北京蓝色港湾报告

1、SOLANASOLANA蓝色港湾国际商区项目蓝色港湾国际商区项目 对于新生活中心商业的研究对于新生活中心商业的研究蓝色港湾一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的城市公园朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇 项目概况：位置：朝阳区朝阳公园路6号城市中心黄金边缘燕莎商圈和丽都商圈核心频临朝阳公园的广阔湖面和亮马河开发商:蓝色港湾置业有限公司商业形态:Lifestyle Shopping Center占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米容积 率： 0.63绿 化 率：30.72交通组织：人车分流，客货分流垃圾处理中

2、心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分车位：地上1300，地下800电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部项项目特点目特点环境和谐环境和谐：建：建筑筑与自然空与自然空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境间，人与设施形成了一个和谐的生态环境功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域亮马食街亮马食街时尚时尚MallMall新

3、新生生代代主主题题店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央广场中央广场山湖山湖广场广场核心娱乐区核心娱乐区区域区域组团组团业态业态零售商业区西主力店美瑞时尚百货（22000平米）品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新生代主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅悦椿酒

4、店SOLANASOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求经营内容丰富，满足各类人群消费需求SOLANASOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求经营内容丰富，满足各类人群消费需求美瑞时尚百货 “ 现代国际服饰家居百货主题店”，集国际现代商业的全部精华和经典元素为一体，装修风格大气舒缓、品位高贵典雅，代表着未来百货业的趋势和潮流高街 HIGH STREET 汇聚国际知名品牌，再现意大利式的商业街区风格，高大的建筑，通透的穹顶，在充分展国际

5、品牌奢华尺度的同时，也为顾客创造了享受阳光的休闲购物场所SOLANAMALL 通过对多业种、多品牌的合理规划布局，是品牌服饰、流行服饰、特色香薰、精品家居、儿童用品等店铺分布其中，传播现代都市瞬息万变的时尚潮流活力城 以底层的全明星滑冰俱乐部为核心，周边分列着运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、音像制品、数码科技等商品的店铺，营造年轻、动感、前卫的卖场气氛，满足年轻人的消费需求中央广场 5000平米的下沉式景观广场，核心人气的聚集地，传递最新咨询，各种艺术活动轮番上演，音乐喷泉带来度假般愉悦的感受傍晚时分，与家人、朋友在广场上听听音乐，喝杯咖啡，享受异国情调的轻松时光！左岸 北京酒吧新势力，位于

6、朝阳公园北湖岸边，由4栋独立的意式小楼组成，20家主题酒吧，演艺迪吧、高档西餐厅沿湖而建，显得悠然闲适，轻松浪漫亮马食街 汇聚来自全球的多元美食体验，在200米长的食街中，既可以饱尝美食，也可以欣赏优美的风光，一举两得彩灯顶棚，夜晚星光璀璨，色彩斑斓为了品尝美食，排队等待也没问题窗边的花艺设计，让就餐心情更加美丽优雅整齐的外摆区，尽显小资情调，备受喜爱为了创造一流的商业氛围体，除合理的业态布局外，蓝色港湾在景观细节的设计做到了精益求精，别具一格。其中灯光照明系统、建筑景观设计、标识导引系统都代表着当今世界潮流的杰出水准。打破了商业中设计景观的常规，改为在景观中设计商业，独具魅力的个性使得蓝色港

7、湾的商业价值得到进一步提升。建筑、景观小品古罗马式镂花玻璃天窗风情花车点缀商业氛围小朋友的绘画创作，成为一道亮丽的风景线时尚达人只爱在此拍照多姿多彩的卵石花岗岩铺装街道标示导引细节中打造精致店招广告简单中彰显品位启示一：规划理念启示一：规划理念环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分

8、布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性 。通过独特的建筑设计通过独特的建筑设计, ,可以创造促进可以创造促进”时间消费时间消费”的环境的环境. .启示二：环境塑造启示二：环境塑造精神层面的融合与升华精神层面的融合与升华 理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与崇拜。在当代，这种理念已经被广泛运用于各种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上，我们都能见到它的轮廓。启示三：场所精神启示三：场所精神生活商业商业商业商业生活启启示四：商业回归

9、示四：商业回归新生活商业中心建筑体量适度和共享空间的设计师新生活商业中心的重点建筑体量适度和共享空间的设计师新生活商业中心的重点新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究-规划特点规划特点特点1：设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑，并通过瀑布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围环境和氛围；特点2：大量拥有临街的专业零售商和餐馆。最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究商业业态分析商业业态分析一般无主力店，业态布局更为合理一般无主力店，业态布局更为合理

10、在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱乐业态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。）新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究-商业业态分析商业业态分析餐饮业态是新生活中心商业的关键所在餐饮业态是新生活中心商业的关键所在特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店

11、中所占的比例为11.3，而在Mall中只占4.8，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究-商业功能研究商业功能研究新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5；紧随其后的是占12.2的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究目标客户研究目标客户研究新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群新生

12、活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高 典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平均收入为4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的年龄相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心生活方式中心”来说是一个稳定的投资因素来说是一个稳定的投资因素。新生活商业中心的研究新生活商业中心的研究新生活商业中心和新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比的对比新生活商业中心新生活商业中心SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL规划模式开放街区半开放或者封闭主力店可以无主力店有主力店经营业态偏重餐饮和娱乐偏重购物规模体量一般5-6万体量一般10万以上