12、行评估的方法，是一种最简单的方法。资产评估价值=资产帐面价值-减值38 优点：具有可检验性和可靠性，有会计记录为依据，评估价值不受评估人员判断的影响。 缺点：没有考虑货币的时间价值和通货膨胀等因素的影响，不能反映市场变化的实际情况。 适用范围：资产的流动性好、价格变动不大的单项资产;购进期短、购进价格接近或等于市场现行价格的资产;较特殊且专门用途的非标准化的原材料、半成品和配套件资产（一般由购买方单独订购，无类比的市场，重置成本也难以计算）。39(二)重置成本法 重置成本法在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。资产价值=重置成本-减值（贬值） =重

13、置成本-(实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值)40继续使用或假定继续使用;应当具备可利用的被评估资产的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的(有效成本)。(三)重置成本法的前提条件41(四) 重置成本法评估的步骤估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的使用年限估算被评估资产的损耗或贬值计算确定被评估资产的价值42(五)重置成本法中各项指标的估算1.重置成本的估算复原重置成本运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建该全新资产所需的支出。（复制）更新重置成本利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造同等功能的全新资产所需的支出。一般情况下应优先选

14、择更新重置成本。无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产的功能不变。43重置成本估算的方法：(1)重置核算法按现时资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出都计入成本的方法。 总成本=直接成本+间接成本购买型重置成本=买价+运杂费+安装费+其他必要费用自建型重置成本=料工费+必要资金成本+开发者合理收益44(2)物价指数法在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）45(3)功能价值法(生产能力比例法，P37)寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产

15、的重置成本。运用条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高。46(4)规模经济效益指数法X-规模经济效益指数(我国无经验数据,美国经验数据为0.4-1.0，如加工工业为0.7，房地产业为0.9)当资产生产能力与成本间关系非线性时，即存在规模效益时(资产A的生产能力比资产B生产能力大一倍，但其成本不一定大一倍)：47 (5)统计分析法资产分类抽样选择代表性资产，估算其重置成本计算分类资产的调整系数调整系数=样本重置成本/帐面历史成本总体重置成本=总体历史成本调整系数计算资产总体重置成本482.实体性贬值的估算（DP）实体性贬值资产由于使用和自然力作用形成的贬值。(1)观

16、察法（成新率法）由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。资产实体性贬值=(重置成本-预计残值)(1-成新率)49 成新率反映被评估资产的现行价值与其全新状态重置价值的比率。观察法使用年限法修复费用法50(2)公式计算法(常用)总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率，见P39或者: 实体性贬值=C(1-R)t/N513.功能性贬值的估算 功能性贬值由于技术、功能相对落后，造成资产运营的成本增加或效益降低（见P40）。步骤：将被评估资产年营运成本

17、与功能相同但性能更好的新资产的年营运成本比较；两者差即为超额营运成本；由于企业的营运成本在税前扣除，因此超额营运成本导致税前利润额下降，所得税额降低，因此： 净超额营运成本=超额营运成本-所得税 被评估资产功能性贬值额=(年净超额运营成本折现系数)=年超额运营成本(1-所得税率)(P/A,r,n)524.经济性贬值的估算（DE） 经济性贬值由于外部市场环境变化，造成产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置、价值得不到实现。 经济性贬值额=年收益损失额(1-所得税率)(P/A,r,n)= ai/(1+ r)i53(六)成本法的优缺点比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；有利

18、于单项资产和特定用途资产的评估；在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用；有利于企业资产保值。缺点是工作量较大，且经济性贬值不易估算优点54 案例某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10 000件。被评估车床年产量为8 000件。要求： （1） 什么是重置成本法？有哪些前提条件？ （2） 复原重置成本与更新重置成本有何区别？ （3） 运用功能价值法计算该企业车床的重置成本

19、。 （4） 计算该车床的成新率。（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限） （5） 用重置成本法计算该车床的评估价值。55案例3解答解：(1)参见教材P35 (2)参见教材P3536 (3) (4)成新率的计算车床资产利用率103607/(103608) 100% =87.5% 即实际使用年限为8.75年 成新率 (5)评估价值的计算，根据题目已知资料，应采用功能价值法评估价值64 00036.36%=23 270.40(元)56第三节 市场供求关系与市价法一、市场供求规律在资产评估中的作用 任何生产要素（公共产品除外）都是通过市场来进行配置，市场机制决定了生产要素的供给方和需求方通过价

20、格机制来达到均衡状态。 应该充分尊重资产交易双方对资产的评价，即只要双方能按照一定的市场价格有效地达成交易，则这样的交易就应该被认为是有效率的，即资产的定价是合理的。57二、现行市价法 现行市价法通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 理论依据替代原理充分搜集市场，所寻找的参照资产应尽量相同，实在不同相同，则至少相近参照物差异调整因素时间因素：不同时点地域因素：房地产功能因素：实体功能 过剩或不足58（一）现行市价法的前提条件有充分活跃的公开交易市场。参照物的技术指标、经验数据易于观察和处理。有可比的资产交易：功能

21、可比用途、性能相似市场条件可比供求关系、竞争状况、交易条件等成交时间近期、影响可调整59（二）现行市价法的适用范围 现行市价法主要适用于单项生产要素的评估，如对生产设备、原材料等的评估以及投资参股、合作经营、确定遗产税、财产税的税基时的评估等，一般不适用于对企业整体资产的评估。60（三）现行市价法的基本程序选择参照物选择比较因素对比指标、量化差异调整差异综合分析确定评估值61（四）现行市价法的具体评估方法1.市价折扣法 P45 被评估资产的现行市价=相同的全新资产的市价 - 应计折旧=相同的全新资产的市价 - (相同全新资产市价 - 残值)已使用年限/法定使用年限注：参照资产必须与被评估资产完

22、全相同； 如果存在市场分割，根据政策和实际计算市场标准价格； 考虑有无非正常损耗； 已使用年限为实际年限=名义已使用年限*开工率622.市价比较法 P47 在资产市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但可以找到类似资产作为参照物，以类似资产成交价格为基础，再对差异进行调整。 被评估资产的现行市价=相似全新资产市价-(相似全新资产市价-残值)已使用年限/法定使用年限调整系数K 影响K值的主要因素:时间因素：通货膨胀影响地域因素：位置资产性能：功能633.物价指数法 利用物价指数来调整被评估资产的账面价值，主要考虑物价上涨因素，适用于通货膨胀时期的资产评估被评估资产的现行市价=帐面原价评估定基物

23、价指数-差异贬值64能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。优点三、现行市价法的优缺点65需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以运用；不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的资产评估。缺点66第四节 企业终止与清算价格法一、采用清算价格法的前提条件评估委托方应出具具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件。资产以不整体或折零方式在市场上可以快速出售（迅速变现能力）。67二、清算价格法的适用范围企业破产：债务人不能清偿到期债务，法院以其全面财产依法清偿债务，不足部分不再清偿抵押：作为抵押物融资，清理：企业由于经营不善导致亏损，已临近破产而无法继续经营下去，为弄清财务现状，对全部资产进行清点、整理和查核，为经营决策提供依据。68三、清算价格法的评估方法1.整体评估法对一项资产或一个整体资产进行评估。对能持续经营使用者，现行市价法、重置成本法或收益现值法；不能继续经营使用者，按重置、体积、材质估算残值2.市价折扣法在清理资产中，首先在市场上寻找一个与被评估资产相适应的参照物，然后根据快速变现原则 评估确定一个折扣率，据以确定其清算价格。3.模拟拍卖法(意向价法)根据向被评