[河南]城市综合体项目定位策划报告（ppt 共100页）

1、前 言 思索，是人类进步的潜动力。 定位，是市场营销行为的准绳和前提，是营销的关键步骤。 任何一个房地产项目都需要有效的营销策划，而有效的营销策划的前提，就是精准的定位。 在房地产市场由卖方市场转为买方市场的情况下，客户的需要与消费心理的把握是房地产开发成功的重要因素。我们认为，安阳隆都房地产开发有限公司的新飞大道项目，营销成功的前提，就是定位成功。本定位报告，将着重就本项目如何定位作为描述与研究的核心主题。 思沃特市场研究中心【起】 市场篇第一部分 滑县房地产市场现状1、起步晚发展快，市场区域化集中。 从整个滑县房地产市场的发展看，市场主要集中在新区，新区占全县市场总供应量的80%，新区开发

2、项目的配套设施水平都较高，住宅商品房市场已经走过初级阶段,部分项目已表现出相当程度的品质化。2、开发商愈加专业，市场供应量较大。 大多开发公司体现出专业的开发水准，开发的住宅如津兰名郡、华通世纪城、众恒华府等产品品质都不错，住宅商品房的市场供应量较大，市场竞争较激烈。3、本地置业者占多数，商品房概念尚需引导 市场上置业者以道口镇居民为主，未来一两年内市场需求将有一部分来自乡镇富有客户群体，当地人固有的县城居住习惯和理念比较传统（如相当部分居民喜欢自建独院）,还需进行理念上的引导。第二部分 滑县房地产市场供求关系（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本趋于平稳

3、状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销售量也出现了回升，市场逐渐好转。（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现象，因此产品上要求任何后续房地产项目要做精做细，力求打造差异化。（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层房源销售速度明显快于较高楼层。（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区市场吸引相当部分的投资客户。第三部分 滑县区域市场分析 通过市场分析，针对滑县地块区域特点及区域属性，把滑县县城分为四个区域板块：大功河西板块、大功河

4、东板块、城关镇板块、新城区板块。一、大功河西板块（一）区域范围 西至贸易路，东至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性 该区域板块是滑县县城行政核心，分布有县委县政府、县公安局、水利局、粮食局、道口镇政府机关行政单位，该区域分布有多个大型商业项目，主要有浩创第一商城、紫光步行街、烧鸡街、华联超市、万家福生活广场、春天服饰广场、益友时代广场、三源服饰广场、欧陆经典商业城（正建）等大型商业网点，临街门面店以餐饮、家电、五金、服装、零售等为主。 该区域有一个有健身广场（广场街北端），浩创商城二层广场是新建的休闲广场。 该区域解放路向北通向浚县，向南通向新乡、郑州。（三）区域内配套设施 区

5、域内生活氛围较为浓厚，居民休闲娱乐、医疗、商服等市政配套设施齐全，如中国农业银行、邮政局、华良酒店、道口宾馆、老县人民医院等都分布于此。区域板块生活广场有宾北广场、广场街健身广场、浩创第一商城二层广场等供居民休憩，大功河经过综合治理和绿化，环境已经得到很大程度的改善，逐渐成为当地居民的休闲场所。 抗大附中、第一实验小学、道口第三初中、一中等学校分布于此，教育配套齐全，文化氛围较为浓厚。（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、红旗路，区域交通出入比较方便。 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿化带。 卫河

6、路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可，但个别道路因年久失修，下雨积水严重。（五）区域内建筑状况区域内分布有县委县政府、华良酒店等标志建筑，以及浩创第一商城、万家福超市等新兴商业，其他多为多层建筑，较为老化。该区域板块除已入住的惠林家园和正建的美丽桃园外，没有集中的大型社区，多为单位房或自建房，较为离散，但居住氛围浓厚，各种生活配套较为齐全。二、大功河东板块（一）区域范围 西至大功河，东至文明路，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性 该区域板块是滑县县城商业发展方向，在该板块正形成新商圈三

7、八岗商圈，以万家福生活广场、永通购物广场、德远新天地（正建）等大型商业网点为代表。 敬老广场为该板块的休闲广场，建有文化景观带，并辅以大型户外荧屏。 该板块商业较为分散，但业种齐全，包括建材、家具、五金、装饰、餐饮、零售、数码等。（三）区域内配套设施 该板块商业配套有万家福生活广场、永通购物广场、世纪广场、德远新天地（在建），该区域属于新商圈，人气相对中心商圈来说不如老商圈旺盛。 市政配套齐全，分布有中国银行、中国农行、妇幼保健院、中国移动、汽车站、海天宾馆等，且紧邻多个市政单位，如财政局、劳动局、建设局，区位发展优势明显。（四）区域内交通状况 该区域内有主干道城路、文明路，辅干道有道康路、教

8、育路，交通便利，出行自如。 道城路是贯穿东西的主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，目前尚未设有绿化带。 文明路为贯穿县城南北的主干道，双向4车道，道路两边设有绿化带。（五）区域内建筑状况 该区域板块主要有正宏花园、君悦王府、天宝花园、桂林居、金华园小区为代表的高质量生活社区，有商业街项目（世纪广场），部分别墅、多层等建筑形态，多为近两年新建项目，其他多为自建房、单位集资房等建筑，较为陈旧。三、城关镇板块（一）区域范围 北至道康路，南至滑州路，东至文明路，西至城关镇东边缘。（二）区域功能属性 该区域属城关镇镇政府所在地，商业经营以满足城关镇及乡下居民需求为主，商业门面主要集中汤上路和城关镇

9、东西大街，区域内以临街门面为主，主要客户群以城关镇和下辖农村居民为主，经营种类涉及服装、餐饮、五金建材、日用百货、通讯电器等。（三）区域内配套设施 区域内分布有滑县盐业局、民政局、城关镇镇政府及下属单位等多个行政单位。 区域内分布有诸多大小型商业店面，菜市场等。 区域内教育有安阳市第二实验中学、城关镇初中等学校。 区域内市政配套有滑县中医院、烈士陵园、戏曲广场等。（四）区域内交通状况 该板块内有文明路、汤上路、城关镇东西大街等道路，城关镇东西大街较为陈旧，存在脏乱差等现象。 文明路为双向4车道，机动车道宽约12米，两边各为4米人行道，路况较好，是城关镇通向中心城区的必经之路。（五）区域内建筑状

10、况 区域内建筑多为城关镇居民宅基地自建房等性质，较为低档，正建规模小区有位于戏曲广场附近的书香园（以别墅为主，部分普通），另外还有部分居民买地建房出售。 商业表现为单层或双层临街门面，部分两层以上为住宅。四、新城区板块（一）区域范围滑州路以南，南环路以北，人民路以东，汤上路以西。（二）区域功能属性 该区域为滑县城市发展方向，政府招商引资平台，且新区管委会、电业局、县检察院、电视台新址均已迁此，该板块发展潜力巨大。 该区域内集中滑县高品质大盘，如金牛国际城、众恒华府、津兰名郡、华通世纪城等作为滑县较高品质楼盘代表，已经形成规模大盘，且生活氛围日渐浓厚，也是近年来人滑县人们置业的主要选择之一。（三

11、）区域内配套设施 区域内分布有新区管委会、新区工商所、检察院、国土资源局、电视台、电业局等多个行政单位。 区域内目前商业氛围不够浓厚，生活便利性不如其他板块，只有华都城市花园底商人气稍旺，满足新区居民日常生活所需。 区域内教育配套质量较高，分布有英民中小学，中澳双语学校、滑县六中，社区幼儿园只有华通世纪城设有。 区域内市政配套缺乏，县人民医院已经搬进，大型银行、酒店等设施暂无。（四）区域内交通状况 该板块内有人民南路、文明南路、新飞路、滑州南路、孙王西路等多条道路。 （五）区域内建筑状况 区域内新建规模小区有金牛国际城、华都城市花园、祥泰苑、华通世纪城、津兰名郡、众恒华府（正建）等项目，品质相

12、对较好,整个区域生活氛围正在逐渐浓厚，未来发展潜力巨大。第四部分 滑县新城区房地产市场简析 滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。 各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70%左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状况较好，引领着市场需求导向。 新城区相对老城区而言，一是未来城市发展方向，二是大多项目地块规模较大，开发商在产品质量、户型设计、景观规划、社区配套等

13、方面投入了大量的成本和心血，产品品质较好，也吸引了相当部分的投资客户进入。【承】 项目篇第五部分 项目地块区位分析一、该项目所在区位概况（一）区位特征 本案处于新区板块，位于滑州路、新飞路与滑台路交叉口，地块处于生地未开发状态。本案三面临路，交通上占据了极大的优势。 由于新区发展时间有限，各项市政配套不齐全，商业配套比较匮乏，项目周边多为村庄自建房、麦田等，离工业区较远，空气较为清新，且环境相对较为安静，比较适宜居住。（二）四邻西靠城关镇村庄和少数村民自建房东临滑台路，与英民小区隔路相望南临新飞路，对面即为华通世纪城北临滑州路，有大功河支流水系（三）周边配套教育设施：该板块分布英民中小学、滑县

14、六中。商业配套：由于新区发展时间有限，该区域商业氛围相对稍差，仅有华都城市花园底商在营，没有大型商业项目。区域环境状况：新区广场、体育场、青少年活动中心等休闲娱乐配套设施比较齐全，区域内环境相对老城区较好。行政事业单位：该区域已有多家市政单位搬迁至此，包括电视台、新区工商所、市计划生育指导站，新国土资源局和新检察院在建。医疗设施：县人民医院、城关镇中医院。酒店、宾馆：少数小型酒店和宾馆。居住人群：华都城市花园、祥泰苑、津兰名郡、华通世纪城等开发较早，现已入住，居住氛围渐浓。目前居住人口主要是个体工商户以及周边村民。第六部分 本项目SWOT分析一、优势分析：(一)远景较好 项目所处的新城区是政府

15、规划的城市发展方向，本区域居住氛围将会逐渐浓厚，周边的生活配套设施将会更加完善，未来发展潜力和升值空间不可限量。（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整，做出最适合市场接受的产品。（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、景观设计、形象包装等方面进行调整，做出最适合市场接受的产品。我们可以有针对性的研究当地居民的居住习惯和生活要求，做出最适合当地人所接受的创新户型，为项目的成功运作提供更多保障。（四）开发商品牌优势 安阳隆都

16、房地产开发有限公司，已成功开发津兰名郡项目，对本项目的品牌运作具有积极的影响。二、劣势分析：（一） 项目区域内房地产项目集中，且大多数已开发销售，市面上大部分房源空置，商品房供过于求，消费客群潜在数量减少，且易被周围项目吸引。（二）位置相对较偏东，离新区的县人民医院和中澳双语学校相对较远（三）项目西侧村民自建房规划杂乱无章，外立面简单，将影响本项目感观。（四）滑台路尚未修建完成，新区偏东区域生活配套严重缺乏。三、机会分析：（一）据小道消息，滑县未来1-2年可供应土地面积仅200亩左右，市场将出现无米下锅的局面。（二）2007年滑县大量新盘集中上市，经过两年至三年时间的消化，存量房得到大量去化，

17、而新供应量增长比较少，未来市场存量房大幅度减少（三）09年市场普遍回暖，滑县消费者也受到市场大气候的影响而逐渐走出观望状态。（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质化特点。四、威胁分析：（一）未来市场变幻无常，国家房地产政策日渐收紧，目前正值调控期，此时各地房地产项目势必深受政策影响，带来不可估量的市场变化。（二）新区高品质大盘数量较多，尤其是项目北面华通世纪城，及项目南边之金牛国际城，将成为项目强大的竞争者，分流部分客户。兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。 孙子兵法始计第一【转】 定位篇思沃特定位观点： 政

18、策瞬息万变、市场风云暗藏、消费者持币观望。有人认为，县域房地产市场山高皇帝远，不易受到影响，但是在信息与科技如此发达的21世纪，任何持有侥幸心理面对市场的经营者，都必将为此付出代价。 定位之重，重于泰山。 滑县房地产市场一直在炒作“国际化、欧式、都市风”等大而全的概念，恰恰缺失和迷失了房地产项目的本质“居住与生活”。市场在呼吁这样一种房地产商品：有主题的，有特色的，独一无二的，顺应潮流与时代的。 结合前部分分析，思沃特认为，本项目如要运作成功，有效的营销策划与强有力的销售执行，二者缺一不可。本章节，将提出几种我司着重研究过项目主题定位，以供参考。主题一：生态主题社区关键词：绿色 生态 环保 低

19、碳 风景 【参考案例一】 低碳环保新地产郑州鼎盛时代楼盘名称：鼎盛时代开发单位：河南鼎盛置业有限公司位置区域：郑州.二七区 项目地址：航海路大学路西500米路南 市场需求程度：政策匹配度：项目可参考度：参考执行易度：【鼎盛时代简介】 鼎盛时代大厦项目，秉承“专业、科技、节能、创新”的开发理念，占地5857平方米，总建筑面积30111平方米，由南北两幢16层商务大厦和一条商业步行街组合而成。 建筑外墙设计为低能耗玻璃幕墙和高档石材，可享受到多方位的景观空间和自然通风采光。 鼎盛时代大厦位于郑州市航海路以南与大学路以西，总占地面积为5857，总建筑面积为30111。 临航海路设置主入口，强调商业中

20、心与城市环境的关系，设计重点突出综合类商业，既突出了商业的外部形象，又形成了商业空间的多样性。 建筑立面造型简洁、整齐，风格统一，强调虚实对比，体现二十一世纪高、新、美的现代建筑特点。通过底座花岗岩石材，大面积玻璃幕，竖向的装饰构件配以活泼稳重的色彩，进行有规律的设计，构成了建筑通透简洁的风格，减低建筑拥挤感。加上色调、物料与城市相协调，确保设计风格与城市环境的和谐统一。 思沃特点评： 自2009年12月哥本哈根联合国气候大会召开以来，“低碳经济”模式开始被全世界关注，作为国民经济的重要支柱，房地产行业无可避免被推至风口浪尖。 房地产业是能耗性产业，房地产业的兴起必然牵动石材、钢铁、水、电、林

21、木等基础能源的耗费，可谓“牵一发而动全身”。而且这些能源之中，从可持续发展角度看，有些是可再生资源，有些是不可再生资源；从环保角度看，有些破坏大、污染重，有些破坏小、污染轻。而作为国民经济建设一支重点产业，其对整个社会的辐射影响作用是巨大的，在房地产业倡导“低碳理念”，会更有利于经济社会的科学发展，更有利于人民的和谐、幸福。 案例小结： “低碳与环保”系目前社会舆论最为关注的主题之一。中国的市场是政策市场，一旦政策鼓励的，就必将盛行。 可能在滑县房地产市场，打“低碳”牌为时过早，其不宜作为主打，但是”环保与生态“社区，绝对是以个新颖且备受可群关注的主题。只要在项目主题上建立一个”环保与生态“概

22、念，然后，在产品规划上注意建筑与生活的匹配度，目标即可适当实现。 虽然房地产行业处在近期楼市新政调控的风口浪尖上，但是比起思考政策如何走向，将主要精力投入到探索低碳出路，从另一个角度讲不失为一个更富远见的行为。 【参考案例二】 绿色生态示范住宅长春金越逸墅蓝湾 楼盘名称：金越逸墅蓝湾开发单位：长春金越房地产开发有限公司 位置区域：长春市高新开发区102国道与永春河交汇处 项目地址：高新西接超凡大街，北至南四环 （102国道） 市场需求程度：政策匹配度：项目可参考度：参考执行易度：【金越逸墅蓝湾介绍】 “金越逸墅蓝湾”项目是中国生态住区技术评估手册颁布以来通过审查的第36个项目，也是吉林省首家获

23、得“全国绿色生态住宅示范项目”殊荣的住区项目。 金越逸墅蓝湾项目位于长春市高新区南部新生态居住区，东临永春河畔，西接超凡大街，北至南四环（102国道），南为高新区规划中的商业广场。 项目紧邻永春公园，远眺八一水库及富强水库，规划中的奥林匹克公园近在咫尺。金越逸墅蓝湾有800米长永春河岸生态公园、果岭生活景观、私家花园景观、生态内庭花园等多重景观相互融合，以其质朴的浪漫、厚重的热情，为长春政府城市别墅生活特区，呈现一种和谐自然、气质典雅、格调浪漫的长春国际生活。 【金越逸墅蓝湾介绍】 规划方面：住区选址良好、宜据；规划布局功能分区明确、合理；比较好的解决了小区居民住宅内部交通及与城市交通的合理联

24、结；建筑设计整体上符合节能、节材、节地的原则；项目整体占地22公顷，建筑面积22万平方米，容积率1.0，绿地率为41.5%，合理进行树种搭配，选择树种50种以上；小区内部环境噪声符合城市区域噪声标准（GB3096）的要求。 能源方面：该项目建筑主体节能比65%节能标准的要求平均高3.81%，对应的建筑平均节能率为66.3%；常规能源系统的能量转换效率比基准值高34.8%。 水环境方面：该项目广场、步行道采用渗水铺装，增大雨水入渗几率，补充地下水；收集屋面及地表径流雨水用作景观水体补水；采用高效生态的水处理技术、结合种植水生植物的净化方法作为景观水体水质控制技术方案；本项目综合节水率可达31%。

25、 案例小结： 随着人们环境意识的增强，住区的环境质量越来越受到重视。许多以“绿色”、“生态”、“健康”为理念的住区被建造出来，但是，这些住区中很多只是停留在小区绿化、美化的层面上，并未涉及生态住宅的内涵。概念上的模糊、认识上的混乱以及统一技术标准和评价方法的缺乏，已成为住宅产业可持续发展的制约因素之一。 建设生态住区是中国住宅产业实现可持续发展的根本途径之一。为更好地引导生态住区建设，实现住宅产业的可持续发展，亟需从技术、经济、环境、能源及社会的角度进行研究，制定出一套客观、科学的评价体系。 就本案而言，项目所在地块北面，临大功河支流水系，可借水造势，形成本案独特的近水生态社区的主题，形成差异

26、化产品主题二：运动主题社区关键词：健康 时尚 运动 活力 潮流 SPORT HOUSE都市健康地产新概念 “运动的才是美丽的”。随着生活质素的提高，人们更加关爱健康，崇尚运动，所以，房地产市场也就有了以“运动健康”为概念的楼盘入市。特别是中国成功举办奥运会，使得“运动”这一主题为全国瞩目。现在无论是深圳、广州、上海、北京都可寻觅到“ SPORT HOUSE”的踪影，虽然这些楼盘仅仅是与体育运动项目的松散结合，但市场反应不俗。巨大的潜在市场急需深圳地产去把握、引导“运动住宅”的发展，诠释“ SPORT HOUSE”的含义。 真正意义上的“运动住宅”是体育运动与房地产项目的完全结合，并渗透到项目定

27、位、小区规划、建筑、景观设计全过程，倡导运动文化和健康生活、展示动态休闲生活方式、完全体现“运动、健康、生态、智能”的特有属性，并逐渐形成市场新宠 SPORT HOUSE。【SPORT HOUSE】的三大特征 体育运动的真实性具备一定规模的专业体育运动设施和建筑体量，选择某个单一体育项目为主题，并具备训练场标准比赛场，酒店公寓及展示该运动文化、体育教育、休闲娱乐等配套设施及综合会所，并能承办一定规模的体育赛事。 内外经营的双重性体育运动设施即是小区的一部分，又相对独立，在满足小区住户使用的基础上对外开放经营和举办体育赛事，这一点对小区的前期规划、后期的经营、管理提出很高的要求。 住宅开发的主体

28、性 SPORT HOUSE是以房地产开发为主体，体育项目的建设和经营管理只是住宅开发的附属部分，开发商的主要目标是使商品房成功切入市场而非开发经营体育产业，这种主次关系的把握，与纯体育运动度假休闲项目有本质的区别。【 SPORT HOUSE 的四大属性】 运动是 SPORT HOUSE的必要元素，崇尚运动，展示专业体育运动文化，构筑专业体育运动设施，把运动理念渗透到居住空间的各个环节，让住户接受体育文化的熏陶，感受运动住宅的多元魅力，而这种时尚、全新的生活方式通过体育设施的开放经营将影响到周边乃至更广泛的区域，必要时，可成为市政配套的一部分，极其有利于提升形象，打造品牌。 健康包括运动健康和环

29、境健康两个部分。运动健康是指体育运动项目本身所产生的直接效应，让住户不出小区就能体验到愉悦局部身心的动态休闲。环境健康包括内外环境两方面。内环境是指所有的建筑、装饰材料要求做到无辐射、无毒、无污染的绿色环保材料，借以构筑健康生活空间。外环境是指充分调动小区规划、建筑、景观设计元素，构造绿色环保小区，在多氧、高负离子空间环境中感受健康生活。 生态充分利用自然资源及地形地貌，结合小区规划、景观设计，运用“自然生态、行为生态和智能生态”之新生态理念，打造生态环保大社区。 智能 SPORT HOUSE 的智能系统不仅体现在宽频网络、门禁系统、可视对讲、中心呼救、安防屏障、智能通卡等方面，同时在小区的变

30、配电、给排水、消防系统、灯光音乐控制、体育运动设施的建设、管理、经营等方面充分体现运动住宅的智能一体化环境。【SPORT HOUSE的其他特征】 规划结合项目定位，运动主题及其属性，利用规划手段最大程度地满足居住生活空间和与之相对应的运动项目的需求，主要包括以下几方面：1、从整体上发掘最适合用地特征和内在规律的整体结构体系，运动区与住宅区的结合与过渡是 SPORT HOUSE的规划关键所在。2、规划过程控制展开：沿运动主题有序展开，避免随意与零乱，主运动区与亚运动区的结合，动态模式与静态运动的处理，体育运动小品与建筑小环境、景观小品的统一谐调都是 SPORT HOUSE所特有的元素。3、规范与

31、变化：小区整体空间结构的控制与细部空间的丰富变化形成 SPORT HOUSE又一特色，随着设计层次的展开，多样化的内容越来越多。建筑 SPORT HOUSE设计原则是“让建筑动起来”。具体表现在建筑与环境的结合，空间与形式的处理和功能问题的解决。【参考案例三】 亩体育公园 福州三盛中央公园 楼盘名称：三盛中央公园开发单位：三盛地产开发有限公司 位置区域：福州市晋安五四北秀峰路西侧满洋路 项目地址：同上 市场需求程度：政策匹配度：项目可参考度：参考执行易度：【三盛中央公园介绍】 三盛中央公园占地83690，项目分两期开发，一期联排别墅、叠拼别墅、多层复式洋房；二期为低密度电梯高层、小高层。项目综合绿化率39%，1.03的超低容积率，一期仅有170户。 三盛中央公园是福建唯一“联合国国际花园社区”，位于福州鼓楼北，三盛中央公园占地21948.5平方米，规划37亩社区体育公园。 三盛中央公园距五四路仅数分钟车程，与中央商务区、中央行政区隔桥相望，规划中的贵新隧道、环城高速、城市轻轨贯通四方，今后到连江贵安，车程仅10分钟，到长乐车程约30分钟。周边省体育中心、大型生鲜超市、酒店、银行、医院等星罗棋