房地产合作开发（参股）各阶段风险清单

1、,参股合作风险管控措施清单,风险编号,风险点类别（项目业务/职能）,三级风险点,四级风险点描述,风险影响后果,可能性,影响程度,紧迫性,风险等级,风险系数,应对策略,风险控制措施,责任主体,主责部门,相关部门,涉及文件（制度/流程/指引/权责等）,控制措施状态（现有/优化/新增）,第一责任人,最高关注人,是否纳入风险账户,1,项目,收地前,合作方选择及合作模式,合作方评估不全面（资信不足、能力、债务评估、文化匹配等），可能导致与不友好合作方进行合作,可能导致与不友好合作方进行合作,1,2,2,高,4,消除,1.行业前30强（非30强特批）前融必做的公司进行合作，不与口碑不好、信用不好、借高利贷

2、、黑名单公司合作；2.一二线城市项目的主操盘方，在该城市须有成功操盘经验；3.与地块附近有自己在售楼盘的开发商原则上不合作；4.如不符合上述任一项要求，则需一事一议，需到控股审批。,区域公司,投资,/,参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,地控集团分管领导,不纳入,2,合作协议,对后期双方履约能力及情况未设置触发机制，引起开发周期延误等风险。,可能导致项目进度缓慢，影响项目整体进度,1,2,2,高,4,关注,1.对由于对方操盘人员能力不足、对方操盘人员变动大导致的重大节点延误等问题，在合作协议制定时设置具体的触发机制，保留条线操盘权更换的权利。2.要求使用标准合作协议,区域公司,投资,法

3、务风控部,参股合作项目操作指引,现有,区域公司投资负责人,区域集团总裁,不纳入,3,管理品牌服务费收取约定不明或者不合理，导致后期费用收费困难,可能导致项目相关费用无法正常支出，我方应提取管理品牌服务费无法正常收回,1,2,1,中,2,关注,投前对管理费及提取方式必须明确约定。提前约定好收取公司、提现额度、提取方式、提取频率等细节内容，避免后期管理费收取困难。新获取项目，如未谈定收取，上报审批集团董事长。,区域公司,投资,法务风控部、参股合作项目管理部,参股合作项目操作指引、对外参股合作项目费用口径及成就共享激励机制（2019.3.8发布）,现有,区域公司董事长,地控集团董事长,风险账户-经济

4、预留事项,4,收地-方案批复,合作项目交底,合作方是否存在历史遗留问题未完全交底,可能导致项目后期解决问题增加成本，公司利益受损,1,2,1,中,2,关注,在尽快落实股权转让后第一时间内全盘梳理资料，对风险点进行收集整理和处理，如有必要需制定补充协议加以细化明确双方权责。,区域公司,投资,/,参股合作项目管理办法,现有,区域公司投资负责人,区域集团总裁,不纳入,5,合作协议未交底，或交底不充分、不全面,可能导致相关条款不能得到有效执行，公司利益受损,2,1,1,中,2,关注,区域投资拓展人员牵头对参股合作项目专项管理对接岗位及关键岗位成员进行合作协议。交底，交底内容主要为：合作各方权利义务、后

5、期履约重要关注点及风险点、后期项目运作权责等，交底时间为合作协议签订后1周内。,区域公司,投资,/,参股合作项目管理办法,现有,区域公司投资负责人,区域集团总裁,风险账户-经济预留事项,6,股东会、董事会,合作期间因合作双方意见相左，但囿于股东会和董事会的表决机制，陷入僵局,影响项目经济效益,1,2,1,中,2,关注,1.采用预备会方式，对合作方未达成一致问题进行沟通，推动问题解决；2.对因市场、政府管控等不可控原因造成不能确定的议题，可以放置待情况明确后再补充签署； 3.必要时限制财务付款.,区域公司,参股合作项目管理部,投资、成本、财务,参股合作项目管理办法、参股合作项目操作指引,现有,区

6、域公司董事长,区域集团总裁,风险账户-经济预留事项,7,经营过程监控,公司成立后，股东抽逃出资，工商变更登记不及时,导致公司利益受损,1,2,1,中,2,消除,合作各方投入资金后15个工作日内，合作各方应相互配合办妥工商登记变更手续；如无法办妥，需签订补充协议明确事宜。,区域公司,行政,财务、参股合作项目管理部,参股合作项目管理办法 ,现有,区域公司董事长,区域集团总裁,不纳入,8,项目运营过程中成本变动,导致公司利益受损,2,2,2,高,8,关注,合作协议中要求主操盘方对目标成本进行包干，超出目标成本部分的权益比，由该区域集团/区域公司进行兜底承责（2/8承责）。,区域公司,成本,/, 参股

7、合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,地控集团分管领导,不纳入,9,市场下行期，出现销售困难，经营指标未达标,导致公司利益受损,2,2,2,高,8,关注,营销由合作方负责的项目，在合作协议中明确，营销需要定价随市，以高周转为原则，若遇定价僵局，按ZL回购或按股比各自分房销售；营销由ZL方负责的项目，按ZL的管控制度执行。,区域公司,合作项目管理部（非我方操盘）/营销,/, 参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,地控集团总裁,不纳入,10,以项目公司的名义和其它主体开展与本项目开发无关的法律行为,导致公司利益受损,1,2,2,高,4,消除,1.合作各方在未经董事会决策通过前均不得以平台公

8、司及项目公司的名义和其它主体开展与本项目开发无关的法律行为，包括但不限于对外进行参股、投资、借款、对外担保（但为客户购房提供按揭担保除外）、资产处置（包括但不限于抵押、转让等，但作为主营业务的商品房买卖事项除外）等法律行为；2.项目公章严格控制。,区域公司,财务、行政、参股合作项目管理部,/,参股合作项目管理办法、参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,地控集团总裁,风险账户-一票否决事项,11,项目经营管理信息等无法及时获取,可能导致项目运营过程中存在大量需协调的事项，影响项目整体运营节奏，导致公司利益受损,1,2,2,高,4,关注,1.项目公司的重要档案资料管理包含章程，营业执照，年检

9、报告，股权变更合同，股东会/董事会会议纪要，各类业务、财务报告报表数据会议纪要，各类公文，各类合同文件等；对于上述重要档案资料，由我司给合作方明确我司有查阅及复制上述重要资料的权限，并以此作为我司对项目经营情况进行监控及预警的依据；2.参股合作项目按照地控集团经营月报模板要求，每月5日前报备地控集团参股合作项目管理部（遇节假日提前），经营月报模板可以与合作方沟通后简化，但主要核心指标保持不变（后期合作项目主数据系统上线后，以月报表形式经审批完成后按要求报备）；每月5日前向地控集团参股合作项目管理部提供银行流水、项目财务报表等相关财务数据；3.必要时限制财务付款。,区域公司,财务、成本、营销（Z

10、L方）、参股合作项目管理部,/,参股合作项目管理办法、 参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,区域集团总裁,不纳入,12,印章管理,印章共管要求不明确（如何共管、共管的人、地点、用章依据等等不明确）,导致印章管理授权不明，或会导致用印风险,1,2,1,中,2,关注,项目公司公章、法人章、合同章、财务专用章及账户U-key等应由合作单位共同管理，放在项目公司指定的保险箱内，该保险箱应当同时使用两把钥匙方能开启，且两把钥匙应由参与合作的单位各持一把。无论合作单位是否有人员派驻现场，项目公司每次用印前应经合作单位审批，获得合作方同意后方能用印，未经合作方同意，项目公司不得在任何文件上擅自用印。

11、如因擅自用印侵害了合作方的权益或产生其他法律纠纷，导致合作方投资遭受损失的，应向合作单位进行赔偿。,区域公司,行政、财务、项目副总,/,参股合作项目管理办法 ,现有,区域公司董事长,区域集团总裁,不纳入,方案批复-开盘,13,开盘-竣备, 现金流回正（资金回笼）,项目前融、开发贷未做，销售不佳,导致项目资金周转困难，影响项目后续开发节奏,1,2,2,高,4,关注,要求前融、开发贷必做，合作协议约定融资主责方，确保开发贷及时放款，确保资金及时到位，市场下行期，制定营销管控措施，保销售。,区域公司,融资、营销,投发、财务,参股合作项目管理办法、参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,地控集团总

12、裁,风险账户-经济预留事项,14,竣备-交付,清算退出,清算退出条件未达到要求，清算不全面,可能导致相关条款不能得到有效执行，公司利益受损,1,1,2,中,2,关注,严格执行参股合作项目管理办法，根据清算退出条件，对参股合作项目清算盘点，实现项目完全退出。,区域公司,财务,法务风控、参股合作项目部,参股合作项目管理办法、参股合作项目操作指引,现有,区域公司董事长,区域集团总裁,不纳入,15,职能,参股合作项目管理部人员到岗,参股合作条线人员缺岗，项目无法顺利开展,不能满足业务管控要求，项目投资收益及资金运作效率得不到保障,1,2,2,高,4,关注,严格执行关于加快落实参股合作项目管理部人员的通知，根据文件要求，加快落实各级人员到岗，确保参股合