购房律师在“一房二卖”诉讼中的策略及庭审技巧(共25页)

1、购房律师(lsh)在“一房二卖”诉讼中的策略及庭审(tn shn)技巧内容纲要案件经过(jnggu)律师代理及洽谈经过双方庭审前的较量庭审经过2010年2月22日，买方吕某在链家地产公司李某的介绍下，同卖方彭某达成了关于通州区西马庄小区一套二手房交易的协议，当日三方签订了北京市存量房屋买卖合同、居间成交确认书、补充协议及公积金贷款补充协议等四份协议书。补充协议约定“卖方在签署协议后26个工作日内将交易房屋的银行贷款一次性还清，还款时间不迟于2010年3月29日。买方在签署协议后26个工作日内将房屋首付款25万元交与卖方。若签订本协议后，卖方不将该房屋出售给买方，或者卖方将房屋出售给第三方的情况

2、，均视为卖方违约，若卖方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金，中介公司收取买方的中介费不予退还，或卖方直接赔付买方。”公积金贷款补充协议约定“买方购房首付款即扣除申请贷款额之外的剩余房款，由买方在签署本协议后的三个工作日内自行支付给卖方，卖方及贷款审核机构出具首付款收到证明。”2010年2月22日，吕某便向彭某交付了房屋定金2万元，同时还向链家地产公司支付了中介费、代书费、过户费、银行贷款手续费等相关费用。2010年2月28日，吕某电话通知彭某，因公司有重大项目，需出国进行考察三周，故希望将交付首付款的时间安排在3月下旬进行，彭某同意将首付款的

3、交付时间定在2010年3月23日。地点为慈云寺招商银行。2010年3月22日晚8点，链家地产李某给吕某打来电话，称彭某临时收到领导通知，23日要去天津出差，所以23日不能办理首付款交易了。吕某说如果23日不能办理首付款交易的话，那么近期就没有时间了，只能到下周办理了，请李某询问彭某可否在2010年3月29日交付首付款，随后彭某同意了吕某的要求。最终三方将第二次交付首付款的时间确定在了2010年3月29日。2010年3月27日，链家地产李某告知吕某，说彭某通知说有事，也不能在3月29日接收首付款了，要等到2010年4月6、7日清明节之后才能收取，吕某觉得时间太长了，希望三方当面协商一下，再次确认

4、首付款的交付时间。2010年3月29日晚，吕某、彭某共同来到链家地产同李某协商交付首付款一事。彭某说他现在欠了40多万元的高利贷，4月底之前必须还钱，否则就有生命危险，所以希望在4月底能拿到全部的房款。吕某说现在就可以将首付款交给彭某，但尾款的支付需由银行批准贷款的时间来定，链家地产李某估计一下吕某公积金贷款放款的时间要到5月中旬，所以建议吕某将公积金贷款转为商业贷款，那样就能加快银行的放贷速度，在4月底之前彭某就能拿到全部房款，但吕某会多支付部分利息，吕某考虑到彭某的处境，同意将公积金贷款转为商业贷款，随后三方再次确定在2010年4月6日前到银行办理支付首付款手续。2010年3月30日，吕某

5、向招商银行交付了办理商业贷款之前的房屋评估费用600元。随后却接到了彭某的电话，彭某要求吕某给他写一个保证书，保证银行在2010年4月28日前将贷款（尾款）支付给他，否则他就不继续配合办理后续手续，遭到吕某的拒绝。2010年4月2日，链家地产李某发现彭某出售的房屋已经在鑫尊地产中介公司办理了网签。随后吕某打电话给彭某，让他解释一原因，彭某说，只是在网上挂一下，绝对不影响双方的交易及过户，因为吕某不给他写保证书，他要用这种方式对买方吕某进行制约。4月8日，吕某给彭某打电话，请求确定支付房屋首付款及解押事宜时间，彭某说等他消息吧。律师代理洽谈经过1.首先盈科律师详细的听取了吕某对购房协议签订及履行

6、的整个过程。2.其次盈科律师认真审核了吕某所有的案件材料，以核实其陈述是否同案件材料所反映的事实相符。3.随后律师对吕某所涉及二手房交易中的法律关系进行了分析，作出了明确解答，告知彭某的行为已经构成了违约，吕某只有采取法律手段才能维护自己的权益。4.吕某询问怎样通过法律手段来保护自己的合法权益，律师给提出继续履行合同或解除合同赔偿损失两种诉讼方案及分析了这两种方案的可能遭遇到风险。5.听完律师的法律意见后，吕某肯定的回答是希望继续履行合同，争取到这套房屋。随后律师为吕某提出了以下几个策略：（1）吕某向卖方彭某打电话并电话录音，督促彭某办理接收首付款、办理解押，撤销同第三人的网签，目的是通过录音

7、的方式将彭某的违约行为予以确认，并同时稳住彭某，让彭某产生错觉，认为吕某还在同吕某进行磋商，未采取任何措施，以拖延彭某同第二买受人办理过户的时间。（2）迅速向法院提起诉讼，并提起诉前财产保全或诉讼中财产保全措施。（3）立即筹备资金，以备办理财产保全措施及为主张继续履行合同奠定基础。6.吕某同意了律师的方案，并希望同盈科律师建立委托代理关系，委托盈科律师来代理此案，双方签订了委托代理协议、授权委托书、风险提示单等文件，吕某向律师事务所交付了代理费用，律师所为其开具了发票。双方开庭前的较量录音2010年4月9日，吕某给彭某打电话，告知彭某接收吕某的首付款及办理解押手续，并希望彭某撤销同第二买受人的

8、网签合同，彭某称需要等银行的回话才能办理解押，并不同意撤销网签合同，说之所以同第二买受人办理网签是为了督促买方吕某履行合同，整个电话的通话过程都进行了录音。立案2010年4月9日盈科律师代理吕某向通州区人民法院提起了诉前财产的申请，但被法院告之诉前财产保全必须提供全额现金担保而诉讼中财产保全只需提供担保财产30%的担保金后，我们随后向法院提起了起诉书，并同时递交了诉讼中财产保全申请书。为了留有将来同彭某谈判的余地，我们在诉讼请求中增加了要求彭某承担违约责任的请求，当日我们顺利的立案并留下了立案法官的电话。民事起诉状原告：吕某，男，1978年3月25日出生，住海淀区二里庄小区塔一楼1501号。联

9、系电话告：彭某，男，1984年7月19日出生，住所地：通州区西马庄28幢六单元621，电话三人：北京链家房地产经纪有限公司（新八里桥店），地址：北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，法定代表人：左晖，电话：52351494，52351491，联系人：李强,史言案由：房屋买卖合同纠纷 诉讼请求：依法判令被告继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同和补充协议。依法判令被告赔偿原告违约金124000元。依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由 2010年2月22日原告为购买被告所有的北

10、京市通州区西马庄28号楼2层6单元2层621号房产，通过第三人与被告签订了北京市存量房屋买卖合同，并与被告和第三人共同签署了居间成交确认书、公积金贷款补充协议和补充协议合同签订后向被告支付定金人民币贰万元，并向第三人支付了中介费用。原告多次催促被告按合同约定履行合同义务，被告以种种理由拒不履行，原告得知被告已欲将该房产以高价卖给他人。根据我国相关法律的规定，被告的行为已侵害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任。综上所述，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。此 致北京市通州区人民法院具状人：吕某2010年4月9日保全经律师的多次催促下，通州立案庭法官在3日内就将案件移送到承办法官的手中，律师同

11、承办法官约好于2010年4月12日上午前往通州法院办理诉中财产保全程序，同时吕某了解到彭某将同第二买受人于2010年4月12日前往通州区建委办理过户手续，吕某打电话咨询律师应该怎么办，律师告知吕某无论如何也要阻止彭某进行过户，2010年4月12日，经过律师同吕某的共同努力，终于将诉争房产进行了财产保全，防止了彭某同第二买受人的过户行为发生。庭前和解没过几天，吕某接到了自称是彭某哥哥的人打来的电话，称希望同吕某和解。吕某将对方电话给了律师，律师向对方打去电话，问对方有什么调解方案，对方却反问买方有什么解决方案，到底是什么原因是吕某知道了在2010年4月12日彭某过户的事情，律师感觉到对方没有诚意

12、进行协商，告知对方一切问题等到法庭开庭时解决吧。反诉几天后吕某接到了彭某的反诉书及提供证据(zhngj)材料。我们详细查明了彭某提供的证据材料，了解到彭某在2010年3月24日就将同第二买受人李某签订了房屋买卖合同，3月26日就收了第二买受人的了首付款，办理了网上签约，同时配合(pih)第二买受人李某办理了面签，而且在4月13日彭某同第二买受人办理了物业交接，彭某将房屋交付给了第二买受人李某。卖方想取得的证据都由被告进行了提供。反 诉 状反诉人：彭某 男 出生年月：1984年7月19日住址：北京市通州区西马庄28幢6单元621联系电话15810383349 59011

13、098第一被反诉人（原告）：吕某 男 出生年月：1978年3月25日住址：北京市海淀区二里庄小区塔一楼1501号联系电话二被反诉人：北京链接房地产经纪有限公司负责人：李某诉人因房屋买卖合同纠纷一案，对被反诉人提起反诉。反诉请求：判令解除反诉人与第一被反诉人2010年2月22日签订的北京市存量房屋买卖合同。判令反诉人不予以退还第一被反诉人的2万元定金。判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年2月22日，反诉人与被反诉人签订了北京市存量房屋买卖合同及其补充协议、委托办理个人住房公积金贷款补充协议等，双方约定：反诉人将位于北京市通州区

14、西马庄28幢6单元621房屋（以下简称该房屋）出售给被反诉人，成交价为62万元，签订合同之日支付2万元定金，被反诉人在签订公积金贷款补充协议之后三个工作日内即2010年2月26日之前(zhqin)将23万首付款自行支付给反诉人，反诉人应在签署房屋买卖合同补充协议后26个工作日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款。签订上述合同后反诉人与3月8日就向贷款银行-招商银行预约一次性提前还款，并支付了提前还款的违约金，完全履行了合同义务。但是被反诉人只交付了2万元定金，没有按期支付首付款，致使后续工作难以进行。反诉人多次催告，但被反诉人以出国等各种理由推脱。反诉人给了被反诉人20余天的合理期间仍不见其

15、履行合同的诚意，反诉人认为这是被反诉人以自己的行为明确表示不再履行上述合同，所以无奈 将该房屋出售给了李某，并办理了合同网签和交付房屋的手续。目前，李某已经获得银行贷款申请，并实际占有、使用该房屋。因此，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同已实际无法履行，应当解除。而这样的结果完全是因为被反诉人违约在先即没有按期支付首付款所导致，被反诉人应当承担违约责任。另外，被反诉人应立即申请解除对该房屋的查封，否则，反诉人将依法要求赔偿因此而造成的损失。故，特此提起反诉，请人民法院依法作出公正判决。此致北京市通洲区人民法院反诉(fn s)人 ：彭某2010年4月19日双方庭审前的较量联络中介律师为了取得链家

16、地产公司的协助，多次同中介公司的联络，最后达成一致决定双方在开庭(ki tng)陈述事实时以吕某的陈述为准。双方庭审前的较量开庭前的小插曲 2010年5月13日，盈科律师同吕某，被告彭某的代理人及链家地产公司的李某及链家地产公司代理人来到了法庭，在法院准备开庭的时候，第二买受人李某及其代理人赶到了法院，提出因为第二买受人以吕某为被告向通州法院提起了继续履行合同之诉，而案件又分配到了本案法官的手里进行审理，所以希望能够合并审理，法官说虽然本案属于同一套房屋，但分属于两个不同的法律关系，而且两个案件的立案时间不同，审限不同，没有合并审理的理由，所以不同意合并审理。第二买受人又提出希望以第三人的身份

17、加入到本诉中来，法官征询原告律师的意见，律师说第二买受人虽然对本案有独立的诉讼请求，但已经单独向法院提起了诉讼，在另外的诉讼未撤回的情况下又加入到本次(bn c)诉讼中来，存在着身份上的冲突，所以不同意第二买受人以第三人的身份加入到本诉讼中来，最后法官决定不允许第二买受人以第三人的身份加入，但允许第二买受人旁听本案的审理过程。庭审过程本诉答辩一、由原告宣读起诉状，陈述诉讼请求请求及事实与理由。二、被告对原告的诉讼请求进行答辩。被告提出了以下几点答辩意见 1.被告与原告及第二买受人签订的合同都是合法有效的，被告与第二买受人的房屋买卖合同已进行了网签，且该房屋已经进行了实际交付，因此原被告之间的买

18、卖合同已事实上无法履行，应依法解除。2.原告未在签约后3日内支付首付款，违约在先，是导致原被告双方签订的买卖合同无法继续履行的根本原因，所以应属于原告违约而不是被告违约，所以原告应向被告支付违约金。三、第三人答辩说原告陈述的内容与事实相符，同意原告的诉讼请求。反诉答辩由被告陈述反诉事实和请求，并宣读反诉书。由原告进行答辩。原告主要提出了以下答辩意见：1.被告提起的反诉对象错误，不符合反诉的条件，法院应驳回被告的反诉。2.被告在3日内未支付首付款的行为不构成违约。3.原告已经全面、适当的履行了合同约定的义务。4.被告假意同原告进行磋商，恶意的将房屋出售给第二买受人，被告的行为属于违约，构成一房二

19、卖，所以法院应驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。庭审过程第三人答辩第三人进行答辩称，中介公司在本案中应属于无独立请求权的第三人的地位，而不应该属于被反诉人的地位，所以希望法院驳回被告的反诉及反诉请求，同时详细的陈述了整个案件过程。随后法官询问被告是将链家地产列为第三人还是撤回反诉、另行起诉，被告称愿当庭变更第二被反诉人为第三人。原告证据质证证据材料清单（原告）提交人签名：提交日期：2010年月日编号 证据清单 复印件页数 要证明事实 1 北京市存量房买卖合同 6 证明：原告同被告就房屋买卖一事达成协议。 2 补充协议 2 证明：双方约定原告在协议签订后26个工作日内将房屋首付款交与被告，

20、及被告将房屋出售给第三方的情况下，被告需向原告支付总房款20%的违约金。 3 公积金贷款补充协议 4 证明：原告依法履行了自己的义务，办理了公积金贷款手续。 4 居间成交确认书 1 证明：原被告双方委托第三人来提供二手房交易居间服务。 5 过户、按揭代理合同 2 证明：原被告双方委托第三人来办理过户及按揭代理服务。 6 链家地产收据 1 证明：第三人收取了原告的中介费及相关费用。 7 定金收条 1 证明：被告收取了原告交付的定金8 中介费及相关费用收条 1 证明：第三人收取了原告的中介费及相关费用。 9 招商银行存单 1 证明：证明为了保障被告及时取得房屋的全款，原告将公积金贷款转为商业贷款，

21、并交付房屋的评估费用，原告全面适当的履行合同。 10 2010年4月2日电话录音 4 证明：（1）被告向原告提出写保证函，保证全款在2010年4月底支付的无理要求。（2）、原告为了被告及时拿到房款，将公积金贷款转为商贷的事实。（3）、双方约定在3月23日、3月29日两次付款时间，但被告拒绝领取的事实。（4）、被告仍然假意同原告协商首付款交付时间，以掩盖其将房屋出卖给第三方的事实。 11 2010年4月9日电话录音 5 原告发现被告一房二卖，要求被告撤销网签，被告予以拒绝的事实。 被告对原告的证据发表质证意见1.被告对原告的证据一至证据八的真实性都予以认可，但认为北京市存量房买卖合同及补偿协议中

22、的支付首付款期限条款是一般约定，而公积金贷款补充协议的付款期限的条款是特别约定，所以根据特殊约定优于一般约定的原则，应依据公积金贷款补偿协议的约定来支付房款，所以原告构成了违约。2.对证据九招商银行存单的真实性予以认可，但对证明内容不认可，认为同本案没有关联性。3.对证据十、证据十一真实性不予认可，认为原告只提供了多次录音的一部分，不能说明全部的案件事实，认为录用证据经过了剪辑，但不申请做鉴定，同时认为单以这份录音证据是不能单独作为定案的依据的，所以建议法院对录音证据的证明效力不予采纳。第三人对原告提供的证据效力及证明内容均予以认可。被告证据质证证据材料清单（原告）提交人签名：提交日期：201

23、0年月日编号 证据清单 证据种类 要证明事实 1 X京房权证通字第0910916号房屋所有权证 书证 证明被告是该房屋的所有权人，有权出售该房屋 2 原被告签订的房屋买卖合同及其补充协议 书证 证明原被告建立合法有效的房屋买卖合同法律关系并约定支付首付款的日期等相关内容 3 原被告签订的公积金贷款补充协议 书证 证明双方约定原告在签署该协议后三个工作日内即2010年2月26日之前向被告支付首付款 4 招商银行收费回单 书证 证明被告按合同约定预约一次性提前还款，履行了合同义务 5 被告与第二买受人签订的房屋买卖合同 书证 证明被告与第二买受人建立合法有效的房屋买卖合同法律关系 6 被告与第二买

24、受人李某签订的房屋买卖网签合同（编号c291035） 书证 证明被告与第二买受人签订的房屋买卖合同已经进行网签，对社会公示，并受政府相关部门的监督和管理 7 收 条 书证 证明收到第二买受人支付的128000元的首付款 8 第二买受人的个人贷款审批通知书 书证 证明第二买受人的贷款已获批准，其与银行之间已经产生借贷的法律关系 9 第二买受人缴税发票（发票号码：00301766） 书证 证明第二买受人已经缴纳相关税费，李鹤然与政府税务管理机关产生税务管理法律关系 10 房屋交付确认书 书证 证明被告已向第二买受人实际交付房屋 11 委托物业管理协议书 书证 证明第二买受人已经与物业管理企业建立物

25、业服务法律关系，已经作为业主行使权利承担义务 原告对被告的证据发表质证意见1.对证据一、二、三的真实性予以认可，但认为公积金贷款补充协议是银行要求提供的格式条款合同，签订时不允许三方更改，所以原被告双方交付首付款的真实意思表示是补充协议约定的2009年3月29日前。2.对证据四真实性认可，但认为同本案没有关联性。3.对证据五、证据六、证据七、证据八真实性予以认可，但对被告的证明目的不予认可。该证据证明了被告一边恶意同原告磋商付款时间，一边实施一房二卖的行为。4.对证据九、证据十、证据十一真实性予以认可，但对证明内容不认可。反而说明了第二买受人在明知在原告同被告存在买卖关系的情况下还仍然做物业交

26、接，进行占有，缴纳契税，说明第二买受人的占有是怀有恶意的，是不能对抗原告继续履行的请求的。第三人对被告的证据发表质证意见第三人对本诉被告的证据的质证意见同原告，第三人未向法院提供任何证据。法官又让被告、原告及第三人对反诉进行举证质证，鉴于三方的证据及质证意见同本诉相同，所以不再叙述。法官询问焦点1.北京市存量房买卖合同、补充协议、公积金贷款补偿协议三份协议签订的时间，那一份合同签订在先？原告：是2010年2月22日同时签订的，没有顺序先后之分。被告：是2010年2月22日签订的，先签订北京市存量房买卖合同、补充协议，后签订的公积金贷款补充协议。第三人：是2010年2月22日同时签订的，没有顺序

27、先后之分。2.为什么补充协议、公积金贷款补充协议两份合同约定的支付首付款时间不同？原告：因为公积金贷款补偿协议是由银行确定的格式条款并由房产中介公司要求买卖双方必须填写的格式合同，不能有任何更改，而补偿协议才是三方真实的意思表示，所以才会出现补充协议同公积金贷款协议约定条款不统一的情况。被告：因为北京市存量房买卖合同及补充协议是双方对首付款支付条款的一般约定，而公积金贷款协议是双方对首付款支付方式的特别约定，所以才会出现约定不一的情况。第三人：因为公积金贷款补偿协议是由银行确定的格式条款并由房产中介公司要求买卖双方必须填写的格式合同，不能有任何更改，而补偿协议才是三方真实的意思表示，所以才会出

28、现补充协议同公积金贷款协议约定条款不统一的情况。3.公积金贷款协议是不是格式合同，在签订之前有没有协商过？原告：是格式合同，在签订之前中介公司拿出后直接就签了，没有经过协商过程。被告：不是格式合同，在签订之前经过了三方的多次有效协商。第三人：是格式合同，这是银行要求中介公司按照此格式和版本填写的，没有同原被告协商，因为银行不予许三方自行更改。（同时第三人拿出了几份其他人购买二手房时签订的公积金贷款协议的原件，条款中约定的付款时间都是签约后三天）。4.三方实际履行的是那份协议？原告：是补充协议，之后原告同被告多次协商首付款交付时间，也说明了三方实际履行的是补偿协议。被告：是公积金贷款协议，被告曾多次对原告催要首付款无效后，才将房屋出卖给了第二买受人。第三人：是补充协议，因为补充协议中约定的26天交付首付款，用首付款去解押是链家地产的一个交易惯例。5.是什么原因使原告交付首付款拖了这么长时间？原告：因为原告3月上旬出差，原告同被告约定了在3月23号、3月29日两次交首付款，但因被告将房屋出售给第三人，所以总是临时取消，所以首付款一直未付。被告：是因为原告违约所以一直未交首付款。第三人：因为原告3月上旬出差，原告同被告约定了在3月23号、3月29日两次交首付款，但因被告总说临时有事，所以最后取消了付款，所以首付款一直未付。法庭辩论原告：首先我们坚持针对被告反诉状