锦江之星-经济型酒店项目可行性研究报告案例817176

1、“锦江之星经济型酒店工程可行性研究报告 目 录一、工程概况二、市场分析 1、经济型酒店概念及定位2、厦门市经济型酒店现状及前景分析三、工程方案筹划与经营1、工程经营模式2、工程市场定位3、工程经营策略四、工程选址SWOT分析五、投资估算与资金筹措1、投资方案与资金筹措表 2、还本付息方案六、财务分析收益估算本钱费用估算利润估算财务比率分析现金流量表估算回收期及内部收益率估算七、风险分析盈亏平衡分析敏感性分析八、结论工程概况工程名称：“锦江之星经济型酒店地址：厦门市莲坂地块工程总投资：2000万元经营模式：特许经营加盟“锦江之星工程规模：总建筑面积-3000平米 占地面积500平米 层数6层 客

2、房数120间 员工总数50人市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元方案介绍：工程总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该工程建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62，以后每年按5速度递增，第4年开始稳定在77；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入到达1011万元。 市场分析经济型酒店概念及定位随着中国社会经济开展

3、，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，相比已开展成熟、标准化高档酒店，有更多的商业时机。近期在中国开展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的开展是酒店的新时机。国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动开展经济型酒店并使之有品牌、连锁的方案，根本上是迎合了酒店开展的新方向，得到社会、市场的积极反响，获得了经济效益。经济型酒店，英文为ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消费群众，价格适中，根本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华

4、宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用，从而使房价降到合理的水平。另外，经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲，借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市根底建设、交通条件,为客人提供便利。厦门市经济型酒店现状及前景分析1厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的开展提供了大好机遇：厦门目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大,中间小的“哑铃状的不合理状态,即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大,质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店四星五星级酒店固然硬件配套与效劳都让人满意，但其高昂的价格却让普通消费群众望而却步；社会旅馆一、二星级或

5、者招待所虽然价格低，但其内部设施较为简陋，效劳质量不高，也无法吸引普通消费群众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店相当于三星级酒店最能吸引群众，却根本处于真空状态，这一消费断层,给经济型酒店开展提供了大好机遇。 2厦门作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源和各种国内国际会议也吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店开展的有利因素。尤其是各种会议的增多成为一个重要机遇，现在服装、医药、汽车、化工类的行业会议常常设在厦门，而且厦门还有很多跨国公司，常有培训和国际性会议，厦门已经是一些会议的首选城市了。一个全国性会议往往能集合数百人，所以给酒店带来了丰富客源。今年厦门市在原有“98投

6、洽会、台交会的根底上，住交会、石材展、汽博会等展会接踵举行，而在这些大展期间，我市很多三星级及以下的酒店客源满满。另外，周边城市自驾车游客，以及江浙、广东等地的自驾车游客也明显给厦门饭店业带来了客源。工程方案筹划与经营1、工程经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星连锁规模经营是经济型酒店的一大特点。经济型酒店价格低, 规模小，财力有限, 所以要以规模取胜, 最大幅度地降低本钱; 要以品牌取胜, 最大程度地提高入住率。国内外的经验证明，经济型酒店比拟适合连锁和特许经营。经济型酒店通过战略联盟组建网络, 开展连锁和特许，扩大规模经济，提高市场覆盖面。这样既可以降低本钱，还可以扩大企业知名度，增加

7、品牌在消费者心目中的影响力，使酒店有客源、管理质量的保证。所以，本工程的经营模式将通过特许经营方式加盟“锦江之星。 加盟“锦江之星的意义： 1“锦江之星品牌的成功“锦江之星作为国内首家经济型连锁旅馆，经过6年的开展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已开业33家，签约和筹建18家，客房全年平均出租率到达了85%以上，在未来35年，“锦江之星方案在全国开出200家“锦江之星连锁店。公司已经形成了完整稳定的管理体系，对效劳质量有完整的保障、运营、反响机制。在经济型酒店中，门店最多，覆盖城市最广、市场影响力最大。市场知名度高，客源结构稳定，回头客比例到达。产品稳定成熟，市场认可，后续保障，支持采购体

8、系完善。本工程采取加盟“锦江之星的经营模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系统，在统一品牌、统一形象下开展经营管理，成熟地走向市场。 2 加盟“锦江之星所享受的权利工程一旦符合“锦江之星的加盟符合条件，成为其加盟店，公司将授予使用“锦江之星的店名、标志及相关商誉的使用权，工程可以按照统一标准进行装修改造、经营管理。工程加盟者可以自行投资、自行经营管理，并拥有物业的产权或长期的使用权，在人事、财务、资金使用、利润分配上也是独立自主的。同时，还可得到总部比拟完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持,如：“锦江之星的品牌知名度、“锦江之星的客源网络与信息共享、“锦江之星的市场宣传力度、“锦

9、江之星的物资系统支持以及“锦江之星的有效业务培训交流与考核。2、工程市场定位：工薪层商务人士和旅游者介于二三星级间根据“锦江之星的根本市场定位，并考虑到厦门作为旅游城市和会议城市的特点以及厦门经济开展水平，我们将工程市场定位于：针对工薪层商务人士和旅游者的二三星级酒店。客户定位大致有两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。即：既能满足出差、商务客人，又能适应一般支付能力的游客。根据工程市场定位进行定价与出租率预测：1定价：从厦门各酒店定价来看，厦门共有68家星级酒店以下的房价为标准间房价：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四

10、星级以及准四星的优惠价为200548元/间；三星以及准三星的优惠价为168310元/间；二星的优惠房价为155280元/间。经济型酒店大约处于二三星级水平，故大约拟订房价为188元/间，无门市价与优惠价之分。有数据显示, 我国70%的工薪族可以接受150200元左右的价位。因此我们的这家经济型酒店的消费价格,能够迎合我国一般公务、商务旅客等群众旅游消费者的实际消费需求,具有较强的价格竞争优势。2出租率：根据“锦江之星各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。3、工程经营策

11、略1 简化功能工程的硬件产品和功能配置处处表达实用性，没有任何多余的摆设和浪费。把效劳功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。除客房外仅设了一个有100人餐位的餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施。2提高性价比工程把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家的感觉。其效劳宗旨就是“让老百姓过上贵族生活，“让客人满意。3节约本钱工程的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如：实行“一专多能，一职多岗，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能

12、，对于某些指责想通、工作相似的岗位合并由一人承当，员工与客房比例仅为0.3,是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力本钱。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱；用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一采购原材料等还可以降低20的本钱。工程选址：厦门市中心莲坂地块 SWOT分析1、优势S：1地理位置优越，周边有较大的车流量、人流量，交通兴旺。工程位于厦门岛的几何中心莲坂旧城区，地处厦门交通枢纽地带，工程附近的富山转盘连接了岛内四大主干道：厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前大道，厦禾路、湖滨南路与老城区内的大小路相连，嘉禾路为进出岛内的主干道

13、，莲前大道是前往东部生活区和国际会展中心的必经之路。工程用地有30多条公交车辆停靠，交通便捷，各方人流都可快速会聚。2周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本工程产品的价值。莲坂地块基于富山商圈，雄踞龙头位置，地理位置十分显赫。周边坐落着繁华的SM城市广场、富山诚达购物中心、世贸商城，SOHO新概念写字楼等等。随着明发商业广场的建成，法国家乐福、英国百安居、美国时代华纳等世界500强企业将进驻，福厦铁路和机场快速路也在明发商业广场预留了出站口，这将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，工程所在区域将成为厦门新兴商业中心和商业重地，聚集众多商业

14、化设施，其商业价值也在逐渐提升。2、劣势W：1 工程周围有较多的酒店，因此有较多的竞争对手，如：酒店名称星级门市价优惠价酒店地址厦门闽南大酒店四星￥498￥200福建省厦门市湖滨南路厦门心中林大酒店三星￥688￥288福建省厦门市莲花南路18号华夏大酒店三星￥678￥310福建省厦门市厦禾路935号厦门庐山大酒店三星￥645￥278福建省厦门市莲花路口厦门航空宾馆准三￥410￥278福建省厦门市莲花南路5号厦门南方宾馆准三￥480￥228福建省厦门市夏禾路工程地处厦门最繁华地段，租金相对较高，增加投资总本钱。工程地处厦门繁华的商业圈、交通枢纽地带，嘉禾路、厦禾路、莲前路和湖滨南路都是厦门市的交

15、通要道，因此工程周围环境会比拟嘈杂。3、时机O：1虽然工程附近的竞争对手较多，但它们大多是三星级及其以上的九点，房价相对较高。2工程周围尚未有同类型的酒店与我们形成竞争。3工程位于厦门市最优地段，交通兴旺、升值潜力巨大。4、威胁T：正在新建的明发商业城将会给我们带来不少商机，但它本身定位于集旅游、购物、娱乐、休闲、酒店、餐饮多种功能兼收并蓄的商业城，它建成后附带的明发酒店四星将成为我们一个强劲的竞争对手。投资估算与资金筹措投资方案与资金筹措表1投资方案：该工程总投资2000万，其中主要用于建设投资1826万，还包括27万的建设期利息和147万的流动资金。建设投资包括建设期利息在建设期第1年一次

16、性投入，流动资金在经营期开始第2年投入。详见表12建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指工程筹建开办费，约27万。详见附录表23资金筹措方案：2000万总投资中自有资金1000万，长期借款1000万。流动资金147万全部自有，建设投资853万自有1000万借入。详见表1表1 投资方案与资金筹措表： 单位：万元工程合计建设期经营期备注121总投资20001853147固定资产原值=建设投资-无形资产-递延资产+建设期利息=1776万元建设投资1826

17、1826估算如表2所示见附录其中1000万借入，826万自有建设期利息2727借入资金/2贷款利率(5.58%)1000/25.5827流动资金147147全部自有2资金筹措20001853147资金筹集中，自有资金与借入资金比例约为1：1，因为在“锦江之星担保的情况下，银行贷款可达投资总额的50，期限不超过5年自有资金1000853147用于建设投资853853用于流动资金147147长期借款10001000表2 建设投资估算表 单位：万元估算价值万元占建设投资比例(%)备注1固定资产投资1749建安工程费用900每平米3000元，建筑面积3000平米3000元/m23000m2900万元土

18、地征用费750每平米15000元，占地面积500平米15000元/m2500m2750万元工程建设其他费用63包括：可行性研究费1、勘察设计费2、厂址选择费1及工程监理保险费2，合计占建安费的7预备费36按建安费的4%估算2无形资产投资加盟费50指加盟“锦江之星一次性支付的加盟费50万3递延资产投资开办费27包括咨询费、人员培训费、筹建人员工资等占建安工程费用的约3%合计1826100还本付息方案长期借款1000万，经营期第2年开始还款，3年还清不含建设期： 建设期第1年应计利息27万元经营期第2年计息56万元，还本328万元经营期第3年计息37万元，还本332万元经营期第4年计息19万元，还

19、本340万元表3 还本付息方案 单位：万元工程建设期经营期12341长期借款及还本付息年初累计借款1000 672 340 本年应计利息27 56 37 19 本年还本328 332 340 2还本资金来源328 332 340 折旧费121 121 121 摊销费15 15 15 未分配利润192 195 204 注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58% 年初累计借款=去年年初累计借款 - 本年还本额 还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润财务分析收益估算1年客房收入平均每间客房每天租金客房出租率120间客房365天 其中，平均每间客房每天租金定为188

20、元，低于同等级酒店 客房出租率第一年为62，以后按每年5的速度递增，第四年到达并稳定于77参照各地“锦江之星加盟店的经营情况及厦门实际情况2一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60，据此估算年营业总收入3一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和5%，据此估算估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升，第四年稳定在1057万，其中刻房收入占60%，餐饮收入占35%，其他收入占5%。表4 收益估算表 单位：万元工程比重经营期23456789101年客房收入511 552 593 634 634 634 634 634 634 每间客房每天租金元18818

21、8188188188188188188188客房出租率2年餐饮收入298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入43 46 49 53 53 53 53 53 53 合计营业总收入1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 注： 由于只是粗略估算，且10年的通涨率难以确定，故我们不考虑通货膨胀因素本钱费用估算1营业本钱费用占当年经营总收收入的约30 其中：原材料本钱控制：同行业原材料占营业额20%，加盟后团购价低于同行业20%,故原材料费用占营业额比重为16%；人力本钱控制：比同等酒店低2/3，约需营业人员0.3人间

22、，故营业人员约需120*30%=36人，其余保安5人，管理人员9人，共有员工50人；其中一般员工工资福利占营业额5%，管理人员工资福利占营业额3%；水电燃料费占营业额6%，其他营业费用占3%。2管理费用包括：加盟管理费，按营业额的3.5%收取；固定资产折旧采用直线折旧法，不考虑资金时间价值固定资产原值=1776万元固定资产残值=原值*4%=1776*4%=71万元折旧年限=20*60%+5*40%=14年其中建筑折旧年限20年，建设费用占建安费的60%；设备折旧年限5年，设备购置安装费用占建安费的40%故 每年折旧费=固定资产原值-残值/ 折旧年限=121万元无形及递延资产摊销 无形及递延资产

23、原值=加盟费50万+开办费27万=77万 摊销年限为5年3财务费用主要为长期借款利息 建设期应计借款利息算入固定资产原值进行折旧提取经营期每年借款利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%三年还清贷款，其余年份借款利息为0估算结果：总本钱费用变化较小，第一年为521万，第二年为509万，第三年为516万，第四年开始稳定在522万；总本钱费用包括营业本钱、管理费用和财务费用，其中营业本钱占30%。表5 本钱费用估算表 单位：万元工程占营业总收入比重经营期23456789101营业本钱及费用255 276 296 317 317 317 317 317 317 原材料136 147 158 169

24、169 169 169 169 169 一般人员工资与福利43 46 49 53 53 53 53 53 53 水电燃料费51 55 59 63 63 63 63 63 63 其他营业费用26 28 30 32 32 32 32 32 32 2管理费用192 196 201 205 205 205 205 205 205 加盟管理费30 32 35 37 37 37 37 37 37 固定资产折旧121 121 121 121 121 121 121 121 121 无形及递延资产摊销15 15 15 15 15 15 15 15 15 管理人员工资与福利26 28 30 32 32 32 3

25、2 32 32 3财务费用75 37 19 0 0 0 0 0 0 长期借款利息75 37 19 0 0 0 0004总本钱费用521 509 516 522 522 522 522 522 522 利润估算利润总额=营业总收入总本钱费用营业税金及附加其中，营业税金及附加为营业总收入的5%税后利润=利润总额所得税其中，所得税税率为33%税后利润分配：提10%的法定盈余公积和10公益金，合计20%的公积金；其余留做未分配利润。估算结果：随着营业收入增加而本钱费用根本不变，利润总额第一年为287万，逐年提高，第四年开始稳定在482万；税后利润第一年为192万，逐年提高，第四年开始稳定在258万。表

26、6 利润表 单位：万元工程营业期23456789101营业总收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 2总本钱费用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3营业税金及附加1*5%43 46 49 53 53 53 53 53 53 4利润总额1-2-3287 365 423 482 482 482 482 482 482 5所得税4*33%95 120 139 159 159 159 159 159 159 6税后利润4-5192 244 283 322 322 322 322 322 322 公积金6*20%49

27、57 64 64 64 64 64 64 未分配利润192 195 226 258 258 258 258 258 258 财务比率分析由收益费用和利润情况，可得到反映酒店经营效益的几个静态指标，列表如下：表7： 财务比率表 单位：%工程营业期备注234510本钱费用率%61 55 52 49 =总本钱费用/总经营收入税前营业利润率%34 40 43 46 =税前利润/总经营收入税后营业利润率%23 27 29 30 =税后利润/总经营收入税后投资利润率%15=税后平均利润/总投资可知：本钱费用率以3%左右的速率逐年下降，第5年稳定在49%；税前和税后营业利润率以3%左右速率逐年上升，第5年分

28、别稳定在46%和31%；税后总投资利润率到达15%。上述各指标都说明该工程的经济效益良好，回报率高，可以投资。现金流量表估算由收入估算表、本钱费用表以及利润表可得全部投资的现金流量表，如下：表8 财务现金流量表全部投资 单位：万元工程建设期经营期123456789101现金流入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1891 营业总收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 回收固定资产余值687 回收流动资金147 2现金流出1853 805 675 705 734 734 734 734 734 734 建设投资

29、1853 流动资金147 总本钱费用521 509 516 522 522 522 522 522 522 营业税金及附加43 46 49 53 53 53 53 53 53 2.5所得税95 120 139 159 159 159 159 159 159 3净现金流量-1853 46 244 283 323 323 323 323 323 1157 累计净现金流-1853 -1807 -1563 -1280 -957 -634 -311 12 334 1491 4净现金流现值-1853 41 202 213 221 200 182 166 151 491 累计净现值(NPV)-1853 -1

30、812 -1610 -1397 -1176 -976 -794 -628 -477 13 注：第10年固定资产净值=固定资产原值-9*每年折旧 =1776 9*121=687万元 流动资金一次性期末回收，为147万元 行业基准收益率i=10%由上表可知：现金流入：建设期无现金流入，营业期开始出现现金流入并逐年增加，从第5年开始稳定在1057万元，第10年由于回收固定资产余值和流动资金现金流入增至1891万元；现金流出：建设期1一次性流出1853万的建设投资，营业期2又投入147万的流动资金使第2期现金流出为805万元，以后现金流出有所减少并从第5年开始稳定在734万元；净现金流量：建设期为负数

31、，经营期开始出现正值并逐年增加，从第5年开始稳定在323万元，第10年由于现金流入增多而增至1157万；累计净现金流量：前7年都为负数，但逐年减少，第8年开始出现正值并增多，第10年到达1591万元；累计净现值NPV考虑资金时间价值：前9年出现负数，但逐年减少，第10年出现正值，第10年NPV=13 。以上第10年末净现金流量=1591万元，说明该工程的净收入抵偿全部投资后仍有盈余；第10年末净现值NPV=13万元，说明该工程除获得行业基准收益率10%的收益外还有多余的收益，故该工程可行。回收期与内部收益率估算1静态投资回收期以净收入抵偿全部投资所需要的时间不考虑资金时间价值粗略估算 公式：其

32、中：CI现金流入；CO现金流出；T投资回收期。 由现金流量表可知，累计净现金流量在第8年出现正值，故静态投资回收期T=7不包括建设期精确估算 公式：T=n-1+=7-1+|-311|/323 = 不包括建设期 其中，n为累计净现金流开始出现正值的年份 可知：静态回收期约为7年 基准收益率i=10%，说明该工程收益率超过基准收益率，除获得基准收益率10%之外的收益后还有多余的收益，故该工程可行。风险分析盈亏平衡分析税后利润=0当税后利润0时，该工程赢利；税后利润0时，该工程亏损。故由税后利润=0得到该工程的盈亏平衡点时的各项指标：保本租金=80元实际定价188元 保本出租率=41%预测稳定出租率

33、77% 保本营业收入=550万元预测最小营业收入851万元 由于保本价格、保本出租率、保本营业收入都大大低于实际预测值，故该工程有较大把握赢利，风险性较低。2、敏感性分析 该工程中可控制因素主要为租金、出租率、总投资和本钱，故分别分析这些因素同比例变动将引起投资收益率和累计净现值NPV如何变动，以确定哪些因素对投资收益率和NPV影响最大，为敏感因素。 表9 投资收益率对各因素的弹性系数-20%-10%010%20%租金-1.36 -1.41 0.00 1.36 1.36 出租率-1.19 -1.22 0.00 0.66 0.46 总投资-1.24 -1.10 0.00 -0.97 -0.86

34、本钱费用-0.68 -0.66 0.00 -0.72 -0.70 由上表可知：租金和出租率对投资效果有正效应，租金和出租率增加引起营业收入增加，也使投资利润率增大弹性系数为正；而总投资和本钱费用对投资效果有负效应，总投资和本钱增加引起投资利润率减少弹性系数为负。故我们应在一定范围内提高价格和出租率，降低总投资和本钱。投资收益率对各因素的弹性系数都不是很大投资收益率对租金、出租率弹性系数处于11.5，投资收益率对总投资、本钱弹性系数1，说明各因素变动对投资收益率影响有限，故该工程风险性较低，可以接受。投资收益率对租金弹性系数最大租金减少1%引起投资收益率减少约1.36%，出租率次之出租率减少1%

35、引起投资收益率减少约1.2%，投资收益率对总投资和本钱的弹性系数小于1总投资增加1%引起投资收益率减少约0.9%，本钱增加1%引起投资收益率减少约0.7%。故租金和出租率为敏感因素，应使其保持在一定水平之上，并尽量提高出租率。 表10 各因素变动对NPV的影响 单位：万元-20%-10%010%20%NPV=0租金-542-26413293571160元稳定出租率-467-2281325549676.6%总投资23212313-104-2132025万元营业本钱24813113-102-219占营业额30.37% 由上表可知：租金和出租率对净现值NPV影响较大，为敏感因素，总投资和营业本钱对N

36、PV影响较小租金和出租率同比例变动引起NPV变动幅度更大。2 由净现值NPV=0可得该工程的可行性临界点的各项指标：租金=160元 出租率=76.6% 总投资=2025万元 营业本钱占营业额比重=30.37% 为降低风险保证工程可行NPV大于0，各项可控因素需进行控制：控制价格，租金定价需高于160元；通过各种途径吸引客源，确保四年后稳定出租率高于76.6%；控制投资规模，总投资不超过2025万元；控制本钱，营业本钱占营业额比重不超过30.37%。结论表11 工程主要经济指标工程财务状况投资方案总投资2000万，建设投资1826万，建设期一年资金筹集自有1000万，借入1000万归还期3年不含

37、建设期税后利润第2、3、4年分别为192万、244万、283万，第5年开始稳定于322万元税后营业利润率第2、3、4年分别为23%、27%、29%，第5年开始稳定于30%税后投资利润率15%净现值NPV13万元 0,故该工程可行投资回收期静态6.9不含建设期动态8.9不含建设期内部收益率FIRR10.14% 基准收益率10%，故该工程可行盈亏平衡点租金80元，出租率41%，收入550万元，都较低，说明风险小，有较大把握盈利敏感因素租金、出租率可行性临界点租金160元，出租率76.6%，总投资2025万元，营业本钱占营业额比重30.37%可行性结论：1 社会效益：该经济型酒店的建立，填补了厦门经

38、济型酒店的缺口，符合普通消费群众的消费需求，适应厦门酒店业结构调整与开展需要，有良好的社会效益；为国家创造更多的税收；工程符合国家“以推动经济型连锁酒店为重点促进住宿业的结构调整的宏观政策；2 经济效益：总投资2000万，自有1000万，借入1000万，资金筹措可行；归还期3年，符合借款要求；投资回收期静态6.9年，动态8.9年，小于10年的行业基准回收期，该工程可行；该工程投资收益率高达15%，第10年末净现值NPV0，内部收益率FIRR行业基准收益率，说明该工程收益超过行业基准收益，故该工程可行；盈亏平衡点各项值都较低，且投资收益率对各因素的弹性系数都不高，说明该工程风险较小；该工程敏感因

39、素为租金、出租率，应尽量将租金控制在可行性临界点160元以上，将出租率控制在可行性临界点%以上，主要大力提高出租率。综上所述，“锦江之星经济型酒店的建设方案既能产生良好的社会效应，又能带来较好的经济效益，且抗风险能力较好，工程可行。国内主题酒店的开展研究摘要随着经济的开展，消费观念的转变，具有差异性、文化性、体验性等特征的主题酒店在中国应运而生。主题酒店是城市开展的助推剂和历史文化精华的体验场，要想建设好主题酒店就必须从主题酒店创立开始就注重主题文化的营造，从设计、建设、装修到经营管理、效劳都注重酒店独特的主题内涵，突出文化品位，形成酒店的独创性，从而在市场上形成鲜明的主题品牌形象。同时必须考

40、虑环境文化的协调性和需求导向，注重产品的创新和延伸。如此，主题酒店就能提升竞争力，更好地吸引宾客。本文利用比拟论证的方法，把国内外的酒店分为国外主题酒店，国内国际主题酒店集团，国内主题酒店集团，非主题酒店分别从酒店特点、酒店价格、主题展示方法几个方面来进行比拟，从而得出国内主题酒店的缺乏和开展趋势。同时针对缺乏，提出我的一些开展建议。关键字：主题酒店；比拟分析；开展趋势；开展建议 Development of domestic theme hotelAbstractWith economic development, changes in consumer attitudes, with di

41、fferences, culture, experience and other characteristics of the theme hotel in China came into being. Theme Hotels booster urban development and historical and cultural essence of the experience of field, in order to build the theme hotel theme hotels to be created from start to focus on the theme t

42、o create a culture, from the design, construction, renovation to the operation and management, services-oriented The unique thematic content, highlighting the cultural taste, the hotels original form, so stark in the market, the subject of brand image. Must also consider the environmental and cultur

43、al coordination and demand-oriented, focus on product innovation and extension. So, themed hotels will be able to improve competitiveness, to better attract guests. In this paper, the method comparisons, the hotel is divided into domestic and foreign theme hotel, theme of domestic and international

44、hotel groups, national theme hotel groups, non-themed hotels are characterized from the hotel, hotel prices, theme display method to compare several aspects, to arrive at the hotel less than domestic themes and trends. For less than the same time, made some of my development proposal. Key words: The

45、med Hotel; Comparative Analysis; Development Trends; Development Proposals论文关键词 主题酒店主题设计开展趋向长隆酒店论文摘要 主题酒店的兴起缘于体验时代的要求和市场竞争的需要,在理论研究落后于实践的情况下,本文在大量案例介绍的根底上分析主题酒店的主题选择及主题设计,并提出主题酒店未来两个方向的开展趋势,为国内主题酒店的建设提供借鉴和参考。 一般说来,主题酒店也称为“特色酒店,是以某一特定的主题,来表达酒店的建筑风格和装饰艺术,以及特定的文化气氛,让顾客获得富有个性的文化感受。主题酒店是市场竞争的产物,也是酒店竞争进入高

46、层次文化竞争的表现。目前,国内对于主题酒店的研究主要停留在概念的探讨上,诸如主题酒店与特色酒店、精品酒店的区别,理论研究的最终目的是为了指导实践,本文力求在根底理论研究和相关案例介绍的根底上,探析主题酒店如何选择主题、设计主题、最终实现主题的特殊功能。 一、酒店主题的分类介绍 主题酒店的主题题材多种多样且不雷同,正因为如此才能保证酒店之间主题的差异化和个性化,介绍主题分类的目的在于为新建主题酒店的主题选择以及主题升级提供借鉴。根据主题内容和选材的不同,可分为自然风光类、历史文化类、城市特色类、艺术特色类以及其他个性主题类,这是主题酒店研究中最普遍的分类方法。此种酒店超越了以自然景观为背景的根底

47、阶段,把富有特色的自然景观搬进酒店,营造一个身临其境的场景。比方巴西的阿里亚乌大树酒店,酒店建在一望无际的亚马孙原始森林里,305套客房全是利用林中空间建造,并且都不直接和树木接触。其中有8幢掩映在雨林中的圆形塔式建筑物,都在离地面七、八米高的森林空中,塔楼和塔楼之间有木板搭成的栈桥相通,这些空中栈道离水面5到30米不等,酒店房间与一般陆地酒店一样,但有趣的是淘气的猴子经常会溜进房里跟人要吃的。阿里亚乌大树酒店是最原始、最典型的自然风光型主题酒店,最初的目的是提供生态旅游,让人们更多的了解号称“地球之肺的亚马孙森林对生态保护的重要意义。2.历史文化酒店 此类酒店以某段历史文化为选材,在酒店构建

48、古代的世界,使顾客能够享受到穿越时空的体验并切身感受到历史文化的浓郁气氛。如四川的清文化酒店、以三国文化为主题的京川宾馆,以道家文化为主题的鹤翔山庄,以及把中国传统茶文化和当地资源完美结合起来的四川雅安西康大酒店。这些酒店的经营者们在激活现代酒店资本的探索中,让地域特色文化实现了从文化资源向文化资本的高效转变。该类酒店以某一特色城市为蓝本,多以微观的方式再现知名城市的特色环境,使游客可以近距离的接触世界名城。如深圳威尼斯皇冠假日酒店采用中西合璧的管理模式,以著名水城威尼斯的文化进行包装,利用了众多可反映威尼斯文化的建筑元素,充分展现地中海风情和威尼斯水城文化;北京拉斐特城堡酒店的整个建筑借鉴了

49、法国麦松拉斐特城堡、子爵堡、凡尔赛宫等众多法国城堡的精华进行再创作,再现了欧洲文艺复兴后期巴洛克式的建筑风格,是全中国唯的一古堡酒店,非常温馨浪漫。 4.艺术特色酒店 凡属艺术领域的音乐、电影、美术、建筑特色等都可成为这类酒店的主题所在。该类酒店的典型除香港迪士尼好莱坞酒店外,还有亚洲第一座摇滚音乐主题酒店一一巴厘岛硬石酒店。硬石酒店的418间客房全部提供互动式影音娱乐系统,酒店内展出音乐文物、音乐家手稿、老唱片封面、歌唱家用过的服饰。酒店设有一流的专业录音棚,客人可以通过专业人员的帮助,自己录音,刻张 CD 带走。该酒店的成功之处就在于其市场细分十清楚确,客源对象就是全世界的摇滚音乐爱好者。

50、换言之,它们将放弃其他音乐爱好者的市场,专营摇滚音乐产品,专门为摇滚音乐顾客提供一切有针对性的效劳。爱好摇滚音乐的顾客成为酒店的忠诚顾客,是其他酒店抢不走的顾客。 5.其他个性主题酒店 除上述类型外,还有很多另类文化被开掘,很多的奇思妙想被应用于主题酒店的建设中,如世界第一家冰旅馆“瑞典冰旅馆、澳大利亚中部Uluru-Kata Tjuta国家公园附近独立沙丘上的 “Longitude 131度假村等。位于美国纽约文化精华区麦迪逊大道的“图书馆酒店楼层及房间的命名是以一般图书馆最常使用的“杜威十进分类法( Dewey Decimal System )的类目名称来取名的,比方:三楼就命名为“社会科

51、学( Social Sciences )楼层,五楼为“数学及自然科学( Math and Science )楼层等,每个楼层的房间再以各小类命名,如七楼“艺术楼一号房间是“建筑( 700.001 Architecture )房,二号房间是“绘画( 700.002 Painting )房等等,每间房间都会提供与这个房间名称相关的书籍。“图书馆酒店是以独立经营精致旅馆而有名,以袖珍、高档著称,走的是一条“贵精不贵多,贵小不求大的经营之路。二、主题的设计与深化以长隆酒店为例 任何产品的诞生都源于一个好的创意和对于创意的完美执行,如果说酒店主题是一个好创意的话,那么主题的设计和深化就是将这个创意变为现

52、实的具体方法和途径。根据主题分类及相关案例的介绍,可见主题酒店的产品构建主要分为三个方面,环境与气氛、有形设施与产品以及无形效劳。因此,酒店主题的设计和深化也该从这些方面着手,围绕主题素材,挖掘相应的文化,并通过各种载体将文化体验呈现给顾客。以下以我国广州长隆酒店为例,阐述主题的设计与深化。 1.准确的主题定位 特色主题是主题酒店的灵魂,确定酒店的开展方向和定位才能在众多的经营者中脱颖而出。所选主题的标准是能够让顾客获得欢乐、知识和刺激,同时要考虑到酒店的规模档次、地域环境以及主题化的难度。对于酒店主题确实定,首先要根据酒店所处的地理位置、经济开展水平、交通条件以及市场消费能力来确定酒店的目标

53、客源市场,同时需要考虑当地的历史文化底蕴、新兴且需求旺盛的消费趋势以及目标客源市场的普遍偏好等,拟定待选的酒店主题;在此根底上,酒店的规模和以及经济实力是最终确定主题的关键因素,因为表现不同的主题所需要的本钱和环境空间有所差异。一般来说,规模较小的酒店比拟容易确定主题,其客源市场小,因此主题的受众面无需太大,但如果酒店规模很大,就面临众口难调的问题,酒店主题的受众面假设是达不到市场规模,酒店的投资便得不到回报。酒店主题选材方面,历史、文化、城市、自然、神话、童话故事等都可以成为酒店借以发挥的主以长隆酒店为例,它是我国惟一一家生态园林式酒店,以“森林里的殿堂为主题。这与国内其他历史文化类以及城市

54、特色类酒店形成差异,崭新的领域定位突出了酒店差异化的优势,也防止了因题材雷同而引起的不良竞争。酒店位于广州番禺,经济兴旺,思想开放,有广阔的潜在市场能够接受该类原始粗放风格的主题。酒店坐落于国家5A级景区内,与长隆欢乐世界、长隆水上乐园、香江野生动物世界、长隆国际大马戏等五大世界级主题公园相邻,森林、野生动物主题恰巧与周边景区相互利用相互补充,同时还顺应了现代旅游者亲近自然崇尚生态的旅游心理。长隆酒店采取的是整体定位法,即酒店的各个组成局部都以原始森林为题材进行布置,使游客置身其中犹如回归大自然,身心顿时松弛。 2.多方位的主题展示 主题酒店有着特定的主题,主题表达在酒店的建筑风格和装饰艺术上

55、,表达于特定的文化气氛,顾客能从中获得富有个性的文化感受。如南宁的圣展酒店,酒店内的颜色、形式、陈设品、家具等都是展现主题的载体。主题的展示可以分不同的层次进行,可以是整个酒店,这样就成了主题酒店;也可以是局部展示,如主题客房、主题餐厅等;可以是围绕一个主题,也可以运用多个和谐一致的主题。不同层次的主题展示要求做到主题独特,主题和谐一致,以及主题鲜明而富有吸引力。主题酒店的多方位展示分别从大主题概念和次主题处理两个方面进行。 (1)大主题的概念设计。大主题的概念就是酒店在外观和功能上都围绕一个主题,将放大的文化符号渗透到酒店各个层面。大主题是游客进入酒店的第一印象区,是酒店主题对游客感受的第一

56、次冲击,它也可以作为酒店的标志,因此在建设方面需要宏观的、较大规模的专业设计。长隆酒店的大主题主要表达于无处不在的动物元素。酒店门口处几头大象雕塑使得非洲原始森林的意境油然而生,传递着“动物王国欢送你的信息。酒店中心建有一个规模庞大的动物岛,放养白虎、火烈鸟等珍奇动物,从不同客房的阳台、自助餐厅或大堂,透过巨型落地玻璃都可近距离欣赏各种雨林植被和珍稀动物,人在酒店而身在园林。长隆酒店从入口处开始,就采用庞大的雕塑和大规模的园林造景来营造原始森林的主题气氛,使得酒店的大主题概念一下子印入游客心中,从而形成整体的体验印象。 (2)次主题的处理。次主题的处理是对酒店的外部环境、大堂、客房、餐厅等进行

57、主题化的铺陈,让人处处感受酒店的主题气氛。次主题是在大主题概念之下作为局部理念的一种表现形式,是主题展示的第二印象区,其设计既需要服从于大主题的整体气氛,又需要独特新奇的创意和展现形式,使游客处处体验惊喜。长隆酒店的次主题处理也堪为经典,特别是帕图斯红酒雪茄吧,以猫为主题,内设的VIP包房是一个个披着茅草的圆形屋子,屋内抬头就可通过玻璃天顶直望天空;孔雀廊酒吧向着动物岛的一边,中央是12个垂吊而下的鸟笼,可以通过玻璃窗观看动物的一举一动。次主题既是大主题概念的重要组成局部,是为大主题效劳的,同时它也能自成一体,作为相对独立的空间存在。 3.主题的深化与传递 主题的深化与传递指将主题所代表的文化

58、内涵渗透到酒店的方方面面,从硬件到软件,强调系统性和整体性。该阶段的主题展示从酒店的地理环境、建筑外观、内部环境和气氛逐渐细化到客用物品、各种餐饮产品、商品,并通过酒店的经营活动如员工效劳、艺术品装饰等将酒店主题传递给顾客,满足客人的“心理期待,从而刺激兴奋的持续,使顾客满足、愉悦。主题的深化主要是微观层面的表现形式,具体讲就是客人在酒店看到和感受到的种种细节。长隆酒店在宏观的森林草原气氛下,也将这种主题细化到酒店的每一个角落。如酒店廊道及餐厅的墙壁和屋顶上随处可见逼真的长颈鹿和鳄鱼标本,还有白色的羊头骨骼装饰,就连地毯和壁毯都采用斑马和豹皮条纹。装饰选材方面,室内大都采用天然的石料和木料,地面大局部采用铺石,石缝间用黑色鹅卵石填充,还大量采用粗暴的木头作为结构件和装饰件,各处的细节都传递着强烈的自然感。正是这些细节的表现,使得原始森林的主题更加饱满逼真,将森林的原始情趣更加快捷深刻的传递给顾客。 三、开展新趋向 剧烈的市场竞争中,主题酒店以其鲜明的特色占据了一席之地,我国大中型城市中各类型的主题酒店也相继建立起来。作为国际化的旅游产品,主题店在植入中国市场的过程中也逐渐出现一些创新性的经营方式和开展趋势。 1.主题酒店与经济型酒店的结合 主题酒店与经济型酒店是我国酒店业开展的两大方向,前者以高端度假市场为主,后者以中端商务为主,但在中国,大多数人都希望物美价廉,希望以低