03月上海华侨城苏河湾1号地块项目

1、华侨城苏河湾1号地块工程报告上海华侨城2021/03/17导引2月11日，华侨城亿拿下苏河湾北岸东块1街坊地块，折合楼板价52784元每平方米，溢价率49.4%。加冕全国单价地王。土地用途为商住办，出让面积公顷。 半睡半醒的苏河湾，终于要苏醒了，这里，似乎看到了一丝曙光2导引一夜之间，工程引来众人侧目我们，怎么看？3土地价值4土地价值 临近商圈 老上海的黄金宝地； 内环中心位置； 交通兴旺，各主干道和轨道交通必经之地；东距外滩1000米，南离南京路及人民广场仅800米左右；南京路800米外滩1000米半岛酒店四川北路商圈城隍庙商圈5 被纳入闸北区“十一五规划效劳经济开展的重要产业功能区；是上海

2、市首批现代效劳业集聚区之一；将重点开展高端商务商业、滨河休闲旅游以及文化创意展示等产业；重新展现上海的“黄金走廊。土地价值 完美规划6土地价值苏州河文化沉淀苏州河沿岸是上海博物馆最集中的区域 将打造“一核两翼的苏州河博物馆长廊核心区打造“一苑三园十馆，成为苏州河博物馆长廊的标志； 苏州河博物馆长廊的东翼将出现“一街三园九馆，反映苏州河历史变迁和沿岸工业文明成就；苏州河博物馆长廊的西翼预留大片博物馆“阳光片区 ，为博物馆长廊的远期建设预留空间。7土地价值自有历史资源这里，清晰地记录着上海民族工商业开展的脉络这里，是华商文化的发源地清光绪二十八年，上海商业会议公所成立(总商会前身)；二十世纪初，苏

3、州河成为上海民族产业发源地特色的工业建筑和仓库建筑大量集中；上海总商会旧址屹立于此。历史痕迹浓厚当年的“亚洲第一公寓河滨大楼依旧夺人眼球；石库门建筑别具一格，既有精美的砖雕，又有西式的墙饰；吴昌硕故居，梁氏民宅等位居其中。8土地价值自有历史资源这里，是上海商文化的发源地上海总商会是全国第一个商会组织。上海总商会作为一个大的平台，笼络了一批上海滩的商业大腕。上海总商会大楼竣工于年，作为总商会办公场所原系工商界集资建造，被誉为“上海工商界的摇篮，它见证了上海民族工商业和商会的开展历程和爱国义举，对于上海市工商界具有特殊历史价值和重要历史意义。 传统、包容、创新9商业价值+人文价值乃是本工程的最重要

4、价值所在土地价值区位+地段建筑+文化10工程有完美的资源，但也有自身的困惑周边环境杂乱，与工程定位有一定差距1地价较高，本钱压力较大2商业体量大，必须持有经营311打造上海新地标在众多价值点的根底上，要跳脱现有的一些束缚我们必须12那么，城市现有的名片都是如何打造的呢？13新天地历史 石库门建筑外观几乎没变，而是将居住功能转换为商业功能，把私人居住空间变为共享空间 一大会址的周围街坊格局的保存，“修旧如旧新天地资源 太平湖中央的大型喷泉以及两端点缀着的两个小岛， 与石库门海派建筑连成一体新天地区位 城市的中心地带，商业集聚、人流集聚现有城市名片新天地14历史：保留建筑，赋予内涵资源：突出稀缺，

5、发挥潜力区位：中心位置，挖掘价值时尚的商业地标现有城市名片新天地15田子坊前世 上海最早开发的创意产业园区从乡村到租界，再到现代城市开展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。 陈逸飞,尔冬强,杰米陶艺工作室等名人.名品工作室。现有城市名片田子坊16里弄风情、优雅市井历史：丰富的建筑类型资源：新老对视及交通资源内涵：独特的生活气息现有城市名片田子坊17渔人码头前世 文化：上海人的十六铺情结，对原有功能的延续和发扬 资源：滨江景观资源优势，外滩金融集聚带的带动历史：诞生于150多年前的上海最早的码头，最早的货品集散地，老上海航运中心现有城市名片渔人码头18传承上

6、海历史文脉的世界级滨水胜地 文化：老上海的地域情结资源：滨江景观优势，规划带动历史：原码头功能的延续和丰富现有城市名片渔人码头19世博园前世 历史：世博会园区内将保存具有百年历史的老工厂的遗迹，让人们能从这一片工业园区中找寻到历史价值。 邻近黄浦江的滨江景观资源优势 文化：充满现代感的大型抽象雕塑。其材料全部取自世博园区原址旧厂房中报废的机器部件和其他工业金属，大多经历了百年的历史沧桑，具有较强的文化内涵 现有城市名片世博园20继承与发扬历史：百年老厂房的遗迹资源：滨江景观资源优势文化：新旧文化的碰撞现有城市名片世博园21对于区域人文价值尤其是上海文化的提炼依靠相对稀缺的景观资源，比方湖景或江

7、景改造、利用原有的保存建筑，并使其成为工程特色现有城市名片的共性22但纵观现有的城市名片，虽有些已经相当成功，但始终没有一个工程，能够像本案一样拥有如此齐全的物业类型。酒店及会馆商业办公住宅业态齐全相互支撑相互融合更有打造城市新名片的实力23如果说外滩是上海的“高端文化的名片24外滩半岛酒店 半岛酒店荣归故里，打破了外滩六年来不曾有新建工程的寂静它，是新建的.那么半岛酒店的入驻，就在高端时尚之间架起了一副桥梁25外滩半岛酒店重返1930年代上海的主题走进酒店大门，触目并非check in的前台，而是敞亮的大堂茶座悠扬的乐声是?何日君再来?，仿佛时光猛然间逆转它，又是历史的.满溢历史感的外滩，已

8、然又完成了一次升华26沿外滩溯流而上，由于我们有着更为丰富的资源苏河文化大量历史建筑完美发展契机更有能力成为上海最新的“高端+文化+特色名片27如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合创意+文化+规划28如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合高端特色高端商业时尚酒店高端住宅高档办公特色会所 文化设施 特色活动契合城市综合体打造酒店运营都市娱乐文化创意29工程操作的原那么：更加看重工程的战略意义和未来的开展潜力 发挥自身优势，稳固和提升集团以文化产业为核心的成片综合开发运营的竞争力为苏河湾和上海提升城市价值，实现企业、区域、城市和社会多赢。 长期受益+发挥优势+提升区域30本案的细胞内核在

9、哪里？31寻踪苏州河有人说：苏州河是上海的母亲河有人说：苏州河是上海的一面镜子也有人说：苏州河是条时间的河上海的城市文明是由东向西推进的，而苏州河的流向那么是由西向东汇入黄浦江最后百川归一的。或许正是因为这强烈的逆向，才碰撞出层出不尽的上海传奇！ .这里是上海近代民族工业的源泉32寻踪华商文化民族的、传统的“忠义祠兼孝悌祠，前人事实著当时。连篇累牍惟名姓，可备征文考献资。 “波浪滔滔极浦惊，商人重利别离轻。愿郎块粥安家食，莫向周家嘴北行。：对中国传统文化的深层继承33寻踪华商文化精神1 & 9定位两大因素苏河湾、华商文化对视重拾苏河湾，发现上海源34我们工程的新概念：重拾苏河湾，发现上海源具有

10、高度的视野具有长远的眼光发挥“文化地产“优势带动区域价值提升35打造城市新地标，各因素如何操作城市综合体酒店/会馆商业办公住宅体量大，价值点多，物业类型丰富易树立城市新地标各物业类型相辅相成，对本案来说，可以先行启动酒店及会馆36打造城市新地标，各因素如何操作人文价值地块自身历史资源住宅上海总商会大楼、河滨大楼、吴昌硕故居华商文化苏州河历史文化积淀母亲河情缘、创意产业、博物馆对历史建筑的保护利用对历史文化的发扬继承重拾苏河湾，发现上海源37创意商业创意因素创意景观创意产业传统定制效劳的引入，剧场的引进等等具有创意的景观小品、雕塑的使用引入小范围体量的创意产业打造城市新地标，各因素如何操作38亲

11、水社区水资源因素岛居物业将苏州河的水资源引入工程，打造亲水社区引入社区的蜿蜒水道，将社区的各种物业类型自然地进行分隔打造城市新地标，各因素如何操作39轨道交通便利性组织好社区商业、办公与轨道交通站点之间的连接方式，保证大量的人流量。私密性协调好社区私密性不受频繁人流量的干扰。打造城市新地标，各因素如何操作40本案的操作重点城市新地标，国际文化新起点文化切入：重拾苏河湾，发现上海源宗旨：以人文为核心，实现商业价值最大化41产品概念设定篇42商业住宅办公酒店产品设定 文化遗产老建筑商会的保存及改造价值提炼 苏州河的资源引用外滩源景观商业会所及配套文化价值型产品文化艺术中心博物馆、艺术馆、展览厅规划

12、设想43景观商业酒店会所文化艺术中心博物馆、艺术馆、展览厅住宅办公44史载文脉的景观价值植入苏河文脉传承及苏河文化重塑45苏州河有依水而建的游艇会、水上观光艇有历史承载的造币厂、面粉厂、棉纺厂等博物馆有遗留建筑进行改造的艺术创意中心如何实现苏河文化新高度目前，苏河沿岸的规划打造仅限于对滨河资源的利用或对老建筑保存再利用，多以艺术创作为主，少有高端产品出现。46苏州河文化及水系引用景观资源利用内河200米河岸线造水47公园级景观与商业的融合景观资源利用立体公园容积率造园48水与公园的结合下沉式立体交通的需求立体商业49商业功能定位引进国际知名品牌商或品牌集成商，设立“品牌之家+品牌高级会所品牌店

13、突出公共橱窗展示、独特的空间装饰和完整系列的商品组合，使其成为一线品牌最新的概念店形态。要求品牌具有绝无仅有的唯一性，“初出店 50商业功能定位以公园及水景结合的“苏豪区可营建休闲、娱乐、餐饮于一体的高档生活区。51酒店华侨城拥有制造酒店的独有资源，便于工程先期启动上海综合体工程普遍缺乏拥有文化底蕴的创意性精品酒店52会所上海不缺顶级会所或特色会所，但鲜有承载“商邦文化历史底蕴标签型会所“商邦文化+保存建筑上海源53追溯历史，发现 “上海源54 商会历史博物馆 商会历史文化的积淀，能链接起上海各大商会脉络，串联出一条商界历史文化遗址的旅游线路 结合商会原址组织三届世博会 成为2021上海世博会

14、的展品博览地寻根史载，传承“华商源55商会遗址建筑技术改造及位置确定内部功能制定及设计联动56文化传承华商博物馆、人文艺术馆老建筑与新理念的碰撞，铸就“文化新地标57住宅45%住宅体量，7万方建筑体量，2-3栋高层住宅延续河滨公寓，河居理念，创造现代人文大宅58办公在综合体工程中，办公常以其大体块、高度及独特的立面造型成为城市的地标59设定一条规划轴，以轴为中心，西侧为住宅、办公、酒店、商业为一体的商办住宅区；东侧为商会遗址博物馆、展览厅、华商俱乐部、中心花园为一体的艺术文化创意中心。ResidenceOfficeHotelMuseum/ClubCommercialPark规划设定60附件建议

15、的工程团队结构监督、指导工程的方向确保工程资源参加工程进展报告会审核批准工程最终成果审核批准工程组的建议组织工程工作保证分析工作和最终成果的质量保证按时到达工程的最终期限现场调研收集和分析数据进行分析工作准备汇报材料工程领导小组工程支持小组产品规划师2市场分析师2定量分析师1业务团队2指导委员会华侨城集团核心工程小组61附件工程的主要工作阶段和工作流程根底分析阶段客户调研与客户定位阶段产品定位阶段工程建议12469357862 华侨城工程效劳内容1、区域情况概述地块位置及所处区域区域交通及规划概述开展前景分析2、区域市场分析按住宅、办公及商业类型进行以下分析供求关系分析供给分布分析价格走势分析

16、未来土地供给情况分析业态分析3、竞争性工程分析识别竞争性工程竞争性工程根本概况、投资情况、价格情况、经营及收益分析未来新增竞争性工程情况与竞争性工程的比照分析4、工程的定位产品的定位客户的定位价格的定位产品操作策略营销策略附件63附件同策权威的房地产咨询及研究平台同策房产研究系统1.覆盖城市2.跟新率3.使用权威性64附件同策广泛的地产资源网络65附件工程报价按双方达成的预算方案收费，流程如下与客户共同制定工程目标，制定工作方法、工程期限和咨询工作小组组成根据投入的资源制定预算，将全权负责在预算范围内实现工程目标如果继续进行工程并不能确保取得潜在的价值，客户有权随时终止工程如果工程在未完成时提

17、前结束，我们仅要求客户支付到工程终止日为止的费用同策公司的地产咨询网络与销售网络也将悉数为本工程提供最有力的支持效劳周期：6个月效劳内容：涵盖前期筹划定位，产品跟踪本工程专业咨询收费总额合计 ：50 单位：万元人民币66同策而我们，无论是找寻文化内核，还是开展综合体，都具有丰富的经验67国棉十七厂浦江边的美丽蜕变国棉十七厂68同策挖掘产业历史以辉煌成就铸造：作为中国传统产业的缩影，记录了上海纺织业开展的辉煌历史元素以海派文化融合：表达纺织产业特征的锯齿形的老式厂房与柔美的黄浦江紧紧相拥69同策打造理念：依托原有产业，以世博为契机，以时尚为引领，与东外滩水岸经济互动，使整条浦江都跳动起来。同策继

18、承与升华70同策具体措施打造工程功能：上海国际时尚中心是时尚机构的集聚地：时尚创意；是国际展务的新天地：品牌体验；是孕育时尚的孵化地：时尚文化； 是效劳完善的商业领地：时尚休闲；是上海的时尚风标地：主题炫动；是聚集大师的旅居地：时尚生活；激光T台水幕电影时尚码头创意HOTEL71青岛海云庵挖掘区域文化价值青岛海云庵72关键词：和谐、团结、交流青岛特质、建筑灵魂里院老青岛人的人间烟火里院老青岛的人文沟通同策挖掘文化 沿街而建的二到三层木结构楼房，围合成一个独立的空间，一层邻街多用来开办店铺，是青岛最早典型的“商住两用房； “里院，殖民文化与外乡文化的融合，代表了百年前青岛中产阶层的生活； 拥有类似的生活背景，生活与情感上的相互认同，沉淀的是和谐、团结； “同居之美的传承，造就了青岛人在外地人心目中热情亲切的形象以及亲和秉性。北京有四合院上海有弄堂在青岛也拥有其特有的建筑里院73 30余万方的工程中有7万方的商业规划，同时原有市政道路将整个工程分为三纵三横，成为一个“九宫格的零散社区，整体构成明显的“街区形态。 里院是青岛近代最早的商住两用房，内外融合的建筑形态与本工程颇为相似。里院与我们的形态神似同策完美