营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转4300字

1、营改增背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及本钱结转4300字 摘要：自2022年5月1日起，房地产开发行业纳入营业税改征增值税范围。全面营改增背景下，局部房地产企业财务核算牵扯到营业税与增值税的划分，含税与不含税收入确实认，营业税退税，增值税补缴等事宜，相对较为复杂，本文从收入确认本钱结转以及税务方面讨论实务中的处理思路及方法。 关键词：房地产开发；营改增；收入确认；本钱结转关于房地产开发业务收入确认的时点有多种观点，但实务中多数房企以房屋交付为时点，主要原因是交付时房屋已经开工验收且具备入住条件，房差按实测面积多退少补，经济利益完全流入企业，即经济利益及风险从形式上及本质上完成转移

2、；收入可以可靠计量，本钱根本上也可以配比计量，本文即采用此观点。当然，实务中也有以住房合同网签及开工验收等为收入确认时点，本文不加赘述。一、准备工作前期准备工作是整个房屋交付工作也是损益结转工作的根底，准备工作是否充分有效，决定结转数据的质量是否可靠，前期准备主要有以下方面?热荩?一相关数据统计与核对1.主要是各业态产品住宅、商铺、储藏室、车库等中合同面积及金额与实测面积及金额比照，形成交房台账。2.统计本次需结转至营业收入的预收账款，包括营业税环境下的预收账款，预缴增值税环境下的预收账款，当期全额纳税环境下的预收账款统计方式详见举例预收账款统计台账。二房屋交付过程中相关原始资料的聚集整理包括

3、各类收款退款收据、发票、各种辅助原始资料等。三结转本钱确实定房地产开发企业本钱核算相比照拟复杂，其费用的归集分摊结转可以参考本钱会计中本钱计算的分批法。根据开发进度的不同，实务中开发本钱的归集主要有两种方式：1.实际本钱法，顾名思义以实际本钱归集，无在产品，一般适用于小规模开发、单期开发单期推售或者开发节奏较快且本钱管理程度较高的房产开发企业。2.方案本钱法，又分为工程造价法以及合同归集法。工程造价法是根据本钱部门提供的目的本钱造价进展计算，最后进展调整；合同归集法是把所有与开发本钱有关的合同进展归集计算，由于结算价与合同价往往会有出入，所以后期结转本钱仍需要根据实际进展调整。本钱归集到开发本

4、钱后，需要在完工产品以及在产品中分配，完工产品中又需要在交付产品以及待交付产品中分配。主要分配方法有：1.占地面积法，即以各业态建筑投影占地面积，包括设计图纸中线以内的公共占地局部为根据进展分配，数据可由本钱部门提供，该方法主要合适土地相关费用的分摊。2.建筑面积法，即以各业态建筑面积占总设计建筑面积的比例为根据进展分配，适用范围比拟广泛。3.售价法，在不同业态本钱分摊过程中，以货值为根据，售价高的多分摊，售价低的少分摊，贯穿配比原那么。值得注意的是，选择一种方法后应当一贯使用，使前后本钱分配的口径一致。二、损益结转举例说明A房地产开发企业开发某楼盘，土地面积10万平米，规划建筑面积30万平米

5、，其中地下局部10万平米，假设地下储藏室不归集土地费用。其中，1号楼占地面积4000平米，建筑面积18000平米，其中地下2000平米，货值12000万元，该楼于2022年4月首次交房，采用合同归集法计算预结转本钱。根据合同汇总表台账查阅开发本钱相关合同总额180000万元，其中土地征用及拆迁补偿费50000万元，前期工程费14000万元，建筑安装费74000万元，根底设施费18000万元，公共配套费9000万元，开发间接费15000万元。简化考虑A企业2022年4月份1号楼局部交付房屋的预收账款情况：见表1根据相关资料，计算开发本钱结转明细表：见表2局部数据计算过程如下：土地征用及拆迁补偿费

6、：选用占地面积法对1号楼土地费用分摊：50000 4000/100000=200万元。选用售价法对交房局部土地费用再次分摊：住宅2000180/12000=30万元；商铺2000 360/ 12000=60万元。前期工程费：选用建筑面积法对1号楼前期费用分摊=1400018000/300000 =840万元。选用售价法对交房局部前期费用再次分摊：住宅840180/12000=12.6万元；商铺840360/12000=25.2万元；储藏室84010/12000=0.7万元。其他费用的分摊计算同理。以上准备工作完成后，下面就进入到账务处理环节：一确认收入的账务处理1.营业税局部。由于营业税是含税

7、价，所以营业税局部预收账款全额结转营业收入。2.增值税局部。增值税为价外税，结转收入为不含税收入。3.本例分录。营改增后，房地产开发企业增值税一般纳税人的税务核算又区分为一般计税形式和简易计税形式，本例主要从税率方面区分说明。1一般计税形式借：预收账款-住宅180、商铺360、储藏室10；贷：营业收入498.96，应交税费-应交增值税销项税额51.04。其中：498.96=35营业税局部+463.96增值税局部，463.96=250/1+11%+265/1+11%；51.04=250/1+11%11%+265/1+11%11%。 2简易计税形式借：预收账款-住宅180、商?360、储藏室10；

8、贷：营业收入525.48，应交税费-简易计税24.52。其中：525.48 =35营业税局部+490.48增值税局部，490.48=250/1+5%+265/1+5%；24.52 =250/1+5%5%+265/1+5%5%。二结转本钱的账务处理完工待售时：借：库存商品-住宅147、商铺294、储藏室6.5；贷：开发本钱-土地征用及拆迁补偿费90，前期工程费38.5，建筑安装费203.5，根底设施费49.5，公共配套费24.75开发间接费41.25。房屋交付结转损益时：借：营业本钱447.5；贷：库存商品-住宅147、商铺294、储藏室6.5。三结转税金及附加的账务处理1.营业税局部根据营业税

9、环境下预收账款35万元，已缴纳营业税355%=1.75万元，附加税1.7513%=0.23万元营业税附加，其中本例城建税税率按7%，教育费附加按3%，地方教育附加按2%，地方水利建立基金按1%，预缴土地增值税352%=0.7万元本例预缴土增税税率按2%。借：税金及附加2.68万元；贷：应交税费-应交营业税1.75，应交城建税等附加税0.23，应交土增税0.7。2.增值税局部，预缴增值税环境下预收账款250万元，当期全额纳税环境下预收账款265万元。1一般计税形式假设不考虑增值税期末留抵额以及当期进项税预缴增值税环境下已预缴增值税250/1+11%3%=6.76万元，附加税6.7613%=0.8

10、8万元，预缴土增税250/1+11%2%=4.5万元；本期增值税销项税额250/1+11%8%=18.02万元，补缴附加税18.020.13=2.34万元。当期全额纳税环境下增值税销项税额265/1+11%11%=26.26万元，附加税26.260.13=3.41万元，预缴土增税265/1+11%2%=4.77万元。结转分录：借：税金及附加15.9；贷：应交城建税等附加税6.63，应交土增税9.27。补缴税款5月分录：借：应缴税费-未交增值税44.28；应交城建税等附加税5.75，应交土增税4.77；贷：银行存款54.8。结合结转收入时销项税额51.04万元，前期已预缴6.76万元，5月补缴4

11、4.28万元，相关应交税费科目结平。2简易计税形式预缴增值税环境下已预缴局部增值税250/1+5%3%=7.14万元，附加税7.140.13=0.93万元，预缴土增税250/1+5%2%=4.76万元；本期需补缴增值税250/1+5%2%=4.76万元，附加税4.760.13=0.62万元。当期全额纳税环境下需缴纳增值税265/1+5%5%=12.62万元，附加税12.620.13=1.64万元，土增税265/1+5%2%=5.05万元。结转分录：借：税金及附加13；贷：应交城建税等附加税3.19，应交土增税9.81。补缴税款5月分录：借：应交税费-简易计税17.38，应交城建税等附加税2.2

12、6，应交土增税5.05；贷：银行存款24.69。结合结转收入时应交税费-简易计税贷方24.52万元，前期已预缴7.14万元，5月补缴17.38万元，应交税费-简易计税科目结平。一般计税形式下，A企业2022年4月份确认收入498.96万元，结转本钱447.5万元，结转税金及附加15.9万元，营业利润35.56万元。简易计税形式下，A企业确认收入525.48万元，结转本钱447.5万元，结转税金及附加13万元，营业利润64.98万元。这并不说明一般计税形式对营业利润不利，本文主要目的是讨论房屋交付过程中损益结转的思路和方法，实际上一般计税形式下，结转的本钱为不含税价，理论上粗略的计算为447.5/1+11%=403.15万元，低于简易计税下的本钱，因此营业利润实际上要高于35.56万元，甚至高于简易计税形式下的64.98万元，理论上为79.91万元，在一定意义上表达出了“营改增的合理性及优势。参考文献：1财政部.关于印发?增值税会计处理规定?