珠三角城市群通用仓储市场报告

1、物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc01宏观环境与城市基本面分析02城市群仓储整体市场与高标仓市场分析03城市物流发展潜力模型构建与分析目录CONTENTS城市物流市场活跃度与进驻建议0401城市群占位物流交通规划经济、人口、产业物流政策1.1城市群占位：珠三角作为我国五大城市群之一，GDP占全国9，发展 前景十分广阔五大城市群中， 珠三角城市群 常住人口位居第五位。国民生产总值五大城市群中， 珠三角城市群GDP总值位居第三位。人均GDP五大城市群中， 珠三角城市群 人均GDP位居第二位。城市群名称常住人口（万人）占全国 人口比重GDP（亿元） 占全国 比重人均GDP（

2、元）城市定位京津冀城市群110298%937168%85050以首都为核心的世界城市群长三角城市群2354017%27412324%117480要建设面向全球、辐射亚太、 引领全国的世界级城市群珠三角城市群78599%1005856%112869建设世界级城市群成渝城市群115618%745107%64313引领西部开发的国家级城市群长江中游城市群1373110%1062549%81746长江经济带发展与中部绝地的 重要增长极物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc城市群格局划分：中国五大城市群钻石结构，珠三角城市群定位世界级城市群发展目标。排名：人均GDP位于前列，排名仅

3、次于长三角城市群，GDP占我国总量的9%，发展前景十分广阔。珠三角城市群与国内四大城市群对比常住人口* 备注：数据来源国家统计局，数据统计截止2022 年5 月珠三角城市群构成核心城市：广州、深圳、珠海其他城市：佛山、肇庆、东莞、惠州、中山、江门珠江三角洲城市群是亚太地区最具活力的经济区之一，它以广东70% 的人口，创造着全省85% 的 GDP。是有全球影响力的先进制造业基地和现代服务业基地， 南方地区对外开放的门户， 中国参 与经济全球化的主体区域， 全国科技创新与技术研发基地， 全国经济发展的重要引擎， 辐射带动 华南、华中和西南发展的龙头， 是我国人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强

4、的三大区域 之一（ 另外两个是长三角、京津冀）， 有“ 南海明珠” 之称。近5年来， 珠三角城市群提速趋势明显， 以都市圈建设为中心， 探索加快打通产业链接脉络， 逐渐成为珠三角区域经济发展的核心逻辑。珠三角城市群空间格局1.2珠三角城市群简介：三大城市圈三大核心城市九个主要城市，亚太 地区最具活力的经济区之一三大城市圈：广佛肇都市圈、深莞惠都市圈、珠中江都市圈。三大核心城市：广州、深圳、珠海。九个主要城市：广佛肇都市圈（广州、佛山、肇庆）、深莞惠都市圈（深圳、东莞、惠州）、珠中江都市圈（珠海、中山、江门）。惠州深圳东莞香港澳门佛山江门肇庆广州中山珠海广佛肇都市圈珠中江都市圈深莞惠都市圈物联云

5、仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc0120,000240,000深莞惠都市圈 广佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈广佛肇都市圈深莞惠都市圈GDP（亿元）11,04943,03946,498201620172018201920202021人均GDP（元）96,006106,119107,889110,506101,225112,869增速10.53%1.67%2.43%-8.40%11.50%50.00%0.00%-50.00%60,000120,000201620172018201920202021GDP（亿元）67,46975,40980,47086,92289,524

6、100,585增速11.77%6.71%8.02%2.99%12.36%20.00%10.00%0.00%- 10.00%050,000100,0002016-2021年珠三角人均生产总值060,000120,000180,000深莞惠都市圈 广佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈广佛肇都市圈深莞惠都市圈人均GDP（元）104,660114,261119,6872021年三大城市群人均GDP对比分析* 数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院绘制物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc1.3经济发展： GDP、人均GDP持续增长， 增幅加快； 深莞惠都市圈GDP/ 人均 G

7、DP排名第一，整体呈现深莞惠都市圈广佛肇都市圈珠中江都市圈GDP： 2021 年GDP总量100,585 亿元， 同比增幅12.36%， 增幅上涨明显。深莞惠都市圈GDP排名第一， 依次为深莞惠都市圈广佛肇 都市圈珠中江都市圈。人均GDP： 2021 年人均GDP为112,869 元， 同比增幅11.50 ， 增幅上涨明显。深莞惠都市圈人均GDP排名第一， 依次为深莞惠都市圈广佛肇都市圈珠中江都市圈。2016-2021年珠三角地区GDP走势2021年三大城市群GDP对比分析1.4产业结构：三产占比逐年增长，二产逐年降低，一产低位维稳。整体呈 现5：4：1的趋势2016-2021年珠三角城市群

8、三大产业占比分析1.78%1.61%1.56%1.64%1.75%1.70%42.12%42.00%41.20%41.29%40.73%56.10%56.39%57.24%57.07%39.96% 58.29%57.57%0.00%80.00%20162017201820192020202140.00%三产二产一产2.33%2.12%2.05%2.17%2.33%2.27%39.20%37.95%36.07%36.65%35.62%36.32%58.47%59.94%61.89%61.18%62.05%61.41%0.00%80.00%20162017201820192020202140.00

9、%三产二产一产2016-2021年广佛肇都市圈 三大产业占比分析0.68%0.63%0.61%0.64%0.66%0.63%43.01%44.19%44.12%44.41%42.80%43.68%56.30%55.18%55.27%54.95%56.53%55.69%0.00%60.00%20162017201820192020202130.00%三产二产一产2016-2021年深莞惠都市圈 三大产业占比分析3.93%3.59%3.55%3.86%4.13%3.99%50.37%49.28%49.40%45.72%44.75%45.52%45.70%47.13%47.05%50.43%51.1

10、2%50.49%0.00%60.00%20162017201820192020202130.00%三产二产一产* 数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院绘制物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc2016-2021年珠中江都市圈 三大产业占比分析珠三角城市群：三产占比整体呈增加走势，一产、二产低位维稳。2021年三产占比57.57%，二产占比40.73%，一产占比1.70%。广佛肇都市圈：三产占比整体呈增加走势，一产、二产低位维稳。2021年三产占比61.41%，二产占比36.32%，一产占比2.27%。深莞惠都市圈： 一、二、三产走势基本稳定， 波动幅度不大，一产占比不

11、足1。2021年三产占比55.69%， 二产占比43.68%， 一产占比0.63%。珠中江都市圈： 三产比重逐年增加， 二产占比逐年减少， 一产地位维稳。2021年三产占比50.49%， 二产占比45.52%， 一产占比3.99%。1.5人口流动：珠三角地区人口呈净流入态势，年均流入288万人，人口流 入整体呈增长趋势6,4166,6086,7946,9457,8207,8593,3353,4643,5853,7253,8924,1353,0823,1433,2093,2203,9283,72403,0006,0009,0002016 2017 2018 2019 2020 2021 人口变化

12、（万人）户籍人口（万人）常住人口（万人）都市圈常住人口（万人）户籍人口（万人）人口流动（万人）人口流动/ 常住人口广佛肇都市圈3,2541,9511,30340.04%深莞惠都市圈3,4281,2412,18863.81%珠中江都市圈183%2021年三大城市群人口流动分析02,0004,000深莞惠都市圈 广佛肇都市圈 珠中江都市圈珠中江都市圈广佛肇都市圈深莞惠都市圈常住人口（万人）1,1773,2543,4282021年三大城市群常住人口对比分析* 数据来源：国家统计局，物联云仓数字研究院绘制物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc2016-2

13、021年珠三角人口流动情况珠三角城市群人口流动分析：整体呈现人口净流入趋势，最近六年年均人口流入288万，人口流入整体呈增长趋势。珠三角城市群人口占比分析： 2021 年， 广佛肇都市圈常住人口为3,254 万人， 占珠三角城市群人口41.40%； 深莞惠都市圈常住人口为3,428万人，占珠三角城市群人口43.63；珠中江都市圈常住人口为1,177万人，占珠三角城市群人口14.97。京昆、京台等高速公路建成通车， 国家高速公路待贯通路段基本打通， 普通国省道省际接口技术等级对接加快推进， 跨区域 国省干线“瓶颈路段”大部分已经消除，环京津地区高等级公路基本实现全覆盖。构建四面八方四通八达的世界

14、级铁路枢纽推动形成10条出省通道格局， 实现1 小时直连大湾区、2 小时互通省内、3 小时互达 泛珠三角、5 小时联通长三角和成渝地区双城经济圈。北向扩容，推动建设广清永高铁、贵广高 铁联络线，推进贵广高铁提 质工程，扩充粤港澳大湾区北行 通道容量; 东西贯通，加快建设广汕高铁、广湛高铁、 深江铁路，研究推进建设广河高铁， 支撑全省构建“ 一核一 带一区” 新格局； 南向融合， 推动建设广州至珠海( 澳 门) 高铁， 谋划广深高铁新通道， 配合国家研 究推进超大城市间高速磁悬浮通道布局及实验线建设，强化广深双城联动，提升与大湾区东西极点互通水平。提升高端资源集聚辐射的国际航运枢纽， 大力推进海

15、铁联运体系建设， 推进南沙港铁路及配套站场建设， 完善江海联运网络 布局， 增强珠江三角洲、西江、北江内河集装箱驳船运输服务。此外， 拓展国内外港合作， 发展邮轮旅游。深化粤港澳大湾 区港航合作， 积极探索与珠海、中山等合建大型深水港区， 加强与深圳在港口物流、航运服务领域合作共赢。深化与香港 在 航运资讯、航运金融、航运人才培育等领域合作。构建以白云国际机场为核心的大湾区世界级机场群。谋完善机场的集疏运体系， 构建多层级、一体化的综合交通网络。推动 机场30 分钟直达中心城区、1 小时通达珠三角城市、3 小时联通泛珠三角城市。规划引入高速铁路、城际铁路和城市轨道， 形成高效便捷的多层次空铁联

16、运系统。公路铁路航运航空物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc* 备注：数据来源湖北十四五规划文件资料1.6 交通网络：建成畅通全市、贯通全省、联通全国、融通全球的现代化交 通网络，基本建成全球重要交通枢纽和国际物流中心，实现“人便其行，物 畅其流”政策名称政策概要珠三角城市群十四五现代物流 规划要高标准建成畅通全市、贯通全省、联通全国、融通全球的现代化交通网络， 基本建成全球重要交通枢纽和国际物流中心， 实现“ 人便其行， 物畅其流”。广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划基本实现“ 12312 ” 出行交通圈（ 珠三角地区内部主要城市间1 小时通达、珠 三角地区与粤

17、东粤西粤北地区2 小时通达、与国内及东南亚主要城市3 小时通 达、与全球主要城市12小时左右通达）和“ 123”快货物流圈（省内1天送达， 国内及东南亚主要城市2天送达， 全球主要城市3天送达）广州市“十四五”现代物流枢纽及产业发展土地利用规划广州将形成以特大型物流枢纽为湾区核心、大型物流枢纽为城市极点、若干个物流骨干节点为片区中心、配送节点为社区终端的四级物流和供应链体系。深圳市综合交通“十四五” 规划建设高效集约的全球物流枢纽城市； 力争到2025年， 物流业增加值占GDP比 重10% 左右,快递业务量达到100亿件。珠海市综合交通运输体系发展“十四五”规划全面提升港口物流发展能级， 携手

18、探索澳门自由贸易港功能向珠海港延伸，共同打造珠江西岸门户枢纽和国际集装箱中转港。01珠三角协同发展全球重要交通枢纽和国际物流中心物流圈快速形成“12312”出行交通圈、“123”快货物流圈0203中心城市物流能级提升大型物流枢纽、物流业占比增加、提升能级物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc1.7政策支持：政策利好，围绕建成全球重要交通枢纽和国际物流中心，实 现“人便其行，物畅其流”02市场体量分析需求市场分析租赁市场分析分都市圈可租面积： 广佛肇都市圈可租面积排名第一， 总面积174.9 万m2 ， 占比68.54%； 其次为深莞惠都市圈63.7 万m2 ，占比24.9

19、5%； 珠中江16.6万m2 ，占比6.51%。分城市可租面积： 广州市可租面积排名第一， 总面积114. 2 万m2 ， 占比44.74%； 其次为佛山市53.9 万m2 ， 占比21.13%；东莞市42.4 万m2，占比16.63%。16.663 .7174 .90.0100.0200.0珠中江都市圈深莞惠都市圈广佛肇都市圈珠三角城市群-分都市圈通用仓储可租面积分析可租面积（万）* 数据来源：物联云仓平台，时间截至2022 年5 月6 .86 .35 .85 .44 .915 .542.453 .9114 .20.0100.0200.0广州市 佛山市 东莞市 深圳市 肇庆市 江门市 惠州市

20、 珠海市 中山市珠三角城市群-分城市通用仓储可租面积分析可租面积（万）物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc2.1 市场体量：通用仓储可租面积255.2万m2，分都市圈-广佛肇都市圈可 租面积最大， 体量174.9 万m2 ， 占比68.54%；分城市- 广州可租面积最 大，体量114.2万m2，占比44.74%2016年2017年2018年2019年2020年2021年面积（万）47.6202.0147.3210.9158.2250.40.050.0100.0150.0200.0250.0300.0* 数据来源：物联云仓平台2016年2017年2018年2019年202

21、0年2021年面积（万）31.4149.375.8122.274.3179.2200.0100.00.02016年2017年2018年2019年2020年2021年面积（万）14.037.667.681.769.260.150.00.02016年2017年2018年2019年2020年2021年面积（万）2.115.23.97.014.611.0物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc0.02016-2021年珠三角城市群仓储需求面积分析（万m2）2016-2021年广佛肇都市圈仓储需求面积分析（万m2）2016-2021年深莞惠都市圈仓储需求面积分析（万m2）100.02

22、016-2021年珠中江都市圈仓储需求面积分析（万m2）50.02.2 需求市场-分区域：近三年珠三角城市群年均需求量超206万m2。2021 年物联云仓数字研究院大数据平台收录的需求总量250.4万m2，其中，广佛 肇都市圈179.2万m2，深莞惠都市圈60.1万m2，珠中江都市圈11.0万m2广州市深圳市东莞市佛山市珠海市惠州市江门市肇庆市中山市需求条数占比45.98%21.24%13.20%11.55%2.46%1.85%1.24%1.24%1.24%20.00%0.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 年均需求占比33.60 需求第一梯队 年均需求占比12 .37

23、需求第二梯队 年均需求占比2 .14 需求第三梯队 年均需求占比1 .24 需求第四梯队* 数据来源：物联云仓平台，时间截至2022 年5 月， 按需求条数计算物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc2.3需求市场-分城市：需求占比呈现较强的集中度，马太效应明显；广州 需求占比超45，其次为深圳，需求占比为21.24梯队分布：第一梯队年均需求占比33.60，第二梯队12.37，第三梯队2.14。城市分布： 广州、深圳为第一梯队， 需求占比分别为45.98、21.24 ； 东莞、佛山为第二梯队； 珠海、惠州为第三梯队； 江门、肇庆、 中山为第四梯队。珠三角城市群分城市仓储需求

24、与占比分析0-9991000-19992000-29993000-39994000-49995000-59996000-69997000-79998000-89999000-1000010000占比47.84%12.78%5.36%4.54%3.09%3.91%1.24%1.65%1.24%5.57%12.78%20.00%0.00%40.00%60.00%80.00%100.00%珠三角城市群仓储分面积段需求量与占比分析47 .84 需求第一梯队12 .78 需求第二梯队12 .78 需求第二梯队2.4 需求市场-分面积段：需求第一梯队0-999m2，条数占比47.84%；需 求第二梯,10

25、00-1999m2 ，10000m2 条数占比均为12.78%；需求第三 梯队9000-10000m2，条数占比5.57%5 .57 需求第三梯队* 数据来源：物联云仓平台，时间截至2022 年5 月， 按需求条数计算物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc0 . 00 %40 . 00 %0 . 0030 . 0060 . 00广州市佛山市肇庆市深圳市东莞市惠州市珠海市中山市江门市平均租金（元/月）31.1628.2122.4141.1229.4524.5018.8021.6620.00空置率7.07%8.27%5.39%6.72%7.37%8.78%26.10%6.57

26、%8.50%2022年珠三角城市群通用仓储租金/空置率分析空置率分析租金分析2.5租赁市场-通用仓储：深圳通用仓储平均租金最高，41.12元/m2月； 珠海市通用仓储空置率最高，空置率26.10%广佛肇都市圈平均租金空置率27 . 266 . 90 深莞惠都市圈平均租金空置率31 . 697 . 62 珠中江都市圈平均租金空置率20 . 1513 . 72 租金/空置率：珠三角通用仓储租金中位值为24.50元/m2 月，空置率中位值为7.37。深圳平均租金最高41.12元/m2 月，其次为广州市31.16元/m2 月。空置率最低为肇庆市5.39%，空置率最高为珠海市26.10。* 数据来源：物

27、联云仓平台，时间截至2022 年5 月物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc0.00%20.00%0.0060.0040.0020.0080.002022年珠三角城市群高标仓市场租金/空置率深圳市广州市东莞市佛山市惠州市中山市江门市肇庆市平均租金（元/ 月） 60.0049.8143.2836.7736.5030.5030.5028.60空置率0.94%1.84%5.43%4.66%2.26%2.03%3.61%7.52%空置率分析租金分析2.6租赁市场-高标仓储：租金中位值36.64元/m2月，深圳平均租金最高，60.00元/m2月；空置率中位值2.94%，肇庆空置率最

28、高，7.52租金：高标仓租金中位值36.64元/m2月，区间范围集中在30.50- 48.18元/m2 月，深圳平均租金最高，60.00元/m2月。空置率：高标仓空置率中位值2.94%，区间1.89- 5.24，深圳、广州空置率较低，市场需求旺盛；肇庆空置率7.52高于其它地方。* 数据来源：物联云仓平台，时间截至2022 年5 月物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc总体市场： 通用仓储可租面积 255.2 万m2。分都市圈：广佛肇都市圈可租面积最大， 体量174.9 万m2 ， 占比68.54%；分城市- 广州可租面积最大， 体量114.2 万m2 ， 占 比44.7

29、4%。市场体量1需求市场2通用仓储： 深圳通用仓储平均租金最高，41.12 元/m2 月； 珠海市通用仓储空置率 最高，空置率26.10%。高标仓储：租金中位值36.64元/m2 月， 深 圳租金最高， 60.00 元/m2 月； 空置率中 位值2.94%，肇庆空置率最高，7.52。需求分布- 区域： 物联云仓数字研究院数据 大平台收录到， 最近三年珠三角城市群年 均需求量206万m2。需求分布-城市：广州需求占比超45。需 求 第 一 梯 队 0 - 9 9 9 m2 ， 条 数 占 比 47 . 84 % ；需求第二梯队, 1000 - 1 9 9 9 m2、10000m2条数占比均为12

30、.78%。租赁市场3市场小结：珠三角城市群可租面积255.2 万m2 ， 年均需求量169.4 万m2，高标仓租金中位值36.64元/m2月，高标仓空置率中位值2.94%物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc城市租金( 元/月)需求面积（ ）GDP（亿元）二产（亿元）三产（亿元）常住人口（万人）社会消费品 零售总额（亿元）城市发展 潜力广州市31.16152.928,232.07,722.720,202.91,881.110,122.6100佛山市28.2120.112,156.56,807.05,139.0961.33,556.754肇庆市22.416.22,650.0

31、1,101.51,090.0411.41,160.823深圳市41.12130.030,664.911,338.619,299.71,768.29,498.1108东莞市29.4530.610,855.46,319.44,501.31,053.74,239.253惠州市24.505.14,977.42,652.82,092.1606.61,978.931珠海市18.803.13,881.81,627.52,199.3246.71,048.230中山市21.665.43,566.21,761.81,713.6446.71,530.126江门市20.002.63,601.31,640.71,665

32、.7483.51,278.125影响租金的相关系数分析相关系数租金1 . 00GDP（亿元） 0 . 91二产（亿元） 0 . 97三产（亿元） 0 . 84人均GDP（元） 0 . 60常住人口（万人） 0 . 90社会消费品零售总额0 . 88城市发展潜力0 . 92影响需求面积的相关系数分析相关系数需求面积1 . 00GDP（亿元） 0 . 70二产（亿元） 0 . 49三产（亿元） 0 . 76人均GDP（元） 0 . 42常住人口（万人） 0 . 76社会消费品零售总额0 . 77城市发展潜力0 . 69物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc相关系数说明： 相关

33、系数0：代表正相关 0- 0.3：低度相关 0.3- 0.6：中度相关 0.6- 1：高度相关租金相关性分析：影响租金的正相关因素按照相关系数排序依次为二产城市发展潜力GDP常住人口社会消费品三产。需求面积相关性分析：影响需求面积段的正相关系数排序依次为社会消费品三产=常住人口GDP城市发展潜力二产。珠三角城市群租金/空置率与城市宏观指标相关性分析3.1 物流发展潜力模型分析（相关性分析）影响因素筛选：根据相关性分 析城市物流竞争指数依次选择城市发展潜力、社会消费品零售总额、GDP、 二产、三产、常住人口六个指标市城市 发展潜力社会消费品 零售总额GDP二产三产常住人口租金 潜力指数需求面积

34、潜力指数广州市100100100100100100100100佛山市5435438825515943肇庆市23119145221614深圳市108941091479694116100东莞市5342388222565745惠州市3120183410322823珠海市3010142111132014中山市261513238242117江门市251313218262017租金潜力相关指标权重：物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc IncGDP权重25% ， 三产权重25% ，社会消费品零售总额权重20% ，常住人口权重15% ，二产权重10% ，城市发展潜力权重5 。珠三角城市群租金

35、以及需求面积潜力分析* 备注：权重计算以广州为参考，参考分数100 分， 其它城市根据对应的数据进行折现需求面积潜力相关指标权重：GDP权重25% ，常住人口权重20 ， 三产权重20% ，社会消费品零售总额权重15% ，二产权重12.5% ，城市发展潜力权重7 .5 % 。3.2 物流发展潜力模型分析：根据筛选因子赋值打分在物流发展潜力模型中，排名靠前的为深圳、广州、佛山、东莞。肇庆市,16 ,14广州市,100,1深00圳市,116 ,100珠海市,20 ,14中山市,21 ,1702040608010002040100120140租金潜力止水6080需求面积潜力指数租金/需求面积潜力分析

36、核心城市：2个广州、深圳机会城市：2个东莞、佛山谨慎城市：5个中山、惠州、江门、珠海、肇庆核心城市机会城市东莞市,57 ,45佛山市,59 ,43江门市,20 ,17惠州市,28 ,23物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc谨慎城市3.3 物流发展潜力模型分析：根据城市物流发展潜力划分城市类型根据物流发展模型可知，广州、深圳为核心城市，东莞、佛山为机会城市，中山、惠州等为谨慎城市。珠三角城市群租金/需求面积潜力分析12004市场活跃度交叉分析重点城市物流市场简介城市进驻建议广州市,31.16 ,7.07%佛山市,28.21 ,8.27%肇庆市,22.41 ,5.39%东莞

37、市,29.45 ,7.37%惠州市,24.50 ,8.78珠海市,18.80 ,26.10%,6.57%中山市,21.66江门市,20.00,8.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.005.0010.0015.0030.0035.0040.0045.00空置率20.0025.00租金（元/月）租金/空置率交叉分析租金/空置率交叉分析高租金-低空置率：4个（深圳、广州、东莞、佛山）低租金-高空置率：1个（珠海）低租金-高空置率深圳市,41.12 ,6.72%高租金-低空置率低租金-低空置率物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc

38、Inc4.1 城市物流市场活跃度分析- 租金/空置率交叉分析租金/空置率交叉分析可知，高租金- 低空置率城市有4个，低租金- 高空置率城市有1个，低租金-低空置率城市有4个。低租金-低空置率：4个（惠州、肇庆、中山、江门）广州市,31.16 ,152.9佛山市,28.21,20.1肇庆市,22.41 ,6.2深圳市,41.12 ,130.0东莞市,29.4惠州市,24.50 ,5.1珠海市,18.80 ,3.1市,21.66,5.4江门中山市,20.00 ,2.60.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.00.005.0010.0015.0030.0

39、035.0040.0045.00需求面积（万）20.0025.00租金（元/月）高租金-高需求：2个广州、深圳高租金-中等需求：2个东莞、佛山低租金-低需求：5个惠州、肇庆、江门、珠海、中山低租金-低需求高租金5 ,30.6-中等需求高租金-高需求物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc4.2 城市物流市场活跃度分析- 租金/需求交叉分析租金/需求交叉分析可知，高租金-高需求城市2个，高租金- 中等需求城市2个，低租金- 低需求城市5个。租金/需求面积交叉分析核心城市：2个（广州、深圳）活跃城市：2个（佛山、东莞） 基于R F M 的打分前置条件分类条件分数租金（元/ 月）

40、 251002560空置率10% 60 需求面积（万） 20 100 20 60 普通城市：5个（惠州、肇庆、江门、珠海、中山）区域租金空置率需求面积区域标签区域类型分数活跃度分数活跃度分数活跃度广州区100高100高100高高高高核心城市佛山区100高100高100高高高高活跃城市肇庆区60低100高60低高中中普通城市深圳市100高100高100高高中中核心城市东莞市100高100高100高中高中活跃城市惠州市60低100高60低高中低普通城市珠海市60低60低60低高高低普通城市中山市60低100高60低中高低普通城市江门市60低100高60低中低低普通城市平均值789678城市仓储市场

41、活跃度与区域类型4.3城市物流市场活跃度分析-租金/ 空置率/ 需求三维度交叉分析（ 采用RFM三维度分析法）物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc在RFM三维度分析法下可推出，广州、深圳为核心城市，佛山、东莞为活跃城市，其他城市为普通城市。建议重仓：广州、深圳、佛山、东莞。该类城市现状市场以及未来物流发展潜力强劲。谨慎进驻：肇庆、惠州、珠海、中山、江门。该类城市现状市场以及未来城市物流发展潜力疲软。建议重仓谨慎进入城市租金空置率需求面积城市 标签城市类型城市 物流潜力城市进驻 建议城市进驻建议推荐指数广州市高高高高高高核心城市核心城市建议重仓热点城市建议重仓佛山市高高高

42、高高高活跃城市机会城市建议重仓热点城市建议重仓肇庆市低高低低高低普通城市普通城市谨慎进驻结合现状市场以及中长期城 市物流发展潜力建议谨慎进 驻深圳市高高高高高高核心城市核心城市建议重仓活跃城市建议重仓东莞市高高高高高高活跃城市机会城市建议重仓活跃城市建议重仓惠州市低高低低高低普通城市普通城市谨慎进驻结合现状市场以及中长期城 市物流发展潜力建议谨慎进 驻珠海市低低低低低低普通城市机会城市谨慎进驻结合现状市场以及中长期城 市物流发展潜力建议谨慎进 驻中山市低高低低高低普通城市普通城市谨慎进驻结合现状市场以及中长期城 市物流发展潜力建议谨慎进 驻江门市低高低低高低普通城市普通城市谨慎进驻结合现状市场

43、以及中长期城 市物流发展潜力建议谨慎进 驻肇庆佛山江门广州惠州深圳中山珠海东莞物联云仓数字研究院研究及绘制2022.05 50yc Inc4.4珠三角城市群进驻建议：结合现状物流市场活跃程度以及城市中长期物 流潜力两个维度，建议重仓城市2个，机会进驻城市4个，谨慎进驻6个广州：打造国家四大国家物流枢纽“ 十四五” 期间， 广州将依托白云国际机场及其北端区域、机场综保区南区， 建设空港型 国家物流枢纽。广州南沙港物流枢纽： 依托南沙港区、南沙港站、南沙综合保税区等， 建设港口型国家物 流枢纽， 打造华南江海公铁多式联运示范基地。广州东部公铁联运枢纽： 围绕增城西铁路站场， 建设生产服务型和陆港型国家物流枢纽， 大湾区国际班列集结中心， 形成大湾区珠江东岸科技创新和先行制造业供应链组织中心。广清空港现代物流产业新城（清远市）： 依托京广铁路源潭站， 建设商贸服务型国家物流枢纽， 打造大湾区现代供应链枢纽和城市生活分拨中心。城市发展潜力100806040200社会消费零售总额GDP二产三产常住人口租金潜力指数广州租金潜力分析100806040200二产社会