3房地产开发项目可行性研究(1)

1、第三章 房地产开发工程可行性研究【内容提要】 本章围绕房地产开发工程可行性研究，分三个专题分别介绍了房地产可行性研究的内容、房地产市场调查与分析、房地产开发工程财务评价。【重点掌握】 房地产市场调查方法、房地产市场调查分析方法、房地产市场预测方法、房地产开发工程财务评价指标的计算。1 可行性研究概述 2 房地产可行性研究的内容 主要内容3 房地产市场调查与分析 4 房地产开发工程财务评价 1 可行性研究概述 1.1 可行性研究的概念1.5 房地产工程可行性研究的程序1.4 可行性研究的质量、时间、费用1.3 可行性研究的类型1.2 房地产开发工程可行性研究的机构和人员1.1 可行性研究的概念

2、可行性研究是指在工程投资决策前，对与工程有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断工程在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 可行性研究的内容是以市场供需为出发点；以经济资源(生产资料和劳务)的投入为基础；以经济评价为结果。 也就是说，可行性研究需要搞清楚的主要问题是： 投资工程的产品能否以有利的价格卖出去；工程的建设生产有没有最经济合理的资源供给和技术运用。 它涉及到市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济财务分析，即投资效果分析。 因此，可行性研究具有两方面的任务：第一，是要确定工程能

3、否实施；第二，是要研究以何种方案实施才能取得最正确投资效益。 1.2 房地产开发工程可行性研究的机构和人员 机构：专业咨询研究机构 参与人员：经济专家、市场分析专家、房地产业专家、建筑工程专家、财会专家。 1.3 可行性研究的类型投资时机研究 初步可行性研究 详细可行性研究 工程的评估和决策 该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资时机。 投资时机研究分为一般投资时机研究和特定工程的投资时机研究。 一般投资时机研究又分三种：地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向。 特定工程的投资时机

4、研究是要选择确定工程的投资机遇，将工程意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 投资时机研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程工程建成后对社会的影响等。 投资时机研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 如果时机研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工。 初步可行性研究亦称“预可行性研究。在时机研究的基础上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 主要解决的问题包括：分析时机研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 在初步可行性研究

5、阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供给状况、工程所在地区的社会经济情况、工程地址及其周围环境、工程规划设计方案、工程进度、工程销售收入与投资估算、工程财务分析等。 所谓辅助研究，是对投资工程的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 详细可行性研究是开发建设工程投资决策的基础，是在分析工程技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 内容见2房地产可行性研究的内容 工程的评估和决策 ： 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行

6、评估论证。未经评估的建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设。 工程评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设工程可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。 1.4 可行性研究的质量、时间、费用（1）质量 国际上通用的质量要求： 时机研究的投资误差范围是30 初步可行性研究的投资误差范围是20 可行性研究的投资误差范围是10 （2）时间 时间花费与研究深度、工程规模有关。 一个中型工程的可行性研究一般需要89个月的时间；大型工程的研究一般在1.52年或更长的时间。 从整个根本建设的工程来看，用于可行性研究的时间约占1/3；工程规划设计和准备约占1/

7、3；施工建设亦占1/3。即前期的研究分析和设计共占去2/3的时间。 (3)可行性研究的费用 可行性研究的费用与研究的规模和深度成正比。在一般情况下，各项研究费用占工程投资总额的百分比大致如下： 时机研究 0.21.0 初步可行性研究 0.251.5 可行性研究 大型工程 0.21.0 小型工程 1.03.0 以上数字提供的只是一种相对关系，并非绝对概念，因为个别的可行性研究费用有的可能高达工程投资总额的5。 1.5 房地产工程可行性研究的程序(1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (5) 经济研究。包括工程的资金筹措、本钱开支、效益预测、投资风险、工程的国民经济宏观考察和

8、社会环境效益等。 (4) 技术研究。包括工程实施全过程的所有运转环节的衔接处理、地质处理、环境保护措施、工程工程施工工艺和物料投入等。(3) 市场预测分析。(2) 市场实地调查、收集情报和资料。 (6) 方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的工程实施方案，要求将工程的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最正确方案，或集中优点重新修订设计最正确方案。 (7) 制定实施方案。对选取的方案制订详细的实施方案书，要求确定所有具体的技术指标范围，估算投资本钱支出和收益幅度等财务状况，说明本钱、价格或进度等情况发生变化时可能对工程效果带来的影响及其应变能力。

9、 (8) 编制可行性研究报告。不同工程的可行性研究报告在结构和内容上各有特定的要求和标准。房地产开发工程的可行性研究报告可根据工程的性质、用途、规模等具体情况来编写。 (9) 对可行性报告进行评价与决策 见下页图教材P402 房地产可行性研究的内容 2.8 工程开发组织机构、管理费用的研究2.11 工程经济分析及综合效果分析评价2.5 规划设计方案选择2.3 工程用地的现状调查及动迁安置2.2 可行性分析概况说明2.1 工程概况2.4 市场分析和建设规模确实定2.6 资源供给2.7 环境影响和环境保护2.9 开发建设方案2.10 工程财务分析2.12 关于引进技术和进口设备的说明2.13 结论

10、及建议2.14 可行性研究报告的各类附件2.1 工程概况 (1) 工程名称、开发建设单位。 (2) 工程的地理位置。包括工程所在城市、区和街道，工程周围主要建筑物等。 (3) 工程所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及开展潜力、工程建设的时机和自然环境等方面说明工程建设的必要性和可行性。 (4) 工程的性质及主要特点。 (5) 工程开发建设的社会、经济意义。 (6) 可行性研究工作的目的依据和范围。 2.2 可行性分析概况说明 (1) 可行性研究的起迄时间。 (2) 可行性研究的费用及占总投资比例。 (3) 参加可行性研究的工作人员，包括其技术职称、 级别和能力描述。 (4) 研究分析的主要内容。 (5) 可行