【商业地产-】上海第一豪宅华府天地楼书文案

1、 “华府天地不是房子。她不是一般意义上的居所。她不是在售卖每户两百平米-四百多平米的建筑空间。 “华府天地不卖地段。霞飞路也好，新天地也好。“华府天地占据着最得天独厚的地段，但她不叫卖地段。 “华府天地不卖精装修。就算室内集合了天下宝物，就算请国际大师逐户度身打造，“华府天地不兜售建材与装潢。那么，“华府天地应该卖什么？“华府天地售卖上海。售卖上海一百年的历史和一百年的未来。思考之一“华府天地售卖上海过去一百年的风情，一百年的奢华，一百年的沉醉。“华府天地售卖上海未来一百年的领先、一百年的汇萃、一百年的流光和溢彩。 在华府天地享受上海的全部 “华府天地售卖极致尊贵。成就上海的极致尊贵，上海尊贵

2、的过去、尊贵的未来的顶点。思考之二华府天地尊贵不过如此华府天地的极致尊贵，造就了完全不同的尊贵哲学，超越世俗和传统，定义新的标准。成就了极致尊贵，尊贵不过如此。附件1：区域商业市场研究7/11/2022调研内容Part 1: 区域环境研究Part 2: 区域消费能力研究Part 3: 区域商业市场研究返回主报告区域市场研究区域界定研究区域界定调研范围考虑本工程所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身工程特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本工程区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东

3、四南大街东 四 西 大 街 朝 阳 门 内 大 街北 二 环东二环朝阳门桥王府井大街东 长 安 街 建 国 门 内 大 街本 案D工程周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本工程带来丰富客源；区域外部交通分析公交线路示意图106路 116路807路 204夜101路 109路810路 846路112路 420路855路812路 813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本工程，为本工程塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化气氛，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊

4、源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该局部消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区

5、域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%(%)低 收较 低中 间较 高高 收2004年比2003年增、减 项 目全 市入 户收入户收入户收入户入 户平 均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0 1.食 品（即恩格尔系数）32.2 38.8 36.1 36.2 30.9 25.5 0.5 2.衣 着8.7 6.8 8.5 9.6 9.3 8.7 0.5 3.家庭设备用品及服务6.8 5.8 5.7 5.4 6.7 8.6 0.5 4.医疗保健9.7 9.0 10.8 9.8 11.4 8.

6、0 0.8 5.交通和通讯12.8 11.2 11.1 10.8 11.7 16.5 -2.4 6.教育文化服务17.3 17.1 17.2 17.3 17.7 17.2 -0.4 7.居住8.7 8.7 7.4 7.3 8.2 10.8 0.1 8.杂项商品与娱乐服务3.8 2.6 3.2 3.6 4.1 4.7 0.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院开展研究中心中华医学会 国家经济贸易委员会治金机关效劳局中国民用航空总局 国家冶金工业机关效劳局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家播送电影电视总局电

7、影事业管理局中国城市开展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构效劳中心中华人民共和国新闻出版总署. 中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会 北京市东城区国家税务局进出口税收管理所 市民委 区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校 礼士胡同小学 北京市第166中学 史家胡同小学 灯市口小学 北京市外国语学校 正纲艺术实验学校 北京景山学校 北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学 东城区党校 北京市第二幼儿园北京市第二中学分校 北京印刷职工中等专业学校 北京市东城区蓝海文化艺术学校 中央教育研究中心实验学校 北京市第一聋人

8、学校 燕京文化专科学校 区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区 消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个

9、。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口 18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究区域商业市场研究隆福大厦菜市场工程周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝 阳 门 内 大 街五 四 大 街美术馆生活类时尚类文教类本工程工程周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档1

10、00元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般

11、中青年，有一定消费力东四北大街租金分析道路东侧，由北向南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.0 2米莲诺鞋类358012.0 3名品折扣服装358012.0 4瑞丽烫美容美发401507.3 5派克兰席服装10505.5 6傣家风味餐饮10357.8 7假日发廊美容美发18608.2 8蝴蝶装苑服装205011.0 9鸿升金榜美容美发341406.7 10爱家纺花布店服装402005.5 11大井陶艺工艺品153511.7 12鑫时尚秀鞋业20906.1 13奇缘玩偶其他10309.1 14青木屋玩具18509.9 15黄记煌餐厅餐

12、饮241504.4 东四北大街租金分析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.2 15军野行服装16508.8 2中国烟草烟草10406.8 16朱丽叶饰品102013.7 3东四洗染店家居10406.8 17蓝礼小屋服装10309.1 4工商银行银行503004.6 18当代名剪美容美发452504.9 5北京银行银行503004.6 19音像图书音像351009.6 6妙天斋饰品18608.2 20真心草真丝专卖328011.0 7中国农业银行银行503

13、004.6 21牛仔广告服装101518.3 8光大银行银行503004.6 22浮世会服装183016.4 9桂堂足疗医疗保健503004.6 23网聚网吧网吧321505.8 10东单银地宾馆住宿503004.6 24奥康皮鞋鞋类308010.3 11时尚码头美容美发20609.1 25鑫裕民商场分店15508.2 12食草堂皮革401209.1 26美国加州牛肉面餐饮452006.2 13m居sisskbaby饰品10604.6 27新月网吧网吧351009.6 14谭木匠饰品10309.1 28东鲜烤肉餐饮351009.6 道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺

14、面积在10300平方米之间，平均日租金为元/天/平方米。区域商业市场小结返回区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体返回明清年间二十世纪五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世纪初现状隆福寺商业步行街开展回忆明

15、代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠。寺庙经济起源东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。民俗文化商业街寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。京城最火爆商圈之一曾经屡次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。屡次转型日益衰落以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。娱乐、零售混杂目标客群混杂隆福寺商业步行街案例分析隆 福 寺 步 行 街ELEVEN CLUB娃哈哈大酒家长虹影院东四工人俱乐部明星电影院男装为主北精 品 服 装 服 饰 为 主隆福大厦精 品 服 装 服 饰 为 主美容美发精品 装服饰为主精品服装服饰为主中低档次为 主ELEVEN CLUB的