房地产行业板块2021年年报总结之资产负债表

1、板块归母权益首度下降，有息负债规模收缩21 年板块资产中货币比重下降，各梯队负债结构差异较大21 年板块资产中货币比重下降，负债中长期有息负债比重下降：21 年板块资产中货币比重下降了 2pct 至 9%，其他部分相对平稳，存货依然占资产一半以上，其他应收款比重小幅上升至 10%。板块负债中长期有息负债比重下降 2pct 至 21%，有息负债整体占负债约 30%，预收款及应付款比重略有上升，预收款占负债比重约 32%，是负债的主要构成。图 1：板块资产构成图 2：板块负债构成iFind、产业金融研究院21 年各梯队资产中货币比重均有下降，第二梯队降幅达 3pct：各梯队资产构成基本相同，21

2、年各梯队资产中货币比重均有下降，其中第二梯队降幅达 3pct，此外各梯队其他应收款及长期股权投资比重分别有所提升。图 3：板块各梯队资产构成iFind、产业金融研究院第一梯队负债以预收款为主，而第二三梯队以有息负债为主，21 年第二梯队短期有息负债比重明显提升：与资产构成不同，第一梯队负债结构与第二、第三梯队有较大差异。第一梯队负债以预收款为主，比重维持在 36%左右，其次为有息负债，比重不到 30%，而第二及第三梯队负债均以有息负债为主，21 年占比分别为 38%/40%，其中第二梯队短期有息负债比重明显提升，比重达 18%。图 4：板块各梯队负债构成iFind、产业金融研究院资产端：第二、

3、三梯队总资产首度出现下降总资产增速逐年放缓，21 年第二及第三梯队总资产首度出现下降：17 年至今板块资产增速逐年放缓，21 年增速不到 5%，其中第二及第三梯队增速转负，总资产首度下降。图 5：板块总资产及 yoyiFind、产业金融研究院21 年板块货币资金首度出现下降，其中第二梯队降幅超 30%：21 年板块货币资金首度出现下降，且降幅超 10%，各梯队均有下滑，其中第二梯队降幅超 30%，第一梯队降幅相对较小，约 6%。图 6：板块货币及 yoyiFind、产业金融研究院21 年板块存货增速降至仅 1.8%，第二梯队存货及周转率均有下降：板块存货增速同样逐年下滑，21 年仅上升 1.8

4、%，其中第二梯队存货水平与货币资金一样首度出现下降，尽管如此，存货周转率不升反降，而第一及第三梯队周转率明显提升。图 7：板块存货、yoy 及存货周转率iFind、产业金融研究院近 2 年板块其他应收款增速持续扩大，21 年主要受第一梯队拉动：近 2 年板块其他应收款增速持续扩大，21 年同比升 11.3%，主要受第一梯队拉动。其他应收款主要由关联方及合作方往来款、土地保证金等构成，其他应收款增加可能与合作项目增多有关。图 8：板块其他应收款及 yoyiFind、产业金融研究院负债端：板块有息负债规模首度出现收缩，但仅第一梯队三道红线全部达标总负债增速同样逐年放缓，21 年第二及第三梯队总负债

5、仍有微升，与资产增速转负不同：与资产表现相似，2017 年至今板块负债增速同样逐年放缓，21 年不到 5%，各梯队升幅均有回落，值得注意的是，与资产增速转负不同，第二及第三梯队负债仍有微升。图 9：板块总负债及 yoyiFind、产业金融研究院21 年板块有息负债规模首度出现收缩，仅第一梯队规模微升：21 年板块有息负债增速转负，为 17 年至今首度出现下降，各梯队仅第一梯队有息负债微升 2%，第二及第三梯队有息负债规模均有收缩。图 10：板块有息负债及 yoyiFind、产业金融研究院21 年第二梯队短期有息负债比重跳升，货币/短期有息仅第一梯队超过 1X：从有息负债结构来看，21 年第二梯

6、队短期与长期的比例跳升至 0.92，短期有息负债比重大幅增加，货币覆盖短期有息负债比例降至仅 0.5，而第一及第三梯队短期与长期的比例分别为 0.31/0.50，相比 20 年末均有下降，货币覆盖短期有息负债比例分别为 1.97/0.98，21 年末仅第一梯队货币能覆盖全部短期有息负债。21 年末第二梯队净负债率跳升至 147%，第一及第三梯队连降第 4 年至 51%/82%： 21 年末板块净负债率由 20 年末的 73.1%小幅上升至 75.8%，主要受第二梯队表现影响，尽管有息负债绝对量有所下降，21 年末第二梯队净负债率由 111.5%跳升至 147.1%， 连降两年后创历史新高。第一

7、及第三梯队 21 年末净负债率分别为 51.1%/81.8%，均连续下降第 4 年。考虑其他权益工具后的净负债率表现基本一致。图 11：板块整体及各梯队短期有息负债/长期有息负债图 12：板块整体及各梯队货币/短期有息负债图 13：板块整体及各梯队净负债率图 14：板块整体及各梯队净负债率 2*净负债率 2 中的有息负债加入了其他权益工具（永续债等）iFind、产业金融研究院21 年板块应付票据及应付款项增速大幅放缓至个位数，总体规模相当于有息负债的 40%：另一方面，21 年板块应付票据及应付账款增速大幅放缓至个位数，第二梯队增速仅 1%。从规模来看，21 年末板块应付票据及款项相当于有息负

8、债的 40%，第二及第三梯队不到 30%。图 15：板块应付票据及应付款项、yoyiFind、产业金融研究院21 年板块预收款延续较低增速，第二梯队受营收下滑及预收增加影响业绩锁定性跳升，存在较多已售项目有待竣工结算：21 年板块预收款增速延续 20 年的低位，不到 10%，其中第二及第三梯队经历了 20 年大幅放缓后 21 年升幅有所扩大。相对 21 年营收，21 年末板块业绩锁定性与 20 年末基本持平，预收/营收比例 1.30，第一梯队由 1.38 降至 1.25，而第二梯队受营收下滑（-15%）及预收增加影响由 1.12 跳升至 1.48，第二梯队存在较多已售项目有待竣工结算，第三梯队

9、由 1.14 升至 1.20。图 16：板块整体及各梯队预收款及 yoy图 17：板块整体及各梯队预收款/营收iFind、产业金融研究院21 年板块其他应付款增速大幅放缓，从规模上略高于其他应收款：与其他应收款维持较快增速不同（21 年 11.3%），21 年末板块其他应付款增速大幅放缓至 2%，其中仅第一梯队其他应付款规模略有提升。尽管如此，从规模上看，第一梯队其他应付款规模仍未超其他应收款规模， 而第二及第三梯队其他应付/ 其他应收分别达 1.39/3.54。其他应付款主要为关联及合作方应付往来款等。图 18：板块整体及各梯队其他应付款、yoy图 19：板块整体及各梯队其他应付/其他应收i

10、Find、产业金融研究院21 年末第一梯队三道红线均符合标准：从三道红线标准来看，21 年末板块整体仅剔除预收后的资产负债率未达标（71.8%），货币/短期有息负债及净负债率分别为 1.11/75.8%。分梯队来看，第一梯队三道红线均达标，第三梯队仅货币/短期有息负债未达标，而第二梯队三道红线均未达标。图 20：板块整体及各梯队剔除预收后的资产负债率图 21：板块整体及各梯队货币/短期有息负债图 22：板块整体及各梯队净负债率图 23：板块整体及各梯队净负债率 2 *净负债率 2 中的有息负债加入了其他权益工具（永续债等）iFind、产业金融研究院板块归母权益近几年来首度出现下降，受净利率下滑

11、拖累 ROE 及 ROA 均大幅收窄板块归母权益近几年来首度出现下降，第二梯队在资产缩水背景下归母权益大降 23%：21 年末，板块少数股东权益增速大幅放缓，但占所有者权益比重继续提升，受总负债增长较快及少数股东权益比重提升影响，板块归母权益近几年来首度出现下降。分梯队看，21 年末第二梯队在资产缩水背景下归母权益大降 23%，此外第一梯队归母权益规模大幅放缓至 6%，少数股东权益占所有者权益比重升至 46%（少数股东损益/净利润为 33%）。图 24：板块少数股东权益及 yoy图 25：板块归母权益及 yoyiFind、产业金融研究院第一梯队受净利率下降拖累 ROE 及 ROA 均大幅下滑，

12、第二及第三梯队业绩由盈转亏：受第二及第三梯队归母净利润转负影响，21 年板块ROE 及 ROA 大幅下滑。第一梯队 ROE 下降近 8pct 至 10.8%，ROA 下降超 1pct 至 2.0%，主要受归母净利率大幅下降拖累，第二梯队除了净利率水平转负外，总资产周转率同样有所放缓，而权益乘数大幅提升。图 26：板块整体及各梯队 ROE图 27：板块整体及各梯队 ROA图 28：第一梯队杜邦分析图 29：第二梯队杜邦分析 图 30：第三梯队杜邦分析iFind、产业金融研究院重点房企：资产负债表增速大幅放缓、绿档房企 8 家资产负债表增速大幅放缓，6 家归母权益下降21 年末 14 家重点房企资

13、产及负债增速均大幅放缓，华夏幸福、阳光城等 6 家归母权益出现下降：21 年末重点房企资产及负债增速均大幅放缓，从归母权益来看，21年末华夏幸福及阳光城归母权益大幅跳水，荣盛、中南、首开及华发也有下滑，而新城、滨江增速仍超 10%，表现靠前。表 1：重点房企总资产、总负债及归母权益iFind、产业金融研究院21 年末外币货币性负债净额靠前的为华夏幸福、万科及新城：21 年末重点房企中外币货币性负债占总负债比重基本都在 5%以下，仅华夏幸福比重近 9%，此外阳光城、新城比重靠前。而外币货币性资产占总资产比重均不超过 1%。21 年末外币货币性负债净额靠前的为华夏幸福、万科及新城。表 2：重点房企

14、外币货币性资产及外币货币性负债占比iFind、产业金融研究院资产：21 年 9 家重点房企货币资金下滑、仅保利及华发存货跌价减少21 年末除华夏幸福外重点房企资产以存货为主，滨江、荣盛、华发及金科存货仓位靠前：21 年末除华夏幸福外，重点房企资产均以存货为主，比重在 40%-70%之间，其中滨江、荣盛、华发及金科比重超 60%，存货仓位靠前，华夏幸福除存货外合同资产（以园区开发业务应收款为主）比重也在 30%以上。21 年末华侨城、金地、华发货币资金较多，新城及招蛇投资性房地产不容忽视：21年末其他应收款（以关联及合作方往来款为主）比重基本在 10%-20%之间，金地、首开及阳光城比重靠前，超

15、 15%，而华发接近 0。此外，货币占总资产比重基本在 5%-15%之间，华侨城、金地、华发比重靠前达 14%，而华夏幸福不到 5%。值得注意的是，新城及招蛇投资性房地产比重分别达 20%/13%，其中新城投资性房地产按公允价值计量。图 31：重点房企 21 年末资产构成注：新城、金科、金地、中南、华发、荣盛、华夏幸福、阳光城投资性房地产按公允价值计量。iFind、产业金融研究院21 年末 14 家重点房企中 9 家货币资金下滑，金地、保利升幅靠前：21 年末 14 家重点房企中 9 家货币资金出现下滑，其中阳光城、华夏幸福、荣盛、金科及中南降幅均超 30%，而金地、保利升幅超 15%，表现靠

16、前。21 年末货币水平最高的为保利，超 1700 亿元，万科次之，同样超过千亿。从受限情况来看，除华夏幸福外，金科、万科及中南受限资金占比超 35%。表 3：重点房企货币及受限货币比重注：受限货币包括预售监管资金。iFind、产业金融研究院21 年 14 家重点房企中 5 家存货增速转负，滨江及招蛇维持两位数增长：21 年末 14家重点房企存货增速基本均有放缓，其中华夏幸福、首开、新城等 5 家转负，而滨江及招蛇依然维持两位数增长。随着总资产增速同样放缓，21 年末存货比重提升的仅万科、中南等 4 家。从存货周转率来看，排名前 9 位的房企 21 年周转率水平均有加速，后 5 位中仅滨江周转率

17、有所提升。表 4：重点房企存货 yoy、存货/总资产及存货周转率iFind、产业金融研究院图 32：重点房企 21 年存货/总资产、存货周转率iFind、产业金融研究院华发、首开、金科存货中已完工比重靠前，21 年仅保利、招蛇及华发计提跌价占存货比重下降：21 年末 14 家重点房企存货中已完工比重靠前的包括华发、首开、金科等，而滨江不到 5%。相比 20 年末，华发及华侨城已完工比重提升超 4pct。从计提跌价来看，21 年 14 家重点房企中仅 3 家计提跌价占存货比重下降，包括保利、招蛇及华发，10 家均有上升，其中华夏幸福、阳光城及新城比重超 2%。此外值得注意的是滨江均未计提存货跌价

18、准备，或与其主要布局市场相对稳健的长三角区域有关。表 5：重点房企存货中已完工占比、存货跌价占比iFind、产业金融研究院图 33：重点房企 21 年存货中已完工占比、存货跌价准备占比（除华夏幸福）iFind、产业金融研究院21 年末阳光城、滨江及新城存货中抵押比例靠前：从存货中借款费用资本化额占比来看，21 年末阳光城、华发及荣盛排名靠前，存货余额中借款费用资本化的比例较高可能与公司杠杆率及借款成本较高有关，三者存货中抵押比例均超 20%。此外滨江、新城及金科抵押比例同样靠前。表 6：重点房企存货中借款费用资本化额占比及抵押占比iFind、产业金融研究院新城及招蛇投资性房地产占比超 10%：

19、21 年除首开及华夏幸福外重点房企投资性房地产同比均略有上升，华发、保利及滨江升幅靠前，主要受存货等转入投资性房地产影响。从占总资产比重来看，新城及招蛇均超 10%，其中新城按公允价值计量投资性房地产。表 7：重点房企投资性房地产、同比及占总资产比重iFind、产业金融研究院负债：21 年末 9 家房企有息负债规模收缩，绿档房企8 家首开及华发有息负债占总负债比重超一半，万科及中南不到 20%：21 年末 14 家重点房企中 8 家总负债由预收款为主，6 家以有息负债为主。具体来看，预收款比重在 22%-54%之间，滨江超 50%，而华夏幸福、首开及华发不到 25%；有息负债比重在 17%-5

20、2%之间，首开及华发超 50%，华夏幸福也达到 49%，短期有息负债比重高达 36%，而万科及中南有息负债比重不到 20%。此外以关联方往来款为主的其他应付款占比在 8%-21%之间，招蛇及阳光城占比靠前。而商业承兑汇票比重均在 5%以内。表 8：重点房企总负债结构短期有息 2：包括短期借款、一年内到期长期借款及应付债券、资产支持计划、超短融等。长期有息 2：包括长期借款、应付债券、资产支持计划等。iFind、产业金融研究院21 年末 14 家重点房企中 9 家有息负债规模同比下滑，而金地、保利及招蛇升幅超 10%：我们按 3 种不同口径计算有息负债规模，有息负债 2 考虑了传统 4 科目之外

21、的资产支持计划、超短融等，为通常采用的口径，而有息负债 3 另外增加了商业承兑汇票及永续债。按有息负债 2 来看，21 年末 14 家重点房企中有 9 家同比下滑，而 20 年仅 2 家，其中荣盛、中南下滑幅度超 20%，而 5 家上升房企中，金地、保利及招蛇升幅超 10%。相比有息负债，商业承兑汇票规模总体相对较小，仅中南、金科及新城超过 50 亿元。此外 21 年末 8 家房企存在永续债。表 9：重点房企有息负债、永续债及商业承兑汇票净负债率 1：有息负债 1=传统 4 科目口径净负债率 2：有息负债 2=有息负债 1+资产支持计划、超短融等-一年内到期非流动负债中不相关项净负债率 3：有

22、息负债 3=有息负债 2+商业承兑汇票+永续债*永续债：除荣盛归为应付债券、华夏幸福 21 年归为 1 年内到期非流动负债外其余均于其他权益工具列示。iFind、产业金融研究院新城、金科、中南、荣盛、华夏幸福及阳光城担保规模相当于有息负债 80%以上：担保及抵押情况与有息负债基本相似，相比 20 年末，21 年末有更多房企出现同比下降。从担保同比来看，万科、保利及新城同比升幅为两位数，其中万科及保利有息负债同比同样有所上升。从规模上来看，21 年末重点房企担保规模均低于有息负债规模，其中新城、金科、中南、荣盛、华夏幸福及阳光城担保规模相当于有息负债 80%以上，此外从抵押规模来看，除新城、荣盛

23、、阳光城及滨江外，均低于有息负债规模。表 10：重点房企有息负债、担保额及抵押情况*担保：对子公司及对外担保余额。*抵押：存货、固定资产、在建工程、无形资产作为借款、债券的抵押（不包括货币资金）。 iFind、产业金融研究院银行及其他借款为重点房企有息负债的主要来源：考虑永续债及商业承兑汇票，我们对重点房企有息负债来源进行了梳理。银行及其他借款为房企有息负债来源的主要部分，占比基本均在一半以上，金地、首开、华夏幸福相对较低，不到 60%，金地及首开公司债、中票等来源占比超过 30%。海外债（包括人民币债）比重靠前的为阳光城、华夏幸福、新城及万科，超 10%。此外永续债比重超 10%的为招蛇及华

24、夏幸福，商业承兑汇票比重超 10%的为中南。表 11：重点房企有息负债来源iFind、产业金融研究院1 年以内到期有息负债比重靠前的为华夏幸福、阳光城、荣盛及金科，均超 40%：按有息负债 2 口径，1 年以内到期有息负债比重靠前的为华夏幸福、阳光城、荣盛及金科，均超 40%，其中华夏幸福达到 71%，而首开、保利及华侨城不到 20%。此外在披露数据的房企中，滨江及金科 1-3 年有息负债比重分别达到 48%/60%，5 年以上占比仅万科超 10%。表 12：重点房企有息负债按期限计算是基于未折现现金流，此处按有息负债 2 口径。若缺少相应数据，1 年以内按短期有息/有息负债计算。*金科及滨江

25、为 1-3 年。iFind、产业金融研究院近两年平均融资成本均有改善，21 年末华夏幸福、新城及华发超 5%相对较高：从披露平均融资成本的房企情况来，近 2 年基本均逐年下降，21 年末华夏幸福、新城及华发超 5%，其余均在 5%以下。表 13：重点房企平均融资成本iFind、产业金融研究院净负债率超 100%的重点房企仅华夏幸福、阳光城及首开：20 年净负债率超 100%的重点房企数量大幅减少，21 年末按有息负债 2 口径，净负债率超 100%的为 3 家，华夏幸福、阳光城及首开，此外中南超 90%。21 年末除华夏幸福及阳光城净负债率大幅上升外，仅万科及招蛇有所提升，但仍处于相对较低水平

26、，不到 40%。若考虑商业承兑汇票及永续债，超 100%的新增中南建设，净负债率由 92.8%升至 113.9%。表 14：重点房企净负债率iFind、产业金融研究院21 年末 14 家重点房企中绿档房企 8 家：21 年末剔除预收后的资产负债率大幅改善，超70%房企由8 家降至5 家，而货币覆盖短期有息负债倍数达标情况与20 年末相同，均有 5 家不到 1.0。选用净负债率 2 口径，21 年末华夏幸福及阳光城为红档房企，三道红线均未达标，中南、首开及荣盛为橙档房企，有 2 道红线未达标，其中中南若考虑商业承兑汇票的话也将为红档房企，此外金科为黄档房企，货币覆盖短期有息负债倍数不到 1.0。表 15：重点房企三道红线*剔除预收后的资产负债率若披露待转销项税则双扣除。三道红线按净负债率 2 口径。iFind、产业金融研究院滨江、阳光城、荣盛及华夏幸福预收/营收靠前，除滨江外均有营收大幅下降的影响： 21 年末 14 家重点房企中 4 家预收款同比下降，其中首开降幅超 10%，而阳光城及荣盛同比升超 30%。从预收/营收来看，21 年末 6 家房企有所提高，包括金地、中南、华发、荣盛、华夏幸福及阳光城，主要为排名中后的房企，其中荣盛、华夏幸福及阳光城有营收同比大幅下降的影响。而招蛇、华侨城及首开不到