世联建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制ppt课件

1、建发圣地亚哥商业销售价钱研判与战略制定谨呈：建发房产2007GW53前提阐明根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现工程价值，销售不是目的。价钱研判与销售战略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大能够发掘工程未来价值。2报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与战略工程均价研判3商业市场环境分析规模()销售率出租率售价(元/)平均租金(元/月)回报率区域商业漳州角美镇中心25334-100%1.5万856.8%漳州龙池开发区18734-90%1.1万505.5%社区商业未来海岸23600 100%45%1.6万403%大学康城15000 100%-1.6万-区域市场租售市场乐观，平

2、均售价可到达1.1-1.6万/，但社区商业初期运营报答低4工程前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的位置。人、摩托车、自行车的缺失阐明其短少根本的商业消费人流，立足工程外围市场开展商业的空间非常狭窄。根据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。工程目前缺失根本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引商业市场环境分析规划人口10000左右50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是方案纯居住运用。 5报告内容商业市场环境分析商业

3、物业价值研判销售方式与战略工程均价研判6从市场角度对商业物业价值的研判商业物业价值研判消费市场周边人流量周边消费力投资市场投资观念投资特征其它政策环境特殊环境小区规划人口1万，纯自住30%；工程前以车流为主小区规划质量高，入住人口消费才干强；龙池工薪层消费才干低；龙池高管，角美高收入者消费才干高闽南一铺养三代观念，对报答率不敏感注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感能否有税收优惠PX工程影响区位环境厦漳大都市区化的桥梁区位区域经济龙池、海沧的快速开展影响性7街区铺位的位置、构造是影响铺位价值的直接要素临路铺位目的客户最多，价钱有一定溢价空间。内街铺接受度不高，目前价钱空间较小，随着主力商家确实

4、定、招商任务的进展，内铺价钱有望上调，可以采取低开高走的战略。商业物业价值研判销售范围8报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与战略工程均价研判9销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在战略选择上偏向提升投资者自信心，保证销售价值。直接销售带租约销售返租销售特点开发商把商铺直接销售给业主开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与开展商签署商铺销售合同后开展商许愿在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金报答 优点缺陷开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的

5、吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定协助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐工程目的保证销售价值战略选取销售方式与战略10B1-2B2-2B1-1B2-1销售战略：临街、小广场1-2层商铺组合销售，其他分层二层和一层打通捆绑销售，联动处理传统二层运营和销售的难题。一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值；方式：下铺+上铺销售方式与战略11工程卖点整合优势Strength优势Weakness时机Opportunity要挟Threat周边居住气氛缺乏周边社会配套缺乏高质量大盘社区品牌开发商厦漳交通的咽喉PX影响置业者趋向投资位处厦漳交通要道片区高档住宅区规划片区缺乏高质

6、量商业销售方式与战略商业街的SWOT分析及销售战略建议片区高档住宅区规划位处厦漳交通要道片区缺乏高质量商业PX工程带来的未来消费潜力添加崛起中的副城区海沧区商业价值拉动高速开展中的龙池开发区的商业价值提升潜在厦漳一体化带来的利好12报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与战略工程均价研判13工程商铺价钱的制定基于目前和对未来利好的最大能够发掘市场参考工程基准价钱住宅比较趋势预测街铺价值研判分区均价14以市场比较法量化各种价值目的，权重排序为：大学康城本工程未来海岸龙池工程均价研判比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目未来海岸

7、121891112668大学康城1618101213776龙项目16161213111179 以未来海岸、大学康城、龙池商业等商业工程作为比准工程，从人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、主力店及产权情况等主要商业价值影响要素进展综合评分，得出工程中心均价测算值。大学康城与未来海岸开发质量和性质都与工程类似,又同处于厦门远郊大盘,所以对于工程具有较高参考价值龙池作为工程片区相对成熟的生活与商业区,其商业开发市场对于工程具有一定参考价值15经过权重与市场价钱之间测算， 可以推算出本工程均价为1.65万/合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价未来海岸681.6万1.1

8、630%0.65大学康城761.6万1.0440%0.66龙池641.1万1.2330%0.34本项目79-1.65风情街区均价=1.65万元/“权重比例是工程权重值比参考案例权重值结果。“所占权重是参考案例对于工程参考价值的评价值。“权重均价是销售均价、“权重比例、“所占权重的乘积结果。工程均价研判16综合其他要素分析，以1.65万/作为销售基准价钱较为合理根据初次报告研讨，商铺价钱普通是住宅的2-3倍，厦门市场多取上限，目前住宅约5000，商铺价钱不低于1.5万/根据初次报告对2021年趋势预测，最正确位置商铺约2万/本工程商铺销售基准价钱1.65万/较为合理工程均价研判17根据街铺位置特

9、征将商业街分为4个区进展价值分析和价钱判别内街铺二楼小广场商铺内街铺一楼2F1F临街铺工程均价研判18商业街分区目的评定比较得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼商铺价值主要经过铺位展现面、人流量、主力店影响、增值潜力等价值点来表达，以此对各位置铺位价值进展权重分析。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计权重20353015100比较区域临街铺2028101270小广场街铺1420251574内街铺一楼61310837内街铺二楼5710628 综合以上分析比较得出，工程三个价值区域大小次序为：小广场商铺 临街铺 内铺一楼 内铺二楼工程均价研判19 已推导出本工程中心均价为

10、16000元/，以此为分区定价的参考基准，推导出工程各区域的价钱系数：价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加权系数核心均价权重11.51618.7510.556.751比较区域临街铺20252012771.4 小广场街3 内街铺一楼8132010510.9 内街铺二楼46105250.4 从上面各区域价钱系数得出，工程各区域价钱：临街铺一、二层联体实收均价=1.65万元/1.42.31万元/小广场店铺实收均价一、二层联体=1.65万元/1.32.145万元/内街铺一楼实收均价=1.65万元/0.91.485万元/内街铺二楼实收均价=1.65万元/0.40.66万元/“

11、中心均价权重是其它区域价钱权重的均值。“加权系数是各权重对“中心均价权重的比值。分区各均价为2.31万元/、2.145万元/、1.485万元/、0.66万元/工程均价研判20销售价钱建议：可以作为实践销售价钱工程均价研判内街铺二楼小广场商铺内街铺一楼2F1F临街铺建议报价2. 5万/建议报价2.3万/建议报价2.3万/建议报价1.8万/建议报价1.4万/建议报价0.8万/建议报价0.5万/销售方式报价外街铺联体2.3-2.5万/内街铺一层1.4-1.8万/内街铺二层0.5-0.8万/小广场联体2.3万/建议的销售价钱实现了工程价值的最大能够发掘，但并不以销售实现为主要方向，根据初次汇报中的研讨结论，2021年价