酒店宾馆装修工程可行性研究报告

1、酒店宾馆装修工程可行性研究报告酒店宾馆装修工程可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）酒店宾馆装修工程可行性研究报告 第一章总论JALj ，j j j j3第一节项目 冃景 ,3第二节项目概况,6第一章项目建设背景及必要性,9第一节项目建设背景,9第二节项目建设的必要性,9第三章投资环境及市场分析,11第一节某某市经济形势,11第二节某某市的发展规划、投资环境，,，12第三节市场分,14第四章建设规模及建设内容,20第一节建设规模20第二节建设内容1 J 1155555555555555555520第五章项目选址及建设条件,22第一节项目选址,22第二节场址土地权属类

2、别,23第三节项目区概况,23第六章工程建设方案,27第一节设计理念,27第二节设计依据,28第三节工程方案总体概述,28第四节外立面设计,29第五节总体环境设计,29第六节绿化设计,30第七章总平面布置和公用工程及辅助设施方案，,，31第一节公用工,31第八章环境影响评价,41第一节执行标准,41第二节项目建设过程中的主要环境影响,42第三节项目建成后的主要环境影响,42第四节施工期环境影响分析及对策措施,42第五节营运期环境影响分析及对策措施,51第八节噪声环境影响分析及对策,53第九章安全卫生和节能,55第节安全卫生,55第二节节能措施,55第三节节水措施,58第十章组织机构、劳动定员及

3、招投标，,，61第一节机构组织及劳动定员,61第二节工程招投标,61第三节项目监督与评价,63第十章项目实施计划，,，,，,，,，,，65建设工期,65项目实施进度安排,66第十二章投资估算与财务分析，,，67第十三章结论及建议,68第一章总论一、项目背景1、项目名称某某酒店改扩建装修工程2、项目承办单位概况承办单位：某某装饰发展有限公司某某装饰发展有限公司成立于 1993年6月，公司位于某某市某 某服装工业园，占地20000 ，注册资本5020万元，有200余亩苗 圃一处，内有各种花卉、苗木150余种。公司主要从事建筑室内外装饰、装修；园林绿化；销售建筑材料； 小型机械安装等业务。公司在 1

4、994年取得了全国装饰装修行业总包 三级资质，并于2003年10月10日取得由山东省建筑工程管理局颁 发的“建筑装修装饰工程”三级资质证书。公司自成立以来，先后承 揽了某某市市政府办公楼；某某市市委办公楼；某某市纪委办公楼； 某某大酒店的装饰装修工程；某某市通济街道办事处办公大楼的部分 装修及院内绿化、道路硬化工程；某某市某某服装工业园办公楼的装 修及院内绿化、道路硬化工程；某某市某某服装工业园内主要街道的 绿化工程等，以上工程严把质量关，安全、文明施工，工程都一次验 收合格，受到建设单位的好评，也取得了良好的经济效益和社会效益。 公司在发展业务追求经济效益的同时也非常注重企业内部管理和人 才

5、培养，现有一级项目经理 5人，二级项目经理6人，工程师8人, 其他工程、经济类技术人员 26人；公司定期对有关技术人员进行培 训，加速知识更新，提高公司管理人员专业技能，从而能够更好的服 务于工程。公司正以“树百年企业，建百年工程”为目标，迈着矫健的步伐 走向灿烂的明天。3、可行性研究报告编制依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）中华人民共和国土地管理法（3）中华人民共和国环境保护法（4）中华人民共和国环境影响评价法（5）中华人民共和国水污染防治法（6）国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（7）某某市城市总体规划（8）某某市滨海公路沿线城市组团总体规划（9）某某市旅游业“十三五”发展规划（

6、10）某某市度假旅游专项规划（11）某某市委、市政府关于加快旅游业发展的意见（12）某某市城市总体规划（13）某某市土地利用总体规划（14）某某市旅游总体规划（15）某某市委市政府关于加快旅游业发展的意见（16）某某市创建“中国优秀旅游城市”活动实施方案（17）某某统计2015年鉴（18）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（19）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方 案及基础材料。本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。4、编制原则（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有 关部门的批文、批件为依据，在相关规划文

7、件指导下进行；（2）根据某某市国民经济和社会发展计划及某某市城市发展规 划，考虑建设单位在经济上承受能力， 合理确定项目的建设规模和实 施步骤；（3）根据某某、某某发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措 资金，科学使用。（4）依据某某市总体规划，结合某某的总体规划，对建设项目 进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使 项目创造良好的社会效益。（5）项目的建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价， 使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。（6）把项目建设与促进地方旅游商品的生产、流通和发展相 结合，为技术展示和交流提供良好的平台，大力发展墨城旅游产品， 为地域经济发展做出贡献，创

8、造良好经济效益。5、研究工作的范围本可行性研究报告主要研究范围：1、项目建设的必要性、可行性和意义；2、项目建设规模及建设内容；3、项目选址及建设条件；4、工程方案；5、公用工程和辅助设施；6、消防、环保及安全防护；7、组织管理；8、项目实施计划和工程招投标管理；9、投资估算与资金筹措；10、工程建设的经济效益和社会效益。二、项目概况1、项目拟建地点项目拟建于某某鹤山路38号，占地面积4866平方米，约7.30该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需 要。2、建设规模与内容本项目占地面积约7.30亩，建设规模39900平方米，总投资约18426万元。主体营业楼设计层数为23层，

9、总建筑面积39900川。其中裙楼4层，建筑面积15100 m2, 1层为大堂、总服务台、礼 宾处、行李房、商务中心、票务中心、商场、专卖店、书店、大堂酒 吧、鲜花店、华宝斋茶室等配套服务项目；2层为西餐厅、西餐厨房、 中餐零点厅、中餐点菜区；3层为千人大宴会厅；4层为30人-200 人标准会议室、餐饮包间。塔楼23层，建筑面积21400 m,为客房区域，共有客房334间。 其中5 9F为经济楼层，共有客房102间（套）,其中普通标准客房 97间，普通套房5套；10 18F为商务楼层，共有客房178间（套）， 其中商务标准间158间，商务套房20套；1921F为行政楼层，共 有客房54间（套），

10、其中行政标准间46间，行政套房6套，豪华套 房6套；22楼设景观自助餐厅、景观日餐厅景观韩料餐厅、景观咖 啡厅；23楼为电梯机房和设备房等。负1F为建筑建筑面积为3400 m，设动力中心、办公室、消防中心等。3、主要建设条件本期项目建设需用土地 7.30亩，已取得土地使用权证（即国用 （2010）第095号）、建设用地规划许可证（地字第 305110101号）、 建设工程规划方案审查意见书（即规规审字 201030号。项目建设主要原辅材料，来源于当地。当地原辅材料资源丰富， 供应有保证。从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及 自然环境方面分析，加上某某市的投资环境、人力资源优

11、势及区位优 势，为项目建设提供了可靠的保证。项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等 配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。4、项目资金投入本项目总投资18426万元。资金来源：企业自筹5926万元，占总投资32.2%;申请银行贷 款12500万元，占总投资67.8%。5、项目建设期预计项目建设期18个月。6、主要经济技术指标（见表1-1 :主要经济技术指标表） 图表1-1:主要技术指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模平方米399001.1地上建筑面积平方米365001.2地下总建筑面积平方米3400地下1层1.3容积率 60%1.5绿化率 15%1.6车位2

12、05地上105个，地下100个1.7建设总投资万元209281.8其中：建设投资万元197881.9建设期贷款利息万元1140图表2-2:主要经济指标税前静态投资回收期 Pt （含建设期）7.11财务净现值FNPV15086动态投资回收期 Pt （含建设期）9.19财务内部收益率FIRR18.96%税后静态投资回收期 Pt （含建设期）8.07财务净现值8985动态投资回收期 Pt （含建设期）10.90财务内部收益率15.18%第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景1、我国政府明确提出要适应居民消费结构升级趋势，继续发展 主要面向消费者的服务业，满足多样化的服务需求。随着我国经济持续健康

13、快速发展， 我国综合国力明显增强，人民 生活明显改善，工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快，城乡面 貌和人民生活进一步改善，城乡居民消费结构加速升级，将带动产业 结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。为满足人民不断增长的物质文化需求， 创造和谐的社会局面，中 国国民经济和社会发展十三五规划纲要明确指出：要适应居民消费 结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业， 扩大短缺服务产 品供给，满足多样化的服务需求。大城市要把发展服务业放在优先位 置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。2、某某市政府提出要大力加快现代化大城市建设，提升城市地 位。3、某某市房地产发展迎来了前所未有的发

14、展契机。4、本项目提出的背景二、项目建设的必要性1、是提升墨城品位，改善墨城形象的需要某某某某大酒店位于某某经济开发区的黄金地段，在被称为“饭店综合改造项目的建成，对于提升某某市核心商圈的整体品位有着积 极意义。通过对某某某某大酒店的综合改造， 酒店将建成某某市的标 志型建筑，使该区域城市建设面貌大为改观，使其成为某某市城市建 设中的亮点，对于加快城市建设步伐，提升城市整体品位有一定的推 动作用。2、是企业进一步做大做强的需要某某某某酒店投资管理有限公司作为专业从事酒店产业经营的 集团公司，不论是自身发展的需要，还是积极参与建设某某城市的要 求，都必须构筑经营平台和打造酒店服务产业链， 保证企

15、业长期稳定 发展，有着重要意义。4、是满足城市功能区划的需要。随着某某城区建设进程的逐步推进和开发区的日益蓬勃，某某的发展正朝向多元化的方向前进。因此本项目正好结合墨城整体品质的提高， 满足城市功能区划发 展要求。5、是促进某某市旅游经济发展的需要改革开放以来，古城某某发生了翻天覆地的变化。城市建设综合 开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。本项 目的建设将极大地方便了居民、游客在各方面的需求，改善城市的旅 游环境状况，推进了旅游经济的发展。第三章投资环境及市场分析一、某某市经济形势某某历史文化悠久，战国时属齐国，秦统一天下，某某始置县， 先后属齐郡、胶东郡。西汉时，某某既是

16、某某县治，又是胶东王国都 城。东汉及两晋时，属青州。隋唐及明清时期均属莱州。1943年分设即东、某某两县，1944年4月，即东县并入某某县，1945年7月， 恢复即东县。建国初期，属胶州专区。1958年10月，改属某某市。 1961年改属烟台专区。1978年12月改属某某市。1989年9月，撤 县设市。某某经济和社会发展十分迅速，2015年完成生产总值433.8亿 元，按可比价格增长17.6%,总量和增幅居某某五市之首。其中第一、二、三产业增加值分别为 37.4亿元、242.9亿元和153.5亿元，分别增长8.2%、22.3%和12.9%。规模以上固定资产投资首次超过 200 亿元，完成201

17、.3亿元，增长24.2%;完成地方财政一般预算收入16 亿元，增长33.6%。各项存款余额197.1亿元，比年初增加24亿元， 增长13.8%;各项贷款余额125.8亿元，比年初增加27.4亿元，增 长27.9%；存贷款余额在五市中居首位。职工平均工资18621元，增长19.9%；城市居民人均可支配收入15813元，增长18.6%；农村居 民人均纯收入7382元，增长14%县域经济基本竞争力居全国百强 县第20位。多年来，某某市按照“建设大市场、搞活大流通”的发展思路、 围绕建设江北最大市场群的目标，实施“商贸兴市”战略，已成为江 北重要的商品集散地。某某交通条件优越，是某某通往山东各地的“咽

18、喉”，胶济、蓝 烟铁路横穿西部，境内蓝村火车站是胶东半岛重要的铁路枢纽，济青、青银、乌威高速公路以及青烟、青威、青沙、青石等国家级和省级干 线公路纵贯境内，县乡公路通村连镇，形成了四通八达的交通运输网 络，某某城区距某某港40千米，距某某国际机场15千米；某某文化 底蕴深厚，基础教学和技术教育发达，体系完整，文化生活丰富多彩， 市内设有电视台、博物馆、新华书店、影院、剧院、娱乐城等大批文 化生活设施；另外，在财政、金融保险、城建环保、教育体育等各个 方面都取得了显著成绩。社会经济领域的快速发展为某某市旅游业发展和整个社会经济 系统的良性循环奠定了坚实的基础。二、某某市的发展规划、投资环境1、地

19、理位置某某市位于山东半岛南部，地处东经120 07一 121 23，北纬36 18 36 37,东临黄海，南屏崂山，西邻平度市和胶 州市，北接莱西市和莱阳市，总面积 1780平方千米，辖18个镇、4 个街道办事处和1个经济开发区、1个旅游度假区。某某古称“形胜 为东方冠”，于今山海风韵犹存，东部海碧山翠，海岸线蜿蜒曲折， 港湾岛屿罗布，西部平畴无际，河流环绕交流。某某崛起于南，某某 偎之项背，遂有“某某后院”之称；烟台勃兴于北，某某扼其要衢， 则成“胶东咽喉”之势，是某某重要卫星城市。2、地形地貌某某市域在地质构造上位于鲁东隆起区的胶莱盆地东南部，以断裂构造变动为主要表现形式。由于胶潍河盆地与

20、崂山山脉的影响， 经 过长期的地壳运动和沉积作用，某某市区域范围内的地势由东南向西 北倾斜，形成了低山丘陵与平原洼地的地貌组合。东部低山丘陵区面积626平方千米，占总面积的35.2%,地面高 程在海拔20-100米之间，滨海地区在13米以下。区内山陵、沟壑、 荒岭、阶地、梯田层迭交错，山体上部多呈岩石裸露状貌，山前平地 分布在河谷间和沿海一带，土层较厚。中部为平原区，面积631平方 千米，占总面积的35.4%，地面高程海拔一般50米以下，是东部低 山丘陵区和西部低洼区的过渡地带。西部低洼区面积 523平方千米， 占总面积的29.4%,地面高程海拔多在20米以下，地势平衍。3、气候水文某某市域属

21、暖温带季风气候，同时受海洋环境的直接调节，冬暖 夏凉，湿润宜人，年平均气温12摄氏度，多年平均降水量750毫米, 夏无酷暑，冬无严寒，是优良的夏季避暑地。某某市内有14条较大河流，多为宽浅季节性河流，有一定的旅 游开发价值。海岸线总长183.01千米，分布有丁字湾、栲栳湾、横 门湾、鳌山湾、小岛湾等10处海湾（港湾）。域内有田横岛、大管岛、 小管岛、女岛、马儿岛、长门岩等24个岛屿，其中田横岛、大管岛、 小管岛、赭岛、女岛为有人居住岛，其余岛屿皆无人居住。另外还有 7个岬角，9处滩涂，这些共同构成了某某具有开发价值且品位很高 的旅游资源。4、自然资源某某市资源丰富，西部平原百里沃野，素有“粮仓

22、”之称，是全 国商品粮生产基地之一；东部丘陵岗地起伏，宜粮宜果，是山东省花 生生产基地；沿海地区山景海色秀丽壮观，海岸线绵延曲折，港湾交 错，盛产对虾、海参、鲍鱼、扇贝等海产品，素有“渔盐之利”，属全国对虾养殖基地；境内矿藏种类繁多，矿泉水、麦饭石、重晶石、 玄武岩、安山玢岩、花岗岩、膨润土和田横砚等尤为著名；区域内旅 游资源独具特色，有历史名岛田横岛、耐冬宝岛长门岩、大管岛、小 管岛等岛屿，有素称“崂山之秀”的鹤山风景区、全国著名的温泉疗 养区和被誉为“地质宝库”的马山国家级自然保护区等。5、规划布局为推动区域协调发展，优化经济发展布局，某某市按照山东省“一 体两翼”和某某市“一主三辅多组团

23、”的区域布局，深入实施“一区 两极”经济发展战略。“一区”，就是，就是充分发挥城市中心区及周 边区域的区位优势和产业优势，大力发展先进制造业和以市场商贸业 等为重点的现代服务业，建成汇集人流、物流、资金流、信息流的现 代城区和现代工贸区。“两极”，就是充分发挥东环海的优势，持续推 进东部鳌山湾区域开发建设，建成在国内外有较大影响力和吸引力的 某某新兴旅游度假区、临港产业区；充分发挥西环河的优势，抓好大 沽河周边区域绿色农业开发建设， 建成规模化、集约化的绿色农业产 业区。为适应不断变化的国际国内形势，围绕某某市委提出的“面向某 某、依托某某、融入某某、服务某某，抢抓五年战略机遇期、建设大 某某

24、现代新区”的发展定位，以及“一二三四五六七”的发展思路和“一极突破、两区共进、五线展开、组团发展”的战略部署，相继从 空间布局、发展重点、动力机制、保障体系等方面，采取了一系列措 施，探索形成了切合某某实际又以一贯之的发展路子。为加快构筑新型产业体系，突出大项目引进建设，实施外向型经济和民营经济双源 并进战略；突出产业集群化发展，培育壮大先进制造业和现代服务业， 突出自主创新，大力发展高新技术产业，提升大某某现代新区的综合 竞争力。三、市场分析1、某某商业发展背景上世纪八十年代，在墨水河畔，不甘寂寞的个体经营者在这里自 发形成了一个地摊服装市场。20多年光景，这个当年名不见经传的 小集市在经过

25、三次迁移，四次改造之后，成为了国内排名第三的服装 批发市场。这个目前国内单体面积最大的服装批发市场于2015年1月整体迁移并开始营业。二十多年市场经营发展基础，让某某服装老市场以其规模化经营、特色鲜明、产销相依、聚散快捷、价格优势明显等产品服务特点 闻名全国，而其上市商品也以质优价廉、款式新颖、品种繁多的优势 畅销胶东半岛及华北和东北地区，其中针织产品更是辐射全国各地。新建成的某某服装市场，主体总投资6.2 5亿元，建筑面积2 7.1万平方米，分为A、E、C、D、E五个经营区。该服装市场 在配套设施齐备，安装有客货梯10部，自动扶梯2 4部，还有中央 空调、监控、消防、宽带、电子屏、自动喷淋、

26、自动报警器等现代化 信息管理系统，建设了具备品牌展示展销、看样订货、商务洽谈、新 闻发布等功能的展示厅，各项指标达到国内领先水平。统计数字显示, 08年6月底，服装市场开门营业商铺达到了 6 0 14个，其中外地 商户3 0 2 6家，总经销、总代理、厂家直销商户1 9 4 4家，品牌 经营商户4 14 0家，从业人员2 1 4 0 0人。 08年1 6月份完 成商品交易额5 2亿元，同比增长3 0%,目前，其国内市场已扩张 至山西，河北，河南等区域，新市场的日均交易额达3 0 0 0万元， 日上市人数10万人次，日入市外地大型客货车15 0余辆。新市场还有二期和三期规划：二期建设的中国某某辅

27、料市场占地 2 2 1亩，建筑面积18.8万平方米；三期建设的中国某某精品市 场及商务区占地7 8 3亩，建筑面积3 9. 1万平方米。规划完成之 后的总建筑面积将达到4 5万平方米， 届时新市场将拥有服装市场主 体、精品市场以及与之配套的辅料市场、物流服务中心、客运服务中 心、市场综合服务区、业户居住区等七大区域，入市经营业户可达7 0 0 0多家，并且将实现市场功能与物流、人流、生活区和教育等服 务功能的综合配套。调查数据显示，2 0 0 8年是某某市场品牌商品数量增长最快的 一年，也是外地产品尤其是知名品牌进入市场最多的一年。 截止目前, 某某市已名列中国商标发展百强县第3 5位， 而目

28、前单体面积最大的 新某某服装市场，为某某产业集群及城市的发展带来利好。在某某服装批发市场的带动影响下，目前某某市的二、三产业已 经得到了快速发展，形成了以市场带产业、以产业促市场的良性发展 格局。依托服装市场的发展优势和知名度， 某某市提出并实施了“一 轴两圈”的发展格局，即以某某市区的鹤山路为发展中轴，建项目、 搞配套；“两圈”，就是在鹤山路西端，以中国某某服装市场为中心， 围绕该市场进行配套完善，在该区域形成一个布局合理、设施完善、 功能齐全的集产销研及物流于一体的商业批发圈；对老服装市场区域 进行综合改造，建设一座集多功能于一体的大型综合性商业中心和地 标性建筑群，并以此为中心，连同利群

29、、佳乐家、国美、圣帝亚等大 型商场超市为群体，在鹤山路中段打造集购物、休闲、娱乐于一体的 城市时尚消费圈，把鹤山路建成特色突出的某某服装贸易大道。在产业集群规模扩大，经济商圈渐趋成熟的态势中，某某服装市 场的区域品牌已经名声在外，成为了众商家的必争之地，这样的一种 流通概念放在任何一个区域市场内都是不可小觑的，某某必将成为一个全新的国际商贸重地。某某市场商贸业具有传统优势、 基础优势和区位优势，经过历届 市委、市政府及几代某某人的共同努力，目前，全市累计建成各类市 场14 3处，建成面积10 0多万平方米，其中专业市场2 6处、投 资过千万元的市场14处、建筑面积过1万平方米的市场18处、 年

30、 交易额过1亿元的市场16处，2 0 08年全市市场完成商品交易额524亿元。综观某某的市场商贸业，在全国处于领先地位，在省及某 某市处于龙头地位，是胶东半岛发展最健康、管理最规范的市场群体。 服装市场、小商品城和布匹市场是全国百强市场，其中服装市场名列 全国同类市场第三位。通过“一轴两圈”发展模式的实施和未来几年的发展培育，某某将成为某某继中山路、台东、李村、东部商圈的第五大商圈，成为长 江以北最大的综合批发市场基地。2、某某大酒店二期改扩建项目市场分析目前某某市市区仅有2家四星级酒店、2家三星级酒店、2家二 星级酒店，尚没有五星级酒店，四星级酒店客房总数仅为近430间（其 中某某大酒店22

31、0间，锦茂宾馆210间，），已不能满足某某市发展的 需求，特别是作为某某后花园发展的需求。统计资料显示，某某市酒 店入住率为60.1%以上，四星级酒店入住率为 70%以上。作为某某核心区内的唯一的五星级酒店项目 （竣工开业后上报审 批），其市场前景在该区域内是独一无二的。核心区内商家如云，金 融、机关和企事业单位云集，这在一定程度上保证了酒店的宴、会销 售。本项目中的五星级酒店占据黄金地段， 为周边众多单位和游客提 供高档餐饮、住宿、娱乐和休闲场所势在必行，市场前景十分看好。3、需求方面分析改革开放以来，某某市居民消费能力增长很快，消费能级迅速提 升，升级幅度越来越大。总体上看，某某市居民消费

32、方式正处于小康 型向现代化型的过渡阶段，消费方式、消费环境、消费能力和消费观 念都发生了很大变化，各种新的消费热点正在形成之中。（1）餐饮业餐饮业发展增速迅猛，形成一批规模特色企业各种特色餐馆酒楼遍布大街小巷，并一直较快的速度迅猛发展， 2015年是12.7亿元，比上年增长36.7%。在大发展、大建设、大环境的新某某产业发展战略规划中，餐饮 业已占据某某市社会消费品零售总额 10.2%的比重，直到越来越重要 的作用。餐饮主题趋于多元化，集群开始得以显现，与其它行业混业经 营成为一种趋势。随着餐饮和其它行业的不断发展， 餐饮与其它行业混业经营，餐 饮主题开始趋于多元化。去年，餐饮洗浴业的混业经营

33、迅速发展。此 外，茶饮、咖啡休闲与餐饮的混业经营也成为一种趋势。由于餐饮业的迅速发展，餐饮集群效应开始得以显现。某某市鹤山路的中高档餐饮群等初具雏形品牌意识不强，基础条件缺乏。本地餐饮市场饱和，无序竞争 出现。目前，某某餐饮市场上有相当一部分餐饮企业的品牌意识还比较 淡薄，然而，未来的餐饮业竞争将会更多的表现在品牌的竞争上。目 前某某餐饮企业发展的软件投入和基础条件成为制约企业水平提升 的关键和重点，许多企业缺乏系统的管理手册。近几年某某市餐饮业一个显著特点是，品牌餐饮企业的连锁扩张 步伐不断加快。大量餐饮企业的盲目无序竞争，导致了餐饮业的行业 结构失衡，某某市的快餐尤其是中式快餐业非常落后，

34、 很难满足市场 需求。整个餐饮市场出现“头重脚轻”的局面。某某餐饮面临调整，以迎合城市发展需要。在新的历史机遇下，某某餐饮业势必要进一步打造自身发展战略 和经营策略，以迎合城市发展的需要，在企业定位、品牌塑造、整合 营销、经营战略、形象包装、菜品创新等方面进行现代化改造。商业某某商业的优势在于批发，如果做零售，某某本地仅能消化3000 万元，做批发却有近百亿元的广阔市场。根据统计，2000年的时候，某某批发商圈外地采购量还是 28亿元，而到了 2015年这一数字已突 破100亿元人民币。现在批发商圈内的商家有近万家， 世界五百强企 业佳世客、太平洋集团、大润发等商业巨擘纷纷落户批发商圈，如此

35、多的商家和巨头扎堆一处，在全国都很罕见，这也说明某某作为连接 某某及周边城市物流中心的地位已经牢固树立。旅游业2015年某某市共接待海内外游客369.9万人，其中海外旅游者18.1 万人，旅游总收入22.02亿元，比上年分别增长 7% 38.2% 23%第四章 建设规模及建设内容一、建设规模本项目为某某某某酒店投资管理有限公司投资兴建的某某大酒 店二期改扩建项目，主要将建设一座23层高层建筑，占地面积约7.30 亩，建筑面积为39900平方米（一层地下室面积为3400平方米），总 投资约18426万元人民币。二、建设内容1、主体工程新建一栋23层的酒店，建筑面积39900吊，高度约83.60m

36、。全 楼按五星级饭店标准建设和装修。2、公用工程（1）给排水设施：新建消防水池及生产、生活、消防供水管网。（2）供电系统：在地下一层设置1座变配电房，配备变压器容量 3200KVA自备应急200KVA柴油发电机组。（3）燃气系统：燃气管道从鹤山路市政燃气管网引入，新建燃气 调压站。（4）弱电系统：建设火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、 计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统 等。（5）空调系统及采暖通风系统：建设中央空调系统、送排风系统、 防排烟系统。3、环保工程建设污水处理设施、噪声防治设施、垃圾处理及废气处理等装置 设施。4、景观工程建设楼前广场、屋顶花园及整个区

37、域的绿化。详见建设项目组成情况见表4-1表4-1建设项目组成一览表工程类别单项工程名称工程内容工程规模主体工程酒店新建一栋23层的酒店建筑面积39900，高度约83.6m公用工程给排水设施生产、生活及消防用水自来水供应600m3/d , 排水系统清污分流供电系统在地下一层设置1座变电站、配电 房及供配电设施变压器容量3200KVA自备应急200KVA柴油发电机组燃气系统燃气管道从鹤山路市政燃气管网引 入，新建燃气调压站燃气消耗量60mf/h弱电系统包括火灾自动报警及消防联动系 统、通讯系统、计算机网络系统、 卫星与有线电视系统、设备监控以 及安全防范系统等利用现代计算机技术、通信技 术、控制技

38、术等来提高建筑的 智能化水平，使之成为一流的 智能建筑空调系统及采暖 通风系统中央空调系统、送排风系统、防排 烟系统空调冷负荷8000KW热负荷 6000KW地下设备用房等均设 置机械送排风系统环保工程污水处理设施包括户外管网和接入市政污水管网 的主管道、规范化排污口、 化粪池、 餐饮废水深度处理机化粪池6个、FG-III 体化餐饮废水深度处理装置一套废气治理设施排风系统、油烟净化系统油烟净化系统采用静电除油 器，除油效率达85鳩上噪声防治消声、隔声、吸声降噪设施见表3-11垃圾处置垃圾箱等垃圾箱若干景观工程小区绿化种树植草绿化面积3000 m2人工景观楼前广场屋顶花园等景观节点楼前广场面积约

39、 1200m2第五章项目选址及建设条件一、项目选址1、选址原则（1）交通方便。（2）阳光充足、空气流通、排水通畅、基地稳固，地形平整，地 势较高。（3）便于利用当地的水、电、路等基础设施。（4）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设 施。（5）工程地质条件较好，满足项目建设的需要。（6）尽量节约用地，且与周围原有建筑相协调。（7）服从某某市整体规划要求，注意环境保护，减少对生态和环 境的影响。依据上述选址原则，本项目选址于某某市鹤山路 38号，地理位 置优越。东邻烟青一级路，西邻中国联通，南为鹤山路；项目地理位 置十分优越。项目用地市政条件完善，场址水、电、气、通讯等公用 设施齐

40、全，土地平整，起伏不大，周围无工业污染，环境优越。该项目位于鹤山路以北、烟青一级路以西，在现有某某大酒店东侧进行改扩建，总用地面积约为7.30亩，通过出让方式取得土地使 用权证。三、项目区概况1、项目区社会经济状况改革开放以来，某某市经济社会发展步入了快车道，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。2015年，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，以科学发展观为统领，真抓实干，开 拓进取，经济建设取得新进展，社会事业迈出新步伐，人民生活水平 得到新提高，和谐社会建设收到新成效。初步测算，2015年全市实现地区生产总值433.8亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.6%, 总量和增幅

41、稳居某某五市首位。全市规模以上首次突破200亿元大关，完成201.3亿元，比上年增长24.2%;全年完成财政总收入36.1 亿元，比上年增长53%完成地方财政收入16亿元，增长33.6%。2、地形地貌和地质某某市域在地质构造上位于鲁东隆起区的胶莱盆地东南部，以断裂构造变动为主要表现形式。由于胶潍河盆地与崂山山脉的影响， 经 过长期的地壳运动和沉积作用，某某市区域范围内的地势由东南向西 北倾斜，形成了低山丘陵与平原洼地的地貌组合。东部低山丘陵区面积626平方千米，占总面积的35.2%,地面高 程在海拔20-100米之间，滨海地区在13米以下。区内山陵、沟壑、 荒岭、阶地、梯田层迭交错，山体上部多

42、呈岩石裸露状貌，山前平地 分布在河谷间和沿海一带，土层较厚。中部为平原区，面积631平方千米，占总面积的35.4%,地面高程海拔一般50米以下，是东部低 山丘陵区和西部低洼区的过渡地带。西部低洼区面积523平方千米，占总面积的29.4%,地面高程海拔多在20米以下，地势平衍。3、地震设防根据我国主要城镇主要裂度设计基本加速度和设计地震分组，该地区属6度设防。4、气象条件某某属暖温带季风气候，具有四季分明、气候温和、日照充足， 雨量适中的特点。主要气候特征如下：年平均气温：12.8 C( 1978-2014)极端最高气温：38.6 C( 2002年)极端最低气温：-18.6 C( 1969年)年

43、均降水量：680.4mm (1978-2015)5、交通通讯条件本项目位于山东省某某市鹤山路 38号。某某位于某某北部，是某某到烟台、威海、潍坊、济南等城市的必经之地，具有突出的经济发展战略地位。某某交通条件优越，是某某通往山东各地的“咽喉”，胶济、蓝 烟铁路横穿西部，境内蓝村火车站是胶东半岛重要的铁路枢纽， 济青、 青银、乌威高速公路以及青烟、青威、青沙、青石等国家级和省级干 线公路纵贯境内，县乡公路通村连镇，形成了四通八达的交通运输网 络，某某城区距某某港40千米，距某某国际机场15千米。6、经济发展条件某某县域经济基本竞争力居全国百强县第 20位，一个区域的发 展，必须打出自己的特色，因

44、为特色就是优势，就是竞争力。如果用 一句话来描述某某的特色或者优势，可以用“针织名城、商贸之都、 品牌城市、旅游胜地”这十六个字来概括。第一，某某是针织名城。全市现有规模以上针织服装服饰企 业198家，拥有“即发”、“红领”、“亨达”等中国驰名商标和中国名 牌产品，构筑起了棉纺、针织、梭织、服装加工一条龙的产业体系， 被命名为“中国针织名城”，名至实彰，衣被四方。即发集团作为针 织行业的龙头，去年实现销售收入 52亿元，上缴税金3.08亿元，外 贸出口 3.92亿美元，综合实力连续多年位居全国针织行业第一名。第二，某某是商贸之都。远在春秋战国时期，某某就是“人 摩肩、车毂击”经济繁荣的交易通都

45、。今天的某某，共有各类专业市 场24处，建筑面积127万平方米，商品辐射俄罗斯、韩国、阿联酋 等国家和国内20多个省市。其中，中国某某服装市场是目前国内单 体面积最大的服装批发市场，某某小商品城是我国北方最大的小商品 批发市场。同时，我们突出发展新型业态商贸，在引进利群、佳乐家、 国美、苏宁、五星等大型连锁超市的基础上，新引进了利群商业广场、 宝岛花园等项目，目前正在加紧建设。第三，某某是品牌城市。全市拥有“即发”牌针织内衣、“琴 岛”牌电热毯、“亨达”牌皮鞋、“金王”牌蜡制品等7个中国名牌产 品，“即发”、“亨达”、“红领”等5个中国驰名商标，40个山东省著 名商标和名牌产品，48个某某市著

46、名商标和名牌产品。全市某某市 级以上名牌产品和著（驰）名商标累计达到 102件，名列商标发展百 强县第35位。第四，某某是旅游胜地。境内气候宜人、风光旖旎，山、海、 岛、泉、滩俱全，自然资源得天独厚，拥有益身健体效能独特的海水 溴盐温泉、被誉为“地质博物馆”的马山石林、历史名岛田横岛 等众多旅游资源。特别是随着东部鳌山湾区域开发建设的深入推进， 我们引进建设了香港中旅某某海泉湾、 天泰运动旅游度假、温泉芭东 小镇等一批重点旅游项目，以休闲度假为特色的鳌山湾区域日益展现 新的魅力。其中，由香港中旅集团投资 46亿元兴建的港中旅某某海 泉湾度假城项目，主要建设五星级酒店、大型温泉洗浴中心、演艺中

47、心和会议会展中心等，全部建成后，将成为一个集海洋温泉度假、国 际会议接待、大型演艺于一体的综合性休闲度假城，年可接待游客 280万人次，成为某某乃至山东半岛旅游的一大亮点。7、施工和协作条件某某市有各种建筑安装施工企业数百家，施工力量可以满足本项 目施工和协作要求。一般施工机械可顺利进入施工现场。第六章工程建设方案一、设计理念1、设计宗旨为了使这一项目对该地区今后的建筑发展提供先决条件，一方面保证建筑发展的最大推动力，另一方面刺激城市空间和功能的多样 性。这需要一种融合，人们在此休闲、办公、生活，因此具有复杂性 和层次感，并形成一种朝气蓬勃发展的态势， 而这一发展是每一个面 向未来的城市都需要

48、的。在全方位生态型生活中心的战略思考下， 将 本项目发展成为21世纪某某市特色橱窗。作为包含多种功能和空间 的商业建筑综合体，首先确立以下原则：（1）平面布局满足功能要求（2）作为今后该区域的标志性建筑，一定要把整个建筑空间的功能 和美学原则结合起来，无论是在平面结构还是立面上都为该区域设定 一个标记。2、项目建设基本目标（1）项目定位目标：通过本项目的实施，突显鹤山路商业中心， 提升某某城区的综合品位，繁荣某某旅游休闲市场，探索旅游地产的 发展途径，实现某某市核心区域人与自然环境的和谐发展目标。（2）具体功能目标观光休闲 以健身休闲、品茗休闲、文化艺术欣赏为主；餐饮娱乐着重推介时尚精美特色菜

49、肴和饮品；商务办公着眼于为高端企业或公司及旅游观光人士提供办 公、交流、休闲场所，采用酒店式服务。（3）项目建设目标：通过精心策划、精心设计、精心施工、精 心管理，创造良好的社会效益和经济效益：其一，把项目实施与提升城市品质相结合， 使项目创造良好的社 会效益。其二，把项目建设与促进地方旅游商品发展相结合， 为旅游商品 提供技术展示和交流的平台，大力发展墨城的旅游产品，为地域经济 的发展做出贡献，创造良好的经济效益。二、设计依据城市居住区规划设计规范(GB 50180-93) (2002年版)民用建筑设计通则(GB 50352-2005)；办公建筑设计规范(JGJ 67-2006)；汽车库建筑

50、设计规范(JGJ 100-98)；公共建筑节能设计标准(GB 50189-2005)；人民防空地下室设计规范(GB 50038-2005)；高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95 )(2005年版);建设设计防火规范(GB50016-2006 ；人民防空工程设计防火规范(GB 50098-98)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 50067-97)。房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2001)。建筑结构制图标准(GB/T50105-2001)。建筑结构设计术语和符号标准(GB/T50083-97)。建筑结构荷载规范(GB50009-2001。混凝土结构设计规范(GB50

51、010-2002。钢结构设计规范(GBJ50017-2003。砌体结构设计规范(GB50003-2001。建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002。建筑地基处理技术规范(JGJ79-2002)。建筑桩基技术规范(1997年局部条文变更)(JGJ94-94)。 高耸结构设计规范(GBJ135-90)。建筑抗震设计规范(GB50011-2001。三、工程方案总体概述在整个项目的实施过程中，五星级酒店的建设对于整个城市区域 品质和居民生活品质的提升将起到关键作用。该项目建筑本着流线清晰简明，空间弹性高效的原则进行设计， 力求做到布局合理、使用舒适。该项目集技术和艺术于一体，采用超现实手法，将

52、建筑分解为功 能、空间、材料等因素，再将这些因素进行再构筑，使得建筑群是集 功能优良与外观优美于一体的现代化建筑。四、外立面设计作为今后该区域的标志性建筑，设计一定要把整个建筑空间的功 能和美学原则结合起来，无论是在平面结构还是立面形象上都将成为 该区域的标志性建筑。1、力求简洁现代的简约式设计风格通过大面积的虚实对比突出建筑现代典雅的气质，高耸简洁的竖向幕墙，更加突出建筑的挺拔，强调现代城市中心综合体的建筑意象。2、创造简洁、动人的形象标记作为建筑制高点的酒店塔楼，通体强调竖线条，高耸挺拔，宁静 祥和，成为城市的标记。五、总体环境设计某某某某大酒店二期改扩建项目是城市网络的节点，很大程度的充

53、当着城市文化的载体。酒店广场更要承载更多的功能要求和文化意 义，标志雕塑，音乐喷泉，艺术小品等共同赋予了广场生命，形成一 系列动静有致、性格同迥异的场所空间。本广场设计着重强调以下几 占：八、1、突出以人为本的设计理念，注重环境与建筑的协调、共生， 着力增加广场的活力。2、动静合理分区，总体环境与周围建筑直辖市配置，形成动静 各异的空间形态3、通过标志景观配置广场文化，塑造整体环境个性。六、绿化设计用地的绿化系统包括各种乔木、 灌木及草皮，采用立体绿化的方 式，大幅度提高绿化面积，具体措施如下：1、入口区广场软硬结合，在满足功能要求的前提下，节约用地， 在边角等地布以立体绿化，隔离设置也用花池

54、装饰，为保证不影响入 口处的可识别性，树种以香樟为主，营造了一种人性化的环境。2、临时停车场、车行道在满足行车视距的前提下种植行道树， 改变停车场光秃秃的影响。3、建筑及附属设施在满足交通、消防、人流通行的前提下最大 限度地植以草皮、树种，间以灌木、小树。第七章公用工程及辅助设施方案一、公用工程1、给排水（1）给水：水源水源为城市自来水，供水压力为0.4MPa由建筑用地南侧鹤山路市政给水管网预留给水管接口引入一根 DN30C给水管至该区域，形 成环状给水管网，供区域内生活及消防用水。用水量本工程用水主要包括生活用水和消防用水，其中生活用水量约 600m3/d,消防用水量为540m3/次。给水系

55、统地下室6层由市政给水管网直接供水。723层采用水池一水 泵一高位水箱联合供水方式。每个用水点水压均小于 0.45MPa（采用 减压阀控制）。热水系统客房、厨房等热水由汽一水热交换器供给。（2） 排水：污废水量按生活用水量的 90%+，除去空调补充水和 绿化用水，本工程日排水量为500m3室内排水采用污、废合流，厨、 卫分流，屋面雨水、空调冷凝水有组织收集排放。室外采用雨污分流， 生活污水汇集后排入市政污水管网，经污水管排入市政污水处理厂处 理。项目排水执行污水综合排放标准中三级标准。污水处理厂出 水执行DB37/676-2014山东省半岛流域水污染物综合排放标准二 级标准。室外雨水经汇集后排

56、入市政雨水管网。2、消防本工程共用一套消防给水系统，高、低区分设消防水泵，所有部 位均设消防栓和自动淋喷灭火系统，在地下室设置消防水池储存室内 消防用水。消防给水项目用地内的室内消防给水由消防水池和消防泵房供给。市政管道供水至位于设备机房内的消防水池，然后由消防水泵房的消火栓泵、 喷淋分别供水至室内消火栓系统、自动喷淋系统。每个消火栓箱内配DN65mr消火栓一个，DN65mjmL=25m麻质衬胶 水带一条，DN65m3n19mm直流水枪1支。所有消火栓处均配有启泵 按钮一个。消火栓布置使任一着火点有2股充实水柱到达，各消防电梯前室均 设有消火栓。消火栓设计出口压力控制在 0.240.5mPa。

57、室外设2个DN150m地上式水泵结合器，位于市政消火栓 1540m 范围内。自动喷淋系统喷淋加压泵自消防水池吸水加压供水至系统， 喷淋加压泵为一用 一备。系统利用上区的消防水箱来保证系统的静压要求。室内消火栓系统和喷淋系统共用地下室消防水池， 两个系统有各自独立的增压供 水设备。系统内设有湿式报警阀、水流指示器、信号闸阀、压力开关等辅 助电动报警装置。自动喷水系统按防火分区布置。系统内每个防火分 区分别设水流指示器、信号阀及试验装置。当火灾发生时，失火层的 水流指示被触动，有关讯号送至消防控制室而发出警报。 同时压力开 关因压力下降而动作，自动启动喷水水泵提供喷淋用水灭火。 每个湿 式报警阀组

58、控制的最不利点喷头处，应设末端试水装置。系统应设置水泵接合器（3）室外消火栓系统室外消火栓将沿道路设置。各消火栓间距不超过120米，保护半 径不超过150米。（4）室内消火栓系统室内消火栓按规范要求保证全面覆盖各区。 消火栓泵从地库消防 水池取水供入系统。消火栓系统设有消防水箱及稳压设备，用作维持 平时的系统压力。消火栓加压泵为一用一备，系统利用上区的消防水箱来保证系统 的静压要求。喷淋系统和室内消火栓系统共用消防水池，两个系统有 各自独立的增压供水设备。消火栓将按规范要求安装于各楼层及其消防电梯前室，地下室和 明显便于取用的地方。室内消火栓的布置应保证室内任何部位有两个 消火栓的充实水柱同时

59、到达。同一楼层的室内消火栓的布置间距不应 大于30米。每个消火栓带启泵按钮和报警按钮。室内消火栓系统应采用环状管网布置，当管网的一部分检修时， 其余部分的管网仍能供应全部的用水量。 为了便于日常维修在消火栓 管道上设置信号闸阀，消防控制室（盘）应能显示闸阀状态的反馈信 号。（5）水喷雾灭火系统备用发电机房设置水喷雾火火系统。（6）灭火器本项目整个建筑设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。3、供配电（1）负荷分级一类高层建筑的消防用电设备、重要办公建筑及五星级酒店的普 通客梯、大型购物中心门厅、营业厅照明为一级负荷。重要场所不容 许停电的负荷为一级负荷中特别重要负荷。 高层普通住宅的客梯、四 星级以上酒

60、店的客房照明、空调及大型购物中心的空调等设备为二级 负荷。其余为三级负荷。用电指标估算值酒店为ioow/m，同时系数为0.8。经估算，八小时满负荷运行日用电量：30000kw.h。为此变压器 容量：配备2台1600KVA的变压器。4、弱电系统本项目弱电系统包括：火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、计算机网络系统、综合布线系统、卫星与有线电视系统、安全防 范系统、背景音乐及应急广播系统、信息显示系统、集成管理系统等。火灾自动报警及消防联动系统本工程为一类高层建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。 本 工程设置了若干套火灾自动报警及消防联动系统(FAS。在大楼的底层设置消防控制室，避难层设消防分