成本法及其运用ppt课件

1、工程四本钱法及其运用本钱法根本原理分析1重新构建价钱的求取2建筑物折旧的求取34积算价钱确实定4目录 本工程义务：提出义务设置情景义务虚施义务小结稳定练习义务4.1 本钱法根本原理分析思绪：求取估价对象在估价时点时的重置价钱或重建价钱，然后扣除折旧。本质：是以房地产的重新开发建立本钱为导向来求取房地产价值，测算出的价钱称为积算价钱。 一、含义积算价钱=重新购建本钱折旧义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法卖方角度：消费费用价值论 买方角度：替代原理二、实际根据从卖方的角度来看，房地产的价钱是基于甚过去的“消费费用，重在过去的投入；从买方的

2、角度来看，房地产的价钱是基于社会上的“消费费用，类似于“替代原理。 义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法只需是新近开发建立、可以假设重新开发建立或者方案开发建立的房地产，均可以采用本钱法估价。适用对象：既无收益又很少发生买卖的估价新开发的房地产旧的房地产在建工程方案开发建立的房地产很少发生买卖而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产三、适用对象义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法三、适用对象适用对象：既无收益又很少发生买卖的估价有独特设计或者只针对个别

3、运用者的特殊需求而开发建立的房地产单纯的建筑物或者其装修部分房地产保险及房地产损害赔偿房地产市场不活泼或类似房地产买卖较少无法运用市场法的工程 义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法条件：自在竞争，商品本身可以大量反复消费四、运用条件本卷须知：应采用客观本钱而非实践本钱；在客观本钱的根底上结合选址、规划设计条件等的分析进展调整；在客观本钱的根底上结合市场供求分析进展调整 义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法五、估价公式房地产价钱构成7项=土地获得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用+

4、投资利息+销售税费+开发利润 义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法五、估价公式房地产价值=房地产重新构建价钱-房地产折旧=土地获得本钱+建立本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧 一根本公式义务4.1 本钱法根本原理分析根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法五、估价公式义务4.1 本钱法根本原理分析二适用于新开发房地产的根本公式新开发土地价钱 =获得待开发土地的本钱+土地开发本钱 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实

5、施估价工程四本钱法五、估价公式义务4.1 本钱法根本原理分析二适用于新开发房地产的根本公式1.获得待开发土地的本钱 包括土运用权出让金、征地和房屋拆迁安顿补偿费、有关土地获得的手续费和税金2.土地开发本钱 包括地上地下尚有待撤除搬迁房屋的拆迁费、根底设备建立费、公共配套设备建立费等3.管理费用 包括公司经费、人员工资、差旅费等。可按土地获得本钱与开发本钱之和的3%-5%左右计算。根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法五、估价公式义务4.1 本钱法根本原理分析二适用于新开发房地产的根本公式4.投资利息(1)土地获得费用的利息计息 基数为土地获得费用 计息期通常为整个开发

6、期 (2)土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入 I=P(1+i)n1 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法问题例1：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 解析二适用于新开发房地产的根本公式义务4.1 本钱法根本原理分析0 1 0.5I=550(1+8%)0.51=21.58万元 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法问题例2：总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，

7、第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。解析二适用于新开发房地产的根本公式义务4.1 本钱法根本原理分析0 0.5 1 1.5 265% 35%I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51 =37.31万元 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法问题例3：总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。解析二适用于新开发房地产的根本公式义务4.1 本钱法根本原理分析0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8

8、%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)11 =117.47 五、估价公式义务4.1 本钱法根本原理分析二适用于新开发房地产的根本公式5.销售税费1销售费用2销售税金及附加3其他销售税费根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法6.开发利润开发利润=销售收入-土地获得本钱-开发本钱-管理费用-投资利息-销售税费 五、估价公式义务4.1 本钱法根本原理分析二适用于新开发房地产的根本公式7.土地增值收益 土地增值收益=土地获得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+利润土地增值收益率根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法某土地征

9、地、安顿、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发本钱为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其他在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的报答率普通为征地等费用及开发本钱之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评价该土地的单价。 土地价钱V=土地征用等费用A+土地开发本钱B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F问题解析稳定练习某宗熟地的原生地获得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利

10、率为8%。采用本钱法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为 元/m2。A.55.20 B.103.22 C.109.63 D.114.82 问题稳定练习答案：B5401.082-1+901.081.5-1+601.080.5-1=89.86+11.01+2.35=103.22 解析22结 束 语愿同窗们对房地产估价实际与方法学习的兴趣随着课程进展不断添加而不是减少。愿他们未来为学习了建筑工程评价根底而庆幸，不是遗憾。让我们一同努力！提出义务设置情景义务虚施义务小结稳定练习义务4.2 重新构建价钱的求取一、含义义务4.2 重新构建价钱的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构

11、建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法建筑物：建筑物重新建造本钱之和 土地：土地重新获得价钱或重新开发本钱与建筑物重新建造本钱之和 认识：1、重新购建价钱是估价时点的；2、重新购建价钱是客观的；3、建筑物的重新购建价钱是全新情况下的价钱；4、土地的重新购建价钱是在时点情况下的价钱。一、含义义务4.2 重新构建价钱的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法重置价钱：又称重置本钱，是采用估价时点的建筑资料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价钱程度，重新建造与估价对象建筑物具有同等成效的新建筑物的正

12、常价钱。 重建价钱：又称重建本钱，是采用与估价对象建筑物一样的建筑资料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价钱程度，重新建造与估价对象建筑物完全一样的建筑物的正常价钱。这种重新建造方式可笼统地称为“复制。 二、求取思绪义务4.2 重新构建价钱的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法1、土地重新购建价钱的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、本钱法 2、建筑物重新购建价钱的求取 1单位比较法 单位面积法单位体积法 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法问题例：某建筑物的建筑面积为50

13、0平方米，该类建筑构造和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，那么评价该建筑物的重新购建价钱为多少？解析1单位比较法1200500=60万元 义务4.2 重新构建价钱的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价工程四本钱法问题例：某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑构造和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，那么评价该建筑物的重新购建价钱为？解析1单位比较法10001000=100万元义务4.2 重新构建价钱的求取二、求取思绪义务4.2 重新构建价钱的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定

14、工程四本钱法2、建筑物重新购建价钱的求取 3工料丈量法：先估算建筑物所需各种资料、设备的数量和人工时数。 4指数调整法：运用建筑造价指数或变动率，将估价对象建筑物的原始本钱调整到估价野战的现行本钱。 2分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程单位价钱或本钱为根底工程单位本钱数量单项本钱合计根底工程元/立方米立方米墙体工程元/平方米平方米楼地面工程元/平方米平方米屋面工程元/平方米平方米门窗工程元/平方米平方米给排水面积元/平方米平方米供暖工程元/平方米平方米电气工程元/平方米平方米合计税费利息管理费重新购建价钱分部分项法工程单价数量单项本钱合计现场预备水泥沙石砖块木材瓦面铁钉人工税费其他重新购

15、建价钱工料测算法问题例：某建筑物于2021年7月底建成，当时建造该类建筑物普通本钱为880元/，以后的建筑物建造本钱的变动情况为：2021年内平均每月比上月递增1；2021年与2021年根本坚持不变；2021年与2021年内平均每月比上月递增0.5；2021年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2021年8月初的该类建筑物的重新建造本钱。 解析4指数调整法根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法义务4.2 重新构建价钱的求取稳定练习以下关于重新购建价钱的说法中，正确的有 。A.重新购建价钱是指重新获得全新情况的估价对象

16、所必需的支出B.重新购建价钱是在估价时点的价钱C.重新购建价钱是客观的价钱D.建筑物的重新购建价钱是全新情况下的价钱E.土地的重新购建价钱是法定最高出让年限情况下的价钱 答案：ABCD34结 束 语愿同窗们对房地产估价实际与方法学习的兴趣随着课程进展不断添加而不是减少。愿他们未来为学习了建筑工程评价根底而庆幸，不是遗憾。让我们一同努力！提出义务设置情景义务虚施义务小结稳定练习义务4.3 建筑物折旧的求取一、含义义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法是指建筑物在运用过程中，由于各种缘由呵斥建筑物成

17、效递减，从而引起的价值上的损失。1.有形损耗由于运用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失2.无形损耗由于功能上或经济上的要素如技术提高、消费观念变卦等而引起的建筑物无形价值损失。二、影响要素义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法影响要素2因运用产生破损时间或风雨侵蚀风灾、水灾、地震等人为呵斥的破坏物质要素技术更新设计变化，含消费观念的变卦功能要素周边地域经济的衰退建筑物与周边环境不相顺应区域的优良性发生减退经济要素三、求取方法1年限法义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运

18、用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法建筑物的耐用年限自然寿命经济寿命资产评价所用的耐用年限应为经济耐用年限。义务虚施参考建筑物的耐用年限项目钢结构钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等简易结构生产用房7050404030303010受腐蚀生产用房5035303020202010非生产用房8060505040404010城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例规定：土地运用权出让最高年限按以下用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、文娱用地40年；综合或者其他用地50

19、年。 义务拓展义务虚施建筑物的经济耐用年限与土地运用权年限不一致时建筑物建成时间建筑物耐用年限截止补办土地手续土地年限截止时间按建筑物耐用年限计算义务虚施建筑物的经济耐用年限与土地运用权年限不一致时建筑物建成时间建筑物耐用年限截止补办土地手续土地年限截止时间建筑物已运用年限+土地剩余运用年限义务虚施建筑物的已运用年限实践运用年限有效运用年限资产评价所用的应为有效运用年限。义务虚施建筑物成新率确实定q=1-d=1-(1-R)t/NV=Cq问题例：某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价钱为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值

20、。 解析1、年限法根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法义务4.2 重新构建价钱的求取三、求取方法2察看法义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法又称打分法，是由具有专业知识和阅历的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进展察看打分，以判别被评价建筑物的损耗率的方法。根本计算公式为：损耗率构造部分合计得分G装修部分合计得分S 设备部分合计得分B G、S、B分别为各对应部分的评分修正系数。普通按各部分造价占建筑物整体造价的比值取定。

21、三、求取方法3修复费用法义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法损耗率 = 修复费用重置本钱 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值呵斥的损耗额来替代对其修复的费用.问题例：某建筑物的重置价钱为200万元，经济耐用年限为50年，已运用年限为10年。根据评价人员推测，主体构造修复费用为15万元，装修的重置价钱为60万元，耐用年限为8年，已运用2年；设备的重置价钱为60万元，耐用年限为15年，已运用10年，残值为零。问题1各部分的损耗率；2房屋的成新率。

22、3、修复费用法根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法义务4.3 建筑物折旧的求取解析3、修复费用法根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法1各部分的损耗率：主体部位的损耗率=修复费用/重置费用100%=15/200-60-60100%=18.75% 装修部位的损耗率=已运用年限/经济耐用年限100%=2/8100%=25%设备部位的损耗率=10/15100%=66.67% 2房屋的成新率：主体部位造价占房屋重置本钱的百分比=80/200100%=40%

23、装修部位造价占房屋重置本钱的百分比=60/200100%=30% 设备部位造价占房屋重置本钱的百分比=60/200100%=30% 房屋成新率=1-40%18.75%+30%25%+30%66.67%=65% 义务4.3 建筑物折旧的求取三、求取方法4市场提取法义务4.3 建筑物折旧的求取根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法四个重要公式：总折旧率建筑物折旧建筑物重新购建价钱年平均折旧率总折旧率建筑物年龄当残值率为零时建筑物经济寿命1年平均折旧率 建筑物成新率1总折旧率稳定练习某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建立期为2

24、年，该厂房建成5年后补办了土地运用权出让用续，土地运用期限为40年，土地运用权出让合同商定土地运用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%问题稳定练习答案：C出让合同中已商定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地运用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%解析53结 束 语愿同窗们对房地产估价实际与方法学习的兴趣随着课程进展不断添加而不是减少。愿他们未来为学习了建筑工程评价根底而庆幸，不是遗憾。让我们一同努力！一、积算价钱确实定

25、根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价公式实施估价重新构建价钱的求取建筑物折旧的求取积算价钱确定工程四本钱法义务4.4 积算价钱确实定案例分析1、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价钱为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已运用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造本钱、已运用折旧总额、年折旧额和残值率。 案例1VB284800元；t15年；N50年重新建造本钱C=2002000400000元已运用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元 残值率 R4 解析答案：C出让合同中已商定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地运用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧