安徽亳州天润商业项目运营建议书_80PPT_2009

1、亳州天润商业项目运营建议书创想地产机构（合肥）2009年11月第一部分 毫州商业梳理亳州的商业总体规划v根据亳州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，政府将着力提升传统批发零售业。运用新型业态改造传统商业，积极发展超市、连锁店、购物中心、配送中心及便民店，推进连锁经营、特许经营、代理经营、电子商务等组织形式和服务方式的发展，提高服务业整体水平和竞争力。v亳州市商业网点布局要与亳州市“南延东扩”城市总体发展战略相一致，以城市总体规划确定的“一带六区”的用地布局为基础，按照“中部提升，南部拓展，东部培育，协调发展”的思路，在老城区建设1处市级商业中心;在城南、涡北和开发区共建3个大型物流园区；

2、在中心区、涡北区、东部开发区、南部新区各建1个区域商业中心; 在城区建设10条各具特色的商业街；按照人口分布建设8个社区商业中心; 形成“1核、3区、4中心、10街、多点”的商业体系。 城南区域商业中心规划v区位：位于城南新区北部，总面积约22公顷。v在城市商业中的地位和功能：为城南新区和东南文教科研区服务的区域性商业中心。v消费服务定位、主力业态与特色要求：功能定位以购物、餐饮、娱乐、文化休闲、服务等功能为主。目标顾客是本地区居民和文教区的暂住人口。主力业态为大型超市、专业店、专卖店、便利店。配套行业应大力发展餐饮、文化娱乐、图书报刊及邮电业。开设大型超市和大型百货店各1家，并合理配置专卖店

3、、专业店等新型业态以及餐饮、休闲、文化娱乐设施，鼓励新建一个大规模的亳州图书城。v总规模和大型零售网点的数量：城南新区规划总人口为1215万人，东南文教科研区规划总人口为57万人。城南商业中心的规模控制在56万平方米，大型商业网点34个。 亳州社区商业中心规划v社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。社区（居住区）商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，每个社区商业中心服务人口35万人，辐射半径12平方公里，社区商业设施以一家经营食品、日常生活用品和鲜活商品为主的综合超市为骨干，发展餐饮、美发、修理、洗衣保洁、美容健身、老年服务等各类小型生活服务及老年活动中心、金融、邮政等配套

4、网点。亳州城区共规划社区商业中心8个。v社区（居住区）商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，每个社区商业中心服务人口35万人，以经营日常消费品为主。业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点，其经营规模应按照城市居住区规划设计规范标准执行。用地面积每千人600940平方米；建筑面积每千人700910平方米；社区商业中心总规模1.52.5万平方米。v设置导向（1）鼓励设置：小型折扣店、便利店、超市、食杂店、早点、快餐店、生鲜肉菜超市。规划期内要依靠社会多方力量，引进多元资本，对街头巷尾的低档杂货店、食品店、餐饮店全面整合改造，通过加盟、直营、特许、入股、租赁、重组等

5、方式，发展连锁便利店。（2）适当设置：大众餐饮、理发、洗染、维修、缝纫等服务设施。（3）限制设置：百货店、大型专业店、仓储式会员店、专业市场、购物中心、大型超市。亳州现有主要商业网点 v商之都：7000（建筑面积） v百货大楼：20000（百货、电器、超市）（建筑面积）v盖盛祥商业：拥有40多家连锁超市，同时运营大卖场、标准店、便利店和社区店四种业态，是目前亳州地区规模最大、辐射面最广的连锁超市公司 v阜阳华联商厦：经营面积逾2万余，每层面积5000余v州后街：15000（套内面积） （主要以品牌运动专卖及其它品牌）v新华路：18000（套内面积） （各服装品牌及其它杂项）v地王商业街：130

6、00（套内面积） （是以内街形式服装专卖为主）v鑫泰步行街：9000（套内面积）（以服装专卖为主、杂牌为多数）v亳州商贸城：8500（套内面积） （内铺形式、以价格底廉杂牌为主）v万福大市场：（内铺形式、百货服装为数不多）v金元宝商场：（内铺形式）现已改为建材市场正在筹备开业v中医药材交易中心：目前国内规模最大、设施最好、档次最高的中药材专业交易市场。占地387亩，建筑面积25万平方米，交易大厅建筑面积3.2万平方米亳州主要商业街业态调查商贸城业态调查表鑫泰步行街业态调查表业态数量零食11业态数量裤业12女装185日用21美发1专卖19男装22饰品36影楼1童装2图书1十字绣2男装25美容1金

7、店1鞋店52女装66提包店2裤业17化妆店1化妆3超市1美容1童装30内衣10玩具1内衣9床上用品2饰品3暂未营业2提包3总计430鞋店21总计169州后街铺面业态调查表新华路铺面业态调查表业态数量业态数量业态数量业态数量业态数量男装35裤业19男装9手机20提包店9女装32银行1女装36化妆5茶行2暂未营业2化妆品3鞋业24商场3宾馆2内衣9美发2裤业1医药3药房2运动19饰品6办公2眼镜3专卖11小吃7专卖14数码2金银楼3银行5运动15花店3鞋业14童装4内衣6旅行社1童装4总计154美发2金银楼6摄影2床被3总计197地王商业街铺面业态调查表州东街铺面业态调查表业态数量业态数量男装11

8、小吃17女装38女装9运动4暂未营业1美容5医院3餐饮1专卖1童装4儿童1裤业1银楼2鞋业4内衣1影楼1发廊9专卖2鞋业1婴儿用品1美容3暂未营业2饰品5百货1杂货10内衣1男装1糕点1娱乐厅2饰品1茶行1总计78总计681业态数量占比以下包括州后街、新华路、地王商业街、鑫泰步行街、商贸城五大市场业态女装运动专卖男装鞋帽箱包裤业内衣童装其它杂项数量36685130103503645289业态面积（套内面积）占比以下包括州后街、新华路、地王商业街、鑫泰步行街、商贸城五大市场业态女装运动专卖男装鞋帽箱包裤业内衣童装其它杂项面积100005500410041001680150010005200对亳州

9、商业的基本判断：亳州这块土地，自古就是有经商的特质，“厚重商贾，重于礼义”，便成了亳州地区的文化特质 。亳州中心城区位于城市的中北部，例如人民路、交通路等繁华街区，云集了传统商业中心、行政教育中心，在居住成熟度、商业文明、消费人气等方面呈现出极大的优越性；一方面市中心传统核心商圈，在亳州作为全国药都、白酒基地等支柱特色产业的带动下，地位得到了巩固；但另一方面，由于传统核心商圈，在发展空间、建筑形态等方面存在限定，满足不了亳州的城市建设步伐和日益增长的商业、居住需求，呈现逐渐向市区外延的区域递进，例如与市中心一线相连的文帝路、光明路等片区，正在成长为亳州的新中心商圈亳州南向的发展战略，促使新城市

10、中心在南部不断崛起，例如正在建设中的亳州新政务区，已经聚集中众多知名楼盘，例如新都国际、华德御景等，区域内道路宽阔，人文环境景观优越，摆脱了传统老城区无法根治的堵塞与拥挤。第二部分 项目基本研究与分析项目总平面图SWOT优势分析v地处城市新区生活板块核心，商业物业未来发展潜力很大v全沿街铺面，物业先天独立生存能力较强；v新区路网较为通畅，交通便捷性强；v周边大中型住宅小区云集，居住人口将日益增多，消费力将逐渐增强；v毗邻以市政府为核心的政务板块，众多政府机关将为本案商业提供相当的消费支持；v周边的学校特别是职业技术学院将为本案提供一定的人气撑；v我们的优势主要体现在将来。SWOT劣势分析v地处

11、城市新区，目前实际居住人口较少，总体消费能力低；v本案是远离传统商圈的全新商业板块，没有任何的商业积淀，前期运作难度较大；v商业为城市主干道一分为二，两块商业互动难度较大；v物业本身进深较小，对大中小型商业业态的限制性较大v商业街过长，总体商业体量相对偏大，短期内周边消费力难以支撑；SWOT机会分析v亳州商业发展相对滞后的情况及政府部门对商业发展的政策鼓励给本案的运营提供较有为有利的宏观环境；v新城区建设拉动，使本案作为本板块社区商业中心成为可能；v新型社区商业尚处于起步阶段，本案先机推出，示范作为吸引更多目标客户的关注；SWOT威胁分析v亳州城市规模较小，传统商圈的对人气凝聚力相对大中型城市

12、更强，使社区商业的生存空间受到限制。v本案要减少传统商业对本案的影响，需在业态规划上有别于传统商业，成为特色鲜明的社区商业中心街区。目标客户初步分析 根据商业行为目的不同，我们将客户分投资类、经营类和终端类三种：v投资类：主要是指购买型客户，目前我们主要任务是招商，此类客户只作后期销售的储备客源；v经营类：主要是指商业物业的经营户，他们是我们招商的主要对象，也将是我们下一步主要的研究对像。v终端类：是指终端消费者，其主要分布在项目周边，他们数量多少及消费能力的大小将直接决定商业的运营状态。同时他们也是经营类客户最为看重的条件之一。经营类与终端类客户关系图终端类客户终端类客户终端类客户终端类客户

13、终端类客户经营类客户项目的商业辐射面商业辐射范围商业辐射范围基本判断1：属社区商业的基本范畴v从本案物业规模和建筑形态来看，本案属于典型的社区商业和街道商业的结合体，但由本案地处生活板块的核心区，所以我们还是把它归纳为社区商业v社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。v社

14、区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。基本判断2：偏外向型社区商业偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛

15、围。内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。本案及周边住宅小区总建筑面积在100-150万方左右，本案的商业体量约3万余方左右，占总住宅面积的3%-4%。从体量来说商业面积是相对适中，但本案的是一条超长的商业街，人气难以高度聚集，所以本案依靠本案及周边社区是支撑本案商业体量，还需市区的目的性消费人群来补充。总体来说，其属于偏外向型社区商业。基本判断3：沿街式社区商业中心v从商业建筑形态来看，其属于社区商业街，但此街为城市主干道。另从其规模来看，其

16、则是一个社区商业中心的体量，故此我们将重新归结：沿街式社区商业中心，也即社区商业街区。v“沿街式”社区商业中心模式是指在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受需要。“沿街式”社区商业中心类似于社区商业街，但其规模和功能要比其更强大。v社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点向度集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在目前众多大型社区中，社区商业中心也被简称为社区商业广场。社区商业中心是大盘时代的产物，是社区商业最高组织模式，一般社区商业中心都是由社区底商、社区商业街及其他高级配套

17、如酒店、医院、大型购物中心等设施共同组成。社区商业中核心功能齐备，单位服务人口为3万至4万人，商业服务网点数在20个以上，包括超市、菜市场、便利店、餐饮店、药店等，具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣、家政、再生资源回收等功能。第三部分 项目定位研究项目市场定位偏外向型多功能生活街区v从物业的规模来看，仅凭本案住宅居住人群消费难以撑起整条街区的运转，需要借周边甚至全市的目标消费人群予以支援，所以内向型社区商业不合适。v从目标前现状来看，本案地处新开发区域，虽然周边聚集大量新建小区，但人气的集聚还需要三五年时间，所以做为外向型社区商业也不合适。v从未来发展趋势来看，本案将可能成为亳州CLD的核心区，

18、这条街也将成为CLD的主要商业街区，所以要给项目的市场定位预留一定的发展或调整空间。v综上所述，我们虽然目前将其定位为偏外向型多功能生活街区，但实质是一种动态化的市场定位，其会随着时间的推进而进行主动或被动的调整：内向型（近期实际情况）偏外向型（二三之后）外向型（三五年之后）项目形象定位南部MALL街v商业的主题形象定位主要考虑的因素： 项目的整体风格：项目的整体风格：欧式板楼建筑形成一条数公里现代欧式街区，透出几分异国风情的味道； 项目片区的整体氛围：项目片区的整体氛围：周边住宅大盘聚集，入住率较低，商业氛围基本空白，同时商业配套极度缺失； 主题营造的可实现性等：主题营造的可实现性等：沿街三

19、万余方商业，为社区商业中心的运营提供可能的空间。v本案形象定位南部MALL街。vMALL街集吃喝玩乐购为一体的多功能生活街区，它具有MALL的多种业种组合，又具备街的建筑形态，是MALL业态和商业街的组合商业体。v称之为南部MALL街（虽然偏西一些）， 主要考虑毫州城的发展热点方向，将会更多引起人们注意。v本案商业经营消费档次定位为中档，但形象及宣传向中高档形象靠拢。MALLMALL街专属街专属孵化時尚氣質孵化時尚氣質新型商业街区新型商业街区創新主題創新主題需求艺术需求艺术完美结合人与完美结合人与商业的塑造商业的塑造欧陆风情欧陆风情演绎生活新文化演绎生活新文化专业运营专业运营生命因活力而生命因

20、活力而长久不衰长久不衰精致打造精致打造数年磨剑紧追数年磨剑紧追发展步伐发展步伐新型社区商圈新型社区商圈時尚新舞台時尚新舞台永远的精致生活永远的精致生活“Mall Block”Mall Block”品质街区品质街区体味魅力与活力的体味魅力与活力的独特舞台独特舞台项目案名建议v案名建议1、天润天润MALL街街2、南部南部MALL街街3、长安大街、长安大街v街也可以MALL起来！v抢滩南部MALL街，赚取西部百万财富。v毫州最大的居住板块，安徽最长的十里金街。业态定位组合研究业态定位组合研究 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰

21、精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划研究原则：业态组合规划研究原则：n 社区商业的基本特性：社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业的是社区商业的 三大基本业态；三大基本业态；n 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；n 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；n 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n 符合商铺建筑设计技术指标

22、。符合商铺建筑设计技术指标。每个社区都有自身的具体情况，因此在配套每个社区都有自身的具体情况，因此在配套商业的业态组合上也会有鲜明的个性。为了商业的业态组合上也会有鲜明的个性。为了研究本案的业态分布，因时间原因我们特别研究本案的业态分布，因时间原因我们特别在合肥地区的社区商业中选取的部分案例进在合肥地区的社区商业中选取的部分案例进行研究，其总体业态分布具体如右图：行研究，其总体业态分布具体如右图：业态组合规划研究业态组合规划研究社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。业态业态外向型外向型偏外型偏外型内向型内向型超市超市50.12%30.41%29.23%餐饮餐饮1

23、1.92%24.84%17.23%服务配套服务配套6.14%8.98%14.4%便利店便利店0.49%1.84%0.90%美容美容2.57%6.03%8.58%生活家居生活家居0.49%3.43%0.11%休闲休闲23.96%7.59%6.79%服饰精品服饰精品1.81%4.60%3.50%地产中介地产中介0.73%2.87%7.18%杂货杂货/肉菜肉菜/五金五金/证证券券0.77%3.38%0.76%其他其他0.99%6.04%8.80%合计合计100.00%100.00%100.00%本项目业态规划建议v超市（购物）：30%（中超）+5%（便利店）v餐饮：15%（以中小型特色餐饮为主）v娱

24、乐：15% （中短期内以大型洗浴广场、KTV为主）v商务酒店：10%v社区服务配套：25%业种配比详表业态业态业种数量比例超市超市中超130%便利店5-85%餐饮餐饮中型餐饮2-310%小型特色餐饮10-155%娱乐娱乐大中型洗浴广场19%大中型KTV16%商务宾馆中型快捷酒店110%服务配套服务配套美容美发美容美发3-525%装饰建材8-10地产中介地产中介2-3社区医疗、药房2-3银行、邮政网点2-3杂货/肉菜/水果2-3其他5-6合计合计45-63100%我们追求塑造一种全新街区文化我们追求塑造一种全新街区文化天润天润MALL街街 畅快畅快殊荣殊荣涵养涵养现代现代酒店健身、桑拿室內:瑜珈

25、+FITNESS+ JACCUZI桑拿健身会所桑拿健身会所西西 点点西餐西餐烟酒糖果烟酒糖果特色特色综合超市综合超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、 污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预

26、留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯社区标超社区标超技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-5,000单层面积（）1,000-3,000经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位，日供水量100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw150kw/1000，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业

27、交付装修标准毛坯便利超市便利超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）100-500单层面积（）100-500经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500给排水接驳到位供配电提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源电话线提供配口物业交付装修标准毛坯餐饮类餐饮类大型中式酒楼大型中式酒楼技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量

28、（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类餐饮类中式快餐店中式快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类餐饮类西式快餐店西式快餐店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯餐饮类餐饮类西餐咖啡店西餐咖啡店技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯便利店类便利店类技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）49进深（m）15