物业管理师考试资料：论物业管理企业成本的特点及管控二

1、物业管理师考试资料：论物业管理企业本钱的特点及管控二.本钱治理起点的滞后性。即物业治理企业的本钱治理起始于物业接收验收以后。事实上，物业 治理本钱的凹凸很大程度上取决于物业自身的特点，如物业的规模、物业 的设计特点、物业所使用的材料、物业的质量、物业的风格等。这些先天 因素在很大程度上打算了物业治理本钱的凹凸。因此，物业治理企业本钱 治理的起点应当是物业的规划设计阶段，而不是物业接收验收以后。尽管 现在物业开发商也邀请物业治理企业进展前期介入，但介入的重点是对物 业的功能进展评估，而很少对本钱进展评估，即是对本钱进展评估，也主 要是物业自身的建筑本钱，而非物业的使用本钱或物业治理企业的治理本

2、钱。本钱治理起点的滞后性，严峻影响了物业治理企业的本钱。.本钱治理体制的两难性。物业治理企业的本钱治理体制存在“一管就死，一放就乱”的两难选 择。以前大局部物业治理企业的本钱治理体制是“统一治理，分级核算”， 实行财务一支笔，会计全部集中在公司总部，下属治理处（工程中心）只 设出纳，以强化总部对下属治理处（工程中心）的本钱治理。但因物业治 理公司的下属治理处（工程中心）处于分散状态，且分布面较广，这样对 治理处（工程中心）的日常治理带来肯定影响，特殊是一些大的物业治理 公司，由于下属管处（工程中心）每发生一笔费用都要到总部各职能部门 及公司领导哪里去报批，效率较低。实行这一治理体制，也增加了相

3、应的 监管本钱，实质上也很难真正监管到位。于是一些物业治理企业尝试将本 钱治理权下放，但一放，在本钱治理中就消失了混乱现象。因此，治理体 制的不顺，影响了物业治理企业的本钱治理。.本钱治理思路的片面性。现在物业治理企业一提本钱治理就是降低本钱，一降低本钱就是裁员 减人、削减工作时间，削减费用支出等等。殊不知这样的治理思路，已严 峻不适应现代市场经济的进展，也不适应物业治理市场自身的进展。本钱 治理思路的片面性导致物业治理企业本钱治理的深度、广度都严峻不够。 在治理深度上，往往只重视效劳与治理过程的节省，而没有通过本钱与技 术的有机结合、本钱与业主需要的有机结合、本钱与效劳质量的匹配，实 现本钱

4、的深度掌握。在治理广度上，往往只侧重于企业内部本钱要素的掌 握，而无视了企业外部影响本钱变化因素的掌握。.本钱治理方法的局限性。物业治理企业现行的本钱治理方法包括标准本钱法、责任本钱法等, 都是传统的本钱治理方法。这些方法在肯定条件下能发挥肯定的作用，但 在现代市场经济条件下，特殊是在强调业主为主导的条件下，这样的本钱 治理方法有其局限性。标准本钱、责任本钱实际上表达的是一种差额治理思想，即依据企业经营目标和经济效益的要求，预先制定本钱掌握的标准 和目标，核算后对产生的实际本钱和标准本钱之间的差异进展分析、评价、 考核，以确保经济效益目标的实现。可见，这种方法立足的是企业内部, 核算的是企业内部的消耗，本钱治理的目标是以尽可能少的价值牺牲换取 利润化。这样的方法忽视了市场的竞争、忽视了业主的需求、忽视了行业 的进展，不利于企业的长远进展。.本钱治理主体的单一性。在现代大企业中，本钱企划人员大多是从事本钱企划工作多年、有着 丰富阅历的本钱规划师。他们在企业工作多年，熟识本企业产品生产的各 项流程，对市场中同行业的本钱趋势比较敏感，视野比较开阔，也较简单 觉察降低本钱的途径。但在物业治理企业，本钱掌握的主体是财务人员, 他们既要从事日常的会计工作，又要进展本钱规划和管