贵州开明同心城小商品馆项目营销计划

1、营销计划前 言开明同心城，2012年3次推盘均取得开盘大卖的佳绩，但项目一期总开发量22万平方米，均达到预售标准，2013年的销售任务将更加繁重，本次提案将就今年的工作方向和不同房源的营销工作，进行专项提报。年度目标销售：保3亿，冲4亿品牌：“金沙大十字”形象落地方案大纲可售房源盘点销售重点现有资源分析策略方向专项产品销售执行落地可售房源盘点销售重点家居A馆小商品馆？建材馆休闲区小公寓矿机一期可售房源中18#规划未定可售房源盘点销售重点18#规划建议规划原则：易去化，市场接受度高产品规划依据：矿机一期兵营式商铺热售 21#、22#步梯房（多层住宅）热售 本地住宅已购业主产权概念薄弱规划建议：1

2、8#规划为兵营式商铺 1F矿山机电交易市场二期、建材区 23F40年产权步梯住宅（两房80、三房100）规划优势：将商业客户转变为住宅客户，缓解商业压力 便于19#业态落位、加强商业存活能力8栋兵营式商业按一期面积计算总建面约：14100单层建面约：4700可售房源总销全年可售额约7.5亿可售房源盘点销售重点销售重点研判1. 按以上房源70%去化率计算，总销售额：2.99亿元；2. 借鉴步行街推盘实际销售情况，住宅底商和步行街目前销售并不能实现价值最大化目标，因此不作为全年去化重点考虑；3. 16-17#二、三楼房源面积约2.49万方，19#二、三楼房源面积约1.55万方，由于此类房源去化周期

3、较长，因此19#二、三楼房源不作为全年去化重点考虑。可售房源盘点销售重点年度目标实现战略销售：保3亿，冲4亿房源：矿机一期余房16#17#2-3层18#、19#1层小公寓、住宅19#2-3层步行街住宅底商价格上浮可售房源盘点销售重点现有资源分析策略方向商业篇矿机一期、18#、16-17#19#一层、小公寓现有资源分析策略方向2013年招商开业进度矿山机电市场一期4月试营业家居A馆招商3月合同签约、10月开业小商品区一期8月开业建材区1月开业商业热场现有资源分析策略方向小微企业创业扶持户口及子女就学两免两减半的税收扶持50000元的财政资金补助县财政出资担保机构15万以下贷款扶持定向客群福利20

4、12年由于省内名额用尽本案商户并未申请目标客群预判矿机二期 投资客户、自购自营客户 135套 家居馆 投资客户 332套小商品区 投资客户、自购自营客户 224套投资客群需求量大现有资源分析策略方向建材区投资客户、自购自营客户262套现有资源分析策略方向商业营销策略方向2013年，招商开业活动丰富同类产品，节点借势发力2013年，投资客群需求量大招商成果，商业氛围炒热2013年，政策扶持名额下放定向客群，小商业的吸引小公寓产品优势低总价：按2800元/平米均价，套均43平米，总价约12万高回报：按金沙市场简装月租700元，年回报约7%小公寓资源优势市场空白：目前金沙市场无小公寓产品出售潜在客群

5、：住宅与商业已购客群量大，均有投资可能性高回报投资型产品优先内部去化现有资源分析策略方向现有资源分析策略方向整体策略方向大板商业为商业重点依托签约及开业热场启动销售小公寓为商业补充内部客群+市场客群双线投资引导大场面借势，小客户精准专项产品销售执行落地3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月矿机一期开业家居A馆合同签约小商品区开业家居A馆开业18#一层矿机二期认筹18#一层矿机二期认筹推广16#二至三层品牌推广16#二至三层认筹18#一层矿机二期开盘16#二至三层开盘小公寓开盘17#二至三层小商品区认筹17#二至三层小商品区开盘冲4:住宅底商推广冲4:住宅底商认筹冲4:住宅底商开盘商

6、业推盘节奏小公寓已购已租客户内部认购矿机一期试营业矿机二期建材区开业19#一层商铺认筹19#一层商铺开盘专项产品销售执行落地家居A馆（16#二、三层）主题策划产品：16#2-3层，大板商业形态业态：家居客群：以投资客群为主卖点：低首付，单铺5万起年回报率5%实力家居品牌保障投资门槛低 投资收益不高 投资有保障 策划主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东专项产品销售执行落地家居A馆（16#二、三层）蓄水方案二层：5000元认筹，开盘享受200元/平优惠三层：5000元认筹，开盘享受100元/平优惠（主力面积小于50，二层仅4间78户型，即享受最高15000元优惠）两年返租：投资客与

7、自营户每年5%2012年9月对18#1F，16-17#2-3F进行认筹，交5000抵15000，本次认筹优惠与前期认筹优惠不重复享受。前期认筹选择16-17#2-3F业态规划的客户29个，其中8个为投资客户，21个为自购自营户；本次认筹由于16#业态调整（全为家居），且认筹前基本签约完毕，则前期21个自购自营客户，本次认筹可线下邀约认筹客户到访，转为17#小商品区或19#3楼建材区的签约。专项产品销售执行落地家居A馆品牌商家签约活动“同心同行，共创财富”开明同心城国际家居馆品牌商家签约暨认筹仪式活动地点：奥斯特酒店活动时间：4月9日 下午14：30分（暂定）活动目的：商业品牌炒作、客户蓄水邀请

8、客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导暖场活动：自助下午茶宴签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式现场包装：LED、条幅、易拉宝专项产品销售执行落地家居A馆（16#二、三层）推广安排主题：国际家居馆5万首付抢旺铺，做国际品牌家居大房东5000元火爆抢筹，最高200元/优惠媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠户外/大牌/跨街3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠道旗3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠单页/巡展/电视3

9、月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠围墙3月15日3-4月5万首付，做国际品牌家居大房东，认筹优惠16#2-3平面专项产品销售执行落地矿山机电2期（18#一层）销售价格定价原则根据产品建筑形态，18#楼价格应该根矿机一期的价格来制定矿机一期的均价为9000元/平方米价格建议18#楼一楼均价应与一期持平，但由于一期开业，因此暂定为9100元/平专项产品销售执行落地矿山机电2期（18#一层）蓄水方案认筹：交5000抵扣15000三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%价格未公示前对外统一报价9500元/平左右，用二期外铺成交价格压迫客户选择一期存量商铺，争取在二期未推出前去化一

10、期存量商铺，以达到一期售罄的目的。矿山机电市场开业活动“同心同德，财富共赢”开明同心城矿山机电市场一期开业暨二期认筹仪式活动地点：开明同心城现场活动时间：5月20日 上午9:30分（暂定）活动目的：商业氛围炒作、客户蓄水邀请客户：一期未购客户、周边县市经营户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、工商联单位领导 主要领导根据一期经营户开业数量确定暖场活动：舞狮队、锣鼓队、彩车巡游、开业礼炮开业仪式：领导致辞、开业剪彩现场包装：舞台、花篮、红毯、竖条幅、空飘、充气拱门专项产品销售执行落地专项产品销售执行落地矿山机电2期（18#一层）推广安排主题：矿山机电市场一期盛大开业，

11、二期载誉加推5000抵15000，全城火爆抢筹媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹户外/大牌/跨街3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹道旗3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹单页/巡展/电视3月11日4-5月一期开业，二期5000抵15000认筹围墙3月13日4-5月一期开业、二期认筹、家居馆签约专项产品销售执行落地17#二、三层主题策划产品：17#2-3层，大板商业形态业态：小商品百货客群：投资客群、自购自营客群卖点：低首付，单铺4万起年回报率6%小商品一期开业运营置业、投资门槛低 投资收益高 投资

12、有保障、经营有人气 小微企业创业基地财政补助，创业扶持 策划主题：国际小商品馆一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6%最高36万政策补助，青年创业总动员专项产品销售执行落地17#二、三层主题策划开明同心城小微企业创业扶持政策5万元财政资金补助1万元商标注册补助最高15万元税收奖励最高15万元银行贷款担保专项产品销售执行落地17#二、三层商家签约活动“同心同向，财富同赢”开明同心城国际小商品馆商家签约暨认筹仪式活动地点：奥斯特酒店活动时间：7月9日 下午14：30分（暂定）活动目的：商业开业宣传、客户蓄水邀请客户：品牌商户、意向客户、广告推广来客邀请嘉宾：开发公司领导、代理公司领导、金沙工商局、

13、工商联单位领导暖场活动：自助下午茶宴签约仪式：领导致辞、商家品牌展示、商家代表致辞、签约仪式现场包装：LED、条幅、易拉宝专项产品销售执行落地17#二、三层推广安排媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月6-7-8月一期开业、首付4万、36万政策补助户外/大牌/跨街6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助道旗6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助报纸/巡展/电视6月18日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助围墙6月22日6-8月一期开业、首付4万、36万政策补助主题：国际小商品馆一期盛大开业，二期首付4万起，年回报6%最高36万政策补助，青年创业总动员17#

14、2-3层平面专项产品销售执行落地小公寓主题策划产品：矿机一期2-3层，兵营式商业形态业态：单身公寓、创意产业（广告、培训、摄影、设计等）客群：过渡性居住客群、投资客群、办公客群卖点：低总价，单铺12万年回报率7%置业、投资、创业低门槛 投资收益高、增值保值 小微企业创业扶持创意办公首选 策划主题：创意公寓12万住公寓，年回报7%，商住投资首选43-50创意办公空间，最高36万政策扶持专项产品销售执行落地小公寓推广安排媒体初稿时间推广时间推广主题短信15万条/月7-9月43-50公寓、36万补助、12万总价、7%回报户外/大牌/跨街8月13日8-9月43-50公寓、36万补助、12万总价、7%回

15、报道旗8月13日8-9月43-50公寓、36万补助、12万总价、7%回报报纸/巡展/电视8月13日8-9月43-50公寓、36万补助、12万总价、7%回报围墙8月13日8-9月43-50公寓、36万补助、12万总价、7%回报主题：创意公寓12万住公寓，年回报7%，商住投资首选43-50创意办公空间，最高36万政策扶持小公寓平面专项产品销售执行落地19#一层销售价格建议定价原则根据产品建筑形态，19#楼价格应该根16#楼一楼价格来制定二者差异性在于经营业态不同，周围商业氛围不同，内外铺比例不同目前16#楼一楼均价为7000元/平方米价格建议19#楼一楼均价应与16#楼持平，暂定为7100元/平根

16、据内外铺面积比例，外铺均价为9800元/平，内铺均价为5750元/平19#一层蓄水方案优惠：交5000抵扣20000三年返租：投资客每年5%、自营户每年6%16#内外铺价差在3650元左右，19#内外铺价差在4050元，目的是挤压客户至内铺房源， 推动开盘当天内铺去化。19#一层推广安排主题：国际建材馆VIP5000抵20000，全城火爆认筹年初开业，即买即收益媒体初稿时间推广时间推广主题短信25万条/月9-10月5000抵20000，年初开业，即买即收益户外/大牌/跨街9月8日9-10月5000抵20000，年初开业，即买即收益道旗9月8日9-10月5000抵20000，年初开业，即买即收益

17、报纸/巡展/电视9月8日9-10月5000抵20000，年初开业，即买即收益围墙9月8日9-10月5000抵20000，年初开业，即买即收益专项产品销售执行落地19#三层销售与业态调整建议16-17#二、三层总销面积：2480519#二层政府回购，三层面积：7760二、三层去化速度较慢，更依托招商成果策略依据常规策略招商完成后，进行短期返租销售对外进行招商品牌、常规回报、蓄水推广常规业态建材、五金等调整策略打造投资理财产品，长年限，高回报短期内迅速变现，开发商调整业态休闲、娱乐专项产品销售执行落地19#三层主题策划产品：19#3层，大板商业形态业态：休闲、娱乐客群：以投资客群为主卖点：10年租

18、约年回报率6%年租金8%上涨长期稳定收益 投资收益高 投资收益上涨 策划主题：金沙潮流荟 娱乐休闲不夜天代租10年年回报6%租金涨幅8%专项产品销售执行落地19#三层投资理财销售模式确定底价，无论年回报率或一次性返租年限，总销均为底价销售价格。可以和客户签署长期租赁合同（8-10年），一次性返租年限均为3年。剩余返租年限，可在合同中签订，每年按8%上涨，则自动续约。为规避甲方风险，可引入商业运营公司，代为签署商业运营管理合同。引入商管公司，风险转嫁住宅篇常规户型、异型房现有资源分析策略方向楼盘名称总体量开工面积户型价格卖点销售策略销售情况鼎盛金港33000015000080-130均价3000

19、赠送面积首付2万，其他部分借款总去化约150套金明国际900006000050-120均价3880地段成熟，人流集中周边配套完善低价3580起去化率50%金都国际6000006000050-200均价3300规划较好，居住环境不错也是板式小高层9折起去化率70%金源华府60000015000090-160均价3250人工湖，红星美凯龙市政府对面，新区规划4-5%优惠首批4栋18层推盘去化量130套金钻时代650006500060-100未定青年区，精装小户型未定无龙山水怡6000001700088-120均价2900五龙山环境，西班牙风情未定无竞争楼盘信息汇总房价稳中有降，促销方式多样，竞争激

20、烈现有资源分析策略方向已推房源去化速度分析小三房去化速度最快，目前存量13套中有8套属于步梯房源；小三房可选择余地较少，部分客源转化为两房去化；大三房去化率较两房更高，主要是由于年末加推31#全为两房房源，实际两房受总价优势，销售较大三房更快。存量仅支撑3月销售，整体去化速度较好现有资源分析策略方向成交客群分析教师医生群体专项优惠活动效果好其他客群创造“专项优惠”机会现有资源分析策略方向置业情况分析住宅置业以首次置业为主现有资源分析策略方向认知渠道分析短信、路牌、市区接待等有效渠道朋友介绍大量来人，老带新长期策略现有资源分析策略方向可售房源分析可售总计：359+99=458套可售以两房为主，大

21、三房其次，为下阶段主推重点异形房数量较少，多为两房主推两房产品，带动房源去化现有资源分析策略方向住宅营销策略方向已推房源存量99套，未推房源359套依据去化速度，精准推案异形房54套，产品竞争力低做足性价比，合理定价定向客群为去化主力创造客群福利，主动发力现有资源分析策略方向异形房源销售策略推售策略：按两房、三房去化量，搭配推售价格策略：与常规房源拉开价差，并低于市场价格市场最低价龙山水怡2780元/平米起；本案住宅均价3080元/平米，异形房均价2800元/平米由于房源数量有限，则不建议进行精装修或样板房等销售配合动作专项产品销售执行落地住宅主题策划住宅策划主题：2013，从名师、名医，到名

22、仕、名宅的概念升级演绎尊崇府邸名仕风华前期形象：名医为邻，名师相伴 构建邻里，创造圈层营销策略：创建客群，制造福利 政治优势，政策优惠品牌策略：放大邻里，圈层升级 名仕风华，名流荟萃名流府邸名仕风华名流荟萃名仕府邸金沙首席名仕府邸不逐风潮风华自筑专项产品销售执行落地公务行政单位总动员策略目标：针对特定人群 创造帮扶优惠 吸引购房目标群体：金沙各行政公务单位（公检法、工商、行政、税务）政治背景：民进中央“同心彩虹行动” 置业帮扶计划升级策略由头：响应国务院“国五条”调控策略依据：本案已购客群93%首次置业民进中央“同心彩虹行动”升级“名仕楼”首次置业帮扶政策专项产品销售执行落地彩虹行动首次置业优

23、惠政策优惠资格：购买首套住宅的市场客户优惠幅度：享受首次置业专属优惠+认筹优惠认筹优惠：10000抵15000首次置业优惠：10000元首次置业补助专项产品销售执行落地“名仕楼”公务员优惠政策优惠资格：购买首套住宅的公职人员优惠幅度：认筹优惠+名仕楼公务员优惠名仕楼优惠：依据工作年限给予不同优惠，适用于各行政单位 工龄10年，购房10000元优惠 工龄10年，购房20000元优惠认筹优惠：10000抵15000专项产品销售执行落地“名仕楼”首次置业帮扶政策政策内容：各行政事业单位，依据“工龄”享受“不同优惠” 此次置业帮扶优惠，直接抵扣房款，不发现操作模式：拷贝名师楼、名医楼操作模式推广动作：

24、各单位红头文件下发 各单位现场巡讲 各单位人群置业政策帮扶邮件 有效渠道市场推广政策目的：公务行政客群吸引，前期名师、名医后续持续优惠定向群体福利 快速去化核心“名仕楼”推广安排主题：尊崇府邸名仕风华民进中央“同心彩虹行动”首次置业帮扶名仕楼最高4万元优惠媒体初稿时间推广时间推广主题短信20万条/月3-10月彩虹行动帮扶首次置业，名仕楼4万元优惠户外/大牌/跨街3月18日3-10月彩虹行动帮扶首次置业，名仕楼4万元优惠道旗3月18日3-10月彩虹行动帮扶首次置业，名仕楼4万元优惠报纸/巡展/电视3月18日3-10月彩虹行动帮扶首次置业，名仕楼4万元优惠围墙3月18日3-10月彩虹行动帮扶首次置

25、业，名仕楼4万元优惠专项产品销售执行落地住宅平面专项产品销售执行落地住宅推盘节奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月彩虹行动“发现”活动60/70/14450/11350/10830/12530/9560/11360/101余房销售“名仕楼”首次置业帮扶启动23#、开盘销售28#开盘销售24#开盘销售29#开盘销售余房销售20#、27#-1单元开盘销售25#、27#-2单元开盘销售余房销售？/41此推盘节奏不含18#改建的40年产权住宅彩虹行动帮扶置业全城总动员“同心彩虹行动”首次置业帮扶活动彩虹行动置业帮扶发现暨名仕楼置业优惠启动活动地点：鼓韵广场活动时间：3月30日 上午9:

26、30分（暂定）活动目的：活动炒作、客户蓄水邀请客户：教师、医生业主、广告推广来客邀请嘉宾：民进中央领导、地方政府领导、开发公司领导、代理公司领导暖场活动：舞狮队、锣鼓队、彩车巡游、开业礼炮发现仪式：领导致辞、现场发现现场包装：舞台、花篮、红毯、竖条幅、空飘专项产品销售执行落地整体推盘节奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月余房销售23#开盘销售28#开盘销售24#开盘销售29#开盘销售余房销售20#、27#-1单元开盘销售25#、27#-2单元开盘销售余房销售40年产权住宅销售40年产权住宅销售40年产权住宅销售40年产权住宅销售40年产权住宅销售18#一层矿机二期开盘小公寓开盘

27、17#二至三层小商品开盘冲4:住宅底商开盘19#一层商铺开盘矿机一期余房销售矿机一期余房销售16#二至三层家居馆开盘余房销售专项产品销售执行落地2013年整体销售计划附：2013年招商计划一、矿山机电市场开业第一阶段：通知商家进场接收物业及装修第二阶段：筹备开业活动（日期、邀请人员、仪式流程、宣传等）注：开业日期建议为4月中旬如何邀约商户进场，确保4月试营业？针对本地经营户：小微企业创业扶持申请+制作矿机商家品牌导视图 （导视图：成本1000元以内）针对外地经营户：若不进场，则不将商家名称放入品牌导视图中落位二、矿山机电市场二期招商（18#1楼的一部分）依据前期业态推算，需要招商100户商户进

28、场。第一阶段：为保障项目销售，在4月份完成商户的50%招商工作，主力寻找本地商户第二阶段：自5月开始，针对周边具有矿山资源和集中经营矿机设备的区域进行招商，至8月份完成95%的招商工作。外地招商区域：大方、黔西、六盘水等县市招商手段：上门拜访、电话营销、广告派发招商人员：按3-4名招商专员，已在招聘中招商物料：招商折页招商政策：前期预约客户3年免租，后续新增商户2年免租三、家居馆招商签约第一阶段：家居签约（A馆）（16#的2-3楼，总面积14000，截止3月底家居签约面积85%，4月底完成95%）第二阶段：筹备家居开业（日期、邀请人员、仪式流程、宣传等）注：建议开业日期为10月1日附：2013

29、年招商计划四、建材馆招商签约（18#的1楼部分，19#的1楼）第一阶段：为保障18#1楼部分建材的销售，招商优先就这部分进行，计划在5月完成整体量的30%第二阶段：10月份完成90%，1月份开业招商区域：根据目前资源计算，本地商户可解决80%商家，则20%从外地引入大品牌商家进场。附：2013年招商计划18#1楼业态：油漆、板材、厨卫综合店、灶具、门窗等19#1楼业态：陶瓷卫浴、橱柜、墙纸、地板、灯饰等招商区域：贵阳、遵义、毕节地区招商手段：上门拜访、电话营销、广告派发招商政策：小品牌商户2.5年免租，大品牌商户申请最高3年免租附：2013年招商计划五、小商品城招商（16#1楼17#的1-3楼）第一阶段：制定小商品城业态细分即品类范围与落位（3月15日）第二阶段：制定招商政策及推广方案（3月20日）第三阶段：小商品分期签约（总面积约为22000，第一期先招16#17#一楼，4月底完成40%，5月底完成60%，6月份75%，7月份90%，第二期招17#的2-3楼：7月份完成40%，8月份50%，9月份70%，10月份完成90%）第四阶段：筹备开业活动（日期、邀请人员、仪式流程、宣传等）注：建议8月份一期开业，二期11月份开业附：2013年招商计划小商品馆招商手段异地招商：在贵阳、遵义、毕节地区进行上门拜访和电话营销大