深圳小户型雅乐居项目前期定位报告ppt课件

1、工程前期讨论案xxxx提供 2007-7-27乐安居雅乐居讨论内容一、片区规划分析二、片区市场情况分析三、对本工程的启示 及我司在片区的资源优势片区规划分析片区研判之总体规划研判: 宝安中心组团宝安中心组团规划蓝图深圳中心城区西部的综合效力中心片区概略位于宝安中心组团规划 /片区整体规化是深圳西部城市次中心/宝安的行政、经济、文化、体育中心/打呵斥“有都市文化气味、生态环境优美、具有独特特征的滨海新城。未来交通网络兴隆，水路、陆路、地下、空中交通齐全，极为便利；片区有规划大铲码头规划.片区判别:良好规划/前景愉快片区研判之总体规划研判: “拓展城市中心区 发明活力、昌盛与调和的西部滨海中心 要

2、点：提升机场效力才干，促进机场功能与周边产业功能的整合，强化区域交通枢纽和临空产业集聚区的位置，带动周边地域城市功能和建立程度的提升。片区研判之总体规划研判:深圳市近期建立规划2006-2021重点改善地域航空城地域重点改善地域是区位重要、建成度较高、急需经过整理和改善以提升功能的地域片区研判之总体研判:深圳市近期建立规划2006-2021重点改善地域航空城地域空间范围行动指引范围：东至广深高速，北至福永大道，西至珠江沿岸，南至规划中的内环路（洲石路延长段）。面积：40平方公里1、完成机场飞行区扩建工程、航站区扩建工程及相关配套设施建设；2、完成对该地区违法用地、违章建筑的清理；更新改造机场东

3、侧地区，鼓励发展商务办公、商业、高档酒店等与空港联系密切的服务职能。3、推进已确定的沿江高速、107国道宝安段改造、宝安大道、海滨大道等项目建设；预留珠江跨江通道；改善机场配套交通设施，建设专用的机场进场道，拓宽改建机场四路、机场五路，进行航站楼前路口改建和停车场扩建等。4、完善该地区排水系统，完成凤凰水厂、朱坳水厂四期扩建工程、固戍污水处理厂及污水再生利用工程、福永污水处理厂、220千伏固戍变电站、4座110千伏变电站以及机场调压站等市政基础设施的建设工作；对福永河及其周边沟渠进行整治。5、在机场东、南两大门户地区进行城市景观塑造，建设标志性建筑，完善公共空间。片区判别：突出规划、重点改善地

4、域，顺势而为，未来开展趋势。片区研判:福永建立规划片区判别：码头、镇中心、其它中心区、高科技工业区的规划建立，区域开展，促进工程周边配套完善与人流聚集。 位于工程西面、深圳宝安国际机场位于珠江口东岸的一片滨海平原上，占地面积11平方公里，飞行区等级为4E，拥有跑道3400m45m、滑行道各1条，可供世界上最大型客货机起降。现有客货机坪总面积58.8万平方米，候机楼总面积14.6万平方米。片区研判:宝安国际机场获首届货运物流资讯奖2005“最正确新兴机场称号。2005年深圳机场旅客吞吐量1425.3万人次，货邮吞吐量42.33万吨。深圳机场旅客吞吐量排名第81位，货运量排名第37位。按照规划，到

5、2021年深圳机场的年旅客吞吐量为3000万人次，货邮吞吐量250万吨，飞机起降30万架次。 航空城战略 航空城战略是深圳机场开展的中心战略和总目的，深圳航空城应向国际航空城看齐，力争按照自在港方式运作，实现以机场保证作业与效力、国内国际物流、临空产业、金融商贸、文教科研、休闲居住为主的六大功能。最终构成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约型、高效益的新型都市化区域。 航空城战略是六大战略的中心，也是我们机场开展的总目的和总战略。主要包括四个方面：机场开展“十一五规划、航空城总体规划以及各专项规划、总平面调整规划、信息化电子化建立规划。 航空城新的会展中心将落户福永，适

6、时将带动整个片区的开展。片区研判:宝安国际机场第五新城航空城战略判别：机场开展添加物流、人流奠定了坚实的根底。片区也为机场开展战略之一，重点开发，符合趋势。片区研判:机场福永码头深圳机场海陆空立体交通网络的重要组成部分/拥有优越地理位置和宽广经济腹地/深圳西部的重要口岸通道.判别：深港澳三地机场的空海中转/加强深港两地经贸往来/促进周边地域经济开展发扬了重要作用/带来物流、人流/码头资料：航道长：1960米、港池面积：40000平方米、高速客船泊位：2个、1000吨级货运泊位：2个。船班由每天36班次，年出入境旅客吞吐量以年均10%的递增幅度增长，客货口岸：口岸驻有海关、边检、检验检疫、港监等

7、联检单位，采用电脑联网、电脑验证，构成运作高效、方便通畅的口岸通关环境。片区研判:大铲湾集装箱码头 位于前海处。是深圳规划中五个深水港之一，与宝安中心区海岸边滨海大道相连，共20个泊位，分4期建立，建成后深圳港可新增集装箱吞吐才干700万规范箱，最终设计才干将达1000万规范箱。 一期工程估计2007年底投入运营，香港资本参与运作。判别：构建深圳物流产业，提升深圳物流业在全球的竞争力和位置；加强宝安与珠三角地域和香港地域的经济往来和贸易协作；引来大批相关效力企业的进驻，带旺办公经济；大量物流业从业人员的聚集，带来强劲的购房需求力和商业消费力； 1城际快线：以广州佛山、深圳香港、珠海澳门为中心，

8、以广深、广珠经济带为主轴，构成A型构造，辐射至肇庆、江门、惠州、中山、东莞等城市，尤其对广州、佛山、深圳、香港具有较大影响。2广深沿江高速：用于衔接深港西部通道，西部港区、机场至东莞西部，承当香港至深圳、东莞西部和广州方向的货运枢纽，规划广深沿江高速起于广州黄埔，于深圳西部通道机场码头相接，全长97公里，初步估计投资150亿。3宝安大道：宝安大道南接深南大道，北至松岗镇，规划全长32.8公里，双向8车道设计，从其长度、管线、景观综合目的来看，宝安大道和深南大道相衔接后，整个大道将成为全国第一的一条景观大道、经济大道。4地铁1号延伸线：地铁1号延伸线工程全长23.37公里，工程总投资87.2亿元

9、，有近14公里在宝安境内，工程总投资87.2亿元，2021年通车，地铁1号线将宝安跟南山、福田中心区严密相连。5深中大桥：机场南侧筹备兴建跨江大桥，衔接珠江两岸。判别：未来几年内，几大交通干线的开通，将会使西乡彻底摆脱间隔与时空的束缚，拉近西乡与深圳中心及珠三角其他城市的间隔，为西部组团的开展奠定好的根底。工程周边开展规划研判交通开展前景工程周边开展规划研判深圳快速公交系统英文简称BRT快速公交系统英文简称BRT是利用现代化的大容量的公用公交车辆，在公用的道路空间上快速运转的新型公共交通方式。 规划网络：深圳规划BRT网络由10条线路组成，总长约300公里。其中，弹性开展线路还将结合远期轨道网

10、络规划建立进展动态优化。 BRT5：蛇口航空城判别： BRT的规划建立、拉近机场与宝安、南山的间隔，吸引客户西部置业，片区开展促进。工程开展规划研判：配套实现是工程价值提升的空间行政中心正式启用107国道的扩建宝安大道通车西部通道通车沿江高速通车地铁开通机场扩建机场南侧筹备兴建深圳中山跨江大桥，衔接珠江两岸城际快线：大铲码头物流港中心区商业区、金融区建立判别：周边配套规划完善是片区居住的最大价值表达。1-发明活力、昌盛与调和的西部滨海中心2-位置优越 、资源丰富。3-位置优越 /交通方便/资源丰富/目前片区不成熟/配套不全/有市场空间片区开发趋势/未来热点/ 4-突出规划、重点改善地域，顺势而

11、为，未来开展趋势。5-机场、码头、大铲湾码头港带来物流、人流。6-配套实现是工程价值提升的空间。 工程片区开发热点/趋势/位置优越 /交通配套齐全/山海资源工程开展前景良好为可提升空间工程综合断定；“位置优越/资源丰富/开发趋势 片区市场情况分析 2007年宝安片区房地产市局面临更多的时机，上半年推出的工程有桃源盛世、槟城西岸、富通城三期世界公寓、泰华阳光海、俊景园、棕榈堡花园等工程。一、 2007年西乡及周边片区市场简况二、2007年上半年西乡及周边片区各楼盘推盘均价西乡中心区均价逾15000元/平方米，区域越遥远，价钱相对走低。我司代理的槟城西岸位处西乡中心区，均价从一批单位的13000元

12、，创片区新高后，二批单位相隔一个月，均价拉升至15500元，再次刷新片区均价新高；我司代理的俊景园工程，位处黄田段工程旁，均价逾8000元，创航空城片区新高；2007年上半年西乡及周边片区总体均价呈飞涨之势，上半年整体均价升幅高达 80 ；工程称号：槟城西岸 开 发 商： 深圳华盛房地产开发代 理 商： xxxx宗地面积： 19389.52建筑面积： 76748 户数： 580户，户 型：一房至三房55-110,及少 量100200 复式单位 户户赠送两层高入户花园车 位 数： 458 开盘时间： 2007-5-20 /6-30均 价：一批单位：13000元/ 二批单位：15500元/ 三、2

13、007年上半年西乡及周边片区部分典型楼盘 国际CLD精睿生活地标华盛地产-源于深圳泛华建立集团、深圳地产的新锐企业 ！一批单位一月余积客超3500批。特大暴雨恶劣天气下开盘 不到3小时即售罄，进帐3.2亿，均价13000元 /创片区新 高！二批单位相隔一个月推售，均价迅速拔升2500元/，再次 以新高15500元/推出，当天成交近七成！成 功 戰 略：强策聚客营销战略产品定位取胜战略：以小赢大，定位取胜，产品第一。前期准确产品 定位，躲避利用新规定，为客户度身定造；高调入市战略，引爆市场惊动： 07年4月7日宝安五星级酒店恒丰海悦酒店举行产品发布会与华盛会启动仪式，全城关注，当天入会客户近10

14、00名； 活动营销强聚客户战略：经过各项活动及情景营销、一月积累会员客户3500余批；强势限额锁客战略：强势区分诚意客户，5月上旬开场VIP晋级，短短十日，VIP会员逾1500批，开盘前限额1000名领号，再次拔高市场高涨热度；潮水式分批推售、逐渐走高战略：开盘首批单位暴雨恶劣天气下不到3小时随即售罄。销售均价达13000元/；二批单位相隔一个月推出，均价拔升2500元/，实现均价15500元/，前后两次发明片区价钱新高，总成交金额逾5.6亿元。工程称号：俊景园开 发 商： 深圳市贵安炜实业总用地面积：8233.7总建筑面积：41158.61栋数层数：3栋23层总 套 数：247套户型：二房7

15、1.76-94.04、三房91.87-110.28 。停 车 位： 264推售时间：2007-6-23入伙时间：2021-03-28均 价：8000元/ 贵安炜实业-深圳地产的新秀开发企业 ！5月1日正式开放销售中心，一个多月积累入会客户2500批！6月23日公開發售，創下短期迅速銷售神話，當日銷售216單位，銷售率逾90%，销售额近1.7亿，实现均价逾8000元/,胜利缔造航空城片区楼价翻倍记录！桃源盛世二期开 发 商 ：深圳航空城东部实业 总占地面积： 约4.45万 总建筑面积： 约12.7万其中住宅建筑面积：约9.4万栋数 ： 10栋 楼高 ： 14-18层 住宅总户数 ： 874户 地

16、下车库停车位： 约640个主 力 户 型：74二房到四房均 价：8500元/ 开盘时间： 2007-4-15桃源居，占地面积116万平方米，规划建筑面积180万平方米，规划人口50000人。工程称号：桑达棕榈堡开 发 商： 深圳桑达房地产开发宗地面积：47918.75建筑面积：105420户户 型：两房74.0887.22，三房107.64114.15四房132.65157.8,五房和复式152.38190.6户数： 864 户车 位 数：1084开盘时间： 2007-7-14 入伙时间：2007-12均 价：9500元/9栋11-18层的小高层围合而建小结：经过西乡部分典型楼盘的分析，可以看

17、出，西乡楼市呈现出如下特点：供应分析：整体供应量较大，但工程所在区域短期供应量较小价钱分析：价钱增长较快，增幅较大，工程所在区域尚处价钱洼地销售分析：注重累积客户，一炮打响产品分析：以居家型二三房为主导客户分析：本地居民为主、关内客户增长速度较大，部分已接近五 成，少量外销对本工程的启示及我司在片区的资源优势本工程位处西乡107国道黄田段，紧邻俊景园，拥山海景观资源、交通配套优势，拥俊景园商业配套优势，工程规划为单体建筑，户型以一房、二房为主，为带装修的小户型定位工程，为航空城片区的稀缺性产品，周边配套资源明显。雅乐居邻本工程，紧临俊景园“满京华工程约3万平方米建筑面积，其户型以二房、三房为主

18、，估计2021年下半年推出；更大的综合体工程机场正对面30万平方米总建筑面积的“金银城工程，规划集商务公寓、住宅、酒店为一体的大型综合社区，估计将于2021年底推出。周边工程情况我司的片区资源优势:未来2年实现33万整体供应量，给工程带来良好的价钱上升空间预期，且上述两个工程开展商均为我司的长期协作同伴；本工程套数不多，户型面积小，总价相对低。客户接受首期款的压力较小。基于我司代理俊景园工程的阅历，从前期对目的客户心思特征的把握及购房客户的分析。结合本工程的特征，本工程的目的客户群体介定为以下人群：周边企业中高层管理者、个体生意人、机场任务人员、关内投资客及片区原居民。目的客户群体 根据市场定价分析与周边工程类比比较，预测年底正式推向市场本工程售价详细价钱根据市场行情确定： 均价：约10000元/平方米左右定价预测xxxx强大资源优势体系来电临时接待点开放至今，电话累计总进线量超过3500 批。来访临时接待点开放至今，客户来访量共3000批。申请入会优惠申请表 逾2500 人申请银行冻结已拿银行卡 逾10