业主与承包商的关系-共66页PPT课件

1、业主不同模式中业主和承包商的关系 -马海英承包商合同模式劳务承包工作承包施工承包合同设计施工合同合同合同+FM合同自行建造羊爱上了狼，狼爱上了羊。1当劳务不如当分包当分包不如当施工总包当施工总包不如当设计+施工总包当设计+施工总包不如当EPC总包当EPC总包不如当管理当管理不如当业主当业主不如做金融做金融不如开银行 施工企业向业主靠近2工程总承包和项目管理理论应用于实践以设计+施工为例讨论合同的工作实践3 设计+施工合同 = 设计合同+施工合同4日本全药项目设计+施工的工作程序计划和谈判实例56签订设计施工协议签订设计合同签订施工合同进入施工阶段设计施工的谈判方式之一业主提出要求、双方讨论提出

2、方案设计稿提出施工报价7分包分包业主要买的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务8分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务住9分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务豪华10分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务教育11分包分包日本全药要买的是什么？核心要求产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务稳妥可靠12 日本全药公司要买稳妥可靠，我们卖了什么了？ 我们卖的是管理体系，服务精神和工作态度。13

3、业主要什么？-业主为什么选择设计+施工方式？1） 业主为提高质量技术要求。2） 业主为控制投资资金要求。3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。14工作步骤和报价方式1） 业主为提高质量技术要求。2） 业主为控制投资资金要求。3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。15项目总承包的工作步骤（1） 1）业主或咨询工程师编制项目建设纲要或设计纲要。 项目建设纲要或设计纲要的内容：项目定义，设计原则和设计要求，实施的技术大纲和技术要求，材料和设备的技术要求； 2）总承包方编制项目设计建议书和报价文件； 3）设计评审；

4、 4）合同谈判，确定合同价。16项目总承包的工作步骤（1）业主编制设计纲要总承包方编制项目设计建议书和报价文件合同谈判设计评审业主有技术控制要求17工作步骤和报价方式1） 业主为提高质量技术要求。2） 业主为控制投资资金要求。3） 业主为减少麻烦风险要求。业主没有放弃主动控制权。18业主提出改进要求设计+施工的工作步骤（2-1）双方签订设计+施工总造价合同业主提出设计+施工总价总承包方提出设计设想，报价业主有资金控制要求说服业主去消不必要的设计19设计+施工的工作步骤（2-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有控制资金要求完成扩初和施工图保修期20工作步骤和报价方式1） 业主为提高

5、质量技术要求。2） 业主为控制投资资金要求。3） 业主为减少麻烦风险要求。业主没有放弃主动控制权。21签订设计合同设计+施工的工作步骤（3-1）双方签订设计+施工协议总承包方提出设计要求问题，业主答复提出设计设想，报价业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价22签订施工合同设计+施工的工作步骤（3-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价保修期23分包分包最珍贵的东西常常是免费的最珍贵的名利金钱权力母爱、友情24 我们研究的是哪个范围的项目管理？ 一个公司的工作，对外是研究合作模式，对内是研究公司和项目经理部的关系。 学习PM模式，还是了

6、解可以干什么？25代建制26前言：什么是代建制？ 代建制是政府管理所需建造的项目的一种办法。通常是通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。 政府是一个特别的业主。27施工政府使用单位设计前期工作采购政府部门政府项目的组织方式（1） 由使用单位自行组织28政府项目的组织方式（2） 由工部局组织施工政府使用单位设计前期工作政府部门（工部局、工务局）采购29 政府项目的组织方式（3） 代建制施工政府使用单位设计前期工作代建单位采购政府部门30 军队的做法营建处军区业主施工招标？前期工作命令交付意见命令设计31 目的：进

7、一步深化固定资产投资体制改革，充分利用社会专业组织的技术和管理经验，提高政府投资项目的建设管理水平和投资效益，规范政府投资建设秩序。 专业化、节约投资、规范行为32 解决专业化目的的其他方法： 提高业主的管理水平 聘请顾问 组织专门的组织（工务局） 听取社会公众的意见33 解决节约投资目的的其他方法： 合理的前期工作 提高业主的管理水平 聘请顾问 组织专门的组织（工务局） 听取社会公众的意见34 解决规范行为目的的其他方法： 提高人员的素质 严格的政府采购制度 有力的政府监督机构 听取社会组织和公众的意见 合理的薪酬制度35范围：政府投资占总投资60%以上的公益性建设项目。 包括：（1）党政工

8、团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办公业务用房及培训教育中心等。 （2）科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目。 （3）看守所、劳教所、监狱、消防设施、审判用房、技术侦察用房等政法设施。 （4）环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业项目。 （5）其他公用事业项目。（北京）市及市以下政府投资项目，包括运用国家预算内资金和市本级级财政资金（不含补贴性资金）、国债资金、政府专项资金、土地出让收益、国外政府 贷款、行政性收费等到进行的固定资产投资项目，以及多元化主体投资项目中政府控股的项目。（成都）36代建制的特点 针对政府投资的政府行为 专业化的项目管理 代建制的组织结构与一般项目不

9、同 多用户37 为业主做的项目管理和代建单位的项目管理的区别。 为一般业主做的项目管理，不能称为代建； 代建单位接受政府的项目管理,才能称为代建。38关于印发建设工程项目管理试行办法的通知建市2019200号文 2019/11/16发布 建设工程项目管理试行办法第一条目的和依据为了促进我国建设工程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行为，不断提高建设工程投资效益和管理水平，依据国家有关法律、行政法规，制定本办法。第二条适用范围凡在中华人民共和国境内从事工程项目管理活动，应当遵守本办法。本办法所称建设工程项目管理，是指从事工程项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程

10、建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动。专业化！39政府工程总承包代建单位监理制片商导演主演午台监督使用单位副制片商分包配角观众特点是交付！40代建制的关系图（代建单位为主2.1）代建单位政府（发改委）建设单位招标项目建议书可行性研究报告交付政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用提出标准、监督负责办理协助办理参与、配合招标申请 批复41代建制的关系图（建设单位为主 2.2）代建单位政府建设单位项目建议书可行性研究报告政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用确

11、定42代建制模式上海模式即政府指定代建公司模式，上海、广州、海南等地实行 由政府组建或指定若干家具备较强经济和技术实力的国有建设公司、投资公司或项目管理公司，对政府投资项目实行代理建设，按企业经营管理43优点：1通过选择代建人，可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的2政府意愿可以较好的通过项目代建单位实现3因为通过市场化运作，代建单位积极性高4有利于代建方严格控制资金使用44缺点：1具有垄断性，易于出现政府把关不严，代建单位与使用单位的串通，造成概算不科学，不利竞争2合同约束力不强3使用单位不是合同当事人，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合

12、，增加工程建设中的困难45深圳模式即政府专业管理机构模式，深圳、安徽、珠海等地实行由政府成立具有较强经济、技术实力的代建管理机构(如工务局等)，按事业单位管理，对所有政府投资项目实行代理建设46优点：1.以政府部门机构的身份出现，方便协调建设中的各种问题2.政府的机构政府也方便监督与管理，一些合理的变更易于实现3.代建管理费可以相对较低47缺点：1.没有完全解决政府角色混淆问题。工务局集政府投资项目业主和政府管理职能于一体，容易产生“建、管”不分带来的传统问题2.政府人员队伍随着所管的政府投资工程的逐渐增多，压力大、责任重、人手少、办公经费短缺的状况随之出现3.激励约束机制不明。由于工务局是一

13、个事业单位，对职员缺乏激励效应，缺少对投资控制的内在约束机制，抗风险能力不足，缺乏超概预算行为的责任追究经济承担能力4.项目较多时，容易造成代建单位内部管理效益的降低，管理水平降低48北京模式即代建公司竞争模式，北京、重庆等地实行由政府设立准入条件，按市场竞争原则，批准若干家具有较强经济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的代建公司参与项目代建的竞争，通过公开招标选择代建单位49优点：1. 可以引入竞争，提高项目管理公司的专业化水平，与国际接轨2. 可以降低投资，节约资金3. 不需要增设新的机构，避免了机构、职能重迭50缺点：1. 政府在监管上强度较大，并要求有较强的专业技术能力，方

14、可以与专业代建单位进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追加，政府部门工作量较大2. 一些使用单位合理的变更通过行政审批手段较难实现3. 此种模式有赖于成熟的市场机制，同时对原有制度的冲击较大，实行起来有较大的难度51谁是我们的客户？ 实现让顾客满意, 首先要明确: 哪些人是我们的客户? 我们现在的观点是, 项目中总是要面对多方面的客户。 为了定义客户需要，项目小组经常面临区分不同客户需求的艰难工作。项目小组必须准确理解客户组织的业务，而这些技能直到最近才在项目管理中受到重视。新项目管理 美 J.D 弗雷姆著52设想项目建议书设计施工验收投产拆除计划 建设项目的全寿命过程代建制的工作阶段53分阶段

15、的管理风险前期工作代理单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位54全过程的管理风险全过程代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府55分阶段的使用单位管理风险前期工作代理单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位使用单位移交56政府工程总承包代建单位监理制片商导演主演午台监督使用单位副制片商观众57代建单位采用EPC （Engineer，Procure，Construct）“设计-采购-施工”方式？代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察招标设计+采购+施工招标58业主（代建单位）的委托方式：应当鼓励采用平行发包方式，应当限制

16、总承包方式，禁止EPC方式59 代建制就是代建单位代表业主去做业主应当做的事。所以要了解业主的要求是什么？ 注意事项60 业主需要什么样的服务，就是我们项目管理的目标。 增值的最终是产生优良资产。它可以是业主的，也可以是承包商的，但最终是社会的、是世界的。61 项目管理的目标是增值。增值是指建设期和使用期全面的增值。因此节约了设计施工费用而增加了维护费用是不可取的。 The aim of the Project Management is adding value to the project. 62 在项目管理中绝对没有规定项目客户或发起人必须是技术权威或专家, 一开始就对他或她的需要或问题有深入的了解, 或知道所有问题的答案。 这是项目经理要做的事。 首先是一个项目咨询师，再者才是项目经理。 63 你不是按客户所说的去做而是按客户真正的需求做。我