天津市商业发展概况及现状分析ppt课件

1、环球置地广场商业部分演示文稿天津市商业开展概略及现状分析在商言商.本次演示内容一、天津宏观商业情况二、商业地产典型个案分析三、商铺销售推行方式四、商业设备对于写字楼的作用五、招商任务的普通协作方式六、商业后期营运思绪.天津宏观商业开展情况一、商圈分布.商圈总结：1、商圈具有四个必需，决议其日后的潜力。2、可达性及停车局面积3、业态的聚集4、人口的变化5、商业重心开展呈周围分散形状，南部最为明显。.滨江道商圈和平路商圈南京路商圈东马路商圈小白楼商圈海光寺商圈交通便利性位于市中心，交通非常便利与和平路商圈毗邻，交通比较便利。位于南京路与大沽路交口，交通非常便利。？人口聚集度所处的和平区是天津市中心

2、区域，一直以来聚集着众多的人口。紧邻天津老城，这里曾经聚居着12万人口。位于河西、和平、河东三区交界处，可以辐射到三区居民。？主力百货店劝业场、滨江商厦、中原公司百货大楼、万达商业广场国际商场、伊势丹、津汇广场、新世界百货、家乐福超市滨江购物广场、凯旋门百货？异业聚集度百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店等等百货、餐饮、娱乐、家居等等百货、超市、餐饮、娱乐、健身房和写字楼。百货、餐饮、娱乐、超市等。百货、餐饮、娱乐、超市等？商圈四个必需.由于设计年代长远，和平路和滨江道上的几大商场都没有停车场，滨江道每百平方米商场仅有8.27平方米的停车位；同时其周边道路狭窄，交通极不便利。而新商圈都拥有便利的道路交

3、通设备，商圈内的百货商场和购物中心都设计了充足的停车位，这就大大降低了由于交通拥堵和停车不便所呵斥的顾客的交通本钱和时间本钱。 法国停车局面积与营业面积之比普通为6:1,美国为5:1,日本为1:1,而我国的老式商场几乎无停车场可言。即使是新建的大型超市或购物中心,其平均比例也不过0.3:1,可以说差距甚大。 .鼎盛时期的滨江道不仅有劝业场和中原公司等主力百货店，还有戏院、华清池、鸭子楼、交通饭店、各类书店等休憩功能的业态。由于功能老化和交通阻隔，一些休憩业态逐渐被隐退，如今的滨江道业态趋于同质百货、珠宝和时装，其“异业聚集效应大大地弱化。而新的商圈普通都由百货、超市、时髦影院、星级酒店等购物和

4、休憩业态组成，大量的休憩业态添加了商圈的“异业聚集效应。.各区人口变化表.1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河西区三区交界处而占有一定的优势。虽然和平区的人口在减少，但是河东和河西的人口数量正在逐年增长，其增长幅度足以弥补和平人口减少呵斥的缺口。2、 和平处于优势，新兴的居民区周边商业为下一个商业热点.天津商业地产典型个案分析1、胜利个案 上谷 古文化街2、失败个案 万达 女人街胜利的地产都是一样的，失败的地产却各有各的不幸。.胜利个案的共性1、开发商的前期定位非常准确2、区域交通网络非常完善3、周边人口密度和消费才干突出4、发扬本身优势，构成区域商业运营差别化.失败案例分析之女人街篇1、地段

5、先天缺乏埋下失败隐患1单面临路东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928 西：南门外大街，但中间设隔离带 2地段、地段、还是地段。商业地产的至理名言，女人街先天缺乏。2、人气缺乏是败绩关键.从上表的分析看出，在“女人街周围拥有众多商业是现实，但这些商业工程所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即3040岁人群。而女人街的消费对象是年轻的时髦女性，即30岁以内的人群。因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不相符，甚至是相悖的。 商业地产中的“人气更多表如今商业之间的聚拢性上，即本工程所定位的消费人群

6、能否能与周边配套的商业定位相一致，只需定位相近或者一致，才干构成规模，从而构成一个商圈，彼此之间才干相互依存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相交融，这也是其人气不旺的缘由之一 。.3、定位模煳难聚目的客户1“以女性消费为主体的大型立体室内商业街、“集休闲、购物、餐饮、文娱、住宿于一体。 2而从“女人街开业后的一系列表现来看，其商业业态过于单一，所运营商品的质量不够高档，商品定位缺乏细节化的处置，没有主次之分，没有突出其商业重点。与其大肆宣传的口号大相径庭，不能满足年轻时髦女性的需求，导致客源逐渐流失。 3另外，商业地产的政策性调整也直接关系到工程定位的准确性。大规模的拆迁带来原住居

7、民的大规模转移，同样也会带来新兴的居住区与人口，但这绝不是一个短期内可实现的情景，而需求一定的周期，或说相当长的周期。因此，如何在一个新兴的商圈或一个正在整合期内的商圈实现利润的报答与工程的可继续开展，是一个商业工程前期定位必需求思索的问题。 .4、运营管理不善扼杀工程活力1前期重定位，中期重招商，后期重管理。2综合性不到位。没能将餐饮、住宿、文娱功能完全发扬，只作为一个购物中心 在运营。3缺乏主力店。商品短少特征，过于平庸。.1、恶炒概念，夸张商铺效能，呵斥现实与料想存在宏大差别。2、产权商铺为业主带来宏大要挟，业主从提意见提退铺信访办上访闹事局面无法拾掇3、开发商从卖铺返租加建地下停车场仲

8、裁。4、业主以为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部投资，而实践情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出去。5、结果，开发商由于返租，支付了大约1.8亿租金，但由于商场的商业笼统遭到极大损害，业主手中的商铺已无法走上良性轨道，从而呵斥恶性循环。 失败案例分析之万达篇.商铺销售的推行方式自购自营纯租赁返租带租约销售回购 .自购自营在这种方式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进展运营活动，开发商担任提供相应物业管理，并收取一定物业费用。 优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进展后期管理任务，节省大量人力支出；缺陷：上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争

9、趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商任务的开展，难度最大，另外，由于产权出卖及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有能够呵斥食品店与服装店并排运营的为难局面，不利于整体业主的利益。留意：此类方法适宜于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。.纯租赁商业地产的传统方式，在这种方式中，开发商为大业主，商户用支付货币的方式拥有商铺的运用权，产权仍为开发商一切，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业效力、推行效力及运营效力。优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同运营该商业工程，双方共同对此工程担任

10、，同时，由于不出卖产权，开发商对商业工程有足够的把握才干，便于按照商业规划思绪对工程进展运营管理；缺陷：回收资金的速度最慢，并需求组建营运部、客服部、货管部等商业部门对工程进展管理，有一定的人力支出，比较耗费精神。留意：此方法可采用一致收银方式，租金在货款中扣除，在降低任务难度的同时，也提升了工程的整体商业笼统。.返租在其商铺的销售中，采取了一切权、运营权、运用权三权分别的方式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进展销售回收大量资金。然后经过报答租金的方法从购房者手中取回商业铺面的运营权，并每对购房者有一定比率的年报答高于银行贷款利率才有吸引力。优点：在一致运营的背景下，最大程

11、度实现商业物业的整体运营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作方式，适用于大型封锁式商场。从该工程开盘以来的运作来看，经过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。运营商进场以后运营情况也比较理想，进一步加强了中小投资者的自信心，促进了商铺的销售。缺陷：在这种高风险高利润方式的运作当中，涉及大型商业工程的规划、设计、招商、销售、工程等一切环节，对开发商的综合运营才干要求极高。而且，回笼资金即产权分散销售与商业运营即一致规划运营两者总是一对深化的矛盾，而且商业物业的运营对开发商声誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，

12、一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，运营不善冷冷清清，返租报答承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌笼统大打折扣。.留意如何躲避风险从前面的分析可以看出，返租方式固有的先天缺乏带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于优势。在小业主投资买房时，开发商便曾经为本人设定好了金蝉脱壳的步骤。签署购房合同时，小业主必需签署委托运营协议和租金报答协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦运营不善，向运营商收取的租金缺乏

13、以抵偿向小业主的返租，假设开发商也无力或无心承当每年高达总销售额X%的巨额返租这种能够性极大，小业主的厄运也就开场了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年， 开发商能否存在难以预测。对于一个有社会责任感，立志于长期开展的开发商来讲，应该明白假设运营管理不胜利，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉呵斥致命性的打击。如何减少整个方式的风险，维护博弈各方的长久利益，可以从以下几个方面入手： A开发商保管部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，防止商场“脸面受制于人。 B中心主力零售店应引进已开展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的

14、品牌运营商作为领头羊如万达购物广场引进沃尔玛 成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店，加强购产权者自信心，并有利于商场 运营的胜利。 C在能够的前提下，开发商应与中心主力零售店合资或协作运营，甚至尽量自营一部分。这样既可以加强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期运营，又可加强其他运营商家与之协作的自信心。 D为了促进产权的零售，返租利率普通高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。 E商场运营普通有3-5年的培育期，根本无盈利。而且由于价钱竞争的加剧，大型百货零售企业的运营效益下滑

15、。商业租金收益极能够缺乏以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新工程，构成整个企业资金的良性循环。 F注重商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托运营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承当起物 业保值、增值、正常返租的责任。 G租赁返租协议到期以后的“返租后遗症仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。能否能弱化或者处理该问题，有待于商铺业主委员会或商铺投资基金以及商业运营公司的成熟方能得到有效、彻底的处理。此外，国外流行的“认购面积、共有产权的方法也能很好地处理“返租后遗症，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，

16、划成几大区域，每个区域再划成等面积的假设干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，一切购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实践上是产权证券化的前奏，类似于“基金的方式。当然，这种方法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场开展不充分、房地产证券化开展缓慢的现实。.带租约销售商铺采取带租约销售方式，向投资人承诺前N年每年X的租金报答。而且，这一方式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进展销售，从而减少商铺销售以后的不确定要素，降低投资人风险。优点：一致招租可以防止零散出租呵斥的相

17、互压价，也可以控制租赁的节拍，另外，由于经济合同为三方合同，即商户是与业主签署，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，节省处理客诉等烦恼。缺陷：同上所述，此方法对开发商的整体商业要求非常高，假设由于商业运营不善冷冷清清，返租报答承诺无法兑现、投资者云集讨债的景象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资工程将呵斥严重影响。留意：典型案例参考万达商业广场。.回购地产类信托最新的销售方式，同样采取一致运营管理，以出卖方式销售商铺的北京某科贸电子城，在今年初推出了地产“类信托产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进展销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必需由开发商回

18、购。对于这一创新的销售手段，该工程总经理表示，目前运转还算比较顺利，如今的任务重点是改动投资者传统的投资观念，扩展该类产品的认知程度。对于能否会与银行进展协作，参与银行的理财方案，经过金融机构的介入为类信托产品增信，其泄漏，目前与银行的协作还处在初级讨论阶段，估计需求投入大量的细节设计任务。优点：比较快速回笼资金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投资者的资金将工程炒热，将地段升值；缺陷：无形中添加了开发商的压力，需求开发商预备二次招商及销售，但彼时开发商的销售难度就会大减，因本身已较第一次销售时成熟许多。 .商业设备对于写字楼的作用商业是写字楼的配套设备，商业配套的完备与否直接影响写字楼

19、的质量。写字楼是商业的客源提供者，写字楼商业应从谋划伊始便定位为效力写字楼白领的规划思绪。写字楼商业胜利运营七大要素。交通便利、标志性建筑、大型商业、停车场、构造合理、明确定位、业种组合本案商业定位思绪本案商业部分根底数据本案的商业楼层图.招商任务的普通协作方式租赁联营协作.租赁方式购物中心零售空间的租金可以分类如下：根本租金：每一平方米承租空间承租户所支付的金额。有效租金：将根本租金及百分比租金(以议定的一百分比的营业额支付给业主合并一同计算。全额租金：根本租金，百分比租金及其它附加的费用。 根本租金可以经过很多角度对待。普通而言，根本租金有不同程度的运用与变化： 持平式租金：承租户于特定租

20、赁期间仅支付一定金额的租金，例如：每平方米1200年，为期十年。渐增式租金：于租赁期间，每特定年限就按议定金额或方式逐渐添加租金，例如：十年租约前三年每平方米3600元年，中间四年每平方米4000元年，而后三年那么每平方米4100元年。 渐减式租金：这种方式很少见，例如：当年营业额在12000000元以下时按营业额5%支付租金，而年营业额在12000000元至15000000元间，那么支付4%，而到15000000元至20000000元那么支付25%。.联营方式按营业额支付一定百分比租金而在一定时限后，将此金额转成根本租金联营抽成。普通来讲，联营方式适用于主力店的引进，可做为优惠条款实施，但部

21、分主力店由于利润微薄而流水宏大，故不能做此协作方式，如：KTV、电器。可于前期谈判时设定一定保底金额，保证开发商初期利润。做好商业系统衔接任务或完善防跑款措施，保证我方利润。可有认识地将前期的租赁商户过渡为联营商户。 .协作方式参考万达与其主力店华纳影城的协作方式参考宝力豪健身目前采取的方式。参考嘉华购物中心五楼KTV的方式。.商业后期营运思绪1、提早确立后期营运节点2、营运中需求留意的问题3、业改普通思绪4、最终目确实定.提早确立后期营运节点1、何时涨价2、何时开场第二次招商3、何时开场销售4、何时实施业改5、何时开场推行战略.营运中需求留意的问题1、促销活动不要太频繁，防止不促不销2、建议实施一致收银大型主力店除外3、成立专门的营运部门，处理各种突发问题。4、必需严厉管理营业员、商户，不断培训销售技巧。5、各种管理制度有章可循。6、建立奖励机制，分配销售义务，并准确记录每商户每天的运营情况。.业改的普通思绪1、二线品牌辅助业态采取先周边后中间的规划思绪，前期落位时尽量设置于动线末端或周边地带，签署运营合同以一年为主，不得超越三年。2、业改调整时要采取从低向