2011年太原市晋祠别墅项目整体定位及产品发展战略研究晋源市场报告上篇

1、晋祠别墅项目整体定位及产品发展战略研究 上篇 市场与定位PART.1 项目本体条件地理位置 本项目位于太原市晋源区天龙山路东路，晋祠公园西部，距离城 市核心道路迎泽大街约30公里。本案本案 本项目位于太原市西南，晋源区晋源镇，晋祠西侧400米左右，天龙山半坡。 项目距离城市中心迎泽街约30公里，车程约35分钟。直线距离约30公里交通条件大运高速通往市区晋祠路新晋祠路迎宾路通往市区龙山大街本案 城市级主干道连接市区中心，多条公交线路直通地块周边。 与用地相连的道路为城市支路，到新晋祠路约为3.6公里，到大运高速约为3.7公里。 正在建设的滨河西路年底通车，届时交通将更加便捷。856路：火车站晋祠

2、公园804路：火车站晋祠公园 804路/支：火车站医大晋祠学院308路：火车站晋祠公园848路：火车站晋祠公园、配套设施 区域内部配套集中于晋祠镇片区，基本生活配套设施较齐全， 但整体档次较低。东大学校医科大学晋祠学院三家村学校国宾会所晋祠宾馆地块现状 地块内场地宽度较为狭窄，且山体坡度较大；地势存在一定起伏， 内部较为杂乱，尚未平整。外部资源 地块周边主要为城中村改建住宅区，距离地块5分钟车程的晋祠公 园是区域内人群休闲的主要去处。本案龙山石窟晋 祠龙山风景区开发目标根据项目区域条件、地块条件以及产权条件，与开发公司初步沟通后，确定本案项目发展目标为别墅类物业。PART.2 太原房地产市场研

3、究城市宏观背景研究太原别墅市场研究太原小产权市场研究 太原是山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新料 和先进制造业基地。 城市功能： 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； 国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造 业基地； 黄河中游经济区重要的商贸物流中心； 中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服 务基地；山西省文化娱乐中心 太原是山西省省会，全省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心。 太原以冶金、机械、化工、 煤炭为支柱产业，拥有全国最大的特种钢生产、主焦煤生产基地、煤炭综 合利用加工基地。城市地位 大太原经济圈是国家战略层面上中部崛起的“北引擎”，太原是 大太原经

4、济圈中的核心和龙头。 在国家战略层面上，大太原经济圈作为中部地区的“北引擎”，其战略作用尤为突出。 太原市是国家中部崛起的重要支撑点，带动省域发展的核心引擎，同时也是资源型产业绿色转型的示范基地。“加快太原市区的发展”是推进太原经济圈发展的第一个层次，太原市在整个太原经济圈中处于核心和龙头的地位。城市地位 受宏观调控影响，太原GDP经历高速增长后，保持平稳态势；人均 GDP持续快速增长，处于中部较高水平。城市经济 太原市十五期间GDP迅猛增长， 2006年国家对煤炭行业调控后增速放缓，年均增长率近20%，人均GDP增长率约18%，远高于全国平均水平。 2006年太原人均GDP29497元，超过

5、4千美元。 在中部六省省会城市中，太原市人均GDP处于较高水平。2008年中部六省省会城市人均GDP比较 二产在GDP中的占比始终保持在50左右，工业是整个城市的经济 支柱，规模以上工业占二产的比例2008年为78%。城市经济三类产业构成由2001年的4.33：48.8：47.2演变为2008年的1.4：50.5：48.1，二产占比始终保持在50%左右。规模以上工业增加值占二产的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，年平均增长率达到6.06%。 太原市外来人口近5年来平均增长率为12.33%，外来人口的不断 进入推动了太原城市人口的快速增长。 从2004年到2

6、008年，太原市外来人口快速增加，其平均增长率达12.33%。外来人口占全市总人口的比例亦逐年增加，从2004年到2008年，总体上升2.79个百分点。 截止2008年底，太原市外来人口总量为33.32万人，比上年同期增加4.10万人，增长14.02%，增速快于常住人口12.16个百分点。外来人口占常住人口的比重达12.99%，比上年同期上升1.35个百分点，几乎可以说，太原市每十个人中就有一个是外来人。 外来人口中，暂住一个月以下13.90%，一个月至一年的占54.34%，一年以上的占31.76%，也就是说，近90%的人由由暂住人口变成了常住人口。2004-2008年太原市外来人口占全市总人

7、口的比例2005年,外地人在太原购买新建商品房总面积达40.65万平方米,占到总销售面积的31.86%;2006年外地人购买商品房总面积达47.2万平方米,占总销售面积的38.59%。2008年太原外地居民购买的商品房面积为65.71万平，6128套，占全市总成交面积的50.21%，其中本省其他地区居民购买占比为40.84%。城市人口定位的提升、经济实力的增强和人口的快速增加推动了太原城市功能的不断升级和规模的持续扩张第一阶段：工业化起步（1949-1957）基本形成城市空间布局框架：中间居住区；外围四大工业区，城市发展向北部、西部拓展。第二阶段：波动发展（1958-1977）城市化发展缓慢，

8、伴有波动；街道工业打破原有生产与生活分离的城市布局状态，沿道路交通轴向东、南扩展，布局混乱、松散。第三阶段：结构调整（1978-1998）产业园区的兴起为经济发展注入活力，产业结构由工业主导逐步转变为第二、第三产业协同发展。产业结构的调整极大的推动了城市化进程。第四阶段：升级阶段（1999至今）产业结构进一步升级。单中心填充式的城市空间结构不能适应城市的快速发展，城市空间结构优化，城市边缘工业区改造与新区发展阶段。从整体发展阶段上看，太原城市发展正逐渐进入，多中心、大都市化的历史阶段。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成太原主城新城新城新城新城集聚扩散集聚扩散特征资金、技术和人才向城市集中区集

9、聚集中区人口增加，工商业快速发展人均GDP3000美元以下城市集中区交通拥挤、环境恶化-“城市病”投资效益降低;外生因素促使城市向外扩张新区的形成组团式、多中心集聚;组团功能多样，设施齐备人均GDP10000美元以上信息网络作为基础城市群的形成人口趋于分散复合式、网络化的空间布局人均GDP3000-10000美元城市发展太原城市整体发展规划采用 “南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展。南移：长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通的实际利好下，成为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶层购房的主要集中区。西进：城市向西希望通过市政府搬迁建设城市核心区

10、，通过晋阳湖和晋祠公园带动建设晋源新区，城市西部将成为后起之秀。北展：加强崛围山风景区、牛驼寨风景区和水源地保护；推动太钢污染型生产环节外迁；搬迁军工企业，进行生态恢复。东扩：以太原工业园区为重点，整合、异地扩展东部产业用地，配套完善基础设施建设。同时，结合打通太行路，储备开发土地，发展生态型住宅小区，从根本上解决东山地区生态恢复问题。城市发展在政府的强势规划、政府搬迁、舆论利好的拉动下，西、南部成为了目前的发展热点，而北部区域则无重大规划利好推动。南部区域小店新区发展最为迅速省政府搬迁，规划利好，城市化进程加快；现有的城南商铺日趋成熟，势必带动周围形成大规模的商业中心地带，更多的房地产开发商

11、们会为了城南良好的发展前景而在此处投资。北部区域传统工业区北部区域为传统工业区，以太钢、三大化工厂、大型发电厂为主，产业人口聚集，环境不佳，城市意向较差。河西区域逐步实现发展升级通过市政府搬迁建设城市核心区工业区改造;西山地区综合整治重点工程成为发展重点，确定了“一年启动、三年变样、五年初步达到目标”的发展思路。北部区域河西区域小店区域城市发展城市商品房主流客户为经济实力较强的中高端自住客，其需求稳定、支付力强，使整体市场发展稳健。2002-2008年太原市住宅竣工面积、销售面积与销售价格变化情况2002-2005年，太原商品房住宅竣工面积呈上升态势，供应量剧增，市场供大于求，2006年开始，

12、市场消化以存量为主，市场出现供不应求的局面；正是由于太原商品房市场的客户构成特征，使整体市场需求稳定，在08年全国各大城市房地产市场深受金融危机影响的情况下，太原仍能保持量价齐升。2008年太原市商品住房套型销售表2008年太原市商品住房销售量中，大于100平米的住房所占比例超过了70%，只有不到30%的客户选择100平米以下的住房，全市户均套型面积为112.92平米；太原房地产市场以经济实力较强的中高端自住客户为主，需求稳定、支付能力较强，因而使得市场整 体发展较为平稳；市场中投资客户占比少。众多一线品牌开发商大举进入太原，将有力推动城市房地产市场化程度的提升。 外来开发商：大连万达、广州富

13、力、上海绿地、北京首创、广州恒大、碧桂园、北京当代、合生等。开发商拿地时间拿地位置土地性质规模(亩)成交价格备注2005年长风西大街以南，新晋祠路以东住宅364.53.1亿规划长风商务区2007年新晋祠路商业、住宅、教育772.4811.6亿规划长风居住区2007年长风商务区北部商业186.744.86亿规划长风商务区2007年龙潭公园商业、住宅、教育503.2515亿旧城改造项目2007年晋安东街3号商业、住宅20526.8亿原化工厂国有企业土地盘活2007年义井，本地块南边商业、住宅130.5，另有在谈地块约数百亩2.5亿原玻璃瓶厂，国有企业土地盘活2007年义井商业、住宅506原太原纺织

14、厂2007年位于并州路以西、体育路以东、二营盘街以北商业、住宅138.8亩7.62亿原太原铜厂，国有企业土地盘活2007年小店区人民路商业、住宅996.75规划小店新城2009年 龙城大道与滨河东路交汇处商业、住宅1020龙城新区待定晋阳湖南边晋阳创意文化产业园 约3000规划晋源新区城市中低收入客户则被小产权房和单位集资建房分流，未能进入商品房市场，使全市人均商品房消化量远低于同比城市。与其他同类城市相比，太原市2008年的商品房成交均价处于较高水平；面对居高不下的楼市，小产权房和单位建房相对于商品房具有显著的价格优势，中低端客户被大量分流；小产权房和单位建房的分流使得07年太原市人均房地产

15、销售面积消化量仅为0.6平，处于同类市场的下限，居民购房潜力有待进一步挖掘。2007年太原与其他二线城市房地产销售面积指数对比二线省会城市太原西安福州长沙合肥成都重庆贵阳南昌昆明 年销售量（万平米）16795886780987610811871564743973市区常住人口（万人）276350283310195530613214246302人均消化量（平米）0.62.73.12.64.52.03.12.63.03.2PART.2 太原房地产市场研究城市宏观背景研究太原别墅市场研究太原小产权市场研究2010年太原市场在售别墅类项目太原市别墅市场在2004年中开始放量，从太原别墅市场分布区域来看，

16、主要集中在东山、龙山、涧河路、滨河路区域。 别墅选址最大特点为交通交通要素，整体路网便捷，与市中心距离大多在1015公里之间。市场特征别墅产品呈板块式分布与如下区域 东 山 区依托东山过境高速路便捷优势、使规模性别墅住宅更添魅力；这一区域为东山过境高速 公路出口段，基本上可看作是东山过境地段的延伸带，这一带别墅以中高档为主，区域 市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。如半山国际花园、龙观天下、小枣沟别墅。龙山风景区独栋高档度假型别墅；太原独一无二的山水资源优势，造就顶级概念。这一带别墅以高 档为主，如：凤凰山庄 涧 河 路依托新动物园搬迁至此，造就新动物园我家后花园概念；这一区域发展空间小，是

17、城北 唯一别墅区，依托新动物园搬迁至此，全力打造新动物园我家后花园概念，别墅以独栋 为主。如：卧虎山庄 滨 河 路市政西进南移政策，依靠世纪大道长风街延伸路段。这一区域为新城扩建区，世纪大道 长风街延伸段，这一带别墅以双拼联排式为主。如：飞云大院 别墅市场发展，向城市西南板块倾斜，但受产品自身品质影响，价格差异空间较大。市场分析杏花岭区产品以中高端为主，以联排居多，占地面积多为10平米左右。万柏林区产品项目较少，品质较高，产品形态呈多样化。小 店 区产品数量较多，体量较大，并趋向于高档化，形态丰富。晋 源 区产品品质偏向中低端，数量较多，设计风格多为中式，以双拼为主。 各区域别墅项目总数，以小

18、店区居多，项目总数为5个，杏花岭区和晋源区项目各为4个，万柏林区为1个项目。 区域别墅均价，万柏林区最高（10000元/），其次为小店区（9028元/），杏花岭区（6850元/），晋源区（6500元/）。、别墅市场发展，向城市西南板块倾斜，但受产品自身品质影响，价格差异空间较大。市场分析 别墅市场整体以正规产权项目居多，占总比例的64%，而非正规产权项目占据36%的比例。 在产品建筑风格方面，中式、欧式别墅，分别占有市场比例为50%、47%。别墅市场价格受产权性质影响较小，正规产权项目市场均价为8300元/，而非正规产权项目均价为6700元/，两者相差约1500元/。不同产权性质产品销售价格比

19、较调查内容调查情况备注开发商上海绿地集团太原置业有限公司项目位置小店区长风东街（长风高速收费站往东1公里）占地面积113000总建筑面积200000容积率1.03绿化率38%建筑类型四联排六联排户型面积220280建筑风格英伦风格总户数220销售价格1100012000元/开盘时间2010年8月底销售率无产权性质大红本但未见五证会所及其功能设施规划未确定车位形式、数量地下车库、单车库物业服务特色无诉求主题龙城首席国际级山景别墅重点项目列举 绿地半山国际花园 优势：（1）地理环境：位于太原最高地势，环境污染程度降低；（2）生态环境：政府将在小区周围建设五座生态公园，为小区业主提供了很好的休闲娱乐

20、场所；（3）交通状况：地处城市次中心区，拥有便利交通的同时也没有了闹市区的嘈杂、混乱、拥挤，且各项城市基础设施较为完善，可以完全满足居民日常生活的所有需求。 劣势：（1）小区绿化面积只占整个小区面积的38%，绿化面积不够大，且植被种植过于分散，不够集中；（2）小区地处铁路、环城高速公路、飞机凌空飞过的地段，噪音干扰较大，宜居性有所降低。重点项目列举 东龙壹湾调查内容调查情况备注开发商山西东龙逸居地产开发有限公司项目位置小店区机场大道延长线（民航路）太榆路东占地面积173000总建筑面积100000容积率0.6绿化率50%建筑类型双拼四联排户型面积400300建筑风格欧美风格与英伦风格总户数40

21、0销售价格900017000元/开盘时间2010年6月销售率40%产权性质大红本但未见五证会所及其功能设施2800会所车位形式、数量地下车库、一户一子母车库物业服务特色英式管家服务、24小时智能安防诉求主题首席环水别墅区优势：（1）户型特点：四联排两端户型设有花园观景露台，同时每户配备私家电梯；（2）小区配套：拥有2800的豪华会所，其中包括：室内泳池、棋牌室、阅览室、健身房、桑拿房、多功能宴会厅、美容中心、餐厅等，基本满足小区业主的需求；（3）交通状况：紧邻机场大道，南侧连接龙城大街东沿线，与太榆路、坞城路等横纵贯穿；（4）生态环境：东面毗邻万亩果园，西邻九龙滑雪场，北靠正在建设中的数千平方

22、米人工湖。 劣势：（1）远离市区，城市发展水平减低，周边基础设施建设能力不够；（2）价格定位过高，且对于不同观景位置、建筑类型，产品价位差距过大；（3）市区整体建筑风格缺乏统一性，欧美、英伦风相互穿插。PART.2 太原房地产市场研究城市宏观背景研究太原别墅市场研究太原小产权市场研究太原市的“小产权房”开发浪潮是伴随着全国性“小产权房”开发浪潮而兴起，并在近20年来逐渐星火燎原。太原“小产权房”的出现缘于当时政策的“漏洞”。1993年11月国务院施行的 村庄和集镇规划建设管理条例中18条曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会

23、同意后，依照相关审批程序办理。 这个“漏洞”直到1999年才被卡住。是年，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知出台，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但该通知对已有行为的处理并没有给出办法，正因此，“小产权房”至今悬而未决，并让管理者陷入两难境地。2002年以后，随着太原市普通商品房价格的飞速上扬，购房者对于价格处于高位的普通商品房望而生畏，这恰恰成全了“小产权房”的加速壮大，太原市“小产权房”的开发于是在2005年前后达到高潮，并一直持续至今。 政策分析“南移西进”城市发展迅速扩容、商品房价格持续走高，不断推动 小产权房销售也日趋火

24、爆。据不完全统计，小产权房数量占太原市场在售楼盘总量的40%左右，且这一比例仍在持续上升，相当数量的小产权房打着“城中村改造项目”的旗号公然在市场上出售。小产权房在太原的房地产市场具有相当的购买需求。客观地讲，商品房价格与需求方购买力差距过大的是小产权房仍热卖的直接原因。”太原目前的小产权房主要集中在东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。市场概况商品房房价持续走高，产品形态日趋高端，迫使城市中、低端人群购买群体走入小产权房。 小产权的销售量高的原因主要是价格易接受；销售对象较广，诸如年轻人群、城市务工人员等，这种群体还附有“意向引导”

25、作用，对于身边准备购房者的选择产生一定的影响；关于小产权没有证件的问题，大家有50%的顾虑，但是却冲淡不了小产权价格上的优势。 小产权购买人群大部分都是为了解决自己的住房问题，同时也希望在“畸形”的小产权上可以看到转正的希望，对于缴纳土地转让金，大部分人仍是考虑到转正的金额是否能接受。2009年1至5月份，太原市商品房平均销售价格为4849元平方米；商品住房的平均销售价格为4358元平方米。尽管太原市的商品房价格表现出稳中略有下降的态势，但其较同期太原市“小产权房”的平均销售价格仍有巨大的落差。据太原市统计局发布的数据，2008年太原市城镇居民人均可支配收入刚刚突破1万元。目标客群刚性需求仍为

26、主流购买群体，差额利润空间吸引部分投资人群。 自住房屋 买房是一种刚性需求 （60%）多数购房者选择买小产权房是用于自己居住，比如说：日常自住，结婚用房或养老用房等。而这一要求是刚性的，购房者如果不买的话可能会面临无房可住的局面，只能租房或借住才能满足自己的居住需求。 固投保值 有房就能防止通胀 （15%） 在今年，中国经济中专家普遍讨论的一个热门话题就是“防通胀”。因为房屋作为不动产他的价值是很稳定的，所以它有保值的功能，能够避免通货膨胀造成的钱的贬值。 房产投资 买卖中赚取价差利润 （15%） 将房子作为商品进行投资，或是用于转租，或是用于倒手卖掉。一般此类房子的销售率在70左右，已经表现

27、出需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。 父母为子女日后生活考虑选择买房 （5%）如今的社会竞争压力过大，而且房价近几年持续高速上涨，如果让孩子长大自己买房的话，压力太大，所以部分购房者选择提前给孩子准备一套房子，孩子将来工作起来或是结婚都会轻松些。 定居落户 希望有房户口能搞定 （5%）部分外来人口为了解决在太原安家落户口问题，但资金又不够，在这种助推因素下，他们将目光投向了价格相对便宜很多的小产权房。希望相关证件齐全后能在本地落户。购买理由小产权除了证件没有保障外，其他的相关服务也有待欠完善，诸如小产权业主在居住其间，物业服务纠纷事件所占比例就在56%以上，其次还包括小区安全

28、保障有待改善，水电暖供应以及停车位的诸多问题。小产权让业主最为揪心的仍属拆迁难补偿和没有房产证，其次则是房屋质量以及配套不完善，归结到底，“住房住踏实”还是业主最为关心。人物事例：A.“房子大概100平方米，价格是每平方米1950元，比当时市面上的商品房价格便宜了很多。只是可惜，3年了，都拿不到房产证。”日前，家住大马村的刘先生话语中透露着几分无奈。B.刘先生，2007年他在大马村以1950元一平方米价格购买了一套小产权房。但如今听说这里以后要拆迁了，刘先生担心：没有房产证，拆迁赔偿肯定会损失很多钱。就算不拆，万一以后房子升值，村里要收回去怎么办，我的利益谁来保障？国家监管力度日趋加强，购房者

29、利益保障存在质疑。拒绝理由PART.3 区域房地产市场研究区域宏观背景分析区域房地产市场分析区域别墅市场研究区域发展现状及特点区域发展规划及展望晋源区是太原市经济发展特色区域，旅游资源丰富。位置：地处太原市西南，北万柏林区相依，东以汾河为界，与小店区隔河相望。总面积287平方公里。 区域概况东段旅游：区域有着丰厚的文化底蕴和文物历史资源，境内现存各类文物古迹95处。四个国家重点文物保护单位：晋祠、天龙山石窟、古晋阳遗址、龙山石窟，古遗址10处。 工业：区域经济增长方式正由粗放型向集约型、效益型转变。大力改造提升传统产业，发展新兴产业，形成了化工、纸业、医药、煤炭开采及深加工等四大优势支柱产业。

30、传承历史文脉，加快文化生态旅游宜居区建设步伐。 建设文化生态旅游宜居区是太原市城市发展定位的新要求太原市九次党代会还确定了“新区引领”战略，要以晋阳新区的概念统筹考虑高新区、晋源区协调发展和晋祠、晋阳湖保护开发及配套设施建设，把这一地区建成高品位的文化旅游、商住、高新技术综合服务区。 建设文化生态旅游宜居区是晋源发展的必然选择晋源区历史悠久、文化灿烂、风光旖旎，是唐尧古地，三晋之源，具有丰富、集中的特色文化旅游资源。晋源自古为都会之地，历史上曾有15个朝代在此立都（包括诸侯国）从特色文化名城的载体上来看，太原市的特色文化名城就特在晋源区，山川各半，水资源丰富，自然植被良好，是太原市建设现代宜居

31、城市的最佳区域。 建设文化生态旅游宜居区的条件和时机已经成熟。晋源区在太原市总体发展战略中的地位日渐突出，省市关注和支持的力度越来越大，区域环境质量将随着太化的搬迁，节能减排力度的加大，整体发生根本性的转变。晋源区已具备了建设文化生态旅游宜居区一定的内部基础和外部条件。发展规划区域经济20052009年，区域GDP总量高速增长。 2005-2009年晋源区GDP总量CAGR= 14.2%区域经济化工、纸业、医药、煤炭开采及深加工等四大优势支柱产业。GDP总量一路走高，年均复合增长14.2晋源区三次产业结构渐趋合理，经济增长方式正由粗放型向集约型、效益型转变。大力改造提升传统产业，发展新兴产业，

32、形成了化工、纸业、医药、煤炭开采及深加工等四大优势支柱产业。下设太原市侨友化工有限公司、山西侨友化工股份有限公司和技术开发中心三个分公司,占地约880余亩，拥有职工400余人，总资产4.5亿元。侨友化工太原地区五十强企业以生产、销售炭黑为主的新兴化工企业，共有三条生产装置，设计能力27000吨/年。伸华化工山西省先进民营企业占地面积300亩，现有职工700人，拥有固定资产3个亿，年造纸总量为15万吨。伟业造纸山西省造纸行业榜首，全国第二晋源区第三产业发展滞后，工业仍是区域经济的发展的主导。产业实力 晋源区产业结构变化 第二产业成为太原主导产业从近五年的产业情况来看，第一产业比重极小，第二产业占

33、GDP比重稳定在50%左右；09年上半年太原国民经济和社会统计公报显示，第三产业比重首次超越第二产业，达58.5%； 太原市产业结构变化 太原产业结构正处于“二、三、一”向“三、二、一”转型阶段中部地区城市作为我国重要的工业基地，整个圈层的城市产业结构处于“二、三、一”阶段，工业、能源业发展迅速。 而太原09年上半年的产业结构比变化，反应出太原产业发展正由“二、三、一”向“三、二、一” 转型。人口面积晋源区面积较大，建城区面积较小，人口密度全市各区最小，农业人口占比60。晋源，历史悠久，文化灿烂，仅建城史就有2500多年，是三晋文明的发源地之一。人口面积晋源区面积较大，建城区面积较小，人口密度

34、全市各区最小，农业人口占比60。 2007年太原市各区面积（单位：平方公里） 地域面积广阔，城建区面积较小晋源区地处太原市西南，西依龙山，与古交市接壤；东傍汾水，与小店区隔河相望；北起义井东街，与万柏林区毗邻；南至姚村镇高家堡，与清徐县相连，地势南北延伸，山川各半。 人口密度各区最小，农业人口占比60晋源区辖金胜、晋祠、姚村3个镇，义井、罗城、晋源3个街道，90个行政村及18个社区。 2007年太原市各区常住人口（单位：万人）区域发展现状小结No.1 从经济发展类型看，晋源区是典型的以重工业经济为主导的区域，且其三产的发展重心也主要是围绕重型工业和能源的关联行业。这使得晋源区体现出以重工业经济

35、为主导的经济体所特有的性质。No.2 从人群构成看，区域乃至全市的主要高收入阶层集中于第二产业以及服务于第二产业的第三产业之中。 这些人由于近年的能源经济暴涨，其财富也陡然增加。No.3 从人群特点看，这些高收入人群因受教育的水平相对较低，因此认知产品的能力低，认知高端生活服务的能力相对较低。而且制造业出身的人，十分关注过程和细节，对材料和做工尤为关注。No.4 从地理空间分布看，晋源区位于太原西南，区域内存在大量人文及自然景观且有大量农地存在，区域的整体气质表现不像太原其他区域外向。PART.3 区域房地产市场研究区域宏观背景分析区域房地产市场分析区域别墅市场研究区域发展现状及特点区域发展规

36、划及展望长风文化商务区发展战略的形成，对晋源区整体品质提升形成起到了重要的推动作用。区域规划山西省科技馆太原市博物馆山西大剧院太原美术馆山西省图书馆长风文化商务区长风文化商务区是太原市实施“南移西进、北展东扩”空间发展战略的重要建设区域，其规划建设对完善城市功能，提升城市形象，实现省城率先发展具有积极、深远的意义。省委常委、太原市委书记申维辰长风文化商务区本案交通规划A类公交枢纽及公交专用道直达本区域，未来交通发展将极大拉近地块与市中心距离。BRT公交示意图 公交专用道保障了公交车在主要道路上的行车速度。通过对现状及未来的公交客流走廊进行分析，确定2020年太原市公交专用道17条，网络总规模为

37、206.6km。晋祠路未来设置公交专用道系统 交通枢纽是实现交通功能转换的场所，是不同交通方式，不同客流的转换点。 A类枢纽以市内公交间换乘为主体的公交枢纽。晋祠路未来设置A类公交枢纽重点设施奥体中心（山西体育中心）是提升区域乃至城市品质的重要设施。山西体育中心项目占地1238亩，建设总投资16亿元。设60000座的主体育场、8000座的主体育馆、3000座的游泳跳水馆、1500座的自行车馆和综合训练馆，并预留了运动员训练基地、国际体育交流中心等配套工程设施用地。重点设施奥体中心（山西体育中心）是提升区域乃至城市品质的重要设施。体育中心将成为我省承办全国综合性体育赛事或国际单项体育赛事的最重要

38、硬件条件。体育中心可以提升太原的城市品位同时改变周边环境。体育中心将成为体育爱好者的乐园、全民健身的中心。体育中心内还将举行文艺汇演、大型会展等文化、经济活动，丰富市民的文化生活，促进省城的经济发展。未来发展规划小结No.1 区域未来前景：文化生态旅游宜居区的规划目标将为晋源区未来的发展注入强劲动力，也为房地产市场发展带来难得的机遇。No.2 长风文化商务区规划：长风文化商务区作为全市最重要的城市规划，得到省市的重点关注。它的建成实施将为区域未来的发展奠定基调，是区域城市化的步伐不断加快。No.3 奥体中心规划：奥体中心规划的实施，将有可能是区域得到全省乃至全国的关注。体育及相关产业的导入将使

39、区域获得与众不同的发展机遇。No.4 区域交通升级：快速公交及立体化交通枢纽的概念确立，有利于拉近晋源区与城市中心区域时间距离；此外，将奥体中心众多场馆串连起来的滨河西路南延工程、南中环桥、祥云桥预计年底完工。与此同时，旧晋祠路、化工路改造工程，风峪沙河综合治理二期全部完工。区域宏观背景综述晋源区的经济、产业、配套、交通一切都在改变，但目前尚属启动阶段，环境与大配套有待完善。区域经济发展势头强劲产业转型改变居住格局经济走势强劲，GDP保持较快平稳增长，财政收入逐年提高，利于区域基建的改善省级、市级大中型项目纷纷落定，未来驱动经济飞速腾飞，并完善区域城市机能；产业转型已然进行，淘汰重污染工业、摒

40、弃粗犷式发展路线；区域居住人群的置换势在必得，未来房地产客群将发生质与量的双重改变； 配套完善进程加快当前周边配套缺乏，需依靠区域外配套或自建社区配套；未来周边含多处商务中心等建设提速商业配套完善进程轨交与快速公交提速交通当前交通条件差强人意，出行便力度一般，无车族抗性较大；未来快速公交系统建设均可提升地块的交通便捷度 文化生态居住领全市之先西山综合整治工程直接惠及区域，且区域即定位为生态高端居住区； 西山生态改良带未来将成为全市中高端宜居居住地，抱团发展共同改变固有印象；PART.3 区域房地产市场研究区域发展现状及未来展望区域房地产市场分析区域别墅市场研究晋源区固定资产投资总量较小，房地产

41、投资低位徘徊。投资分析晋源区固定资产投资 固定资产投资总量小，增速慢 晋源区2008年固定资产投资仅为23.34亿元，全市固定资产投资总量702亿元，占比仅为 3.32%。 晋源区房地产投资 房地产投资总量下，无重要地位 晋源区2009年房地产投资仅为0.053亿元，在固定资产投资内的占比仅为0.15%。市场特点晋源区文化休闲区概念，以及相配套的晋阳湖周边规划和改造使得人们对区域的未来充满期待。晋源区汾河产品：小高层及多层为主，有个别别墅项目客户：地缘性客户为主，随着大项目的出现，开始有区域外客户进入购买驱动因素：目前为自住型需求为主，未来改善及投资型需求将会明显出现成熟度：价值点：晋源文化休

42、闲区概念以及相配套的晋阳湖周边规划和改造使得人们对板块的未来充满期待板块生活配套教育：小学、中学、大学医疗：区域中心医院商业：家居建材、汽贸城为主办公：无大型办公场所供求价格晋源区各种物业形态兼备，住宅项目以多层为主。从上表可以看出，晋源板块项目销售价格较低，76-103的二房和90-140的三房为主要供应区间。项目名称建筑形态销售价格总建筑面积容积率装修情况主力户型义井佳园琳龙苑高层3100-39001000003毛坯;91-103的二房圣湖观澜国际高层3780-450013600002毛坯;90-109的三房110-150的四房湖畔小筑多层2000-2300340002.55毛坯;68-9

43、2的二房95-126的三房田园牧歌多层2300-2500720002.16毛坯;120-180的三房都市e线小高层3780-4500420002.74毛坯;76-99的二房绿晋翠峰苑多层1750-1950350002.39毛坯;90-130的三房圣湖万年花城高层;小高层3580-50803000003.2毛坯;140的三房公元2010高层3200-420002270003.49毛坯;90-135的三房绿地长风世纪城高层4800-54005000002.5毛坯120-168三房价格分析晋源区目前价格较低，整体档次较差，未来发展前景看好。晋源区项目销售报价晋源版块房地产市场发展缓慢，项目多以小规模

44、开发为主，产品结构较为单一，未来发展主要以晋阳湖景观为依托，长风文化商务区的建成也将为晋源版块的房地产开发提供更加有利的因素，更多品牌开发商开始关注晋源版块，未来发展潜力较大。土地供应晋源区土地市场较为冷淡，2009年土地供应面积仅10万平方米。太原市土地供应走势 随着太原房地产市场的迅速发展，土地市场也发生了较大变化。08年受宏观大势影响，土地供给量较07年有所缩减，09年土地供给量呈现了翻倍增长，总体供应量近560万平米。各区域土地出让情况 太原市整体土地供应的区域化差异明显，作为城市新兴区的小店区土地供应强势明显，将成为未来房地产发展的热点区域。市场环境开发主体以太原本地开发商为主，且供

45、给混乱，小产权房与手续不全的项目占市场总量的近80%，五证齐全成为在售项目的一大卖点。2008年市场环境整体开发水平较低，多数项目都是太原本地开发商开发建设，在规划、园林、外立面方面处理手法简单，供给同质化现象严重。规划：多数项目规模较小，楼座排布只是简单的兵营式排布。产品：项目外立面设计简单，粗糙，无明显的建筑风格。园林：园林整体缺乏规划设计，处理手法简单，仅采用硬质铺 装和少量种树的方式。市场环境市场发展不成熟，多数项目的核心能力仍停留在核心产品层，个别项目开始向外围产品层延展。不成熟市场的单点胜出效应明显。户型环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量 采光通风交通价格 物管配套教育核心产

46、品层外围产品层外延产品层核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房 发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别服务核心产品外围产品外延产品价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验项目能力典型项目绿地世纪城地理位置：位于南中环街与新晋祠路交汇处，属于长风商务区的配套住宅，项目北侧为长风商务区，是综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。项目规模：占地近300亩，建筑面积约50万平米，是集公寓、风情商业、学校、汾河公园于一体的大型国际化生态社区。一期为5栋400户，户型为93-168平米，从经济

47、型两居到舒适型四居。典型项目绿地世纪城景观设计：以组团为单位，五大组团景观设计分别采取五种形态各异的西方流行景观风格。严格标准全冠移植，由高至低五层垂直绿化，打造参差多态的立体景观效果。A：Queen 英伦道 B：紫罗漫步坪 C：花径玫瑰湾 D：康桥花香园 F：格林兰乐园 典型项目绿地世纪城户型设计：92-167平方米两房+三房，全明户型，更多朝南房间，大面宽，小进深。B户型：三房两厅两卫 面积 137.3宽敞方正，功能分区合理明厨明卫、光线充足大面宽客厅，联通观景阳台主卧、次卧、客厅三房朝南C户型：三房两厅两卫 面积 163.2豪阔方正户型，功能分区合理明厨明卫、光线充足近40 主卧套房设计

48、，凸显主人地位，三卧室+客厅四房朝南A户型：两房两厅一卫 面积 102.5全明户型、保证光线充盈，通风性好双阳台设计，客厅联通观景阳台，厨房外带生活阳台；主卧、次卧、餐厅三大超宽飘窗设计。典型项目绿地世纪城核心要素地理位置、建筑、规划:位于南中环街与新晋祠路交汇处，位于长风文化商务区南侧，属于长风文化商务区的配套住宅，占地近300亩，建筑面积约50万平米。打造完美的、原汁原味的ARTDECO建筑形态，成就长风CBD的地标建筑，为上中产一族打造一种全新的新都市主义生活理念。五大组团景观采用五大国籍风格，与汾河公园遥相辉应；组团内完全的人车分流、社区入口-组团大堂-电梯厅三重入户方式，在井然有序的

49、“规则”中充分尊重人性的本质。未来竞争晋源区09年至今以出让未动工土地近30万平方米，规划建筑面积超过85万平方米。宗地编号地址用途竞得人（流标地块须标明）成交方式（招投标、挂牌、拍卖、其他）占地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率底价(万元)成交总价（万元）土地单价（万元/亩）楼面地价(元/m2)CG-0917南中环街以南、滨河西路以西、山西海天世纪科技开发有限公司用地以北住宅山西九昌房地产开发有限公司挂牌43930.4142773.80 3.251107111271171.04 789.43 CG-0918晋源新区，康培房地产公司以南、龙山大道以北、新晋祠路以西商业太原康培房地产开发有限

50、公司挂牌3743.55615.25 1.531535162.51 625.08 CG-0816新晋祠路以东、西寨村以南、规划的奥体中心西侧住宅、商业山西万景源房地产开发有限责任公司挂牌40930.78122792.34 372767576123.39594616.9766CG-0817新晋祠路以东、西寨村以南、规划的奥体中心西侧住宅、商业山西湖滨房地产投资有限公司挂牌114512.71343538.13 32017721037122.47319612.36288LG-0911晋源乱石滩,晋祠路以东、晋源苗圃以南、涤纶厂以北住宅商业山西名雄房地产开发有限公司挂牌32333.7638800.51

51、1.21383155232.00 399.99 HGZ-0820太化污水处理厂以东、智海水泥搅拌站用地以南住宅、商业太原化学工业集团房地产开发有限公司、山西澳林源和房地产开发有限公司挂牌56011.5201641.40 3.68057.25438057.254395.90048399.58333未来竞争区域内后续供应量约为153万平方米，主要由圣湖观澜国际及绿地长风世纪城构成。2013年2012年2010年2011年都市E线 总建面4.2万平米 剩余约0.3万平米 销售速度3.8万平米/年田园牧歌 总建面10万平米 剩余约0.2万平米 销售速度4万平米/年湖畔小筑总建面10万平米 剩余约0.4

52、万平米 销售速度4万平米/年公园2010 总建面22万平米 剩余约12万平米 销售速度9万平米/年圣湖观澜国际 总建面136万平米 剩余约96万平米 销售速度18万平米/年 绿晋翠峰苑总建面3.5万平米 剩余约0.1万 销售速度2万平米/年丽都美墅总建面11.2万平米 剩余约0.3万平米义井佳园玲珑苑总建面20万平米 剩余约5万平米 销售速度5万平米/年2014年绿地长风世纪城总建面50万平米 剩余约39万平米 销售速度15万平米/年 PART.3 区域房地产市场研究区域发展现状及未来展望区域房地产市场分析区域别墅市场研究产品特征容 积 率 区域内纯别墅项目容积率在0.5-1.6之间； 区域内

53、纯别墅项目绿化率普遍在50%以上； 区域内别墅项目体量较大，建筑面积均在7万以上。项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率绿化率水域金岸21150.765%红墅湾137.150.5550%文庭半里10161.640%丽都御墅1470.555%藏山墅10151.580%产品特征物业管理 区域内别墅项目普遍采取聘请物业管理公司的方式，且大多为知名公司，服务方式以顾问为主； 从目前掌握的数据，物业管理费用较为合理，约为1.5元/*月； 别墅项目对品质的要求较高，良好的物业服务是彰显品质的必要手段。项目名称物管公司物管费用（*月）水域金岸戴德梁行1.5红墅湾/文庭半里/丽都御墅戴德梁行/藏山墅戴德梁

54、行/产品特征建筑设计 区域内别墅项目建筑风格多样，欧式风格占主流，其中以意大利风格为主； 外墙普遍采用黄墙红顶。项目名称建筑风格园林风格外立面水域金岸欧式简约苏州园林灰白外墙红墅湾意大利溪谷景观黄墙红顶文庭半里/丽都御墅意大利/黄墙红顶藏山墅新中式江南水景白墙灰顶产品特征空间设计 区域内别墅项目层高在3-3.5米之间； 区域内别墅项目普遍采用客厅挑高设计； 客厅挑高主力范围在5.8-7米之间，挑高设计能够提高产品品质，增加居住舒适度。项目名称层高（米）客厅挑高（米）水域金岸3.57红墅湾36.4文庭半里3.26.5丽都御墅3.36.2藏山墅35.8项目配套产品特征 区域内别墅项目，会所被普遍采

55、用，其他配套实施项目间差距较大； 缺乏高尔夫和商业配套，图书馆及酒店设施缺乏。项目名称会所商业街休闲广场酒店高尔夫游泳池幼儿园医疗图书馆水域金岸红墅湾文庭半里丽都御墅藏山墅产品特征主力面积 独栋主力面积400以上；双拼主力面积300以上；联排以210-280为主。别墅类型面积范围（）水域金岸红墅湾文庭半里丽都御墅藏山墅独栋200-250250-300300-350350-400400以上双拼180-210210-250250-280280-300300以上联排180-210210-250250-280280-300300以上产品特征各功能间 客厅面积：45-50平米 主卧面积：28-30平米

56、主卫面积：10-15平米 书房面积：10-15平米项目名称总面积（）客厅面积（）主卧面积（）主卫面积（）书房面积（）红墅湾3975727.3615.8415.84水域金岸3233921.069.67.2644852.829.710.212.9丽都御墅340.2503510藏山墅307-3504528 1213产品特征花园及地下室 别墅的花园面积在60100之间，各项目之间相差较大，但别墅庭院多注重经济适用性，多数别墅花 园面积在100以下； 墅地下室的面积基本都在50-100之间，多采用传统的密封下埋式地下室设计。花园面积（单位：）地下室面积（单位：）产品特征对于与市区距离相当的项目，价格越低

57、、资源越强势的产品能够实现的销售速度越快。销售速度（套/月）1002套4套6套总计（万元）8套10套200300400500产权形式资源占有度产品形式独栋低较低一般到中等较好，总价越高，稀缺资源占有度越高联排双拼联排双拼多为小产权大产权大产权总价超过240万产品销售速度明显下降PART.4 目标客户群体分析客户构成及主要特征描述消费者购买心理因数调研客户衍变客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求。居住消费特征城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济，涵盖了城市商

58、务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征人均收入(GDP)/美圆4000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-4000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及

59、文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展太原2009年人均GDP已达6488美元晋源区别墅客户群主要以省内为主，其中本市客户与省内其他城市客户占比基本相当。客户来源核心客源次要客源辅助客源偶得客源省内太原市周边区域客户省内较远区域客户外省客户本市客户客户来源红墅湾省内客户为主，以太原周边县市居多本市客户来源相对较杂，区域客户崭露头角客户来源构成图水域金岸客户特征晋源区别墅客户以私企老板及国企业管理层为主，政府官员及高知群体为辅。私营企业主和部分大中型企业中高层管理人员占据了

60、整个城市别墅客户的大部分，高知阶层和政府官员也为别墅市场的主要消费力量，大型民营企业领袖阶层则主要消费别墅市场的顶级别墅。客户多以满足居家生活、办公、会所功能的自用型置业为主。处于社会金字塔顶端，购买力最旺盛，看重社区的安全和产品档次，看重项目的投资价值和资源绝版性大型民营企业领袖阶层政府官员高知群体由大学教授，医生，律师等专业人士组成。人数不多，眼光挑剔，感性置业别墅主力购买客户群，文化品位较高、追求尊贵、攀比心理较强私营企业主文化层次高，消费理性，注重产品间的比较大中型企业的中高层管人员在客户群体中数量较少，但是消费能力较强，注重私密性PART.4 目标客户群体分析客户构成及主要特征描述消