标杆企业工程质量、进度计划精细化管理培训讲义（PPT504页）

1、标杆企业工程精细化管理(原名称：房地产工程质量管理及质量缺陷技术整治措施)1标杆企业工程精细化管理第一部分、标杆企业工程管理模式分析第二部分、标杆企业工程质量保证体系与重点第三部分、标杆企业工程计划保证体系与重点第四部分、标杆企业工程管理保障的合约配合第五部分、通过减法学习标杆企业工程质量管理标杆企业工程管理模式分析一、标杆企业企业经营模式与工程管理二、标杆企业工程管理组织架构分析三、标杆企业工程管理模式分析标杆企业工程质量保证体系与重点一、标杆企业的工程质量管理理念二、标杆企业的工程管理策划与研发三、标杆企业的工序、检验批质量管理四、标杆企业的工程质量细节管理五、标杆企业的设计工程质量保障标

2、杆企业工程质量保证体系与重点六、产品标准化、系列化对工程质量的保障七、标杆企业的工程管理规划八、标杆企业供方质保体系的输出与管理九、标杆企业的工程分户验收管理标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业的工程质量管理理念与质量文化：标杆企业的工程质量管理理念相对完善：国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系标杆企业的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过

3、程的工程质保体系管理标杆企业工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：第一级：施工质量检验企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善标杆企业工程质量保证体系与重点第二级：工程质量保证企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工

4、序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系标杆企业工程质量保证体系与重点第三级：工程质量预防设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未

5、完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成标杆企业工程质量保证体系与重点第四级：零缺陷管理（相对归零）企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业企业质量文化强调的原则：1.树立正确的质量管理理念：2.工程质量标准必须是“零缺陷”：3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量：4.以“防患于未然”为质量管理的制度：5

6、.以“全面质量管理”为改进的基础：标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量管理理念体现的一些特点：工程质量施工质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项

7、目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔标杆企业工程质量保证体系与重点思考60秒该图纸在防水节点设计上存在什么问题或隐患？标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：花池防水与露台防水不封闭，花池台顶部与花池外壁处无防水层保护，雨水长期侵袭或浇花时溅起的水等极易产生渗漏花池壁端头处无防水收头处理要求，易导致卷材开边，从不防水的抹灰保护层渗进防水层，产生渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：花池根部、交角处属于防水薄弱环节，设计未考虑设置附加防水层强化防水措施的要求未考虑花池排水设计，花池长期积水会导致防水层失效产生渗漏及种植植物烂根死亡标杆企业工程质量保证体

8、系与重点露台或屋顶种植花池构造层次较多，需详细表明节点做法及工艺要求只在防水层之上设置一道排水管道属于设计错误，应考虑上部防水层一旦遭到破坏后的排水措施标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔标杆企业工程质量保证体系与重点标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根部积水，从而发生外墙渗漏外墙空调机板不像

9、阳台、露台等人员经常活动的空间，很少有人清理地漏口的堵塞标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：外墙空调板不宜采取有组织排水。如设计需要必须采取有组织排水时，此处应做专项防水设计外墙空调板嵌入墙体的根部应做现浇混凝土翻边设计，加强结构自防水能力外墙空调板如采用有组织排水。地漏应布置在空调板外侧，用水平支管引入雨水管道。避免紧靠外墙边布置，预防因暴雨或管道堵塞产生积水从而导致外墙渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 设计阶段应解决的工程质量问题：空调板也需要详细的防水设计：取消有组织排水型式，强调排水坡度，有利于加快排水；设计混凝土反梁，有利于堵水。通过防堵结合，能够彻底杜绝了空调板

10、根部渗漏的隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 设计阶段应解决的工程质量问题：外墙空调板如采取有组织排水形式，其地漏应设置在外侧，用水平支管引入下水口标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某项目施工图的屋面防水构造设计：除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水层与保护层之间未设置浮筑隔离层：浮筑层也成隔离层，其设置的目的是将柔性防水层与保护层分开，以适应不同的变形活动。避免不同的收缩变形对防水层张拉造成破坏。一些屋面防水施工完成后闭水试验合格，做完保

11、护层后防水却出现失效现象，除了成品保护原因外，往往是不同收缩变形造成已合格的防水遭到破坏说明：地下车库顶板也应考虑浮筑隔离层的设置标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水构造设计容易忽视的环节：屋面防水保护层未设置分格缝：屋面防水保护层留分格缝是为了防止保护层因伸缩开裂而拉裂防水材料，从而造成屋面渗漏设计单位在屋面防水设计时，应按屋面工程技术规范要求间距留置分格缝标杆企业工程质量保证体系与重点 屋面防水技术规程GB50345-2004：标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工

12、单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点思考60秒该图纸在防水节点设计上存在什么问题或隐患？标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：陶粒砼垫层中的轻质陶粒吸潮性较好，施工中很难保证垫层内潮气完全排出。潮气长期积聚易引起垫层轻微变形从而破坏上层防水层陶粒砼垫层无排水措施，一旦上层防水层遭到破坏或垫层内管道出现渗漏，水无法顺利排出标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：下层防水层未考虑施工的易建性和工序交叉的成品保护管理要求，未设置有效的防水保护层。水泥砂浆保护

13、层和陶粒砼垫层施工时，极易破坏已验收合格的下层防水层卫生间降板根部砼振捣不密实极易产生微细的砼缝隙，从而导致根部出现渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管理的可靠性标杆企业工程质量保证体系与重点下沉式卫生间坑底应增设一侧排地漏排水，地漏口应设置滤水石砬和镀锌钢丝网下沉式卫生间下层防水层宜增设苯板保护层，避免后续施工产生破坏卫生间降板根部宜采取强化防水节点处理标杆企业工程质量保证体系与重点 一个

14、属于“工程质量”的案例：某项目屋面采用屋面设计：防水层选用甲方指定分包SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量技术缺陷分析：简单思考60秒：该案例在设计检查、材料检验、工艺质量全部验收合格的情况下，为什么还会出现质量问题？工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量问题和材料在施工过程中管

15、理的可靠性质量问题如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板与聚合物抗裂砂浆的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的相容性等标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温体系的构造特点：膨胀聚苯板与聚合物抗裂砂浆的导热系数相差22倍以上，聚合物抗裂砂浆受苯板热阻性影响，外部热量无法传导，其变形量

16、远大于传统构造的水泥砂浆面层标杆企业工程质量保证体系与重点 一个属于“工程质量”的案例：某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求设计改用双组分JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元。标杆企业工程质量保证体系与重点地下室防水因需要大面积涂刷，现场防水涂层的厚度、均匀度等质量难以监管，现场检测难度较高，质量检查可控性极差标杆企业取消卫生间水泥渗透结晶防水涂料的选用，也是出于同样的考虑JS防水涂料虽然属于合格材料，但其防水质量通过施工管理很难控制，质量检测可控性极低，并不适

17、用于地下室这种大面积涂刷，对涂层厚度、均匀度要求极高的场所 工程质量技术缺陷分析：标杆企业工程质量保证体系与重点 JS防水涂料和SBS卷材防水的材料对比：标杆企业工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标标杆企业工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑

18、工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事故标杆企业工程质量保证体系与重点标杆企业企业工程质量保证体系框架的确定，为何会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于其全面工程质量管理的策划，分析其管理管理短板产生的原因并有针对性的予以改进。标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业全面工程质量管理的概念：质量策划：确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准质量保证：定期评价总体项目绩效

19、，制定阶段性质量管理目标，以提供项目满足相关质量标准的信心质量控制：监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要外部因素（前五位）：1.监理公司未实行有效监管2.施工单位质保体系不健全3.设计施工图质量不完善4.总、分包单位不履行管理、配合职责5.劳务的工艺质量能力不足标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量策划问卷调研结果分析：影响工程质量的主要内部因素（前五位）：1.工程管理人员过程质量管控能力不足2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障3

20、.设计变更过多4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量策划对外部资源管理能力的分析：设计单位对工程质量的影响：监理单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响：国家现行规范法规对工程质量的影响：标杆企业工程质量保证体系与重点 设计单位对工程管理的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：思考60秒倒置式屋面

21、最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：屋面聚苯板在实际施工过程中，很难保证所有拼接缝隙的严密性，尤其是在其与女儿墙、出屋面物体、阴阳角、雨落水口等部位卷材防水的弯折性、延展性较差，尤其是泛水根部，是其防护的薄弱环节。未考虑屋面保温聚苯板与翻边砼结合的严密性屋面保温的空腔效应、保温板表面热聚集的温度变形效应等，容易导致水泥砂浆找平层变形，从而拉裂防水层标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量

22、策划设计后评估的设计修改：屋面保温施工时，出屋面烟道周圈预留（屋面保温板厚度3）10 的塑料条，屋面找坡层施工前抽出塑料条，凹槽内嵌聚氨酯密封膏标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：结构尺寸、建筑尺寸、净空尺寸关系的核对该项目设计结构空调板进深尺寸板外皮至结构墙体为600，扣除抹灰层40（含找平找直）扣除外保温层厚度70、扣除聚合物抗裂砂浆抹灰层20、扣除腻子层15。加上空调栏杆占空调板板内尺寸75。该项目空调板实际进深净尺寸不足350，如再考虑连接件、

23、散热空间和安装空间，则无法满足空调机安装要求标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量事故后评估的案例：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量事故原因分析：构造做法中露台处的保温层要先于防水层施工，因设计未提供详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只是简单平铺。保温层施工后，防水层已无法做出泛水高度，只能破坏保温层重新施工。防水修补完后，又发现露台门槛处的防水与门框下口未形成封闭式防水层，再次开始修补，因项目返工导致业主预验收延期露台板处保温层应先于防水层施工，而在露台外墙泛水处则恰恰相反，应先做防水后做保温。标杆企业工程质量保

24、证体系与重点 标杆企业工程质量策划设计后评估的设计修改：露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子。扁钢出保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。避免保温空腔效应，导致外墙串水渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业设计审查发现的一些设计错误案例：思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？室外阳光房与外墙交界处的节点示意图标杆企业工程质量保证体系与重点 设计质量缺陷分析：耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其密封可靠性较差。风吹日晒冬夏交替往往在打胶边缘产生开裂，形成渗水通道，导致外墙渗漏防水节点设计错误：外墙外保温体系下聚合物抗裂砂

25、浆具有变形量相对较大的特点，进一步削弱了耐候密封胶的密封性能标杆企业工程质量保证体系与重点 标杆企业工程质量策划设计后评估的设计修改：增加铝板披水，通过披水将雨水直接排至阳光房顶部玻璃处，避免阳光房顶部外框与外墙交界处直接收到雨水侵袭标杆企业工程质量保证体系与重点 管理设计能力对工程质量的影响：随着强制性节能规范的执行和建筑设计的不断创新，越来越多的设计节点没有国家标准的参考节点图集。设计人员往往因经验不足产生错误。进而影响施工质量。对策：根据业主投诉重点、常见设计错误、工程质量通病、施工手工操作习惯性偏差等环节，由集团工程技术质量中心和产品中心联合研发，制定企业版标准节点图集，预防设计错误的

26、产生标杆企业工程质量保证体系与重点 管理设计能力对工程质量的影响：设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规范、适用功能、建筑、结构、设备专业相互交圈核对等审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方面的审查。两个审图主责部门都忽视了关键性防渗漏节点设计的审查对策：完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工具），并行审图（加快图纸审查周期）标杆企业工程质量保证体系与重点 监理行业管理法规、细则不完善：国家相关法规、规定等对监理工作范围和施工验收要求不明确：建设部建市【2002】189号文房屋

27、建筑工程施工旁站监理管理办法（试行），在工程管理中无法有效约定并保证监理的工作质量标杆企业工程质量保证体系与重点 监理管理能力不足对工程质量的影响：以铝合金门窗安装为例哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何划定监理旁站监督的控制区域以屋面防水施工为例标杆企业工程质量保证体系与重点 管理监理能力不足对工程质量的影响：监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例以10万的高层住宅、2万的多层花园洋房为例如何判定监理工程师的配备满足监理要求？集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监

28、理单位。标杆企业工程质量保证体系与重点对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件 管理监理能力不足对工程质量的影响：监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确监理工程师责任制不落实对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具标杆企业工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协

29、助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提标杆企业工程质量保证体系与重点 施工单位对工程质量的影响：建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工程质量也无法得到有效保证在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视标杆企业工程质量保证体系与重点 国家现行规范、法规对工程管理的影响：为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的

30、工程质量问题和业主投诉？标杆企业工程质量保证体系与重点 原因分析：国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。标杆企业工程质量保证体系与重点 原因分析：保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足节能规范的推出，是在大量规范、图集不配套的情况下强制执行的。用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于25年）与建筑寿命年限矛盾标杆企业工程质量保证体系与重点 原因分析：采用满粘工艺，不利于结

31、构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量标杆企业工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修标杆企业工程质量保证体系与重点 相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：包括山东省、河南省在内的一些外墙外保温地方标准，都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保

32、温体系。忽视了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温固定锚栓均提前预埋混凝土块）外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：外墙外保温体系选择的随意性没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计缺少详细节点处的防渗漏设计与外保温体系配套的部分规范、图集缺失外墙外保温体系贴面砖的安全性考虑不足标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？ 北京市：外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的

33、高楼，外墙装修禁止使用外墙砖上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温外墙面砖技术上是否成熟？ 重庆市：楼层超过20层或者高度超过 60 m 的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖广东省、江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料（ EPS、XPS、硬发泡聚氨酯等 ）变形量较大的面层上粘贴面砖标杆企业工程质量保证体系与重

34、点 外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标准JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa标杆企业工程质量保证体系与重点 建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰 （锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa0.3Mpa硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物

35、抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa0.2Mpa仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温需要关注的一些技术数据：XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾外墙砼墙面（6m6m）年最大温差形变：4.8标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是

36、面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度标杆企业工程质量保证体系与重点 中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项目外墙面砖能够

37、通过长效的耐候性试验检测标杆企业工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格标杆企业工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收

38、规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要标杆企业工程质量保证体系与重点 国家分部分项工程规范对工程质量的影响：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对所需检验项目的检验方法没有明确要求标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过设计预防解决飘窗渗漏：飘窗什么部位最容易发生渗漏？思考60秒：飘窗为什么容易发生渗漏？针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？标杆企业工程质量保证体系与重点 飘窗渗漏的技术缺陷分析：飘窗

39、的上下飘板分为整体浇筑或植筋后做两种。当采用植筋后做时，由于采用二次浇注，其飘板根部往往存在因前后浇注引起的施工冷缝飘窗上下飘板因构件尺寸较小，施工操作极不方便，振捣不充分造成飘板混凝土不密实，极易产生渗漏飘窗的钢筋规格一般比较小，施工时浇注混凝土不注意保护，上部钢筋易被踩下沉，导致上飘板根部产生开裂标杆企业工程质量保证体系与重点 设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：飘窗飘板上涂刷一道防水涂料，做好上飘板的排水坡度，和飘板的滴水槽成为一个完善的防水体系，可以解决飘窗飘板的渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 设计预防解决飘窗渗漏的工程质量控制示例：飘窗下口的设计防渗漏措施，尤其是下飘板坡度设

40、计，往往被设计人员所忽视标杆企业工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：实际工程施工过程中，集团工程技术质量中心过于强调甲方工程师和监理工程师的不间断检查和不疏漏的检验。在当前环境背景下，几乎不现实实际施工过程中，要求劳务工人百分之百严格按规范、图集和施工工艺要求进行施工，若没有有效的质量控制手段，在当前劳务素质背景下，几乎不现实标杆企业工程质量保证体系与重点 为什么要通过设计预防解决飘窗渗漏：房地产企业的工程管理，在当前内外部资源条件下，应主动承认执行力保障性和劳务操作规范性一定会出现偏差。盲目地强调责任心和劳务技能保障毫无意义。应当学会在现实情况下进行工程管理创新，找出相

41、对务实可行的管理方法设计管理也要考虑在这种无奈的背景条件下，如何通过设计预防和设计节点强化等措施，在允许部分不规范施工的条件下，依然可以保证工程质量标杆企业工程质量保证体系与重点 工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：一般穿地下室管线，多在主体施工阶段已完成穿墙套管，而到大小市政施工阶段时，市政穿管才开始施工。按总包方的传统理解，谁穿管谁封堵，当总包合约约定不清时，甲方往往交由市政施工单位进行封堵标杆企业工程质量保证体系与重点 合约预防解决穿外墙套管渗漏的质量控制示例：市政施工单位对传外墙套管的防渗处理施工能力较弱，一般穿外墙套管不宜交由市政施工单位封堵合约

42、中应明确约定管洞及套管的预留、预埋及市政施工单位穿管后的封堵由总包方负责并约定隐蔽验收及工序交接管理要求标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如甲

43、方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：标杆企业工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近34.3%的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要标杆企业的工序管理，是其

44、工程管理的主要特点之一标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：严格遵守工艺规程：施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。主动控制工序活动条件的质量：明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制的四项主要内容：及时检验工序活动效果的质量：施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等设置必要的工序质量控制点（工序停止点）进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的概念及设置目的：工序控制点是指为了

45、保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点的管理要求：工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。切忌仅就发现的质量问题要求进行

46、整改。标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的原则：控制施工、监理单位人员的关键行为控制材料的质量和性能控制关键工序的操作行为控制关键的施工顺序控制合理的技术间歇标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的十项原则：控制常见的施工质量通病控制新材料、新工艺、新技术的应用控制质量不稳定、质量问题较多的工序控制关键的施工工法控制总、分包交叉作业的工序和成品保护标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：穿墙螺杆孔洞应填塞密实： 施工单位为穿墙螺杆的回收利用，结构施工时穿墙螺杆往往套上塑料管施工单位抹灰前堵洞时，往往不进行扩孔或带着塑料管直接进行堵洞，

47、无法保证填塞密实。极易产生外墙渗漏关键部位控制薄弱环节控制标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：作业条件控制： 结构施工时，穿墙螺杆宜设置成里高外低堵洞前，穿墙螺杆的PVC套管应用电钻剔除，并适当扩孔扩孔后，堵洞前应清理管孔并适当湿润标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：检验方式控制： 堵洞前进行第一次检验批验收，并按质保体系要求进行责任记录假如甲方没有工序检验批管理要求：外墙螺杆孔洞众多，单纯依靠甲方和监理的巡检，根本无法保障。而一旦隐蔽后则无法查验（只能采取破坏性试验检查）实际施工中，因为甲方没有明确的管理要求，施工单位几

48、乎没有清管和扩孔的标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：作业材料控制： 13水泥砂浆掺微膨胀剂水泥砂浆配比、微膨胀剂掺加率、膨胀率检验方式控制： 标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：施工工艺控制和技术间歇控制： 分两次间隔封堵，第一次封堵不大于墙、板厚度的23经检验批验收合格后，并在第一次封堵后间隔46小时之内（初凝后、终凝前）进行第二次封堵如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增加附加防水层的施工标杆企业工程质量保证体系与重点 外墙穿墙螺杆孔洞封堵工序质量控制点示例：检验方式控制： 第二次检验批验收，防止施工单位只

49、进行一次封堵，导致封堵不密实产生渗漏隐患第三次封堵检验批验收，检验封堵质量及养护措施如为有防水要求的外墙，经检验批验收合格后，还应增加第四次检验批验收，对附加防水层检验批进行检验标杆企业工程质量保证体系与重点关键部位控制薄弱环节控制 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：厕浴间大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微膨胀剂的水泥砂浆灌缝，管道表面与水泥砂浆结合能力较弱，极易产生开裂，进而撕开涂膜防水层造成管根处的渗漏标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：作业条件控制： 结构施工时，穿楼板预留孔洞应采用成型件进行预留

50、吊洞洞口吊模前应清理凿毛、吊模质量应合格堵洞前吊洞孔洞的砼应用清水适当湿润，并刷一层素水泥浆结合层标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：检验方式控制： 结构施工时，在模板工程检验批检验时检查穿楼板孔洞成型预留件吊模完成、素水泥浆结合层完成后，合并清理凿毛、吊模、素水泥浆结合层进行第一次检验批验收。目的是用来防止施工单位未经验收直接封堵，产生渗漏隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：作业材料控制： UPVC管道穿楼板处应进行磨砂毛化处理UPVC管道穿楼板处应进行刷胶喷砂处理13水泥砂浆掺微膨胀剂给排水专业管道材料工艺

51、处理进行一次检验批验收，合并毛化处理工艺检验及刷胶喷砂处理工艺检验检验方式控制： 标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：UPVC等塑料管道因其表面极其光滑，施工中应楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层 401 塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：工艺控制、技术间歇控制、下道工序保障控制： 分两次间隔堵洞，第一次封堵不大于楼板厚度的23并浇捣密实经检验批验收合格，在第一次封堵后间隔46小时之内（初凝后、终凝前）进行第二次封堵二次封堵24小时后进行堵洞砼养护，养

52、护期不少于5天标杆企业工程质量保证体系与重点 厕浴间穿楼板UPVC管道工序质量控制点示例：检验方式控制： 第二次检验批验收，检查一次封堵质量，防止施工单位一次封堵完成，导致堵洞砼不密实，产生渗漏隐患第三次检验批验收，检验第二次封堵质量及养护措施第四次检验批验收，在厕浴间管口封堵、门槛临时挡水台完毕后，进行结构闭水试验检验批验收标杆企业工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：施工现场中常见的门窗采取后塞口安装时，外侧密封胶的打胶形式缺陷：耐候密封胶打胶边缘的薄弱部位（边缘胶膜很薄），其密封可靠性较差。易导致外窗渗漏发泡胶并不能直接防水，仅起填充和软连接的作用标杆企业工程质

53、量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：为防止耐候密封胶打胶边缘的胶膜薄弱处导致外窗渗漏。正确的耐候密封胶施打形式是采取预埋“T”形塑料条，抽条后形成打胶槽口，通过胶槽的形式提高门窗防渗漏质量标杆企业工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：施工单位在此处容易出现的错误： 不按要求留置打胶槽口，以抹灰刮槽或埋置木条的方式处理，槽口成形质量不合格总包单位与门窗安装单位就抽条及槽口清理扯皮，经常出现带条打胶或槽口未清理打胶等问题，极易产生渗漏隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：工艺控制、下道工序保障控制： 外墙保温聚合

54、物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保温施工单位）紧贴外窗框粘贴“T”形塑料条，用圆形泡沫条填塞在塑料条槽口内。（如外墙为涂料：需考虑腻子层和涂料层厚度；如外墙为面砖：需考虑粘砖胶和外墙砖厚度）外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆形泡沫条，在监理监督下与门窗单位办理工序交接手续标杆企业工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：工艺控制、下道工序保障控制： 外墙保温聚合物抗裂砂浆粉刷前，由总包单位（或外保温施工单位）紧贴外窗框粘贴“T”形塑料条，用圆形泡沫条填塞在塑料条槽口内。外墙面层完成后，由总包单位（或外保温单位）抽取圆形泡沫条，在监理监督下与门窗单位办理工序

55、交接手续门窗安装单位清理槽口，施打耐候密封胶标杆企业工程质量保证体系与重点 铝合金门窗外墙处打胶工序质量控制点示例：检验方式控制： 第一次检验批验收：聚合物抗裂砂浆抹灰前，检查“T”形塑料条及圆形泡沫条填塞情况及门窗框成品保护措施。避免施工单位采取后期刮槽或后置槽口等方式产生隐患第二次检验批验收：打胶前进行抽条和槽口清理的合并检查，避免施工单位槽口不清理直接打胶标杆企业工程质量保证体系与重点 工序质量控制点设置的必要性：上述工序质量控制点的设置及甲方检验批管理要求，按传统的工程管理理解，都不属于需要甲方亲自参与检验的范围上述工序质量控制能力的强弱，都是业主对开发商工程质量投诉比例较高，投诉索赔

56、较多的部位上述工序质量控制点的设置，都属于施工单位在实际施工管理过程中经常出现的“错误”，且监理单位往往疏于关键工序质量环节控制的管理标杆企业工程质量保证体系与重点 加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：加强技术管理，指导施工单位的工艺、工法、工序： 国内大多数施工企业，目前普遍存在着技术管理缺失的问题。在工艺、工法、工序的管理上存在诸多因技术能力不足产生的工程质量隐患房地产企业经过多年的项目开发，往往积累了大量的工程经验或教训。在某些工艺、工法、工序技术、管理要求及质量通病防治措施的管控上，能力往往领先于施工企业。起码不会出现项目一期的错误在项目二期的建设中重复出现标杆企业工程质量保证体系与

57、重点 厕浴间聚氨酯涂膜防水工艺流程控制要求：施工单位通常上报的施工工艺流程： 标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业版本的施工工艺流程控制要求：标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工艺流程：标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工法要求：地下室防水关键节点的施工工法要求示例：地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏国内目前设计规范、施工规范中往往存在着不同规范冲突、规范约定不清等问题。不同施工单位的不同理解，往往会产生

58、严重的工程质量隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？ 钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求标杆企业工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？ 国内大多数施工单位在此处的施工工法处理均是错误的，往往会造成地下室的工程质量隐患标杆企业工程质量保证体系与重点 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？ 钢筋不宜穿止水钢板，采取开孔补焊的方法，无法保证每个焊点的防水质量。在地下室外墙后浇带处的框架柱、剪力墙等设置有箍筋的构件时，箍筋在此处宜采取将箍筋断开，弯折10d以上与止水钢板在双向分别反向

59、焊接的工艺方法标杆企业工程质量保证体系与重点 房地产企业为何要制定企业版的施工工序要求：某小高层项目首层设有私家小院。传统施工工序情况下，小院围墙通常在外架及塔吊井架拆除后再开始挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施工中普遍出现工期长、影响到市政环境工程进场施工。同时小院围墙在不同程度上均出现下沉，导致墙面开裂，引起业主投诉标杆企业工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施：措施一：改变传统的施工顺序 提前施工小院围墙0.00以下部分：在工程主体结构基础施工时，随同主体基础一道开挖小院围墙基础土方、并浇筑其垫层、地梁砼、砌筑围墙至0.00标高或当时场地标高后期拆外架、井架后，直接在其上砌

60、筑 0.00以上的墙体即可标杆企业工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施：措施一：改变传统的施工顺序 工序提前插入可使小院围墙避免地基为回填土层，防止因回填土质量问题引起的不均匀沉降，避免换填对成本的增加将小院围墙施工到0.00或当时的地坪高度，对主体正常施工没有影响。但缩短了小院围墙工期，为后期室外工程开工创造条件标杆企业工程质量保证体系与重点 企业版的施工工序的技术解决措施：措施二：施工工法改进预防不均匀沉降 当小院围墙地基为较厚的回填土层时，设计应将将围墙与主体直接断开形成沉降缝比刚性效果连接更好。现场只需做到围墙下地基土质同一，保证均匀沉降，待其稳定后再补沉降缝则可。减