戴德梁行宁波项目ppt课件

1、荪湖工程研讨课题报告(简化版)致：宁波荪湖开发建立办公室第一阶段任务内容研讨思绪根底分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析宁波荪湖水库地块区位分析工程地块位于宁波市江北区中部，间隔宁波绕城高速公路在建北段以北约1公里处。荪湖水库地块间隔宁波市江北工业园区仅两公里。宁波市江北工业园区分为宁波江北投资创业中心和宁波江北机电工业园区。荪湖水库地

2、块分别间隔江北投资创业中心和机电园区约两公里。荪湖水库地块间隔宁波市中心天一广场直线间隔约14公里，间隔宁波市火车南站约14公里；间隔宁波市栎社机场约20公里。荪湖水库地块所在的江北区位于杭州湾跨海大桥入口处延线上，随着杭州湾跨海大桥的建成，宁波市江北区的三个工业园区的战略位置将进一步得到提升。宁波市区其他工业、科技园区间隔地块区位较远，因此在后面地块区域产业分析中，我行只对江北的三个工业园区重点分析。宁波江北城市工业功能区宁波江北投资创业中心工程地块区位至杭州方向至杭州方向绕城公路甬金高速公路甬台温高速公路至慈溪方向至杭州湾跨海大桥天一广场火车南站栎社机场荪湖水库地块小结：荪湖水库地块是间隔

3、江北三个工业园区最近，同时也是间隔宁波市区最近的一块具有生态水景的商业效力用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。宁波江北工业产业园区国家高新区江东科技园区鄞州开发区工程所在江北区生态文化旅游带分析生态文化旅游带分析工程荪湖水库周边生态文化旅游资源较多，工程以东约7公里有慈城古城；以东约2公里是都市农业园；以西约3公里是保国寺工程位于生态文化旅游带-慈城古城维护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。荪湖水库度假区是该生态旅游带中最接近城区，独一有山有水的一处生态旅游资源小结：荪湖水库周边具有许多曾经建成或可开发的文化旅游资源，因此本工程具有开展成为休闲旅游度假功能区的外部必要条

4、件之一。市中心保国寺农业园慈城古镇河姆渡文化遗址荪湖水库地块工程地块区域产业环境分析宁波荪湖水库地块周边产业环境分析工程地块紧邻江北都市工业集聚区宁波江北都市工业集聚区一共分为三块.分别为江北投资创业中心、江北机电工业园区和江北工业产业园区。这三个工业园区间隔工程地块均约两公里左右。荪湖水库地块市中心宁波江北投资创业中心宁波江北工业产业园区宁波江北城市工业功能区江北投资创业中心重点开展高新技术产业小结：本工程周边三个产业园区内约有200余家企业，本工程能否能借势产业园区开展，或者园区企业对本工程有衍生商务需求，我行将在后面章节做详细需求调研分析。江北城市工业功能区江北工业产业园区重点开展产业重

5、点开展产业电子电器、服装、新资料、环保产业 机械、机电、电子金属制品、电器五金、机械荪湖水库地块工程地块交通辐射范围宁波荪湖水库地块交通可及性分析我们以30分钟车程为半径画圈，该范围能覆盖宁波市区的绝大部分区域和宁波市郊鄞州区的部分区域。阐明从宁波市区到达本工程地块只需约30分钟。从交通可及方式看，目前工程地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。目前洪孙公路衔接至本工程地块，未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达荪湖水库地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率，但对地块的交通可及覆盖范围不会明显扩展，公共交通的可及性也不会明显提高。小结:从地块所支持的交通可及方式

6、和范围来看，不论是如今还是未来宁波市区内拥有小车的企事业单位、公司和个人将是我们的目的客户群体。洪孙公路至杭州方向绕城公路海曙区江 东 区江 北 区市中心工程地块自然环境分析宁波荪湖水库地块自然环境分析我们本次的谋划对象是1#地块。1#地块被山体和湖泊自然分隔为8个地块。8个小地块围绕荪湖水库自然成环状分布。1#地块中的八个小地块临湖岸线较长，地块的景观优势非常明显。1-1#，1-2#，1-3#地块之间的山体上有茂密的竹林；1-5#和1-6#地块周边有浓密的阔叶林，竹林和阔叶林周边的地块具有怡人的景观资源。湖体、山体和林地为地块提供了良好的生态环境和私密性。小结:荪湖水库和山体林地为地块营造了

7、良好的生态环境和私密性，可以提升未来的物业价值。地块具备了为客群开发良好生态环境和高私密性物业的必要条件。1-31-41-11-21-61-51-71-8优势Strengths地块原貌坚持良好，地块内部无需拆迁安顿的农户；离宁波主城区仅14公里;是宁波离城区最近的有山有水,生态的环境;处于宁波北部文化旅游风景区域,周边人文自然资源丰富; 地块周边山体植被茂密丰富,水体清澈,属于自然的原生态的环境;空气清新污染指数低,属于宁波的绿肺;地块距城市快速干道较近，交通便利,到城区与周边城市便利;弱势Weaknesses地块处在江北区未来规划的旅游带上，假设地块未来开展为度假旅游工程，那么周边可联动资源

8、较多；杭州湾大桥的建成带动江北区的开展，同样也为本工程提供良好的大环境；地块处于江北区规划开展的产业园区带外围近间隔区域，可借势各个园区；机遇 (Opportunities)地块所属小区域为宁波城市郊区，周边各种效力设备配套不完善；地块属江北区，江北区是宁波市区开展的后起之秀，未来可变要素较难把控；地块规模较小，难以构成复合地产开发的规模效应；要挟Threats地块条件相比东钱湖较弱，地理位置方面客户心里抗拒性明显；地块内部区块较分散存在不同开发商不同开发时期开发主题的不一致性,需整体规划,招一个大的开发商去开发,确保规划与开发主题的一致性;地块SWOT分析本工程周边三个产业园区内企业数量较多

9、，存在借势开展能够性；周边园区内企业对本工程存在衍生商务需求能够性本工程的交通可及性决议本工程主要辐射宁波市区拥有小车的企事业单位或个人本工程地块具有依山面水的自然生态环境，适宜开发低密度生态物业地块上拆迁量少，开发建立任务易于开展本工程处于宁波市江北区“十一五规划的生态文化旅游带中；本工程具有开展成为休闲旅游度假功能区的外部条件；工程地块间隔江北区的三个工业园区平均间隔约3公里；作为间隔宁波市区最近的一块具有生态水景的商业效力用地，随着杭州湾跨海大桥建成，其区位价值将越显突出。工程地块分析小结结 论地块分析对本工程启示特征一：本工程地块具有明显的依山傍水的良好生态性特征二：本工程地块周边有江

10、北的三个工业园区，本工程存在借势开展的能够性;根据以上两个特征，我们在宁波市区选取类似工程进展分析，以期在地块分析和类似工程分析的根底上，为我行对本工程初步功能定位上带来一些自创意义地块所属区域功能地块周边产业地块现状及交通可及性地块区位第一阶段任务内容研讨思绪地块分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析工程称号：九龙湖风景旅游区工程地理位

11、置：宁波市镇海区东北部，间隔宁波市中心以北20公里。工程功能定位：随着宁波人均消费程度不断提高以及九龙湖区域的不断开展建立，九龙湖区域逐渐由风景旅游区向旅游度假区过度中。交通可及方式：私家车、旅游专线巴士物业类型及分布：旅游景点设备、普通星级酒店、规划中的白金五星级酒店和高档住宅。目前九龙湖周边物业较小，根本物业都临湖而建。开展阶段：目前和未来各物业供应量比较：酒店和住宅在未来的供应量较大，特别是住宅，目前曾经明确的未来供应量将会累计到达496,000平方米。目前供应未来供应1977年至2005年主要以风景旅游区为建立目的从2005年开场，逐渐从风景旅游区定位过渡至旅游度假区定位酒店住宅10,

12、000496,00055,000宁波市类似工程分析九龙湖度假区荪湖水库地块市中心九龙湖风景旅游区旅游景点设备文娱设备普通星级酒店高星级酒店高档住宅单位：平方米未来物业类型体量配比：客群的交通可及方式比例：地块名称土地面积(M2)用途出让年限容积率郎家坪187538M2居住701.0九龙湖地块136573M2居住401.0九龙湖地块24426M2宾馆702.25达蓬山地块215716M2居住701.0未来物业供应明细分析：在未来大体量的物业供应量中，住宅的平均容积率为1.0，因此我们可以判别根本为联排别墅和花园洋房的物业类型组合，再加上高星级酒店的供应，该区域将作为城市居民的周末休闲第二居所的功

13、能为主，兼有休闲度假功能。从目前九龙湖客群的交通可及方式来看有相当一部分人群还是群众人群，因此九龙湖目前的主要功能还是作为群众人群的风景观光景区。宁波市类似工程分析九龙湖度假区小结：由于宁波市人均收入和消费程度的不断提高以及九龙湖区域的不断开发，九龙湖区域正在由风景旅游功能向旅游度假功能的过度阶段。虽然九龙湖区域不论从规模还是区域周边的产业环境都与荪湖工程有一定区别，但九龙湖区域目前的功能还是对荪湖工程的功能定位有一定自创意义。工程称号：东钱湖旅游度假区工程区位：宁波市鄞州区，间隔宁波市中心以东南20公里。东钱湖度假休闲区规模：规划控制面积约230平方公里，水域面积约20平方公里。交通可及方式

14、：私家车、游览社接驳大巴、市区旅游专线开展历程：规划控制区域宁波市类似工程分析东钱湖度假区2001年东钱湖旅游度假管理委员会成立，担任整个东钱湖230平方公里规控面积的开发任务目前东钱湖旅游度假区进入快速开展期，曾经落实和有意向的工程二十余个，部分曾经开场建立经济效益：2006年接待游客万人次，旅游收入5.91亿元，方案2021年全区旅游接待人次到达300万人次目前物业的分布特征酒店目前酒店大都临湖而分布，如华茂东钱湖酒店和正在建立的柏悦酒店，及正在招商的陶公水街旅游开发工程等低密度住宅住宅工程目前分布在紧临环湖路的外侧，如华润工程、比华利等。会议论坛紧临东钱湖度假区管理委员会，紧临谷子湖湖体

15、。高档休闲文娱设备分布在东钱湖的南侧，环湖路的两侧，整个东钱湖地理位置最好的地块用来开发高档的休闲文娱设备可以充分利用地块价值，如开发高尔夫工程和游艇俱乐部工程。酒店低密度住宅会议论坛高挡文娱设备宁波市类似工程分析东钱湖度假区目前大多数物业都分布在临湖地块周边。先启动紧临湖体周边地块，聚集区域人气，然后再开发间隔湖体稍远的地块是东钱湖区域开展思绪。柏悦陶公水街华润茶亭旅游地产启新高尔夫二灵山温泉酒店游艇CLUB动物园沙山村酒店东钱湖国际教育论坛渔村旅游地产华茂酒店比华利别墅中海别墅未来规划的东钱湖物业分布特征即东钱湖新城规划商业：根据东钱湖度假区整体规划，商业主要位于东钱湖中心区内。从分布特征

16、上看，东钱湖新城内大型的商业设备都分布在接近湖体的部分，这样可以充分发掘湖体周边地块最大的价值。另外有一些零星社区商业设备分布在住宅区和酒店度假区内。办公：由于未来东钱湖区域规划有东钱湖新城，有大量的人口导入，因此政府规划有办公用地，主要定位为总部研发办公基地，其分布紧紧围绕中心区内商业设备，办公区与商业区一同构成整个工程的动区。住宅：住宅体量在未来东钱湖新城总体量中比例最高，可以预见当整个东钱湖新城构成时，东钱湖将由如今的休闲度假第二居所，逐渐过渡至第一居所功能。住宅主要分布在中心区西北侧，由于住宅是私人财富，不适宜过于紧靠湖体，否那么容易将湖体的公共资源变成私人资源，因此住宅分布在稍远离湖

17、体区域。酒店度假区：酒店度假区主要位于东钱湖中心区和新城南部大片绿地之间，酒店这样分布不但可以充分利用南部大片的绿地大力提升其酒店本身价值，同时可以充分利用商业区域内的休闲餐饮和文娱设备。整个东钱湖区域很大，区域开发本着地理区位原那么，由于思索与宁波市区的互动，因此东钱湖湖体西侧及西北侧区域将被重点开发，该区域被定为“东钱湖新城宁波市类似工程分析东钱湖度假区住宅办公商业酒店度假区绿地维护区绿地维护区客群来源划分目前90%东钱湖新城成熟后F70%宁波市国外国内其他省市浙江省内50%规划中确定的工程五年后F客群性质划分目前80%东钱湖新城成熟后F50%休闲度假办公人口第一居所居住人口第二居所居住人

18、口25%规划中确定的工程五年后F注：休闲度假包括酒店的会议人群及旅游度假人群。40%25%40%20%目前绝大部分客群都来自宁波市内，随着区域的不断开发，五年后估计浙江省内的客群数量会明显增多；待东钱湖新城成熟后，国内其他省市和国外的客群也会增多。目前绝大部分客群来东钱湖的目的是休闲度假，随着新城不断开发，第二居所人群的比例有一个先升高再降低的过程，而第一居所的人群比例会明显大幅提高；同时办公人口也将会出现。宁波市类似工程分析东钱湖度假区由于东钱湖区域规模很大，在开发的详细区域选择上非常留意与宁波市区的衔接整个区域的功能定位总体思绪是从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、研发总

19、部办公、高档住宅第一居所为主导和休闲购物的综合功能区开展区域开发上遵照先开发湖体周边地块，聚集人气，然后再开发湖体稍远处地块的思绪在物业的开发时序上，先以高档酒店和低密度住宅物业导入提升整个区域笼统定位在客群的吸引上同样先吸引企事业单位的会议客群和城市的中高收入并且有改善居住条件志愿的客群小结：虽然东钱湖区域从区位、规模面积以及政府规划导向等多方面与荪湖工程有一定区别，但从区域功能定位上如东钱湖规划有研发类总部办公、论坛会议及休闲度假等功能，对荪湖工程的功能定位有一定自创意义。工程分析小结宁波市类似工程分析东钱湖度假区第一阶段任务内容研讨思绪地块分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分

20、析细分物业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析工程称号：十六城邦区位：位于江东区江南路以南，中兴路以西。周边两大园区在其辐射范围内。工程规模：工程净用地33亩，平均容积率2.2，规划总建筑面积4.8万平方米。16栋独栋低层办公楼和一栋高层办公楼，高层办公楼2万平方米，低层办公楼每栋平均建筑面积1500-2000平方米之间。工程物业类型：独栋别墅式商务办公楼和高层商务办公楼宁波国家高新区江东科技

21、园区16城联邦总部经济办公类似产品供应分析十六城联邦需求意向分析需求意向分析小结:本工程地处江东区两大园区之间,在宁波市大力开展国家高新区及东部新城的大环境下和市场并无生态型独栋商务别墅的前提下,促生了本工程的产生;同时江东区的区位优势,政策优势,规划优势,总部经济的先发优势等促使了本工程商务别墅办公的客户需求;工程物业规划：13栋低层办公楼沿道路构成庭院围合状，内部布置三栋体量更小的三层建筑办公楼。另外工程的西南角规划一栋22层高的办公楼，提升整个工程的建筑体量。从有意向的企业来看，本工程主要辐射的区域为宁波国家高新区和江东科技园区，这两个区域内的企业占到总意向企业数量的70%。主要缘由是这

22、两个区域到达16城联邦非常便利，车程时间均在20分钟左右。总部经济办公类似产品供应分析十六城联邦需求意向分析需求意向分析工程称号：创新128区位：位于鄞州区创新路四明东路交口。工程规模：工程净用地约300亩，平均容积率1.0，规划总建筑面积20万平方米。全为独栋建筑方式，每栋约2000平方米，整个工程约100栋企业办公楼。工程物业类型：独栋别墅式商务办公楼工程现场：暂时为一片平地，还未开工。意向企业来源分析：创意128由于工程还未开场招商，因此暂无成交客户。根据我行与该工程的推行人员访谈获知，由于工程位于鄞州工业区内，因此对工程有意向的企业90%来自于鄞州开发区内部。工程功能定位：为鄞州开发区

23、内的企业提供生态型办公物业配套设备鄞州开发区小结：虽然该工程与荪湖工程在区域产业成熟度以及地块本身条件上有一定差别性，并且该工程还未开场招商，详细工程后期招商的情况如何还不得而知，但对荪湖工程的功能定位还是具有一定指点意义。总部经济办公类似产品供应分析创新128第一阶段任务内容研讨思绪地块分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析根底分析荪湖

24、类似地块及工程分析本工程地块具有明显的依山傍水的良好生态性;具备开展低密度产品的根底条件本工程地块周边有江北的三个工业园区，周边产业环境好,产业园区内企业存在衍生的商务需求与荪湖地块环境相类似的地块定位都是由从纯粹旅游休闲度假区域逐渐过度至集旅游度假、论坛会议、高档住宅第一居所为主导和休闲购物的综合功能区开展与荪湖地块区位相类似的工程虽在区域环境及所属区域开展规划上与荪湖区域有诸多的不同,但其临近产业园区而开展总部企业办公的思绪值得自创,工程初定可开展方向总部经济商务办公功能高端商务休闲度假功能地块SWOT分析第一阶段任务内容研讨思绪地块分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分析细分物

25、业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析总部经济论述总部经济可行性研讨环境角度产业分析范围划定第二产业第三产业产业与地块匹配度分析产业角度市场角度适宜企业数量分析适宜企业意向度分析企业意向度市场接受价格匹配度专家意见SWOT分析荪湖未来开展总部经济需实行的举措总部经济可行性研讨思绪图实际经济模型分析实践周边环境分析总部经济是指某区域经过发明各种有利条件，吸引跨国公司和国内大型企业集团总部，经过极

26、化效应和分散效应，企业总部集群规划，消费加工基地经过各种方式安排在本钱较低的周边地域或外地，从而构成合理的价值链分工的经济活动总称系统论述总部经济方式的界定总部经济实践上指经过发明各种有利条件吸引跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等，把中心城市的功能由原来的消费转换到管理和效力上来，即由原来的消费型城市转化为对周边区域的经济活动实施管理和效力的功能型城市。假设欲开展总部经济的城市从现状角度无法吸引国外跨国公司或国内大型企业集团总部入驻，那么开展总部经济的想法会变成一种空洞的口号，难于实现并最终流于方式，无法实现开展总部经济所要到达的

27、经济效应。开展总部经济所要到达的经济效应目的税收奉献效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业乘数效应、社会资本效应总部经济的论述笼统概括工程环境经济学模型断定北京市社会科学院城市总部经济开展才干评价目的体系分三个层级一级目的层按照城市总部经济的内涵及其开展条件设计。在评价目的体系中，一级目的是稳定的，长期内普通不会发生变化。二级目的层主要是表现一级目的所蕴涵的细分领域。该层级目的在短期内不会发生变化，但会根据一级目的内涵的变化及开展重点进展适当调整。三级目的层是衡量城市总部经济开展才干的详细目的。该层级目的将根据总部经济实际研讨和开展实际进展及时调整城市总部经济开展才干评价目的体系在综合思索城市

28、经济社会开展所处阶段以及开展总部经济的普通件，对直辖市、省会城市除拉萨外和方案单列市共35个城市进展总部经济开展才干评价。经过系统的评价体系来确定宁波总部经济开展才干在全国的位置，为宁波开展总部经济的可行性提供根据。体统评价过程主要采用IMD的国际竞争力指数评价方法，数据采用、国家有关部委的业年鉴、有关城市的计年鉴和统计公报以及客观目的的调研数据等。宁波综合开展才干 得分 排名 综合开展才干由一级目的构成。包括根底条件、商务设备、研发才干、专业效力、政府效力、开放程度。城市总部经济开展才干综合得分及排名35个城市总部经济综合开展才干排名46.91 13 总部经济开展第能级城市综合得分70该能级

29、城市在吸引跨国公司和国内大型企业集团全国性总部方面具有较强优势 总部经济开展第能级城市50综合得分70该能级城市宜作为跨国公司或国内大企业集团的大区域性总部聚集区 总部经济开展第能级城市40综合得分50该能级城市适宜吸引国内大企业集团的区域性总部或者国内大企业集团的职能型总部 总部经济开展第能级城市综合得分40该能级城市还需求全面完善总部经济开展的个方面条件，可以适度开展省级总部经济天津北京上海广州深圳南京杭州成都青岛大连沈阳宁波重庆厦门济南西安长沙郑州福州哈尔滨长春石家庄合肥海口太原昆明呼和浩特南昌武汉南宁贵阳兰州银川西宁 总部经济开展 第能级城市乌鲁木齐城市总部经济开展才干分类根底条件目的

30、与总部经济开展综合才干有很强的正相关性，两者的皮尔逊Pearson相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市根底条件与总部经济开展综合才干进展比较根底条件排名综合排名5时阐明城市根底条件与综合开展才干存在不协调性宁波根底条件排名16宁波综合排名13 16 13 =35阐明宁波根底条件与综合开展才干不存在不协调性城市总部经济根底条件排名与分析评述35个城市总部经济根底条件排名宁波根底条件排名 16根底条件得分 46.80城市总部经济商务设备排名与分析评述商务设备目的与总部经济开展综合才干有很强的正相关性，两者的皮尔逊

31、Pearson相关系数为0.94。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市商务设备才干与总部经济开展综合才干比较商务设备排名综合排名5时阐明城市根底条件与综合开展才干存在不协调性宁波根底条件排名12宁波综合排名13 12 13 =15阐明宁波商务设备与综合开展才干不存在不协调性35个城市总部经济商务设备排名宁波商务设备排名 12商务设备得分 49.61城市总部经济研发才干排名与分析评述研发才干目的与总部经济开展综合才干有较强的正相关性，两者的皮尔逊Pearson相关系数为0.89。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距

32、变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市商务设备才干与总部经济开展综合才干比较研发才干排名综合排名5时阐明城市研发才干与综合开展才干存在不协调性宁波研发才干排名23宁波综合排名13 23 13 =105阐明宁波研发才干与综合开展才干存在不协调性35个城市总部经济研发才干排名宁波研发才干排名 23研发才干得分 37.65城市总部经济专业效力排名与分析评述城市专业效力程度与总部经济开展综合才干有很强的正相关性，两者的皮尔逊Pearson相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市商务设备才干与总部经济开展综合才

33、干比较专业效力排名综合排名5时阐明城市研发才干与综合开展才干存在不协调性宁波研发才干排名16宁波综合排名13 16 13 =35阐明宁波专业效力与综合开展才干不存在不协调性35个城市总部经济专业效力排名宁波专业效力排名 16专业效力得分 42.03城市总部经济政府效力排名与分析评述城市政府效力程度与总部经济开展综合才干具有一定的相关性，两者的皮尔逊Pearson相关系数为0.72。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市政府效力才干与总部经济开展综合才干比较政府效力排名综合排名5时阐明城市政府效力与综合开展才干存在不协调性宁波研发才

34、干排名6宁波综合排名13 6 13 =75阐明宁波政府效力与综合开展才干存在不协调性政府效力得分与综合得分散点图宁波政府效力排名 6政府效力得分 75.16城市总部经济开放程度排名与分析评述城市开放程度与总部经济开展综合才干具有很强的正相关性，两者的皮尔逊Pearson相关系数为0.95。皮尔逊相关系数 又称“皮尔逊积矩相关系数，对两个定距变量例如，年龄和身高的关系强度的丈量，简写。将城市开放程度才干与总部经济开展综合才干比较开放程度排名综合排名5时阐明城市开放程度与综合开展才干存在不协调性宁波研发才干排名7宁波综合排名13 7 13 =65阐明宁波开放程度与综合开展才干存在不协调性35个城市

35、总部经济城市开放程度排名宁波开放程度排名 7开放程度得分 56.68城市开展总部经济的各分项目的开展情况可以用雷达图表示。雷达图中城市分项目的得分越接近100，阐明该项目的开展程度越高；表述城市各分项目的开展程度的点组成的菱形越规那么，阐明各分项开展越平衡。此外，我们将统计学中用于反映数据离散程度的六西格玛规范引入进来，并结合总部经济开展分项得分实践情况，将平均值x和反映离散程度的目的标差结合来反映城市该分项开展才干在35个城市中所处的位置见“各分项目的分类规范。分项得分xx+ ，阐明城市该项目的在35个城市中处于优势程度； xx-，阐明城市该项目的处于优势程度； x-xx+ ,阐明城市各项目

36、的处于普通程度。城市开展总部经济，要在充分发扬优势的同时，注重各分项的平衡开展，加强薄弱环节的建立，逐渐提高城市的综合实力。普通程度宁波市总部经济各项目的评述宁波分项开展才干雷达图存在不协调性普通程度普通程度存在不协调性优势程度普通程度存在不协调性普通程度2006年宁波市各区人均三产GDP元/人宁波市人均三产GDP 32,193各区人均三产GDP/宁波市人均三产GDP=人均三产GDP取值系数人均三产GDP取值系数各区人均三产GDP取值系数0.540.561.100.730.972.10按照各区人均三产GDP取系数对各区总部经济各项目的进展取值 各区总部经济各项目的值=宁波市总部经济各项目的各区

37、GDP取系数鄞州区镇海区北仑区江北区江东区海曙区由于城市总部经济的开展才干与第三产业的开展程度亲密相关，故我们以各区第三产业GDP的比例系数来获得各区总部经济开展才干的各项目的数值。江北区总部经济各项目的评述规范 江北区总部经济各项目的值=宁波市总部经济各项目的0.73江北区GDP取系数普通程度(偏下)江北区总部经济各项目的评述江北区分项开展才干雷达图普通程度(偏下)普通程度(中等)普通程度(中等)普通程度(偏下)优势程度根底条件普通程度偏上中等偏下33-4243-5253-61商务设备普通程度偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下偏上中等偏下25-3839-5253-66专业效力普通程度30-

38、4041-5051-6034.1636.2230.68政府效力23-3940-5657-7354.87普通程度开放程度普通程度29-3940-5051-6141.38江北区总部经济各项目的论述工程周边商务配套及效力业分布分析宁波政区图工程周边商务配套及效力业情况分析江北区江北现代效力业聚集区5.5公里三江口CBD30分钟车程滨水效力业带1公里本工程江北的现代效力业主要集中在余姚江沿岸及江北三江口地域。而荪湖周边1公里内没有如今效力业聚集区。由于总部经济是以现代效力业的开展为根底，需求完善的现代服务业为总部经济的运营提供支持。故现代效力业不兴隆区位很难吸引企业总部入驻。本工程周边商务配套及现代效

39、力业匮乏，离三江口CBD车程30分钟，非常不便，成为无法吸引企业总部入驻的缘由。现代效力业的兴隆程度，对总部经济有着相当重要的影响。宁波市产业与本工程关系分析现代物流业 国际贸易业 信息效力业 金融保险业 现代会展业 中介效力业 大力拓展消费性效力业顺应港口开发和制造业开展的需求，加快开展以现代物流、国际贸易、金融保险等为重点的消费性效力业，促进效力业与港口和制造业开展良性互动。充实提升生活性效力业围绕方便群众生活和提高生活质量，改造提升商贸流通、旅游休闲、社区效力等生活性效力业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。商贸流通业 房地产业 旅游休闲业 文化传媒业 社区效力业 宁波市产业规划三江

40、口CBD荪湖5公里江 北 区在前往荪湖办公有意向的企业中50%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低。荪湖工程5公里辐射范围主要集中在江北市基于以上两点，把对产业的分析集中在江北区对荪湖工程有意向客户来源分析宁波产业与本工程的关系对荪湖工程有意向客户行业分析在建高速宁波绕城高速保国寺出口荪湖杭州湾大桥慈溪入口带动江北“十一五规划产业的开展江北“十一五规划开展产业为港口经济效力业、生态休闲旅游业、房地产业、专业中介效力业、社区效力业、商贸流通业。车程间隔：荪湖距杭州湾大桥慈溪入口约8公里车程，从宁波绕城至通往杭州湾大桥的高速约8分钟车程。产业聚集并不是总部经济，真正意义上的总部经济：从

41、企业方式上判别年营业额超越1.5亿的全国性企业集团的区域或职能总部从经济效益上表达到达税收奉献、产业乘数、消费带动、就业乘数、社会资本等效应。直接缩短了宁波至中国经济中心城市上海的间隔杭州湾大桥建成后将直接缩短宁波至嘉兴，宁波至上海的空间间隔，届时上海至宁波160公里车程只需两小时，相比如今几乎缩减了一半的间隔.改动区域功能构造杭州湾大桥建成后将改动宁波作为长三角经济圈末端的区域功能，从此纳入上海的大经济圈范围内。温州至上海经济开展的必经之地杭州湾大桥的建成将使温州成为上海大经济圈的城市之一，由于城市间隔的缩短，温州与上海的经济往来将逐渐上升，处在温州与上海之间的宁波，同时将遭到温州经济的正面

42、影响。杭州湾大桥建成后对宁波产业的影响杭州湾大桥建成对宁波的影响杭州湾大桥通车带动相关产业开展相关产业聚集相关产业导入荪湖支撑总部经济开展江北区相关产业总部入驻本工程分析第二产业中心城区优点：现代效力业兴隆 商务配套完善交通方便缺陷：商务本钱高 非中心城区 优点：商务本钱低 办公空间富余 缺陷：现代效力业不兴隆 商务配套不完善 交通不方便 职能型总部消费基地企业功能和组织构造的区域分别企业寻求内部价值链要素的最正确组合企业开展到一定规模上亿元以上为到达利润最大化或运营本钱最小化目的企业功能和组织构造的区域分别添加的本钱添加的收益添加的本钱添加的收益开展总部经济有意义无意义只需企业开展到一定规模

43、时，才有进展空间分别的必要。大规模企业中小规模企业都市型先进制造业聚集带都市工业聚集区A区都市工业聚集区B区都市工业聚集区C区2006年江北工业企业营业额超越1.5亿元的只需9家大企业数量不多妨碍了总部经济的开展荪湖江北区江北区第二产业工业企业总部入驻可行性分析公司名称宁波柯力电气制造有限公司宁波东力传动设备股份有限公司宁波中策动力机电集团有限公司宁波江北创新电器有限公司宁波市开利刀片制造有限公司 公司描述2006年江北工业企业30强第15名2006年江北工业企业利润总额排名第8位2006年江北工业企业30强第1名年出口额5000万元以上2006年江北进口额排名第2受访对象董事长董事长副总经理

44、/董事董事长董事长意向度无无无无无原因不方便总部放到江东开发区，可以在信息接受、人才吸纳、税收优惠方面具有优势。总部和生产车间空间分离，不方便生产。不方便不方便江北区大型企业总部或智能型总部入驻本工程意向度调研企业意向度低妨碍了总部经济的开展江北一些大型企业具备开展总部经济条件，企业家在决议企业空间规划时，往往还是根据以往阅历习惯将研发、消费、管理、销售等功能放在一同，采取传统的空间规划方式。企业对把总部迁往本工程没有意向。江北区第二产业大型工业企业总部入驻本工程意向度分析江北区相关产业总部入驻本工程分析第三产业荪湖江北区江北区第三产业现代效力业分析江北区第一产业和第二产业比重相当江北现代效力

45、业主要集中在滨水效力业带。产业定位上以高能级、高档次、高效率的效力产业为主，利用三江口根底设备资源，构成现代效力业集聚区。江北规区划开展港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业商贸流通业58.3757.65第二产业第三产业江北区“十一五产业规划功能区表示图滨水效力业带江北现代效力业聚集区江北区港口经济效力业与本工程匹配度分析江余姚荪湖江北区连通杭州湾大桥长三角物流园区城西港物流园区1公里本工程区位没有交通优势，与港口经济效力业不匹配。宁波绕城高速保国寺出口宁波绕城高速铁路长三角物流园区本工程所在区位并未紧靠环城高速，假设将物流区域迁入本工程所在地，物流配送的时效性将难以保证

46、，故与本工程不匹配。城西港物流园区其内河运输的功能使得其区位所在必需靠河而设，本工程区位明显不适宜导入该物流园区所涉及行业，故与本工程不匹配。江北现代效力业聚集区江北区专业中介效力业与本工程匹配度分析荪湖江北区1公里效力业集聚效应不明显，妨碍了总部经济的开展。江北区城乡二元构造的特点还非常明显结论周边三公里范围内,没有效力的积聚效应;江北区目前的专业效力业主要集中在三江口区域,离本工程较远,同时江北区还不具备开展现代效力业的总部经济条件;效力业开展缺乏智力支持，该行业与 本工程不匹配。农业人口所占比例过重三江口CBD湾头半岛休闲商务区中央智能区中心滨水区甬江北岸商务区西区效力业集聚区专业效力业

47、主要集中在三江口CBD辐射区域内江北现代效力业聚集区江北区生态休闲旅游业与本工程匹配度分析荪湖江北区江北区生态休闲旅游业以人文景观、历史文化和自然山水为根底，着重开发建设三江都市文化商贸游憩区、慈城古县城历史文化游览区、洪塘生态观光休闲度假区等三大片区和“沿山西北部山林水库沿江姚江两条生态休闲旅游带。结论生态休闲旅游业由于其地域性和不可挪动性，无法将周边生态旅游产业移到本区域。同时周边的旅游资源还不是非常丰富,生态旅游的企业普通在旅游目的地.,本工程不适宜开展生态旅游的总部.三江都市文化商贸游憩区沿江姚江生态休闲旅游带沿山西北部山林水库生态休闲旅游带都市农业生态观光区生态休闲旅游区慈城古县城文

48、化旅游区丘陵生态文化旅游带江北区社区效力业与本工程匹配度分析荪湖江北区社区效力业社区效力中心和社区居委会社区效力站的建立，规范街道商业设备利用。社区效力业以社区为依托而开展成形，故该产业的特点是区域性强，无法构成产业聚集入驻本工程。该产业与本工程不匹配。慈城街道洪塘街道庄桥街道甬江街道文教街道中马街道白沙街道孔浦街道荪湖江北区江北区房地产业与本工程匹配度分析房地产房地产开发公司总部业涉及众多相关效力业，其衍消费业构成很长的产业链。房地产对相关产业链的依赖性强,故房地产业总部因该设立在配套设备齐全的现代效力业集中的区域。本工程远离江北滨江效力业带，工程区位附近效力业匮乏。故该行业与本工程不匹配。

49、滨水效力业带江北现代效力业聚集区房地产业金融信贷谋划设计销售代理工程咨询财务法律荪湖江北区江北区商贸流通业与本工程匹配度分析积极推行现代流通方式，全力打造规划合理、业态新型、错位开展、功能集聚的现代商贸流通新框架，构成区级和社区商业中心分层搭配、相互衔接的新格局。商贸流通业普通要分布在人口集聚交通便利的地方，才干商业消费人口，荪湖并没有如此大量的商业消费人口。商贸流通业由于其地域性特征明显，无法将产业导入本工程。故商贸流通业与本工程不匹配。主贸易中心商务、文化、餐饮、文娱、购物副贸易中心规范化、专业化、规模化、高档次的专业市场老外滩历史文化商务区块人民路商务商贸区块槐树路休闲商务区块大剧院商贸

50、区块日湖商贸区块投资创业中心商贸区快江北西区商务区快江北西区商务区快宁波总部经济现状及未来供应分析江北区海曙区江东区总部基地一期(建筑面积未定)总部基地二期(建筑面积未定)江东东部新城宁波现有总部经济的供应主要集中在江东区及海曙区，江东及海曙区是宁波开展总部经济的先头，其中以江东区开展较为明确。小结:我行研讨分析总部经济办公未来供应后发现，宁波高新区未来规划开展总部经济主要依托，随着宁波高新区建立的实施，把宁波高新区打造为国内外贸易的效力平台和先进制造业基地的支撑平台，建立宁波市未来行政中心，会展中心，商务中心科技中心、信息中心;这些对未来江东区留住大企业总部，开展地域企业总部，开展总部经济提

51、供了良好的根底条件,。未来该区域在宁波开展总部经济方面具有很强的优势.未来供应宁波总部经济现状及未来供应需求意向分析需求意向分析宁波市年营业额超越3000万的总部企业,对生态办公有购买意向的客户对本工程意向度需求市场分析 结论企业对把总部搬入荪湖办公的意向度并不乐观。没有企业选择会去荪湖办公；8%的企业选择能够会；20%的企业选择等建成后再思索目前不会；72%的企业选择不会。企业对荪湖总部办公没有意向样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所需求意向分析需求意向分析对荪湖工程有意向客户来源分析需求市场分析 结论在未来能够前往荪湖办公有意向的企业中5

52、0%为江北的企业，其他区域客户对荪湖办公的意向度较低样本量：100调研地点：宁波宝马4S店,宁波日湖会,石浦王府,钻石人生商务会所,白宫会所需求意向分析需求意向分析企业不会去荪湖办公的原因比例距办公成熟区较远26税收上暂无优惠20商务服务性配套不足42企业总部聚集效应不足12有意向客户可承受单价比例1万以下5311.5万351.5 - 2万62万以上6需求市场分析 结论企业不选择去荪湖办公的缘由主要是荪湖周边商务效力型配套缺乏、间隔办公成熟区较远以及税收上没有优惠等。对去荪湖办公有意向的客户预期可接受购买单价偏低，88%的客户心思价钱预期都低于1.5万元。这与本工程高端生态办公的定位不符合。市

53、场所能接受价钱与本工程定位不匹配。访谈专家：戴德梁行工业部董事邝福祥先生目前外企在长三角除了上海有很多，同杭州、苏州、南京等城市相比，宁波在吸引外资及城市开展才干上并不占有优势。宁波目前外企数量较少，外企的比例较低，而占宁波市场绝大份额的民营企业那么多数为中小企业，而开展总部经济所必需的主要是大企业。根据国外开展总部经济的阅历，郊区型的总部基地普通以IT、研发类的企业为主。开展郊区型的总部经济的主要条件是该区域土地本钱、商务本钱较低，交通本钱较低，交通便利，商务配套设备完善。总部经济专家访谈优势Strengths地块原貌坚持良好，地块内部无需拆迁安顿的农户；弱势Weaknesses杭州湾大桥的

54、建成带动江北区的开展，同样也为本工程提供良好的大环境；地块处于江北区规划开展的产业园区带外围近间隔区域，可借势各个园区；宁波政府大力推进总部经济开展;机遇 (Opportunities)地块周边已开展成型的工业园区二产企业能有总部办公物业需求的企业只需9家;宁波市其他区域对本工程开展总部办公物业无购买意向;工程地块间隔效力业聚集区较远;工程周边商务配套不完善;本工程区域现无对总部企业有利好额税收等方面优惠措施;要挟Threats江东区/海曙区占据了宁波市开展总部经济的先锋,宁波市总体规划上完善的配置为其提供了更好的开展总部经济的条件,而江北区相对开展总部经济较晚,竞争优势暂不明显;地块SWOT

55、分析最适宜较适宜不太适宜不适宜企业能承受价格与荪湖不匹配企业对荪湖意向度低总部经济可行性研讨环境角度产业角度市场角度宁波属于开展总部经济第三能级城市宁波不适宜发展跨国公司总部江北总部经济开展才干综合得分及周边商务配套及效力业分布分析 江北不太适宜开展国内大型企业总部对前往荪湖办公有意向企业50%在江北荪湖工程5公里辐射集中在江北江北产业第二产业工业第三产业江北适宜开展总部经 济的大型企业数量少江北适宜开展总部经 济的大型企业意向度低 第二产业(工业)企 业总部入住不适宜产业与荪湖的匹配度港口经济服务业专业中介服务业生态休闲旅游业社区服务业房地产业 商贸流通业 宁波适宜开展国 内大型企业总部专家

56、意见荪湖区域短时间内不会构成总部经济实际经济模型分析实践周边环境分析供应市场分析SWOT分析“十一五后荪湖开展总部经济的建议总部经济论述结论：“十一五荪湖开展总部不太适宜总部经济可行性分析流程及结论荪湖工程开展总部经济建议 根据我行前段章节的分析论证，荪湖工程在现有根底及十一五规划开展前提下开展总部经济的能够性较小；荪湖区域假设开展总部经济那么在未来的510年内以下举措势在必行：大力开展本区域的产业经济,招商引资；吸引大企业集团入住江北区;大型企业集团数量需到达相当的数量；对本区域周边的产业进展引导,大力开展现代效力业,第三产业;大力开展本区域的商务配套,构成酒店会议展览银行审计等相关配套大力

57、开展本区域的交通,形本钱工程与市区联络的快捷通道;提供开展总部经济的外部政策条件,如税收优惠;第一阶段任务内容研讨思绪地块分析结论工程功能开展方向分析不同功能方向可行性分析细分物业市场分析案例自创工程SWOT分析工程总体定位工程建议体量工程产品及运营建议工程功能规划建议地块区位分析地块所属区域城市功能分析地块周边产业分析地块现状分析地块SWOT分析根底分析荪湖类似地块及工程分析自然环境类似工程分析区位环境类似工程分析案例自创分析 国内胜利案例自创涵田国际度假区 竞争案例自创-银凤锦江旅游度假村涵田基地概略:地址:江苏省常州市溧阳天目湖畔;占地面积:320平方公里;水域面积:25万平方公里 ;绿

58、地覆盖率:75%涵田交通:天目湖杭州：宁杭高速，约2小时车程天目湖无锡：锡宜高速，约1.5小时车程天目湖上海：锡宜高速，沪宁高速,约3小时车程天目湖南京：宁杭高速，约2小时车程涵田现状:私人酒店样板段已建成,可接受约定体验.2007年10月末私人酒店可对会员开放。涵田开创99名会员招募进展中，现已大约预定名额80名左右.飞行俱乐部、高尔夫俱乐部会员招募估计2021年年初涵田正式营业.俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口私人酒店高尔夫练习场安康管理中心综合CLUB葡萄园教堂婚庆广场飞行俱乐部儿童俱乐部中央酒店主题酒店主题酒店管理中心主干道天目湖主干道涵田国际度假俱乐部基地概略涵田业态:序号业

59、态功能1私人酒店接待居住2主题酒店接待居住3中央酒店接待居住/餐饮4教堂婚庆5综合club休闲娱乐6中欧艺术中心大型会议/艺术交流7健康管理中心康体/体检8户外SPY养生9儿童俱乐部休闲娱乐10飞行俱乐部高级休闲娱乐11高尔夫练习场高级休闲娱乐12葡萄园休闲娱乐湖岸线安康管理后勤管理居住区公共道路俱乐部贵宾专属通道入口物流配送通道入口主干道天目湖主干道12271298104111536涵田充分利用的湖岸线,居住功能业态均背山靠水,且分布于地块的两侧，亲水性及私密性均得到充分展现涵田国际度假俱乐部业态及规划涵田业态规划表示图 出卖型 出租型 运营型业 态数量建筑面积价格私人酒店60栋200320

60、30000万/主题酒店60栋3501200待定中央酒店1栋-待定教堂1栋-待定综合club-待定中欧艺术中心-个人会员免费健康管理中心-个人会员免费户外SPY10栋-个人会员免费儿童俱乐部-个人会员免费飞行俱乐部-50-60万/人高尔夫练习场-80万/人葡萄园-会员免费涵田各业态配比及运营方式:涵田私人酒店及主题酒店运营方式:私人酒店主题酒店出卖出卖客户可选择自住或对外出租,或者在客户不入住的期间,客户可委托酒店管理公司对外出租其私人酒店及主题酒店私人酒店业主及主题酒店业主同时获赠涵田国际度假俱乐部开创会员资历.私人酒店及主题酒店的产权均为40年涵田国际度假俱乐部业态配比涵田运营方式:会员制: