8.市场空白点分析及初步市场定位

1、初步定位与特色建议8.0市场空白分析8.1经济快速开展带来的市场时机经济指标2006年年底2011年项目开业时本项目的机遇GDP相当于北京1999年水平；1999年CBD编制规划，中关村西区开始规划建设，金融街首批总部进驻；相当于北京2005年水平；2005年北京甲级写字楼增长比1999年增长80.5；CBD写字楼存量是1999年的3倍，主要是乙级写字楼，众多甲级写字楼在建；中关村西区基本建成，中关村甲级写字楼存量是1999年的6.5倍；金融街成为大型国有企业总部聚集地，甲级写字楼存量增长34。随着沈阳经济快速增长，写字楼需求增长快；写字楼有较好的发展机会，尤其是中等档次写字楼。商务市场的极大

2、发展将进一步带来酒店以及服务式公寓市场需求的增长。户籍人口703.6万规划增长到800万人巨大的人口增长，将带来社会消费品零售总额的极大增长人均社会消费品零售总额相当于北京2001年水平相当于北京2006年水平达到北京2006年水平，消费理念较原来有极大改变，更注重消费体验，mall成为大型商业发展的主要类型；居民消费能力极大提高，zara, novo, c&a等众多时尚服饰品和餐饮、娱乐牌进入，品牌进入更新换代阶段；众多一线品牌开始从王府饭店、国贸、东方瓜果尼察给您拓展到华贸等商场，新三里屯、王府井澳门中心等也定位于一线品牌；高档品牌更加接近中产阶层生活。人均消费性支出相当于北京2001年水

3、平相当于北京2006年水平人均可支配收入相当于北京2001年水平相当于北京2008年水平8.0市场空白分析8.2商业市场开展机遇市场表现本项目的机遇本项目处在成熟的太原街商圈内，拥有众多的消费者；未来区域道路、停车改善，地铁通车，为区域带来更多人群；本项目可以依托区域巨大的人流，发展收益更高的购物中心商业，而不必完全依赖于百货此类主力店；关键词：购物中心新世界1店、中兴商厦、秋林商厦、商贸精品廊是沈阳最早开业的高档购物场所；太原街是沈阳消费者心目中传统高档购物商圈；沈阳现有和未来有较多定位为国际一线品牌。本项目所处的太原南街商业氛围稍差，会影响品牌商户的初步判断；项目具有利用现有氛围向高档商场

4、冲刺的良好机遇；项目可以定位为以国际二线品牌为主，部分为较普及的和未进入沈阳的国际一线品牌。关键词：与国际接轨的中高档次沈阳目前商业类型主要以百货为主，缺乏购物中心；现有大型商业内主要以商品零售为主，餐饮、娱乐比例低；沈阳经济发展快，人均收入和消费支出增长快，预计到项目开业时消费理念将有别于目前。集购物、餐饮、娱乐休闲为一体、带来全新消费理念的购物中心具有较好的发展前景；关键词：全新的消费理念沈阳收入较高消费能力强的人群主要集中在30-40岁，其中较大部分对品牌认知度低；而且沈阳也缺乏国际知名时尚品牌，品牌重复度高。未来随着经济快速发展，收入高人群趋向更年轻，同时有更多70年代末和80年代初的

5、消费者将成为消费主体和时尚舆论主导者，国际时尚品牌将成为未来主要消费对象；到项目开业时，新一拨国际时尚品牌将由北京向沈阳等二线城市拓展；沈阳商城存在正规的商场品牌不时尚，时尚的服饰无牌子，档次低；缺乏时尚品牌集中地。将本项目客户群定位为家庭月收入5000元以上、 30-40岁的时尚人群；利用未来沈阳品牌更新换代机会，打造流行时尚基地，与现有商场形成竞争差异；关键词：年轻时尚人群，时尚风向标8.0市场空白分析将本工程打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心；以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地；整个商场为表达时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆。商业定位的差异化特征：主

6、题不同，消费体验不同更加时尚，品牌店的升级业态之间的融合，餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合细节的关注，设计细节，业态布局细节，例如在运动用品层，布置一个小足球场市场表现本项目的机遇主体消费人群75以上为在婚，有自己独立的家庭；其中，30-40岁的人群孩子年龄主要在0-12岁之间，孩子的投入是这个家庭阶段的重要投入；沈阳大型商业内虽有部分提供儿童商品或者儿童娱乐，但缺乏综合；本项目高层可以针对儿童需求，打造集儿童早教、娱乐、服饰、餐饮以及学习用品为一体的儿童天地；同时还可以突出家庭的概念；关键词：现代家庭生活方式，寓教于乐沈阳消费者餐饮和娱乐频次高，消费金额也较高；餐饮娱乐消费能力强；餐饮、娱乐消费

7、的主要目的是朋友聚会；将摒弃纯粹的娱乐和纯粹的餐饮，将餐饮和娱乐在同一空间内组合，与娱乐相组合的也不再是快餐类设施；充分满足消费者朋友聚会的餐饮娱乐需求。关键词：朋友共享的娱乐空间，精彩的周末健身和美容、spa逐渐成为沈阳人重要的业余健康休闲提供健身、美容、spa休闲空间关键词：健康的生活态度，女性增美空间8.0市场空白分析8.3酒店市场开展机遇市场表现本项目的机遇太原街有洲际、假日、商贸、新世界、世纪国际等众多高档酒店，也有金三角、群星、金都等众多中档酒店，是酒店集中区；太原街处于城市核心区，是外来人员选择住宿的首要场地；太原街为发展早的商圈，聚集有较多的国际和国内知名的公司企业办公，对酒店

8、具有较好的需求；太原街购物设施多，餐饮、娱乐初具氛围，未来将进一步发展，配套丰富；临近火车站和长途汽车站，有较多流动人群；本项目具有发展酒店的良好条件；沈阳高档、国际知名管理公司管理的五星级酒店入住率较好，目前五星级高档酒店具有一定发展空间；未来五星级酒店规划项目多，未来竞争激烈；本项目不临主干道，交通条件稍差；周边景观条件也稍差；本项目不建议发展五星级酒店；本项目所在区域四星级酒店多，需求量大；现有经营较好的新世界酒店、商贸酒店设备设施老化，而世纪国际酒店非国际知名酒店管理公司管理；发展国际知名酒店管理公司管理的四星级酒店具有一定的机遇；项目周边流动人口多，中等档次酒店具有较好的需求；有较多

9、老酒店宾馆和酒店式公寓提供针对中等档次的住宿需求，但这部分酒店缺乏良好的服务水平；经济型酒店是未来中等档次酒店发展趋势，以其经济的价格、良好的配套、舒适的环境以及精简的配套成为原有宾馆的重要替代品。本项目的购物中心能为酒店提供良好的配套，降低配套设施所带来的成本。经济型酒店管理公司对发展前景好的项目具有投资的可能。本项目具有发展经济型酒店的良好机遇和利益。8.0市场空白分析8.4写字楼市场开展机遇市场表现本项目的机遇太原街商圈是沈阳的三大商务圈，本项目处在太原街商圈内；太原街是传统的商圈，除了总统大厦和城市广场有较多的国际知名公司外，在老旧的写字楼和中档酒店宾馆内也分布有较多的国际和国内优质企

10、业；太原街商圈的平均入住水平高于其他商圈；处于城市核心区，出行便利；有众多的商业、酒店等配套设施，商务配套条件好；根据沈阳与北京相比，经济发展后，写字楼需求有极大增长。本项目具有发展办公物业的良好机遇；可以吸纳分布在周边老旧写字楼和中档宾馆酒店的客户；未来在北站和五里河区域等交通条件和可视性好的区域，将兴建较多的地标性高档写字楼，未来高档写字楼竞争激烈；本项目不临主干道，交通条件和可视性不是很好，作为写字楼缺乏地标性；中档写字楼需求层面广，高档写字楼发展前，中档写字楼将得到充分发展；本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼；发展中档写字楼具有较好的市场机会；周边的公寓有较大部分发展成以办公为主的商

11、住公寓，有较多中小型公司选择在此区域办公，商务公寓具有较好的发展条件；较多商住公寓原来设计功能以居住为主，办公条件较差；沈阳性价比较高、提供优惠贷款条件的纯办公的商务公寓市场反响好。较大部分商务公寓空间缺乏变化，部分跃层公寓层高低，层高仅4.5-4.8米；发展提供更低首付、针对中小型公司的纯办公的商务公寓具有较好机会；可以开发部分性价比较高、空间富于变化的loft商务公寓；本项目处于商业聚集区，区域内聚集有众多品牌，品牌代理商户在此区域办公具有便利性；商圈所带来巨大人流，也是针对个人消费者的旅游、教育培训、出国咨询、产品直销等公司办公的重要场所。品牌公司、针对个人消费的相关公司以及分布在周边老

12、旧写字楼和宾馆的公司将是本项目未来的主要客户。8.0市场空白分析8.5公寓市场开展机遇市场表现本项目的机遇沈阳酒店式公寓经过2003-2004年的热销后，之后酒店公寓由于不能满足投资者的投资预期和居住者的居住预期，需求下降，而供应持续增长，造成供过于求。大部分产品投入使用后，或者转变为日租型公寓酒店，或者成为商住混合的商住公寓；之后，公寓产品开始市场细化，开始细化成产权式酒店和纯办公的商务公寓。预计未来众多公建用地中，此类酒店式公寓有较大供应量，竞争激烈不建议发展功能定位不清晰的所谓酒店式公寓；建议功能细化，或者朝纯商务方向发展，或者朝短期租赁居住方向发展；在四星、五星级酒店以及高档公寓内有较

13、多针对中短期租赁居住需求的类似服务式公寓产品供应，入住率表现较好；相对于四、五星级酒店提供的服务式公寓，虽然服务条件好，但缺乏家的居住氛围，而且价格高；高档公寓提供的租赁产品，虽然有较好的居家氛围和景观条件，但服务、配套以及出行的便利性存在缺陷。沈阳目前无真正、纯粹的服务式公寓产品。本项目处于城市核心区，出行便利，且又丰富的配套；本项目具有发展服务式公寓的良好机遇与市场先机。本项目处于国际和国内知名公司聚集区内，有常驻的外籍、港澳台以及来自北京、上海的企业中高管理人员；项目周边酒店聚集，周边酒店有较多出差时间较长或处于项目筹备前期的住客；周边知名公司常驻的外籍、港澳台以及北京、上海等中高管理人

14、员；以及在沈出差时间较长或处于项目筹备前期的人员将是本项目的主要客群。8.0市场空白分析8.6市场空白点分析总结综合上述市场空白分析，本工程适合开展中高档的购物中心、中档写字楼、loft商务公寓、四星级酒店、经济型酒店和效劳式公寓。根据上述物业及客户特征，本工程将成为集购物、餐饮、休闲娱乐、办公及住宿为一体的综合商贸平台。根据工程规模条件，本工程适合开展两种方案的综合体：方案一（局部出售）：购物中心、中档写字楼和loft商务公寓、四星级酒店和经济型酒店为一体的综合体；方案二（针对投资者）：购物中心、中档写字楼、四星级酒店和效劳式公寓为一体的综合体；方案三（加速资金回笼）：购物中心、loft商务

15、公寓、四星级酒店和中档写字楼为一体的综合体相比较而言，方案一的市场风险更小；方案二更有利于提升工程的整个档次；方案三有利于加快资金回笼。9.0定位9.1整体定位根据市场空白分析，本工程适宜开展集购物、休闲、娱乐、办公、住宿的综合体，成为太原街商圈引领型的商贸综合平台。作为方案一商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：写字楼/loft商务公寓经济型酒店4星级酒店商业商贸综合平台提升档次提供客源提升形象酒店客户层面的延伸提供客源提升便利提供消费人群提供便利配套和办公客户提供客源提供便利配套提供便利配套提升档次9.0定位作为方案二商贸综合平台内各物业之间的良性互动关系如下：写字楼/loft商务公

16、寓效劳式公寓酒店商业商贸综合平台提升档次提供客源提升档次和效劳水平为长期客人提供更好居住环境提供客源提升档次提供消费人群提供便利配套和办公客户提升商场形象，提供客源提供便利配套提供便利配套提升档次9.0定位9.2规模建议根据所做的市场研究内容，将本工程各局部物业的规模和目标客户建议如下：物业类型规模备注商业约12.5万平米，地上约11万平米，地下约1.5万平米现有沈阳商业基本在6-7层，不建议楼层过高，避免人流难以上去；建议地上8层，局部9层，地下一层；以现有用地估计约12.5万平米左右；持有出租，初期首层平均租金在15-20元/平米/天，开业后逐渐提升租金平均租金9-10元/平米/天。酒店2

17、5000平米，300个房间酒店档次不建议过高，定位为四星级，但聘请国际知名的酒店管理公司；客户主要针对商务和会议客户；客房价格在400-420元/晚写字楼25000-30000平米写字楼中高档次；如果建筑高度允许，可以做部分loft的商务公寓；除部分商场管理公司和业主自用外，目标客户主要针对品牌代理公司、贸易类公司、针对个体的旅游、留学咨询等、广告、律师等咨询顾问公司，吸引部分区域老旧写字楼内的国际知名公司；写字楼如果可租可售，售价在8000-8500元/平米左右，租金在800-850元/平米/年（使用面积，含物业管理费）；loft商务公寓部分全出售，售价在9500-10000元/平米左右方案

18、一：经济型酒店10000-12000平米，300-400个房间以来沈出差短期出差、预算不高，但对酒店客房品质要求较高的人群；客房价格在每晚200-220元/晚。方案二：服务式公寓15000-20000平米目标客户主要针对其他城市到沈阳任职的高级管理层以及到沈阳中长期出差的客户。以港澳台和国内中高层管理人员，以及日韩技术人员和管理人员为主，含部分欧美外籍人士；持有，可以借助酒店管理公司的团队管理或者聘请知名的服务式管理公司；月租金约120-150元/平米/月（建筑面积）。9.0定位9.3商业定位根据问卷调查，家庭月收入5000元以上、28-40岁之间的占比40；由于沈阳目前家庭收入水平高、时尚人

19、群主要集中在28-40岁之间。这局部消费者具有较好的经济实力和消费意愿，本工程的目标消费者主要定位为这局部人群。这局部人群有两大特征：其一，从生长环境看，这局部人主要出生在60年代末到70年代末，开始工作于90-95年间，收入水平高于上辈，消费意愿强，餐饮娱乐消费高，且对品牌有所认知；其二，从家庭成长周期看，这局部人群根本已结婚，并且大局部有孩子，孩子年龄主要在1-10岁之间，对于孩子投入大；同时在未来45年后工程开业时，28-40岁之间的中高收入人群包含有较多出生于70年代末和80年代初的人群，这局部人绝大局部为独生子女，物质极大丰富于之前的任何一代，更有个性，更时尚，紧跟国际时尚潮流。随着

20、沈阳经济的快速开展，预计未来中高收入人群的更趋年轻化，也更加时尚。根据目标消费者时尚以及家庭特征，建议将本工程打造成“时尚家庭育乐馆。时尚：包含时尚的品牌、时尚的生活方式、时尚的消费体验家庭：不仅是满足女性逛街的需求，也满足男性放松休闲、交友聚会的场所，同时还是小孩娱乐和成长的推动器；育：小孩投入是年轻家庭最重要投入之一，尤其是孩子才艺的教育投入；以此为基础延伸到小孩服饰、玩具的投入和父母自身适应竞争的教育投入、美的投入。乐：乐不仅仅是玩乐，而是结合餐饮的娱乐；在餐饮中沟通感情，在娱乐中促进感情，成为重要的休闲和聚会场所。目标消费群 其他消费群 锦州、辽阳、鞍山等周边城市之高收入家庭次主力消费

21、群 具备新消费意识形态之全市中高收入人群主力消费群 和平与铁西区的中高收入人群9.0定位由于一层的档次定位是决定整体商场档次的重要基础，一层的商业档次要尽量提高，才能提高整体商场的档次，同时将零售向更高楼层延续；考虑到目前太原南街的商业气氛并不浓厚，给人的直观感觉还是停留在杂乱的层次上；另外，在沈阳卓展、西武百货、新世界1店、中兴商厦、将开业的美美百货，以及分布在高档酒店内一线品牌店已较饱和，预计一线品牌在初期引进有较大难度。本工程低层可以以国际二线品牌为主，辅以局部钟表、配饰方面的国际一线品牌。在工程成熟的过程中，逐渐调整品牌，提高工程的档次。一层的主力货单价为3000-5000元的国际二线

22、品牌，并在较好的位置布置一些货单价在5000元以上钟表、配饰以及服饰方面的国际一线品牌。由于未来消费者将更具有个性、时尚，而沈阳目前较多商场的品牌为国内品牌和港澳台的品牌，不够时尚个性。本工程可以利用此空缺引进国际活泼时尚个性品牌。价位在1000-3000元之间，并且在一层和二层设置跨层的时尚品牌旗舰店，带动整个工程的时尚气氛。考虑到局部消费者的随机性购物需求以及充分利用太原街收入中档的时尚消费人群，可以在较高楼层布置些500-1000元的时尚群众品牌和运动品牌。将有目的消费的餐饮娱乐安排在高层，利用通天梯直接引导到高层，使其从上往下逛。早教中心、才艺教室的课程时间长；可以在其周边安排儿童服饰、玩具，成年人教育以及女性美甲、美容美发等，使陪同父母的等待时间更有乐趣。购物中心内商业经营区域的划分通常应遵守一个原则，即任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应尽量适应更大范围的消费者，因此在同一购物中心内应存在不同档次的商品，但不应把档次差异很大的商品放在一起，而应将不同档次和价位的商品分别设置于不同的楼层。根据以上思路，初步有以下的业态布局：9.0定位9.0定位国际精品廊9.0定位时尚旗舰9.0定位摩登前沿9.0定位个性潮流9.0定位动力天地笼式足球9.0定位青春活力，街