万达广场三代产品比较分析报告_19页ppt课件

1、1万达商业方式引见案例选取条件主要案例引见案例总结自创小结万达广场三代产品比较分析报告万达概略万达引见万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍及全国如上海、北京、天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市；截至2021年末，其所持有的商业面积超越600万平方米，年租金收益在30亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地产开发方式。万达广场万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌，经过不断开展和更新换代，产品已开展到第三代，本阶段的产品主打城市综合体的概念，其工程规模、物业配比关系及租售方式及盈利才干等较前两地均有较大的提升，是万达集团未来开展的中心产品。2长沙万达第一代北京C

2、BD万达第三代哈尔滨香坊万达第二代开展历程3第1代第2代第3代发展时期01-03年04-05年06年以后建筑形态单体盒式建筑组合式盒式或盒子+高层盒子+街区+高层产品类型纯商业纯商业或商业+高层综合体选址特点核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模体量5万平方米左右10万平方米左右50-100万平方米业态功能商业商业或商业+居住/酒店住宅+商业+办公+酒店代表项目长沙万达、南昌万达武汉万达、哈尔滨万达宁波鄞州万达、北京CBD万达2002年2004年2006年2021年F1F2FF1243211代万达2代万达3代万达产品分析 产品特征万达广场第三代城市综合体工程规模大，业态功能齐

3、全，为万达集团未来开展的中心重点产品，相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优优势进展对比分析。4目的城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主选址以城市副中心或新区为主建筑更加现代，更具地标性产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店，合理搭配，投资收益最大化商业涵盖大型集中商业购物中心)及底商(步行街等类型，购物中心以持有为主，只租不售商业业态添加了文化休闲、餐饮文娱的比重，打造“24小时不夜城引进国际投资基金，推进快速扩张产品分析 优优势比较5与前两代产品相比，第三代产品具备以下几点主要特征：功能更加全面如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等，表达多功能的

4、城市开发；建筑设计与规划更加合理，采取邻居式的街区规划如呼和浩特万达广场、包头万达广场等，添加温馨性；增添文化广场或居民活动空间如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计，表达建筑以人为主的理念；打造地标性城市建筑如济南玩啊180米高的酒店，宁波鄞州万达189米的公寓等，突出工程亮点。第3代第1&2代多项选择址在兴隆城市的中心商业地段；规模适当；依托订单式商业地产带来的优质客户获得优惠政策；建筑形状上主要为单体或组合式建筑为主；工程功能主要为纯商业或商业加居住，功能简单商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超越70%，租金低，商业价值表达；商业以出卖为主，后期一致运营难以保证；商铺售价过高，

5、散铺投资收益预期无法实现。多项选择址在经济开展较快或潜力大的城市中的城市副中心或新区中心；建筑方式多样，盒式商业+街区+高层；业态功能多样，以复合式商业地产为主，添加了商务办公、酒店及公寓等城市业态；商业持有与销售的比例为80%：20%，其中购物中心为全部持有出租；工程规划及产品设计更加合理，特点更加突出。开发方式 “订单式地产方式万达集团的中心开发方式是“订单式商业地产，即与世界500强的零售商签署结合开展协议，经过与协作同伴的共同开辟、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。该商业开发方式经过10多年的开展，已成为典型的万达方式，可以自创，但暂时难以简单复制或超越。67鉴

6、于第三代万达广场的主流位置和良好的开展趋势，以下选取4个具有代表意义的万达广场进展重点研讨，以期对本工程的规模确定及开发方式提供一定的市场参考价值和自创根据。该4个工程与本工程在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为：开业工程沈阳铁西万达广场宁波鄞州万达广场在建工程呼和浩特万达广场包头万达广场案例选取条件呼和浩特万达广场包头万达广场沈阳铁西万达广场宁波鄞州万达广场案例引见 沈阳铁西万达广场工程根本概略区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西中心区，地处城市副中心，间隔市中心中心商业区太原街商圈及中山路商圈5公里左右。功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、文娱、休闲、居

7、住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体工程。8本工程工程区位图工程效果图市区中心副中心副中心铁西万达9案例引见 沈阳铁西万达广场工程根本概略技术目的功能业态配比工程总平面图项目规模开业时间2010年8月占地面积（平方米）201,700绿化率35%容积率3.78总建筑面积（平方米）906,000其中商业234,000酒店39,000写字楼59,200公寓/SOHO29,600住宅534,200其他10,000功能业态配比图酒店工程总平面图写字楼、公寓及大型商业住宅公建配比图10案例引见 宁波鄞州万达广场工程根本概略区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，工程所在区域目前已开展成为宁波市

8、的第二商圈。功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。市区中心新区鄞州万达工程区位图工程效果图11案例引见 宁波鄞州万达广场项目规模开业时间2006年12月占地面积（平方米）210,900绿化率35%容积率2.03总建筑面积（平方米）592,000其中商业270,000酒店40,000写字楼50,000公寓70,000住宅162,000住宅公建配比图功能业态配比图产品规划酒店+办公公寓住宅商业工程根本概略技术目的功能业态配比工程规划图12案例引见 呼和浩特万达广场工程根本概略区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的中心位置，间隔传统的城

9、市中心商业区中山路商圈约5公里。功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型工程，工程主要凸现地段中心、财富中心、生活中心、文娱及休闲中心的新城市中心概念。工程效果图工程区位图市区中心呼和浩特万达新区/城市副中心13酒店住宅商业+写字楼+公寓案例引见 呼和浩特万达广场项目规模开业时间2010年10月占地面积（平方米）311,700绿化率30%容积率3.88(住宅）总建筑面积（平方米）1,248,900其中商业276,600酒店42,500写字楼69,700公寓/SOHO34,800住宅811,300其他14,000功能业态配比图住宅公建配比图工程根本概略

10、技术目的功能业态配比工程总平面图14案例引见 包头万达广场工程根本概略区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈晋级换代。功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。包头万达新兴商圈传统商圈工程效果图工程区位图15项目规模开业时间2010年11月占地面积（平方米）106,627绿化率51%容积率5.6总建筑面积（平方米）650,000其中商业207,000酒店-写字楼98,700公寓/SOHO49,300住宅295,000商业+写字楼+公寓住宅案例引见 包头

11、万达广场功能业态配比图住宅公建配比图工程总平面图工程根本概略技术目的功能业态配比工程总平面图16区域开展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎从万达广场的选址特征来看，第三代产品多项选择址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人口导入才干较强地域，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与之较为符合；从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和开展相对较为成熟，人口导入数量相对较大，具备较为成熟的综合体开发条件的时期；而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短，目前区域仍处于前期开发阶段，因此，在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。案例要点小结项

12、目名称所属区域进驻/开业时间区域介绍奥园国际新城城市副中心/ 苏家屯进驻：2009年面积：762平方公里人口：43万人规划调整时间：2007年沈阳铁西万达广场城市副中心/ 铁西新区进驻：2007年开业：2010年10月面积：484平方公里人口：114万人规划调整时间：2002年宁波鄞州万达广场新区/鄞州新区进驻：2004年开业：2006年底面积：33平方公里人口：30万人初始规划时间：1995年呼和浩特万达广场新区（未来城市副中心）/如意开发区进驻：2007年开业：2010年11月面积：12平方公里人口：30万人初始规划时间：1992年包头万达广场城市中心/青山区进驻：2007年开业：2010

13、年11月面积：280平方公里人口：45万人初始规划时间：1956年17案例要点小结规模体量适宜城市综合体，功能业态配比需切合区域开展情况从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看，根本在60-125万平方米之间，规模体量比第三代综合体开展初期有所提高；其中，公建部分占比因总规模的不同而有所差别，但面积根本在50万平方米左右；参考万达规模，本案的总体规模详细开展综合体的条件；另外，从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出，写字楼、酒店等业态为补充业态，各业态占比较小，住宅和商业仍为第三代产品的中心部分，区域不同，住宅及商业的占比有所差别。在城市副中心及新区中心，住宅比例相对较高，如铁西万

14、达、呼和浩特万达，住宅比例在60%左右，商业的比例为25%左右；中心区域，那么住宅的比例有所下降，商业的比例有所提高，如包头万达。项目名称项目规模（平方米）住宅公建比（%）各业态占比（%）住宅商业写字楼酒店公寓（SOHO)其他奥园国际新城1580,000-沈阳铁西万达广场906,00059：4159.0%25.8%6.5%4.3%3.3%1.1%宁波鄞州万达广场592,00033.5：66.527.4%45.6%8.4%6.8%*11.8%-呼和浩特万达广场1,248,90065：3565.0%22.1%5.6%3.4%2.8%1.1%包头万达广场650,00045：5545.4%31.8%1

15、5.2%-7.2%-备注：*为纯公寓，非SOHO18购物中心持有出租，保证商业质量；其它部分销售，带来大量现金流根据对四个万达广场的实践调查和了解，目前第三代万达广场在租售方式上采取酒店和购物中心店持有出租，其它部分销售的方式，该举措保证了万达商业工程的质量，防止如第1、2代万达商铺散售所带来的运营管理问题，另外一方面也处理了大规模开发所面临的资金难题；从对四个案例中商业租售比的了解和分析，持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%：20%；从各个业态在综合体中的功能及其所带来的影响效应来看，住宅及公寓为产生现金流的主力产品，写字楼为工程带来质量提升，同时丰富了工程的业态功能；而酒店那么是工程的笼统标杆，如宁波鄞州万达广场索菲特酒店，为当地的地标性建筑。案例要点小结租售模式销售购物中心：持有商业街/底商：销售租售比：80%：20%销售持有销售销售比率（%）100