万创设计管理中心_重庆项目前期规划产品汇报ppt课件

1、重庆棕榈泉工程汇报万创设计管理中心090812 目录土地条件市场产品开发待决策事项:工程商业方式的决议TH的产品方式建筑风格确定及建筑师的选择 1、土地条件 地价总额 ：6.815亿 平均楼面地价：1734元/平米技术经济目的：总用地： 13.8万计容建筑面积：37.26万容积率： 2.7住宅建筑面积：30.12万商业建筑面积：6.98万1.沿街街铺： 1.48万2.LOFT 公寓： 5.4万3沃尔玛： 0.1万地下1.4万 幼儿园四班：0.06万 社区配套： 0.1万 4工程位于重庆近几年重点开展的三北区域，西面紧临金开大道，地块内地形平坦，有少量植被覆盖宗地内现状宗地内现状南侧紧邻金开大道

2、工程东侧市政道路地块不利要素包括较小面积的拆迁及道路噪音、高压线塔等。该等不利要素均可控不利因素详细说明规避方案拆 迁宗地内现为临时停车厂，约数百平米临建。积极与政府协调，按时交地。风险可控。噪 音紧邻金开大道，有市政交通噪音。临路设计2000平米临街商业隔离噪音。现状高压线塔、项目北侧沿市政路有少量高压线后期与政府协商做下地处理 2、市场市场和竞品分析竞争战略 2、市场：区位情况7宗地片区位于重庆近几年重点开展的三北区域，所在片区被定位为居住、商贸、高新技术为主的城市综合性开发区，工程处于重庆高档住宅中心区，可以在约30分钟内到达市区各大中心商圈及中央商务区。该区域道路畅通,公交系统正在逐渐

3、改善区域集中了重庆大部分中高端消费人群，现已构成重庆的新富人区。本案冉家坝 商圈观音桥 商圈江北CBD解放碑 商圈10分钟25分钟15分钟25分钟15分钟北部新区江北区沙坪坝区渝中区 2、市场：土地现状8土地属性土地属性因子属性描述配套设施文脉属性北部新区高档居住区教育配套北大附中实验学校(奥林匹克花园)，人和试验小学，川外附属双语学校、西南政法大学、重庆耀中国际学校、育才中学、鸳鸯中学、金科巴蜀中学、商业配套奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、融科蔚城、美镇上街、西部建材城等。戴斯大酒店、近邻在建中的新世纪超市，各大银行，近距离商业配套贫乏。文化体育配套蓝湖郡体育公园、保利高尔夫球场、奥

4、园海水游泳馆等众多高档体育设施业已建成并投入使用；医疗配套金山医院（待建中）鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设交通条件公共交通距人和立交交通网络线约5分钟，同时乘车沿金开大道10分钟即可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路仅20余分钟又可到达渝中区，地块旁的有公交线路： 126、116、870、607、889、 617等。主要到达为北部片区，到全市需要转车。车况较差，车辆少。道路交通金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北渝中渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；交通拥堵项目无交

5、通拥堵障碍交通噪音紧邻金开大道和十字转盘路口，噪音对南侧地块影响较大环境景观可视景观高层可远眺5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园.距离景观区距离距离照母山植物园5km，距离蓝湖郡体育中心1公里，据保利高尔夫3公里城市角色产业发展趋势规划为高档居住历史接受度高该区域主要以北部新区生态、景观、道路畅通、别墅及花园洋房等高档居住社区气氛为主要环境特征；工程周边公交系统正在逐渐改善。 2、市场：工程土地分析适宜客户群对应客户排序9土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，金开大道与210国道两条并列的快干道,将项目与江北渝中渝北等区联系在一起,目前近8条公交线路经过项目,

6、自驾车20分钟车程可到达本市各大商业中心；靠近北大附中、西南政法大学、重庆耀中国际学校、渝高中学、育才中学，教育体系完整。奥园畅谷商业街、蓝调天街、龙脊金山名郡、西部建材城等。综合商场有重客隆超市人和店、重百超市人和店、新世纪超市等商业配套已趋完善。鸳鸯卫生院，重庆医科大学附属医院、人和医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设5000亩照母山植物园、300亩古木峰公园、240亩天湖公园、人和公园、规划中的1000亩火凤山公园等、蓝湖郡体育中心，保利高尔夫。所在片区处于重庆高档住宅核心区，未来的北部新区将打造成为内陆开放示范区、中国的第三新区，充当重庆经济发展的发动机。 C土地属性，交通便捷，可快速

7、到达，离城市成熟区域较近，相对市中心居住密度低，地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）。对首置有利不利不利有利有利对首置不利现有公共交通不够方便 义务教育较远，周边学校收费较高近距离商业不够繁华对首改有利有利不利有利有利对首改不利车行交通便利近距离商业不足对再改有利有利有利有利有利有利对再改不利车行交通便利周边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区对TOP有利有利有利有利有利有利对TOP不利车行交通便利周边多所知名学校周边景观资源较好属于重庆富人区根据工程土地资源，适宜的客户群排序为：TOP、再改、首改。 2、市场：竞争片区分析10经过片区库存构造与主城区平均库存构造对比得出片区库存

8、压力排序：首置首改 TOP 再改从片区近期机遇与08年成交构造分析片区产品线成交量添加能够性：TOP 再改首改机遇威胁劣势中期两江新区成立将带来区域发展，项目周边公园建设完成北部片区有大量联排供应地块周边有部队，工厂等不利因素长期区域公共配套逐渐成熟，轨道交通建设完成结合情势与库存情况判别， TOP成交添加能够性最高，再改洋房由于供应减少价钱能够上行。竞品项目库存万说明棕榈泉13由棕榈泉集团开发。离项目最近，项目以高层豪宅和独栋别墅为主，品质较高，对项目产生直接竞争，但后续供应量不大，竞争压力较小。奥林匹克花园3由融创集团开发，多产品线，品质低，产品力弱。以较低价销售。对本项目竞争压力较小。融

9、科尉城1.2融科集团开发，普通两房、三房高层，品质低，产品力弱，别墅项目拥有较好资源，产品品质较高，具备对项目的较强竞争。复地别院12复地集团开发，多产品线。离项目较远，产品品质不高，竞争关系不强。恒大华府16由恒大集团开发,产品品质一般，以高层及大平层为主，后续存量15万，对项目竞争压力大。保利高尔夫8保利集团开发，离项目较远，产品品质较高，地段及配套较差，有一定竞争关系。后续供应量较少。融科橡树澜湾棕榈泉地产6000元/ (高层20000元/ (别墅存量：900套首改、TOP冉家坝商圈观音桥商圈江北CBD复地别院保利高尔夫奥林匹克花园棕榈泉国际花园融科地产10131元/ 别墅4200元/

10、高层存量：2000套首置、再改、TOP复地地产6000元/ 洋房7500元/ 别墅存量：1000套高层首改、再改保利地产14450元/ 别墅4600元/ 高层存量：1000套首置、首改、TOP融创集团9000元/ 别墅4000元/ 高层存量：12000套首置、再改、TOP恒大华府恒大地产6600元/ (小高层精装6000元/ (大平存量：500套首改、再改注：图上的存量为包括剩余土地的一切能够供应量。 2、市场：工程初步定位 工程时机工程难点最终定位成熟豪宅区域首改、高端产品的C类社区高端产品以创新方式防止与周边工程的同质竞争 工程位于重庆富人区，高端客户对区域认知度高。 工程位于重庆市重点开

11、展区域，后期区域前景看好。 工程交通配套便利，通达性好，间隔市区中心仅10分钟车程； 工程临近保税港区，2021年保税港1期完工，将推进区域开展 工程容积率提供了做高端产品的时机。 区域生活配套缺乏。 周边工程能够会有后续放量，存在同质竞争能够性。 2、市场：工程初步定位 本案商业产品规划及定位商业规划工程总方量38万，其中目的商业6.9万本身需求设置配套商业1万，引入沃尔玛山姆会员店约1.5万。其他4,4万定位于创意产业LOFT销售。产品类型为 TOP类别墅+首改类产品高层 2、市场：细分TOP类市场的竞争格局 本案蓝湖郡棕榈泉奥山橡树澜湾江与城二期在售三期在售一期售罄四期规划中棕榈泉独栋别

12、墅，尾盘和黄逸翠庄园，未售江与城原山联排别墅一期售罄橡树澜湾联排别墅一期售罄奥山联排别墅在售和黄逸翠庄园 2、市场： 重庆市北部新区09年上半年TOP类产品细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）300以上保利高尔夫（68，26957，14769）280-300橡树澜湾（2，867，10606）恒大华府（3，889，11977）橡树澜湾（3，899，11551）260-280橡树澜湾（2，558，9257）江与城（7，1829，11810）江与城（6，1579，12601）江与城（23，6162，14081）240-260橡树澜湾（20，5112，7457）恒大华府（23，5611，591

13、6）奥山别墅（7，1690，10160） 橡树澜湾（3，771，9600）橡树澜湾（2，516，10382）江与城（6，1553，11019）江与城（8，2072，11867）江与城（3，777，12576） 奥山（1，242，13236）220-240江与城（16，3557，10414） 橡树澜湾（11，2531，7390）江与城（20，4461，11060）江与城（21，4778，11898）江与城（11，2554，12482）江与城（8，1889，13122）江与城（2，474，13915）220以下220240万240-260万260-280万280-300万300-320万320-3

14、40万340万以上户型总价注：工程称号成交量套，面积，套内单价该价钱段成交量大，且除江与城外竞品较少，后期属于市场空白段TOP类细分市场的竞争格局：区域09年上半年别墅成交1013套，主要为160-220万的经济型联排别墅70 2、市场：TOP类竞品信息表 竞品名称主力产品信息销售情况分析户型面积单价总价项目优势项目劣势江与城原山联排22026013090280、340万/套项目09年4月开盘销售，截止2009年6月推盘三次，共计推出159套房源，全部开盘售罄。品牌优势、1800亩大社区、江景资源优势、园林优势项目除自身少量配套外，外部配套无、周边老城，环境较差。橡树蓝湾联排、独立255、40

15、0联排8500独立16000220万/套、640万/套项目08年9月开盘销售，截止2009年6月，共计推出竞品房源124套，去化率90%，后期部分10年面市。4万平米鸳鸯湖景观优势、重庆富人区，交通优势项目自身配套较差，户型功能设计，示范区打造相对较差。和黄逸翠庄园联排、叠拼双拼300联排220叠拼110预计联排12000叠拼9000双拼400万/套、联排260万/套、叠拼100万/套项目目前没有对外销售，工程建设中，预计年底面市销售。品牌优势、紧邻保利高尔夫别墅，景观优势明显。项目周边配套稀缺，交通不便。 2、市场：未来两年市场容量 项目名称区域位置物业形态未来2年供应套数预计面市时间销售均

16、价江与城原山北部新区大竹林联排别墅92在售13000融科橡树澜湾北部新区鸳鸯立交旁联排别墅3002010年初11000和黄逸翠庄园北部新区斗溪联排别墅4002009年底12000合计792TOP产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园工程，估计在2021年11月面市，与工程构成直接竞争。 2、市场： 六、求解满足项目利润基本要求的总价下，片区再改市场的面积段容量分布1、片区竞品总价段分布TOP总价 （万元）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃原因200-2206162211551018放弃不满足价格（利润）要求220-240118313

17、633放弃不满足价格（利润）要求240-260638017543放弃不满足价格（利润）要求260-2806810529331可选容量稳定，竞争压力小，后期为市场空白280-30013116333125可选300-3203113219028可选320-3404286038114可选340-36013149216放弃容量锐减，风险大360-3803112708放弃容量锐减，风险大380-40015401018放弃容量锐减，风险大2、可选总价段面积分布260-360万面积段（套内）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃主要原因200-2200511

18、702可选市场容量小220-24000707044可选容量稳定，后续竞争小240-26011024021可选容量稳定，后续竞争小260-28010012423放弃测算单价不满足280-3008261065029放弃测算单价不满足300-3200600615放弃测算单价不满足320以上0166325010放弃测算单价不满足总价段选择260-340万元，面积段选择220-260平。 2、市场：TOP类产品结论： TOP产品主要竞品为江与城、橡树澜湾、和黄逸翠庄园工程，估计在2021年11月面市，与工程构成直接竞争。北部新区未来2供应年细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型面积300以上原

19、山（50、16000、15000）橡树蓝湾（30、12000、18000）和黄（10、3100、13000）奥山（40、12000、16000）280-300原山（40、11800、14500）橡树蓝湾（15、4485、13000）和黄（30、9300、13000）260-280橡树蓝湾（30、12000、11000）原山（40、11800、1300）原山（30、7850、13000）橡树蓝湾（35、9975、12000）240-260奥山（50、12100、11000）橡树蓝湾（80、20400、11000）奥山（30、7650、11500）220-240橡树蓝湾（140、32200、900

20、0）奥山（120、6400、10000）和黄（40、9200、11000）原山（90、20250、13000）220以下和黄（120、25200、1000）奥山（60、11100、9000）240万以下240-260万260-280万280-300万300-320万320-340万340万以上户型总价客户类别产品类型产品配置套内销售面积套内使用面积客厅主卧面宽总价套内单价TOP别墅合院地上三负一双车位,一层带老人房200-220300-350面宽7米250-280/13000TOP别墅类独栋地上三负一双车位,一层带老人房220-240350-400面宽7米280-340/14000面临竞品主要

21、为联排，以合院方式加强竞争力区域市场供应较少以类独栋方式加强竞争力 2、市场：细分首改类市场的竞争格局 二期在售三期在售一期售罄四期规划中棕榈泉高层首改，在售本案棕榈泉东方雅郡恒大华府金科东方雅郡，售罄恒大华府首改，精装小高层 2、市场： 重庆市北部新区组团09年上半年首改产品细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型面积150以上保利高尔夫豪园（26，4240，4137）保利高尔夫豪园（25，4097，4484） 院立方（35，5668，4730） 棕榈泉国际花园（15，2278，5077）面积细分市场的容量（亿元）130-150保利高尔夫豪园（131，17845，4623） 棕榈泉国

22、际花园（24，3248，4955）江与城（11，1459，5749）棕榈泉国际花园（37，5011，5506）院立方（21，3092，5147）江与城（47，6418，8021）院立方（24，3441，6146）棕榈泉（12，1649，6706）120-130保利高尔夫豪园（23，2920，4857）江与城（26，3350，5801）棕榈泉国际花园（3，3900，5697）蓝湖时光（11，1399，5813）江与城（21，2624，8630）110-120保利高尔夫豪园（108，11258，3964）院立方（22，2426，5099） 叠彩城（20，2247，4813）叠彩城（26，2922，

23、5558） 蓝湖时光（16，1878，5736）江与城（39，4607，8130）100-110爱家丽都（63，6659，4378）奥林匹克花园（64，6773，4366）东方雅郡（51，5182，4836）叠彩城（50，5072，4157）东方雅郡（141，14700，5173） 恒大华府（18，1901，6476）恒大华府（22，2319，7002）90-100奥林匹克花园（150，13797，4632）东方雅郡（154，14607，4889）东方雅郡（13，1247，5280） 蓝湖时光（36，3376，5790）70-90恒大华府（15，1094，6713） 东方雅郡（17，1441，

24、5165）恒大华府（20，1459，7141）70以下恒大华府（5，348，7331）40万以下40-50万50-60万60-70万70-80万80万以上户型总价主力成交区间主力成交区间首改细分市场的竞争格局：区域09年上半年首改高层成交1943套，市场容量充足 2、市场：首改类产品竞品信息表 竞品名称主力产品信息销售情况分析户型面积单价总价项目优势项目劣势金科东方雅郡三房98538553万/套项目07年9月开盘销售，截止2009年6月，共计推出1427套房源，区划率达96%。项目已进入尾盘销售期。地段优势明显，商业配套完善、交通便利 、价格低园林、公共部品档次偏低，规划间距低，私密性差恒大华

25、府两房、三房精装72、105680050万/套、71万/套项目08年7月开盘销售，截止2009年6月，共计推出竞品房源128套，全部售罄，后期剩余64套未推出。地段优势明显，商业配套完善，交通便利，小高层形态占优有道路噪音棕榈泉国际花园两房、三房87、135580050万/套、78万/套项目07年5月开盘销售，共计推出房源881套，07年推出598套，截今全部售罄，08年未开盘，其中09年283套，截今去划率66%。项目规模大、可视自然景观丰富，容积率低，配置高档交通，商业、生活配套缺乏，近距离无大规模商业配套 2、市场： 1、总款段选择首改总价（万元）0年季度0年季度0年季度0年季度0年全年

26、09年1季度09年2季度选择放弃原因40-5019141100243375295550可选容量稳定有增长50-6070202181141594175278可选容量稳定有增长60-70751271187039087228可选容量稳定有增长70-802849105115297129102可选容量稳定有增长80-9083341571395049放弃容量小，有风险首改总价段二房和2+1选择40-60万，三房、四房选择60-80万 2、市场： 首改面积段选择40-80万，面积段选择2+1房90-100平，三房选择100-110平；四房选择120-130平2、可选总价段面积分布40-60万面积段（套内）年

27、季度年季度年季度年季度年全年9年1季度9年2季度选择放弃主要原因70-8000000040放弃市场容量小，高赠送率无法实现80-900001110放弃市场容量小，高赠送率无法实现90-100611304579315161265可选容量稳定有增长，为清水三房，总价选择55-60万元100-11003975157271179235放弃测算单价不满足110以上0296790186111258放弃测算单价不满足60-80万面积段（套内）08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度08年全年09年1季度09年2季度选择放弃主要原因90-1000315901放弃市场容量小，高赠送率无法实现100-11

28、02526232190042可选容量稳定有增长110-120591225215248527可选容量稳定有增长120-130111424571063835可选容量下降，有风险130-1507111023815856195放弃主要为棕榈泉清水奢侈三房，可通过功能不变降低面积段，加装修抢占客户。150以上002048687049放弃测算单价不满足 2、市场：首改类产品结论 北部新区未来两年首改细分市场竞争格局图总价细分市场的容量（亿元）户型面积150以上棕榈泉（200、32000、6500）恒大（836、166364、5600）复地（50、8000、5500）130-150复地（50、7000、55

29、00）棕榈泉（325、45125、6000）120-130复地（100、12500、5000）棕榈泉（325、41925、5800）110-120复地（100、11500、5000）100-110复地（100、10500、5000）恒大（32、3360、7000）90-100复地（100、9000、5300）复地（100、10000、5300）90以下复地（300、24000、5300）恒大（32、2240、7000）棕榈泉（150、13050、5800） 40万以下40-50万50-60万60-70万70-80万80万以上户型总价客户类别产品类型产品配置套内销售面积套内使用面积配比客厅主卧面

30、宽总价套内单价首改经济型三房高层3房1卫/1T6带600精装758720%4.2米/3.651/6500首改舒适三房高层3房2卫/1T5带600精装9010460%4.5米/3.663/7000再改豪华三房高层3+1房2卫/1T5带600精装边户11012520%4.5米/3.677/7000小面积、同功能带精装3房户型带精装小面积，多功能，带精装 3、开发片区规划调整开发节拍和战略 3、开发：片区控规调整路网调整前 3、开发：片区控规调整综合商业区独立地块设置路网调整后经过路网的调整，将商业用地独立分出，使得住宅产品和商业类产品良好分区，提高居住类产品的质量，整合土地资源。 3、开发：开发节

31、拍 前期 第一年和第二年主打别墅产品，抢占市场份额。沃尔玛进场及配套商业开发，构成区域效应 中后期 根据市场，用四年的时间根据片区市场容量消化首改类产品前期10年-11年TOP类产品：6.5万m2集中商业沃尔玛：1.5万m2 中后期10年-14年高层：24万m2以每年6万m2的速度去化中后期10年-14年商业：1.4万m2LOFT类公寓：4万m2 3、开发：开发战略 1.以未来的沃尔玛入场构成的区域配套优势来提高工程场地的人气优势2.利用北部新区富人区的中心位置及有竞争力的TOP类差别性产品来抢占未来两年的市场份额3.经过1和2产生的效应，完成高层首改类产品的去化 3、开发： 公共配套规划目的

32、要求：商业体量6.9万商业容量： 区域周边入住率不高，大型小区均配置有社区商业，但招商情况不理想。根据目前市场情况，工程商业容量仅能依托本身需求，容量小于1万。商业定位： 超市：区域周边缺乏大型超市入驻，引入超市不仅能满足社区配套需求，而且能成为区域商业热点。目前方案引入沃尔玛山姆会员店约1.5万。 街铺：可构成依托超市的商业内街，能够条件下调高7米层高，买一送一，以处理2层商业不好销售的局面。方量控制在1万以下。 LOFT公寓：以公寓方式商业处理剩余商业体量，定位于文化、艺术、设计等创意产业为主的集居住办公为一体的LOFT任务室，面积约100，如在底层能构成艺术长廊，以便客户能展现或销售本人

33、的作品更佳，以较为独特的方式和立面构成标志，销售时间靠后2021年，以专向团体营销为主。 4、产品: 户型 赠送面积，控制户型总价 规划设计 添加TH，提升工程利润引入沃尔玛，实现区域配套中心优势 设计难点：TH类产品量的最大化商业方式的处置08. 03. 26Page 32规划开展方向第一轮规划方案对比销售毛利率：18.84%销售净利率：12.31%高层+联排销售毛利率：17.32%销售净利率：9.87%高层+合院+联排销售毛利率：15.92%销售净利率：8.79%高层+洋房+联排销售毛利率：13.67%销售净利率：7.03%高层+洋房后期开展方向 4、产品: 规划 规划功能分区构造在满足其

34、他产品用地的前提之间，尽能够的扩展TOP类产品的用地 4、产品: 规划 规划：商业部分规划要求：商业部分面积要到达6.9万方商业处置方式：1.引入沃尔玛，1.5万方2.商业街，1.4万方3.LOFT公寓 4万方其中：引入沃尔玛是关键沃尔玛方面提出的设计要求：一、商业楼顶要能建筑建筑物？ 商业顶楼可以建筑塔楼，但主卖场需求坚持12*12米的柱间间隔。部分设备房和办公用房间距可以做8米柱间距。要求层高9米，净层高7米。二、单层平面大小8000平方米能否减少，能否接受三层。负一层到二层 不接受三层，接受一层1.6万平单层布置，二层2万平两层布置；接受负一层，接受有标志性入口的整体地下平层。地下部分需

35、求为商业备案。三、卸货区面积能减少至多少？1000平方米太大，有一定困难。 需求1000平米卸货广场，回场要求30*30，道路宽度单边5米。广场需求在红线内，谨慎利用退红线间隔。四、300平方室外公众区问题，开门方向有无要求？ 大门前需求300平小广场，需求红线内，开门方向尽量朝主马路。五、停车问题，车位最少配多少？地库路边画线的方式能否接受？能否可以部分共用停车位。 需求1000个停车位，可以地下地面楼顶以及与业主共用停车位。1.5 商业部分初步处理方案 4、产品: 规划1.5 商业部分初步处理方案 4、产品: 规划1.5 商业部分初步处理方案 4、产品: 规划1.5 商业部分初步处理方案

36、4、产品: 规划1.5 商业部分初步处理方案 4、产品: 规划停车方式表示沃尔玛要求车库1000辆处理方式：地面停车：50辆地下一层车库停车：160辆地下二层车库停车：610辆与高层首改类产品共用停车：180辆总计：1000辆备注：停车位按35平方米每辆计算1.5 第二轮整体规划方案一：高层+合院叠拼 4、产品: 规划1.5 方案一户型模块选择：参考模块重庆万科渝园 4、产品: 规划1.5 方案一户型模块选择：参考模块重庆万科渝园 4、产品: 规划1.5 第二轮整体规划方案二：高层+联排 4、产品: 规划1.5 方案二户型模块选择：参考模块万科上海蓝山 4、产品: 规划建筑开间：6.6米进深：

37、13米地下一层平面一层平面1.5 方案二户型模块选择：参考模块万科上海蓝山 4、产品: 规划二层平面三层平面1.5 第二轮整体规划方案三：高层+类独栋+叠拼 4、产品: 规划1.5 方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡 4、产品: 规划1.5 方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡 4、产品: 规划1.5 方案三户型模块选择：参考模块龙湖悠山郡 4、产品: 规划08. 03. 26Page 50规划开展方向第一轮和第二轮方案对比前期TH类产品：4.8万后期TH类产品：6.7万缺陷：TH类产品量偏低优点：产品空间质量较好缺陷：产品空间局促，有一栋高层在商业用地部分，置于商业的楼上，将有能够使得

38、产品类型由首改动为首置。优点：TH类产品量最大化TH类产品用地6.5万TH类产品用地8.5万1.5 经过赠送面积，严厉控制总价，提升产品竞争力。 4、产品: 其他户型产品1.5 经过赠送面积，严厉控制总价，提升产品竞争力。 4、产品: 其他户型产品1.5 经过与重庆方面的沟通，选择方案一和方案二的方向进展开展研讨，并根据其提出的新的规划设计原那么进展总平面设计： 4、产品: 第二轮方案 将高层首置产品与TH类产品之间的间距添加到30米 保证TH类产品的量可以到达6万方新的方案规划设计原那么：1.5 第三轮整体规划方案一：高层+合院叠拼+联排 4、产品: 规划1.5 第三轮方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型 4、产品: 规划1.5 方案一户型模块选择：参考模块重庆万科渝园 4、产品: 规划1.5 方案一户型模块选择：合院加叠拼创新户型 4、产品: 规划1.5 第三轮整体规划方案二：高层+联排 4、产品: 规划 4、产品:建筑风格 建筑风格确定 工程建筑师选择 4、产品: 重庆市场客户性格及喜好分析