上半年西安房地产市场销售及消费需求调查报告课件

1、2006年上半年西安房地产市场销售及消费需求调查报告 版权声明：该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。其中，部分图表在标注有数据来源的情况下，版权归属原数据所有公司。新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料，如果有涉及版权纠纷问题，请及时联络新兰德公司。新 兰 德 市 场 咨 询 上海 西安NEWLAND MARKETING CONSULTING SHANGHAI XIAN0目录 第一部分、西安市上半年商品房销售状况 第二部分、购房者居住现状分析 第三部分、购房者预期及需求分析 第四部分、信息渠道及媒体促销分析 第五部分、购房者品牌

2、认知分析 第六部分、购房者人文特征分析 第七部分：调查结论与建议 附录1技术报告 调查时间 ：2006年04月30日至2006年05月15日 调查对象 ：西安市主要城区未来2年内购房者 调查范围 ：高新区5个 长安区2个 城内3个 城南 5个 城北5个 城西5个 城东 5个 样 本 量： 访问样本1200个 有效样本1000个 2研究质量控制重点和措施总体控制 1)保证项目组成员具有房地产项目经验与研究分析能力 2)所有调查工具和操作文件与委托方深入讨论，经委托方审核批准后方可执行 3)调查工具（问卷）经过试访，修正，保证要领的一致性 4)保证文案调查资料来源的全面性，完整性和客观真实性 5)

3、保证访问样本的真实性 6)充分细致地准备抽样和配额资料，并对实地规范操作进行监督3 1）调查员试访制度 正式访问前进行实地试访，有效降低遗漏项目的发生机会 2）问卷质量控制 在问卷中增加逻辑检查和调查员必须到现场才能回答的问题数量，检查问卷真实度，并派督导实地回访或电话的形式核实 3）统计质量的控制 用检验平衡法控制录入环节的误差质量控制的技术手段4 1）计划阶段 杜绝调查计划不周密及调查项目不系统，必须特别注意专业人才专业水准及职业道德 2）调查实施阶段 调查员必须严格训练，不得违背抽样原则；样本调换率必须加以控 制，记录要注意准确性 3）统计分析阶段 处理数据的软硬件必须达标，项目需正确分

4、类编码；登录数据误达到零分阶段调查质量控制点5 1）二手资料总结分析报告提供有效依据，采自国家认可的统计数据或各类专业报告 2）一手数据 通过SPSS软件录入计算机，进行描述性统计与交叉分析。必要时采用SPSS 统计软件进行数据处理工作。具体有以下几方面的统计分析： 对卷面进行一般性描述分析 对不同类型消费者进行变量分析 对不同类型消费者进行交叉分析 发现特殊数据进行变量分析质量控制的技术手段6序言经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往几年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百

5、思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。7序言 新兰德在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 从西安市总体购房者的角度出发，对

6、购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。 本报告对此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。8第一部分：2006年上半年西安房地产市场分析本部分小结： 西安市上半年商品房总成交面积为2822426平米 上半年商品房成交面积呈上升态势 总成交金额为10336303335元 西安市上半年各物业商品房均价走势平稳9总成交面积和各城区成交面积分布 西安市上半年商品房总成交面积为2822426平米 城南、城北、西高新所占比例最大10上半年商品房成交面积走势 上半年商品房成交面积呈上升态势，二三月份增

7、长幅度较大五月份交易面积最大达646683平米，六月成交面积较五月有所下降11各物业销售面积分布 上半年全市各物业商品房成交面积差异明显 普通住宅所占比例最大，占到总成交面积的89%12上半年商品房销售金额 上半年商品房成交面积呈上升态势，二三月份增长幅度较大 五月份交易面积最大，六月成交面积较五月有所下降13各城区商品房成交金额比例 西安市上半年商品房总成交金额为10336303335元 城南、城北、西高新所占比例最大14上半年各城区物业均价 普通住宅类物业均价城内区为最高，其次是西高新和城南，城北最低 商服用房城内依然处于领先地位，城南紧随其后居第二，城北为末位 写字楼方面，城内依然是最高

8、，其次是西高新、城南、城西和城东，城北依然不改其垫底的命运 别墅价格和上月基本持平15各物业均价走势 西安市上半年各物业商品房均价走势平稳16第二部分、购房者居住现状分析本部分小结： 大部分购房者目前居住于南郊，东郊、西郊、北郊、城内各区域分布较为平均; 居住的房屋以租借房最多，其次是单位房; 大部分购房者目前的居住面积在80平米以下，总体反映居住面积偏小; 从房型结构来看，购房者现住房房型结构总体上是以二室一厅一卫为主。17购房者目前居住区域分析 有一半受访者家住南郊，东郊、西郊、北郊、城内各区域分布较为平均。 研究定义：南郊包含高新区18购房者目前房屋性质 受访者目前居住房屋以租借房单位房

9、为主，占41%，单位房的占39%，居住在购买的商品房里的占13%。商品房和自建房分别占到13%和7% 。19目前居住面积 大部分的购房者现在居住面积是80平米以下，居住81-100平米的占26%，101-120平米的有8%，总体反映居住面积偏小。121-140平米、141-160平米、200平米以上的都为2%，161-200平米的有1%。20购房者目前房型结构分析 购房者现住房结构中， 52.9%的卧室为两室，29.9%为一室，14.1%为三室，73.5%的住房为一厅，21.3%的是两厅；89.3%的住房有一个卫生间，6.5%的有两个卫生间。购房者现住房房型结构总体上是以二室一厅一卫为主。21

10、第三部分、购房者预期及需求分析本部分小结（1）： 购房者购房时考虑的因素中，首要的还是价格，然后是交通便利性和地理地段位置。 南郊成熟的生活配套，优越的生活环境和林立的高校成为购房者居家、置业的首选之地。 购房者会选择环境好景观好的地点置业，成年人上班和子女就学是选择置业地点的重要考虑因素。 购房者对小区配套设施以生活必需为主交通、学校和医疗机构为主，自然景观、商业、园林和娱乐、商务等舒适配套设施和条件对特定群体的人群也较为必需。 小高层的房屋以其完善的设施和较为宽松的居住环境综合了高层和多层的优点，得到了购房者的青睐。22第三部分、购房者预期及需求分析本部分小结（2）： 购房者对住房面积的需

11、求较为分散。结合年龄因素分析，年龄越轻，对住房面积的需求越小。 购房超过七成的购房者计划购房单价在2601-3600元/平方米之间，单价在4000元以上的房子可谓价高和寡，高处不胜寒。 银行按揭贷款的付款方式近年来发展迅速，按揭贷款日趋成熟和完善，加之人们消费观念的改变，大部分购房者选择银行按揭贷款的付款方式。 大部分购房者希望由专业物业公司管理，希望社区自行管理，希望业主参与管理的比例也逐渐增多，可见业主参与物业管理的意识有所增强。 购房者对采暖方式的选择以传统方式为主，选择市政集中供暖。 七成多的购房者对房屋基本上都是选择自己装修。23购房者未来购房考虑因素分析 44%的购房者会主要考虑价

12、格，57%的人会主要考虑到交通便利性，53%的会主要考虑到地理地段位置。注重户型、小区配套设施、小区物业管理因素的人分别有31%、26.1%、25.8%。升值潜力越来越受到人们重视，选择比例达13.7%。开发商的知名度受考虑比例仅占5.5%。24购房者对居住区域的预期分析 对购房者打算购房区域的调查发现，南郊成熟的生活配套，优越的生活环境和林立的高校使得62.2%的人对城南情有独钟，并将其作为居家、置业的首选之地，东郊、西郊、北郊分别为6.9%、7.9%和12.4%。25购房者对居住地点的预期分析 70.4%的购房者会选择环境好景观好的地点置业，这也是近年来开发商竞争升级，着重宣传的一个卖点而

13、培养起来的消费意识。成年人上班和子女就学是选择置业地点的重要考虑因素，选择距工作单位近的占59.8%，选择方便子女就学的占55.3%。距父母居住地近、距繁华商业街区近、距原居住地近也都受到一定比例人们的重视，分别占25.1%、25.4%、14.8%。26购房者对小区配套的需求分析 购房者对小区配套设施以生活必需为主交通、学校和医疗机构为主，选择交通配套、学校配套和医务配套的分别达到65.5%、58.6%和44.1%的比例。自然景观、商业、园林和娱乐、商务等舒适配套设施和条件对特定群体的人群也较为必需。27购房者对建筑类型的需求分析 中档住宅以其完善的设施和较为宽松的居住环境综合了高层和多层的优

14、点，得到了64%的购房者的青睐；普通公寓和中高档公寓选择比例分别为24%和9%，别墅和高档住宅占到0.7%和2%。28购房者对建筑面积的需求分析 其中35%的消费者计划购房面积在80-100平方米之间，计划购房面积在101-120平方米之间的消费者占32%，19%的消费者计划购买面积在121-160平方米之间的物业。结合年龄因素分析，年龄越轻，对住房面积的需求越小，需要51-80平方米的购房者为9%，基本上以年轻人为主。29购房者对房型结构的需求分析 购房者对卧室的需求中，49.5%选择两室，48.8%选择三室，对比新兰德公司以往的调查数据，我们发现对卧室的预期中，需求三室的人员比例首次超过需

15、求两室的；64.9%的购房者需要两个厅，34.4%的人需要一个厅；预期卫生间一个和两个的购房者分别为62.2%和36.8%。30购房者对住房单价的预期分析 购房超过七成的购房者计划购房单价在2601-3600元/平方米之间，计划购房单价低于2601-3000元/平方米或3001-4000元/平方米的消费者比例分别为50%和21%。单价在4000元以上的房子可谓价高和寡，高处不胜寒。31购房者对住房总价格的预期分析 购房者中48.1%的人计划购买总价为30万元以下的房屋，37.1%的人计划购买31-40万元的房屋，另有9.6%的人计划购买41-50万元的房屋。购买50万以上的所占比例很小。32购

16、房者对付款方式的预期分析 购房者中54%的人选择银行按揭贷款的付款方式。选择一次性付款的购房者占23%的人，还有16%的人选择建筑期分期付款的付款方式。公积金贷款仍有待于发展，选择这种方式购房的人仅占6%。33购房者对生活配套设施的预期分析 57%的购房者希望住房附近有超市，要求有医院、商业中心、健身中心、休闲会所、中心花园、儿童活动设施、体育设施、餐饮场所等生活配套设施的人分别达到44.3%、35.1%、30.9%、27.8%、25.4%、23.4%、22%和18.6%。34购房者对环境景观的需求分析 购房者对美式自然随意风格、中式传统、和欧式雕塑喷泉的环境景观的倾向比例分别为67% 、12

17、%、和9% ，对环境景观无所谓的只有7% 。35购房者对居室特征的预期分析 69.1%的购房者希望厨房带阳台，58.4%的购房者希望居室是大厅小房的结构， 56.4%的购房者希望主人房间带卫生间， 27.8%的购房者希望居室是大厅大房的结构。8.2%和2.1%的购房者分别希望主房间居室带衣帽间、人工间。36购房者对智能设施的需求分析 73.5%的购房者希望有宽带接入，52.2%的购房者希望有水、电、气远程抄表系统，48.1%的购房者希望有红外线监控防盗系统，23.7%的购房者希望有可视对讲门禁系统，29.6%的购房者希望有室内电子防火防爆系统，46.4%的购房者希望有楼宇对讲系统。37购房者对

18、房屋装修的需求分析 七成多的购房者对房屋基本上都是选择自己装修。67%的购房者希望购买的是毛坯房，15%购房者希望购买的坯房屋进提供厨卫装修。仍然有14%的购房者希望购买的房屋是全屋精装修，4%的人希望开发商提供卫生间装修。38购房者对采暖方式的预期分析 购房者对采暖方式的选择以传统方式为主，56%的人选择市政集中供暖。分户壁挂锅炉和地热采暖因其明显的优势近年来发展迅速，分别有8%和24%的人预期采用。其中8%选择自己安装空调采暖，4%的人选择分户式中央空调方式采暖。39购房者对物业管理的预期分析 对物业管理的预期，购房者中54%的人希望由专业物业公司管理，13%的人希望社区自行管理，希望业主

19、参与管理的比例为33%，可见业主参与物业管理的意识有所增强。40是否需要车位 有53%的购房者表示不需要车位，47%的购房者表示需要车位。41第四部分、信息渠道及媒体促销分析 本部分小结： 报纸广告是购房者接收房地产信息的最主要渠道。华商报是购房者了解购房信息的最多的渠道，网络信息、路牌广告也越来越成为传递购房信息的有效渠道，传统的电视在传递房产信息的重要性有所降低。 新兰德研究人员发现消费者房地产信息渠道呈多元化方向发展。 购房者最喜欢的促销方式是免收物业管理费；另外，银行按揭、房展会额外折扣，送全套装修等促销方式也受到一些购房者的重视。42购房者信息渠道分析 报纸广告是购房者接收房地产信息

20、的最主要渠道。华商报是购房者了解购房信息的最多的渠道，网络信息、路牌广告也越来越成为传递购房信息的有效渠道，传统的电视在传递房产信息的重要性有所降低。 新兰德研究人员发现消费者房地产信息渠道呈多元化方向发展。43最有效的信息渠道分析 各种信息渠道中，有26%的购房者是通过华商报了解购房信息的，电视台的作用有所减少，分别有10%和9%的购房者通过陕西电视台、西安电视台了解房产信息。19%的人认为网络是最有效的购房信息渠道。12%的购房者是通过传单或派送报了解购房信息。44促销方式分析 30%的购房者最喜欢银行按揭的促销方式，16%的购房者最喜欢房展会额外折扣的促销方式，35%的购房者最喜欢免收物

21、业管理费的促销方式。另外，送全套装修的促销方式也受到一些购房者的重视，占13%。45第五部分、购房者品牌认知分析本部分小结：大部分购房者认为，房产品牌意味着房产质量更值得信赖。绝大部分购房者认为开发商和其开发的楼盘质量之间是关联的。大部分购房者对开发商的印象主要来自于其接触的开发商广告宣传。46购房者品牌认同分析 48%的购房者都房地产品牌地域无所谓，41%的购房者更加信赖本地品牌，11%的购房者更加信赖外地品牌。47购房者品牌态度分析 购房者对房地产品牌的看法中， 57%的觉得买有品牌的房子质量更值得信赖，22%的人认为品牌就意味着质量好，16%的人认为比没有品牌的房子价格更高。48购房者对

22、品牌的看法 有一半多的购房者认为品牌意味着更值得信赖该产品，认为值得购买的占30%，认为知道该产品的占12%。49购房者品牌提及分析 91%的购房者认为开发商和开发楼盘品质之间是关联的，9%的购房者认为两者之间没有关联。50对开发商品牌形成印象途径分析 59% 购房者对开发商的印象是来自其接触的广告宣传，其次是听朋友介绍，占16%；也分别有12%和5%的购房者对开发商有比较深的印象是因为收看新闻报道或有朋友在开发商公司工作；而只有1%的购房者是因为购买了该公司的住宅而对该公司形成深刻印象。51第六部分、购房者人文特征分析本部分小结： 购房者年龄构成以中青年为主。 购房者性别构成以男性为主。 购

23、房者职业构成以企业中层管理者为主。 房地产消费仍以普通家庭消费为主，个人或者单身的年轻人的消费群体已经成长起来，且越来越成为购房者中一支巨大力量。 购房者家庭结构中三口之家居多。 购房者中本科学历的人最多。 中等家庭收入的购房者最多，约占六成。 七成的购房者处于事业的发展阶段。52购房者年龄特征 购房者年龄构成以中青年为主。2230岁的人占到60%，3140岁的人占22%。53购房者性别特征 购房者性别构成以男性为主，占63%，女性仅占到37%。54购房者职业特征 购房者职业构成以企业中层管理者为主；普通职员、技术人员、国家公务员居其次。55购房者婚姻状况特征 房地产消费仍以普通家庭消费为主，

24、个人或者单身的年轻人的消费群体已经成长起来，且越来越成为购房者中一支巨大力量。购房者的婚姻状况中，已婚者占57%，未婚者占43%。56购房者家庭结构特征 购房者家庭结构中三口之家居多，占43%，四口之家占21%，二口之家23%。57购房者学历特征 购房者中大专文化程度的最多，本科学历的人其次，研究生及以上或者初中以下的购房者很少。58购房者家庭收入特征 中等家庭收入的购房者最多，约占六成。26%的购房者家庭收入为中等偏高，10%的购房者家庭收入处于中等偏低水平，低收入和高收入的购房者分别都占2%。59购房者事业状态特征 绝大部分的购房者认为自己处于事业的发展阶段；认为自己事业处在起步阶段和成功

25、阶段的购房者比例不大。60第七部分：调查结论与建议(一)大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成 功，其中14%的购房者处于事业的起步阶段，70%的购房者处于事业的发 展阶段 处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平 均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而 处于事业发展阶段的购房者大部分为3145岁的人群，他们的家庭平均月 收入大多集中在30005000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主 管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要

26、进一步补充 知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置 业消费上的总体购买力不高。61第七部分：调查结论与建议（二）购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但总体认知水平并不高 随着外地的房地产开发商进军西安房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品 牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意 义。 调查结果表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。消费者对房地产开发商品 牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发 商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。 “新兰德市场咨询”多年的房地产品牌研究

27、经验表明，那些知晓房地产开发商的购房者对 其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响 消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商 在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。62第七部分：调查结论与建议(三)、消费者住房需求特点与趋势 消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展： 购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加 购房者的意向居所与目前居所相比，同一种格局的套建筑面积有所增加 消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向： 调查结

28、果表明，在居住地点至工作单位的车程方面，购房者的要求有所放宽。借助于家庭私车和公交车辆（含地铁）两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程的要求所发生的变化。伴随着消费者对居住地点至工作地点的车程要求的放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域的选择上向城市边缘或郊区县地区扩散。63第七部分：调查结论与建议(四)、房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群1、投资型购房者 投资型购房者的年龄大多在2645岁之间，并且处于事业的发展阶段或已经取 得了一定成功。他们的收入水平较高，总体家庭平均月收入约为3150元，比所 有购房者的平均收入高出1000元。同时投资型购房者

29、有相当一部分有两处居 所，相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高，而且其居所全 部是已购房屋，这又进一步说明投资者的具有相当强的经济实力。2、郊区型购房者 调查表明，郊区型购房者主要是年轻人，他们的事业处于刚刚起步的 阶段或者发展的初期阶段，他们的收入水平较低或者一般，家庭平均月收入水 平在20004000元占一半左右的比例。64第七部分：调查结论与建议3、享受型购房者 享受型购房者与其他购房者相比，他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄分不上没有什么明显的特征，大多数人在事业上已经取得了一定成功。 享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方

30、式，他们非常看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外，休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。 消费者是房地产住宅市场的主导力量，而消费者的住房需求在一定时期必然会呈现不同的特点与趋势，所以，对于要以“需求为导向”来开发房地产产品的房地产开发商来说，准确研究购房群体的特征、及时把握消费者的住房特点与趋势的变化具有至关重要的作用。 新兰德房地产行业研究咨询仍将继续致力于跟踪具有购房意向的消费者，研究他们的群体特征、住房需求及置业特点，为房地产开发商提供最及时、最准确的市场需求信息。 65第七部分：调查结论与建议 2006年，西安房地产市场将呈现以下几个主要趋势，西安近年来城市

31、化进程加快人，购房郊区化趋势也逐渐显化，房地产开发也逐渐向郊区甚至远郊偏移，因此市场可开发空间仍然较高，预计2006年商品房市场开发量将突破500万平方米；从市场销售状况来看，近几年来西安商品房市场销售量连年增长，按照连续几年商场销售增长幅度预测，2006年的商品房销售量增幅将在20%左右，；由于房屋建设成本的提升，商品房总体价格趋于稳中有升的发展态势，开发利润将进一步减少。 西安楼市炎热的现状并不意味着市场的过度发展，反而更显现出巨大的增长潜力。西部大开发带来的投资热潮仍将持续；政府外迁、旧城改造及大量道路建设也将为楼市助力；作为历史名城，与旅游配套的房地产项目却少之又少，西安的旅游地产还有巨大潜力，吸引外来置业投资的魅力尚未充分体现。66附件：法律声明 本报告为西安新兰德市场调研咨询有限公司制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。没有经过本公司书面许可，任何组织和个人，不得使用本报告中的信息用于其它商业目的。 本报告中部分文字和数据采集于公开信息，所有权为原著者所有。没有经过原著者和本公司许可，任何组织和个人不得使用本报告中的信息用于其他商业目的。 本报告中发布的调研数据部分采用样本调研方法，其数据结果受到样本的影响。由于调研方法及样本的限制，调查资料收集范围的限制，部分数据不能够完全反映真实市场情况。67 关于