[法律资料]合同法培训房地产行业相关合同操作实务

1、合同法培训房地产行业相关合同操作实务主讲 法律部目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定 合同的含义也称为契约，我国合同法对其的定义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。特 征1、平等主体之间的民事法律关系；2、当事人意思表示一致即合意的结果；3、目的是为了设立、变更或终止民事权利义务关系。其他备忘录、会议纪要、意向书、框架协议等纲要性文件不属于合同，但这些文件如果具有了合同所需的主要内容、有具体的权利义务约定也应当属于合同。一、合同的原理商品房认购书目录合同履行注意事项如何签订合同

2、合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定二、签订合同的意义DCBA约束合同当事人，保障交易的顺利进行；合同当事人都能获得合同预期利益；划清合同当事人各自的权利、义务，减少纷争；为守法、诚信者寻求法律救济提供依据。官司打得好，不如合同签得好。目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定赖祖亮小木虫赖祖亮小木虫三、合同签订的流程交 易磋 商Step 1Step 2起 草合 同Step 3合 同条 款磋 商Step 4签 字盖 章格式合同与非格式合同？格式合同四个特征：合同条款具有预先确定性；

3、1合同条款与形式的标准化；2合同他方当事人的不确定性；3合同双方当事人地位事实上的不平等。4格式合同与非格式合同区分标准：以合同条款是否由当事人共同协商确定为标准。对格式合同提供方的限制 为保护相对人的利益，合同法对格式合同中预先拟定合同条款一方的权利作了较大的限制。合同法第39条应当遵循公平原则，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。案例车辆投保机动车第三者责任险，事故发生在保险期间内，保险公司拒赔（驾驶证尚在有效期内，但未参加当年年审）保险合同约定：持未按规定审验的驾驶证发生交通事故致害他人人身、财产的，本公司免赔；本人已经仔细阅读保险条款，并充分理解保险责

4、任、责任免除等合同条款。法院审理后认为，保险公司没有履行明确说明义务，判决保险公司承担赔偿责任。 对格式合同提供方的限制 为保护相对人的利益，合同法对格式合同中预先拟定合同条款一方的权利作了较大的限制。合同法第40条 提供格式条款一方免除其责任、加重对 方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第41条对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款合同法第39条应当遵循公平原则，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。公司常见合同BECDA工程类合同广告类合同买卖合同租赁合同承揽类合同目录合同

5、履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定四、合同的形式、内容我国合同法第12条的规定，合同的内容一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。合同的内容目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定五、如何签订合同合同格式：合同首部前言(背景情况）合同项目期限价款或报酬质量权利义务违约责任解决争议的方法签字盖章页及附件（一）合同首部签订合同的主体是否正确、是否合法、是否具有相应资质、是否

6、具有履约能力1单位的，确认当事人名称与工商注册一致；个人的，确认当事人姓名与身份证一致2住所地具体、真实，可以联系到合同相对方 3联系电话是否能联系到合同相对方42、当事人名称、住所、联系方式1、合同名称：简明扼要、反映合同主题公安部、消防局发布的消防设施工程专业承包企业资质等级标准常用网站：深圳市市场监督管理局： 深圳市信用网： 身份证查询网：（二）前言（背景情况）前言（背景情况） 签订补充协议、解除协议必须有前言部分 对主合同签订的时间、主要内容、履行情况进行简要描述，切忌冗长。合同无相关签订背景的，可以省略前言部分描述合同交易的背景情况：如建设工程合同：建设工程用地的相关情况、项目名称、

7、规模等含义：即合同的标的，指合同要交易的对象，例如承包的工程范围、要购买什么货物、租赁什么房产、设计什么东西、定作什么货物等是否与合同的名称一致、相符确定合同项目是否合法 （违法建筑不得使用、特种物品不得交易）ABC（三）合同项目比如：以违法建筑物为标的订立的房屋租赁合同无效-建设工程规划许可证 （四）合同期限1什么时间内完成、租赁多长时间、借款期限、什么时间交货等赖祖亮小木虫2期限须具体明确，有确定的起始时间和终止时间若签订合同时无法确定，应约定计算期限的方式赖祖亮小木虫3约定的期限应当合法、合理，能实现合同目的（房地产租赁期限最长不得超过20年）质 量合同项目成果的合格标准质量标准的种类

8、采用何种标准质量标准的最终目标建设工程竣工验收标准设计成果的验收标准电器设备是否具有质量安全检验合格证书房地产是否符合使用条件货物是否和样品一致符合合同目标、 能实现、满足同 目的国家标准地方标准 行业标准 市场标准企业自身标准有明确的国家、地方标准的，应采用国家、地方标准；企业标准高于国家、地方标准的，应同时采用企业标准没有明确的标准可以采用的，应约定确定质量标准的方法，例如指定第三方检测、鉴定，或试用一段时间无故障等（五）质量赖祖亮小木虫赖祖亮小木虫（六）价款或报酬合同对价既可以约定一次性支付，也可以约定分期支付。政府指导价、市场价注意：约定支付的成就条件，尽量有利于我方。（约定定金的，不

9、得超过合同总价款的20%）支付方式：现金、支票、转账收款收据、发票应与付款数额一致赖祖亮小木虫（七）权利义务合同当事人在合同关系中各自应承担的责任和享有的权利，包括解除、终止合同。不能违反法律法规的禁止性规定，尽量体现公平、公正。1、有，不要过多地重复阐述；若要重点强调的，尽量简要；2、无，应尽量详细、具体、具有可操作性，有利于我方。法律有无规定（八）违约责任构架违约行为预期违约明示违约默认违约实际违约不履行延迟履行不完全履行延迟给付延迟受领瑕疵履行部分履行救济方式 例如： 1）针对具体的违约行为约定不同的违约责任； 2）违约金的数额应当具体明确。 实践：可操作性应当约定解除合同并要求对方承担

10、一定数额的违约金根本违约（重大违约）要求继续履行、采取补救措施并承担一定数额的违约金一般违约不能实现合同目的违约金、定金、损害赔偿金的适用定金罚则与违约金不能并用，守约方选择对自身有利的方式； 定金罚则与损害赔偿金可以并用，相互补充，但两者并用的 结果不得超过合同金额总额（不能获得额外利益）定金与违约金、定金与损害赔偿金合同法115条规定：给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金-定金罚则案例 甲乙订立苹果购销合同，约定：甲向乙交付20万公斤苹果，货款40万，乙支付定金4万，如任何一方违约，须支付违约金6万，现甲无法交货。乙选择何种方式对其有利？提示：合同

11、法规定：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。甲：收受定金方，违约，双倍返还定金，也即返还8万，乙方实际得到4万；违约金、定金、损害赔偿金的适用定金与违约金不能并用，守约方选择对自身有利的方式； 定金与损害赔偿金可以并用，相互补充，但两者并用的结果 不得超过合同金额总额（不能获得额外利益）1）主张违约金，放弃定金罚则，然后比较违约金与损失大小； 2）主张定金罚则，放弃违约金，后主张损失赔偿，两者并用； 3）比较两种方案金额的大小，选择适用有利方案。定金与违约金、定金与损害赔偿金有违约金条款的，优先适用违约金条款：A、违约金损失（过分高于损失），可要求予以适当减少；C、违约金损失（

12、不过分高于损失），适用违约金违约金与损害赔偿金三者并存时合同法115条规定：给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。案例 甲乙公司依法订立一份总货款为20万的购销合同，合同约定违约金为货款总价的5%。同时，甲向乙支付定金5000元，后乙违约，给甲造成损失2万元。违约金为20万5%=1万元，损失为2万元，定金为5000元。这三笔钱该如何向乙公司进行主张更为有利？方案一：主张违约金，放弃定金罚则。甲公司可向乙公司主张2万元赔偿，并要乙公司返还5000元定金。综上，共可主张乙公司赔付万元（实际赔付2万元）；注意，此处只要求将5000元定金返还，并没有适用“定金

13、双倍返还”的规定，与之前分析并不矛盾。方案二：主张定金罚则，放弃违约金。甲公司要求乙公司承担定金责任，双倍返还定金，即5000元2=1万元，另外可再主张损失赔偿2万元，共计3万元（实际赔付万元），未超过合同总金额20万元。比较两种方案，在金钱赔付方面，方案二优于方案一，甲公司最多可以向乙公司主张3万元的赔偿。（九）解决争议的方法仲裁协商/调解诉讼应选择对我司有利的法院管辖，以公司办公所在地法院为首选一裁终局仲裁费用远高于诉讼费用慎重选择：合同签订地、合同履行地、当事人住所地的法院管辖（十）签字盖章页及附件签字盖章生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目有特殊要求，当事人也可以约定附条件或附

14、期限生效。签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案），个人应当是其本人签名。（十）签字盖章页及附件签字盖章生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目有特殊要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案），个人应当是其本人签名。A、合同当事人必须具有相应的民事行为能力；B、意思表示真实； C、不违反法律和社会公共利益；D、合同标的确定。有效合同（十）签字盖章页及附件签字盖章附件 生效时间：合同自签订之日起生效。若对合同项目有特殊要求，当事人也可以约定附条件或附期限生效。签字盖章：公司应加盖公章或合同专用章（有备案），个人应当是其本人签名。无法在合同中

15、描述的或不适合在合同中描述的，应当作为合同附件。附件与合同具有同等法律效力，应重视。附件的名称与数量应在合同中列明。目录合同履行注意事项如何签订合同合同的形式、内容签订合同的流程签订合同的意义合同的原理公司关于合同管理的相关规定六、合同履行注意事项架构抗辩权合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例同时履行抗辩权同时履行抗辩权案例房屋买卖合同 甲交付房屋，并办理登记手续，乙分三期付款之后，乙按期支付了一、二期款，甲移交钥匙，但未办登记手续乙表示，剩余款项在登记手续办理完毕后再付，未按期支付第三期甲以乙违约为由起

16、诉，请求乙承担违约责任，乙如何抗辩/维权?结论：乙有权以甲未按期办理房产所有权移转登记手续为由行使同时履行抗辩权进行抗辩。抗辩权合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例B合同法67条：有先后履行顺序，先履行一方未履行或其履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其履行要求。案例同时履行抗辩权先履行抗辩权先履行抗辩权案例供货合同 甲交付设备，乙分三期付款，余款年底付清合同约定，乙按期支付一、二期款，甲交付设备；双方按约履行乙在使用过程中发现设备质量问题，运回甲方处进行维修年底设备维修完毕，甲以乙未支付余款为由拒不返

17、还设备乙起诉，要求甲返还设备，站得住脚吗？甲所交付的设备存在质量缺陷，使乙的合同目的不能实现，乙以甲所交付的设备有质量缺陷，债务履行不适当，而未支付到期款15万元，其行为符合先履行抗辩权的行使条件，行为是正当的。抗辩权合同法66条：没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前或者对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案例B合同法67条：有先后履行顺序，先履行一方未履行或其履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其履行要求。案例C合同法68条：只有负担先履行义务的一方当事人有证据表明后履行义务一方有难为给付之风险。同时履行抗辩权先履行抗辩权不安履行抗辩权合同法第68条规定：

18、应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。赖祖亮小木虫对方未按合同约定履行的Q1我方接受的，应如何处理？Q2我方不接受的，应如何处理？赖祖亮小木虫保留对方违约证据，不放弃追究其违约责任的权利 （签订补充协议，确认对方的违约行为） 保留对方违约证据，停止履行我方的义务； 书面通知对方，告知其已违约，要求其承担违约责任； 若对方构成根本违约，书面通知对方，解除合同。 所有通知需由对

19、方签收，若不当面签收，采用EMS邮寄送达。知会法律部，并上报赖祖亮小木虫赖祖亮小木虫我方未按合同约定履行，应当如何处理？采取补救措施，积极和对方协商，请求对方豁免我方的违约责任。不要让对方掌握我方违约的证据，及时解决违约问题。（签订补充协议，变更合同，消除违约责任）若对方不接受我方的违约行为，要求解除合同，我方应和对方签订解除合同协议，和平解决纠纷，避免进入诉讼程序。知会法律部，并上报合同履行过程中，我方和对方的往来函件应注意哪些事项？对方发给我方的函件须是原件；发给对方的函件须由对方签收（有权签收）；函件内容应先总结合同的履行情况，明确发函的；若我方存在违约行为，在往来函件中不能轻易承认，避免给对方抓住把柄。合同承办部门在合同履行过程中，涉及到违约、合同内容变更、解除、终止等事项的往来函件，必须经过法律部审查后才能发给对方，且此类函件必须采用EMS邮寄送达或专人递送由对方签收送达，不能采用 、电子邮件等形式送达。赖祖亮小木虫公司常出现的合同纠纷及其处理程序Q1租赁合同欠缴租金：催缴通知 解除合同通知切断水电供给下落不明：解除合同通知限期搬离通知邀请租赁管理所、社区民警见证清空租赁物（录像）到期拒不搬离：限期搬离通