我国房地产行业现状分析：“井喷”带来过剩去化压力剧增

1、2016年我国房地产行业现状分析：“井喷”带来过剩 去化压力剧增2016年以来的楼市，越来越难以让人看清。热点城市库存快速去化，商业地产却依然萧条，库存激升。业内人士指出，住房市场的“非理性”繁荣与商业地产过剩的现实，进一步推升了地产风险。以下是2016年我国房地产行业现状分析：不同命运的“房”郑州航空港空港片区，因自贸区概念等影响，被看作价值洼地。洋房系的国园和蓝山公馆便坐落于该片区，此前接连两周的开盘连续处于开盘便清盘状态。而位于郑州主城区二七区的一商业地产项目，虽然配套成熟，却因行情差难出手，最终不得不低价贱卖，亏损近千万。数据显示，2015年全年，郑州纯住宅销量934.48万平方米，同

2、比上涨57.07%；均价同比上涨8.57%。商业地产却仅销售57.36 万平方米，同比下降5.38%；均价同比下降10.43%。同时，办公用房销量94.85万平方米，同比下降22.46%；均价同比下降8.45%。武汉也有类似命运。武汉光谷步行街曾号称世界上最长的步行街。其总占地面积41.79万平方米，总建筑面积约150万平方米，总长1350米，包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街，曾是光谷最繁华的商业购物中心。武汉市政协一份提案显示，光谷步行街自2008年开街以来，一期部分一线商业门店每平方米售价3万元左右，2013年已被炒到每平方米 30-40万元，一线门面租金也从开街时的

3、每月200元/平方米涨至每月1500-2000元/平方米。现在这个风光一时的步行街却面临着客流量流失、大幅度亏损的状况，甚至多个商户最终不得不关门谢客。值得注意的是，在武汉还有很多商业中心正在凋谢。后湖的新生活摩尔城，除了电影院、超市、家电及快餐等主力店还在维持经营外，九成的零售店都已撤离；位于街道口黄金商圈的未来城购物中心，也早已沦为“空心城”，如今除临街的几家品牌连锁店外，其他已全部关门歇业；汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场，零售门店几乎整体关门。写字楼也面临着前所未有的困境。有专业机构报告指出，2016年上半年武汉甲级写字楼新增供应量是去年全年的三倍，需求却减少了三分之一，下半年

4、空置率或许将超过30%。武汉市内一些购物中心的店面空置率已逼近40%。连续经历两年的购物中心开业热潮后，原定于今年上半年开业的多个购物中心也因故延期。“井喷”带来过剩在20年前说起房地产投资，人们可能很少会想到买住房，只会说买“门面”、买商铺，但如今二者已换了地位。一方面是因电商兴起挤占了较大部分的零售市场份额，另一方面则是供应的井喷带来了总体的过剩。从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地

5、去化周期分别是住宅的2.2倍和 2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占比只有10%。以郑州为例，该市商业供求比一路走高，2015年创历史新高，达到3.32，全年供应面积190.36万平方米，同比上涨79.58%，成交面积57.36万平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加剧。这意味着，仅郑州一地商业库存便高达356.38万平方米，按照目前的去化速度，需要7年去化周期。

6、据数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4-6年。而未来5-6年，还将新增约1000万平方米商业体量。近年武汉商业地产市场进入供应井喷期，写字楼和商业库存量再度增大，与住宅快速去化形成了鲜明对比。据湖北省统计局数据显示，目前武汉已建成购物中心为主导的大小商业综合体46家，其中2013年以来开业的有26家，占总量的56.5%，当前在建项目还有17家。与供应旺盛相对应的是，整体需求难以提

7、振，市场吸纳力下降。除了几个传统办公区和商业区，其余区域均因缺少整体的氛围和相应配套导致去化困难。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量。更多相关房地产行业分析请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。二导读：2016年我国房地产行业市场现状分析。上半年在楼市去库存压力不减的背景下，“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。参考2016-2022年中国主题地产行业发展现状及十三五发展态势预测

8、报告         国家统计局数据显示，2015年年末，商品房待售面积为71835万平方米，2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米，达到历史最高点。而后连续四个月库存降低，累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下，房地产开发投资增速在连续23个月下滑后，今年1月份开始有所回升。上半年在楼市去库存压力不减的背景下，“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达16

9、7宗。自2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点，至今半年有余，楼市去库存交出“中考”答卷。梳理各地经验表明，只有积极适应经济发展新常态，坚定不移地推进供给侧结构性改革，着力改善产品端供给，才能真正确保楼市去库存，防止房地产泡沫的滋长。城市分化严重 因城施策避免“一刀切”今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米，消化周期已小于3个月，而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落，但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因，特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大，消化慢的特征。“现在合肥买房要找关系、走后门，请政府出台政策让楼市回归

10、正常”，网友在人民网地方留言板一则留言如是。根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国，5月份合肥市环比上涨5.1%，仅次于厦门环比涨幅，同比则上涨了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%，涨幅全国第一。根据第三方机构5月份监测数据计算，合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。与省会形成鲜明对比，在6月份安徽省政府办公厅印发的关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见中，将全省目标明确为用3年左右时间，去化商品房库存2500万平方米。对此，中国房地产协会副秘书长胡安东表示，房地产在快速发展的同时，长期积累的问题和矛

11、盾在日益显现，城市分化严重成首要突出问题。胡安东认为，库存问题不能一概而论，除了部分二线城市和三四线城市库存量过大，变成了城市“负资产”外，一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上，应该分类分区域施策，避免一刀切。一方面，对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照待建、在建、已建待售分类，摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设，促进产业发展和配套服务，结合大城市人口疏解计划，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况，部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建，加大保障性

12、住房的货币化安置力度，将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。今年上半年，山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策，33个市一级政府也出台地方去库存政策。今年上半年，一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征，产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加，成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目2013年开盘，2015年全年销售量为零，库存占项目总量的50%，开发企业负债7.6亿元，无奈将项目转手。记者了解发现，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价高，后期装修成本高等原因，不受市场认可。新接手开发商将项

13、目改为100平方米以内的精装修别墅，并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。对此，胡安东认为，产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。在产品设计上，要将建筑设计与城市设计融合，兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化，以人为本，创造高品质的居住空间，拓展高质量的服务空间，推动住宅向更高层次发展；要在住宅生产中，体现科技、自然、生态、人文的含量，提升住宅产品的价值；要有效利用新技术促进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑、产业化建筑，依托互联网和智能技术整合产业链，促进房地产与现代服务业不断融合，建立

14、智能舒适、健康愉悦的居住环境。在城市规划与配套上，首先要合理布局，按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则，让小区居民享受敞开式的居住文明，方便群众生活。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。此外，商品房交付仍以毛坯房为主，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响，能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。胡安东表示，“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系，利用集成化技术扩大全装修住宅供应

15、比例。实际上，早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件，但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。“随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现，参与住宅产业化的市场主体更多，住宅产业化进入快速发展期，长尾效应也将显现，”京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。新市民市场潜力大，解决配套才能“进得来、留得住”河北省保定市顺平县，新房平均售价在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅消化了不足50套。2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛，做分期首付。第二，节约成本，控制房价

16、。第三，在产品设计上，以三居室户型为主，适当创造2+1户型和2+2户型，满足业主未来十年的人口增长需求。第四，扶持就业，缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五，帮开发商积极联系推动与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决当地就业，提高农民收入，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。周亮向记者表示，县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求，才能解决县城库存去化的大问题。周亮认为，县城房地产去库存的核心是提高农民收入，解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程，需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理，过度依靠房地产来实现GDP，解决就业问题。“以农村消化城市，以县城疏导产业，可以作为部分县城经济发展的参考范本，”周亮建议。胡安东表示，在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房，全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时，有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径，为新市民买房接