土增清算培训

1、2015年土增清算交流培训目录土增清算相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法4土地增值税清算单位政策链接：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”问题一：什么是国家有关部门审批的开发项目？问题二：分步开发项目如何确定清算单位？问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开

2、清算？ 关于滚动开发项目确定清算单位的问题： 以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。 鄂地税发2008211号同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）非普通标准住宅； （三）非住宅类房产。要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况(主动清算)（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况(被动清算)（1）已竣工验收的房地产

3、开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）主管地税机关认定有可能造成税款流失、经区局局长批准清算的项目；（4）省税务机关规定的其他情况。要点主要规定非 直 接 销售 和 自 用房 地 产 的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或

4、评估价值确定。将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。要点主要规定土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为（1）应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合清算条件，未按期办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。严

5、控核定征收不得在清算申报环节预先设定清算项目为核定征收方式。对分期开发的清算项目，后期项目也应按查账清算的要求进行申报和上报材料，不得简单比照前期认定为核定征收。清算的具体时限、未及时清算的后果清算的具体时限、未及时清算的后果1、对纳税人符合条件应进行土地增值税清算的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 3、在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。加收滞纳金的情形项目土地增值税企业所得税时间范围从拿地、开发、销售、

6、结算到清算要跨越好几个年度一个会计年度空间范围（1）对开发项目的增值额进行计算 （2）清算针对具体的开发项目，涉及好几年的财务核算（3）按清算项目归集收入、成本和费用（4）对扣除项目进行明细分类（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅开发产品分类计算增值额和应缴税金（1）所有与所得有关的事项 （2）计算过程体现在对财务核算结果的纳税调整项目土地增值税企业所得税土地闲置费不可扣除可以扣除预提成本质量保证金： 预提成本： （1）取得发票的，按发票金额扣除（1）出包工程未取得全额发票的 （2）未取得发票的，不得扣除（2）公共配套设施（3）未上交的报批报建费用、物业完善费用开发费用（期间费用）利息支出：

7、不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支出可以据实扣除 （1）利息支出在开发费用中列支 （2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 印花税已作为管理费用扣除，不能单独扣除可以扣除项目营销设施建造费样板房及售楼部成本视情况扣除作为开发间接费用扣除Contents土增土增清算清算相关政策解析相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法4政策链接：政策链接：对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所分配给股东或投资人

8、、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。区域、同类房地产的市场价格核定。鄂地税发20082072008207号 某房地产公司，拟将开发的房地产进行投资，该房地产的开发成本某房地产公司，拟将开发的房地产进行投资，该房地产的开发成本50005000万万元，市场销售价格为元，市场销售价格为70007000万元。该房产公司以成本价万元。该房产公司以成本价50005000万元投资到全资万元投资到全资子公司，收入如何确

9、认子公司，收入如何确认? ?分析：即使该公司以成本价对外投资，土地增值税的计税收入不能是开发成本，应按市场销售价格7000万元确认清算收入。1 1、对外投资视同销售计税收入的确认、对外投资视同销售计税收入的确认政策链接政策链接: :（1)1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入其他收入（国务院第（国务院第138138号令）号令） (2)(2)条例第二条所称的收入，包括转让房地条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益产的全部价款及有关的经济收益。（财法字。（财法字(1995)6(1995)6号）号）

10、 某地产企业，于某地产企业，于20102010年年1 1月将一栋已竣工交付使用的写字楼抵付某施月将一栋已竣工交付使用的写字楼抵付某施工企业的工程结算款，这栋写字楼市场销售价格工企业的工程结算款，这栋写字楼市场销售价格10001000万元，账面开发成万元，账面开发成本本800800万元。该房地产公司将开发成本万元。该房地产公司将开发成本800800万元直接冲抵了应付的工程款万元直接冲抵了应付的工程款。 收入如何确认？收入如何确认？分析：清算时应按市场价格确认1000万元的收入，对应的开发成本800可计入扣除项目。2 2、以开发产品抵付工程款未确认收入、以开发产品抵付工程款未确认收入政策链接：政策

11、链接：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入他收益确认收入。（国税函。（国税函20102202010220号）号） 某开发商与客户在某开发商与客户在20102010年年1212月月1010日签订售房合同，合同总额日签订售房合同，合同总额100100万元。万元。首付首付3030万元，在万元，在20102010年年1212月月1515日交付；按揭日交付；按揭7070万元，在

12、万元，在20112011年年1 1月月2020日由银日由银行发放。请问在以行发放。请问在以20102010年年1212月月3131日为截止时间进行土地增值税清算（销售日为截止时间进行土地增值税清算（销售率率85%,85%,满足清算条件）时，清算收入金额是满足清算条件）时，清算收入金额是3030万元，还是万元，还是100100万元？万元？解析：未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及100万元为清算收入。 3 3、合同收入的确认、合同收入的确认 某地产公司，公司在项目开发过程中，其材料供应、景观设计、园林某地产公司，公司在项目开发过程中，其材料供应、景观设计、园林建

13、设等均系集团公司名下的全资子公司，通过审核发现，其门窗包干价建设等均系集团公司名下的全资子公司，通过审核发现，其门窗包干价900900元元/ /平方米，而市场公允价格为平方米，而市场公允价格为400400500500元元/ /平方米，仅门窗安装一平方米，仅门窗安装一项关联交易多列成本项关联交易多列成本15701570余万元，按最低余万元，按最低30%30%税率计算，少缴税款税率计算，少缴税款471471万万元。还有园林绿化工程多列绿化苗木、多报花草数据等，造成扣除成本元。还有园林绿化工程多列绿化苗木、多报花草数据等，造成扣除成本多列或虚列。多列或虚列。解析：房地产开发项目最典型的关联方交易行为

14、就是材料供应与建筑工程安装等，其价格与市场行为不符，造成扣除项目金额不实。4 4、关联方交易价格不公允、关联方交易价格不公允 某房地产公司单独修建了售楼部、样板房等营销设施，其发生的相关支出（如设计、建造、装修等费用），如何扣除？分析：（1)在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房企销售费用扣除。售楼部内购置的资产，如空调、电视等资本性购置支出不得一次在销售费用中列支。（2）在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），作为售楼

15、部的，其发生的设计、建造、装修等费用，按以公共配套设施的相关规定处理。5 5、售楼部、样板房扣除、售楼部、样板房扣除政策链接：政策链接：细则细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产是规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产是指与指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 某房地产开发公司，于某房地产开发公司，于20082008年年3 3月开始建设电梯公寓月开始建设电梯公寓1515万平方米，万平方米，20082008年年1212月月开始预售，与业主签订的开始预售，与业主签订的商品房买卖合同商品房买卖合同中约定于中约

16、定于20092009年年9 9月竣工交房。由于月竣工交房。由于该房地产公司的原因，实际交房日期延后了该房地产公司的原因，实际交房日期延后了3 3个月，按合同约定，地产公司支付了个月，按合同约定，地产公司支付了业主违约金业主违约金200200万元。万元。200200万元违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？万元违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 分析： 滞纳金、罚款和违约金等，在会计处理上计入营业外支出。违约金不属于土地增值税扣除项目。 违约金既不是开发成本，也不是开发费用列支的范围。 6 6、违约金的扣除、违约金的扣除政策链接：政策链接：房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还

17、有商铺、商网车房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产产品两类分库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其他开发产产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助助房等，不别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的再按功能分别分类计算土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额核算增值额，计算缴纳土地增值税。鄂地税，计算缴纳土地增值税。鄂地税2008

18、2112008211号号 某房地产开发公司开发一幢商住综合楼，某房地产开发公司开发一幢商住综合楼，1-21-2层是商业用房，层是商业用房，3-333-33层是层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值负增值，商业用房为，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 分析：住宅与其他开发产品应分别计算增值额和增值率，因此住宅的负增值不能抵减商业用房的正增值。可以运用层高系数法合理调节住宅和商业用房的增值率7 7、住宅与其他开发产品分别核算、住宅与其他开发产品分别核

19、算层高系数法层高系数法（举例）房屋房屋类型类型层高层高建筑面积建筑面积层高层高系数系数视同视同建面建面单位四单位四项成本项成本（）（）四项成本四项成本总金额（调整后）总金额（调整后）四项成本四项成本总金额（调整前）总金额（调整前）住宅住宅3 320,00020,0001 120,00020,0002,277.232,277.2345,544,554.4645,544,554.4650,000,00050,000,0001 1层层商业商业6 61,5001,5002 23,0003,0002,277.232,277.236,831,683.176,831,683.173,750,0003,750

20、,0002 2层层商业商业4.54.51,5001,5001.51.52,2502,2502,277.232,277.235,123,762.385,123,762.383,750,0003,750,000合计合计_ _23,00023,000_ _25,25025,2502,277.232,277.2357,500,00057,500,00057,500,00057,500,000武房发2011198号，从2011年12月1日起，武汉市普通住宅标准中心城区：不超过140万，140平方米以下，1.5以上远郊： 不超过90万， 140平方米以下，1.0以上 分析：按销售合同备案时点区分普通标准住

21、宅武汉市现行普通住宅的划分标准武汉市现行普通住宅的划分标准 某房地产公司，对钢材、商品混凝土实行甲供。供应商将销售钢材、商品混凝土的发票开给房地产公司，对这一部分甲供材料开发商直接计入开发成本了。甲供材料成本如何扣除？分析：甲供材料，严格意义上讲是建筑安装工程费的组成部分。（一）对于包工不包料的建安工程（建安发票不含材料价款），在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，甲供材料和甲供设备的扣除凭证以销售发票为准；（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准；（三）甲方价外提供材

22、料，在计算土地增值税扣除项目时，可以凭材料和设备费用销售发票、供材全同计算扣除。8 8、甲供材的成本扣除、甲供材的成本扣除政策链接：政策链接：土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则明确规定：开发间接费用，是明确规定：开发间接费用，是组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 某地产公司擅自扩大某地产公司擅自扩大“开发间接费用开发间接费用”的核算内容，主要表现形式：的核算内容，主要表现形式：开发间接费用中列支已

23、建未售房屋的物业看护费、产权交易手续费、维开发间接费用中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易手续费、维修基金、修基金、差旅费、招待费差旅费、招待费、土地使用税和售楼处的水电、办公费的问题、土地使用税和售楼处的水电、办公费的问题 。如何处理？。如何处理？分析：（1）发生地点：工地上，发生部门：工程项目部，与工程施工管理密切相关 （2）住房维修基金视同税金扣除 （3）间接费中列支的利息支出调整到财务费用中扣除 （4）印花税、土地使用税作为管理费用扣除9 9、开发间接费用的扣除问题、开发间接费用的扣除问题10、利息支出的扣除 政策链接：代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让政策链接：代收

24、费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计但不允许作为加计20%20%扣除的基数；未计入房价中的，不作为转让房扣除的基数；未计入房价中的，不作为转让房转让房地产收入，在计算增值额时，也不允许扣除代收费用。转让房地产收入，在计算增值额时，也不允许扣除代收费用。 （财（财税税19950481995048号）号） 某房地产开发公司开发了一个普通住宅项目，其中为取得土地使用权支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，金融机构借款利息20万元，预计转让收入

25、5860万元，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，营业税金及附加征收率为5.5%，土地增值税清算时代收费用如何处理？ 分析：计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，付出时可以计入扣除项目的金额，但不得作为加计20%扣除基数。1111、代收费用的处理模式、代收费用的处理模式 政策链接：政策链接：公共设施的扣除原则（公共设施的扣除原则（1 1）建成产权属于全体业主所有的）建成产权属于全体业主所有的; ;无偿移交无偿移交政府、公用事业单位的，其成本、费用可以扣除。（政府、公用事业单位的，其成本、费用可以扣除。（2 2）建成后有偿转让的，）建成后有偿转让的，应计算收

26、入，并准予扣除成本；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的应计算收入，并准予扣除成本；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除，其成本、费用不得扣除 鄂地税发鄂地税发20082072008207号号 某房地产公司开发了一栋商住混合楼，建筑面积为某房地产公司开发了一栋商住混合楼，建筑面积为5 5万平方米。万平方米。1-41-4层为商铺，层为商铺，5-5-2424层为住宅，有一地下停车场（用于出租），现已达到土地增值税清算的条件。在层为住宅，有一地下停车场（用于出租），现已达到土地增值税清算的条件。在土增值税清算过程中，对于用于出租的地下停车场，其建筑面积是否计入可售面积土

27、增值税清算过程中，对于用于出租的地下停车场，其建筑面积是否计入可售面积？是否应分摊取得土地使用权所支付的金额？是否应分摊取得土地使用权所支付的金额？分析：企业在开发区内建造的配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的应当单独核算成本。一般来说具有资质的测绘机构提供的建筑面积测绘报告中，地下停车场，用于出售部分的面积可以计入可售面积，地下停车场内的设备间、配电房、人防设施作为公共配套设施成本扣除。 12 12、公共配套设施费的扣除、公共配套设施费的扣除 1313、地下建筑成本的扣除、地下建筑成本的扣除政策链接：政策链接：房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑

28、，且将地下建房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。下建筑物，不得进行土地成本分摊。 鄂地税发鄂地税发201344201344号号分析：（1）地下人防建安成本按公共配套处理，列入项目公摊成本扣除； （2）其他地下建筑，纳入建

29、设规划并取得产权销售许可（即购买方可办产权），按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理； （3）未取得产权销售许可，出租、与业主签订有限年度的使用权合同，因产权未实际转移，不属于土增征税范围，对应的土地成本、建安成本不允许列入土增扣除范围。销售车库的成本列支 1、对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。 注：车位面积可通过面积测绘表取得数据14、拆迁安置的涉税处理、拆

30、迁安置的涉税处理（1）货币安置拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 （国税发200991号）（2）实物安置房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。 （国税函2010220号）收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 （国税发2006187号）分析：房地产开发企业支付给回迁的补偿价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费

31、。15、清算截止时点涉税影响、清算截止时点涉税影响（1）清算截止时间：清算项目收入、成本和费用归集的截止时间，一般截止到纳税人清算申报之日。（2）涉税影响清算截止时点之前没有发生的成本和费用不得列支，发生了但对方没有开具结算发票的不得列支，发生并取得结算发票但没有实际支付款项的不得列支按会计制度预计预提的成本费用不得列支 分析：清算前尽量将成本费用结算完毕，否则会导致增值率较高，适用高税率，多计税款。结算后可申请二次清算政策链接政策链接:在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积

32、（国税发2006187号） 某市房地产开发公司开发的某项目，2010年已经达到土地增值税清算条件，向主管税务机关提出清算申请后，进行了清算。清算时尚有部分房屋待售，经审核确认的“单位可售面积成本费用”为每平米7860元。2011年1月，销售尾房12套，总面积1176平米，均价14300元，计算2011年1月应纳的土地增值税。 分析：扣除项目金额=尾房销售面积*单位建筑面积成本费用； 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积。 于销售发生次月向税务机关进行申报，不得简单以预征或核定进行申报16、清算后尾盘销售的处理、清算后尾盘销售的处理Contents土增土增清算清算相关政

33、策解析相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法435纳税人主动申请清算的： 纳税人提出清算申请税务机关受理税收管理员调查核实审核分管局长审批清算结果通知纳税人补退税 36税务机关认为有必要进行清算的： 税务机关集体研究确定清算项目下发清算通知书纳税人进行清算，并报送相关资料税收管理员调查核实审核分管局长审批清算结果通知纳税人补退税 清算流程图纳税人提纳税人提出申请出申请 补、退税款补、退税款 税务机关受理税务机关受理税务机关税务机关要求清算要求清算填写填写申请申请表表税务机税务机关审核关审核资料齐全转入审核资料不齐重新补正审核无问题 审核有问题经过鉴证经过鉴证补正资料

34、补正资料重审重审转入评估转入评估稽查稽查进行核定进行核定征收征收清算资料归集清算申报的资料归集与表格填写1、先将相关记账科目进行归集，填写扣除项目记账凭证归集表；2、将扣除项目记账凭证归集表数据归集到各附表，并计算得出本次扣除金额；3、将各附表数据归集到扣除项目汇总申报表；4、最后填写土地增值税纳税清算申报表。扣除项目记账凭证归集表序号记账科目对应科目记账凭证号记账时间 记账金额 记账内容收款单位结算票据票据号码 有合法票据的记账金额 1土方工程(封存)银行存款/预付账款记账-00522011-08-31 500,078.51 付武汉东苑一期住宅第一期土方款武汉东苑建筑工程有限公司建筑业统一网

35、络代开发票00113834 1,000,000.00 2主体及粗装修工程(封存)银行存款/其他应收款/其他应付款/预付账款记账-00132011-10-20 3,260,000.00 付湖北腾越水蓝湾二区工程9月工程款广东腾越建筑工程有限公司湖北分公司无票据 - 3主体及粗装修工程(封存)其他应付款/银行存款/预付账款记账-00142011-10-20 427,981.38 付湖北腾越水蓝湾一区9月工程款广东腾越建筑工程有限公司湖北分公司无票据 - 4桩基础工程(封存)银行存款/预付账款记账-00272011-11-25 40,740.00 付武汉成兴一期水蓝湾试桩工程款武汉成兴基础工程有限公

36、司建筑业统一网络代开发票00384595 40,740.00 5土方工程(封存)银行存款/预付账款记账-00282011-11-25 200,000.00 付武汉东苑一期住宅土方工程款（水蓝湾）武汉东苑建筑工程有限公司建筑业统一网络代开发票00935429 200,000.00 建筑安装工程费明细申报表建筑安装工程费明细申报表记账凭证归集表记账凭证归集表( (举例）举例）清算申报表及附表（1）原始凭证原始凭证申报表申报表1:1:土地增值税清算材料清单表土地增值税清算材料清单表( (附件附件2-1)2-1)2:2:土地增值税纳税清算申报表土地增值税纳税清算申报表(附件附件2-2)3:3:与收入相

37、关的面积明细申报表与收入相关的面积明细申报表(附件附件2-3)4:4:转让房地产收入明细申报表转让房地产收入明细申报表(附件附件2-4)5:5:商品房销售合同明细申报表商品房销售合同明细申报表(附件附件2-5)6:6:取得土地使用权所支付的金额明细申报表取得土地使用权所支付的金额明细申报表(附件附件2-6)7:7:前期工程费明细申报表前期工程费明细申报表(附件附件2-7)8:8:建筑安装工程费建筑安装工程费明明细申报表细申报表(附件附件2-8)9:9:基础设施费基础设施费明细申报表明细申报表(附件附件2-9)10:10:公共配套设施费明细申报表公共配套设施费明细申报表(附件附件2-10)11:

38、11:开发间接费用明细申报表开发间接费用明细申报表(附件附件2-11)12:12:利息支出明细申报表利息支出明细申报表(附件附件2-12)13:13:扣除项目汇总扣除项目汇总表表(附件附件2-13)14:14:与转让房地产有关的税金明细申报表与转让房地产有关的税金明细申报表(附件附件2-14)1:1:土地成本记账凭证归集表土地成本记账凭证归集表2:2:前期工程费记账凭证归集表前期工程费记账凭证归集表3:3:建筑安装工程费记账凭证归集表建筑安装工程费记账凭证归集表4:4:基础设施费记账凭证归集表基础设施费记账凭证归集表5:5:公共配套设施费记账凭证归集表公共配套设施费记账凭证归集表6:6:开发间

39、接费用记账凭证归集表开发间接费用记账凭证归集表7:7:借款利息费用记账凭证归集借款利息费用记账凭证归集表表8:8:已缴税费记账凭证归集表已缴税费记账凭证归集表清算申报应提交的相关资料(2)（二）项目基本资料 1、国有土地使用权证； 2、土地出让（转让）合同、拍卖成交确认书、判决书； 3、建设用地规划许可证； 4、建筑工程规划许可证； 5、建设工程施工许可证； 6、商品房销售（预售）许可证； 7、建设、规划（国土）等部门的函件、批复（如变更项目容积率的批复）； 8、税务部门减免税文件； 9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）； 10、房管部门审核通过的面积测绘报告； 11、清算项目竣工验

40、收备案证； 12、经国土规划部门审核通过的国有土地使用权分割转让证明以及土地分割明细表； 13、无偿移交政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的有关证明材料。清算申报应提交的相关资料(3)（三）工程相关资料 1、工程中标通知书； 2、工程金额50万以上的合同及发票（施工、安装、采购、装修）； 3、其他应提交的工程合同； 4、工程预算（概算）书； 5、工程合同决算（结算）书； 6 、工程竣工验收材料。清算申报应提交的相关资料(4)（四）财务相关资料 1、项目竣工决算报表； 2、支付地价款的凭证，包括税务发票、土出让金的财政票据等； 3、取得土地使用权支付的契税、印花税完税凭证； 4、拆迁补偿

41、合同、补偿花名册、补偿支付凭证等； 5、土地增值税预征税款完税凭证、营业税及附加完税凭证、按时间顺序整理； 6 、贷款（抵押、质押）合同、银行贷款及利息结算通知单； 7、相应项目的会计记账凭证等。清算申报应提交的相关资料(5)（五）其他资料 1、土地增值税清算税款鉴证报告； 2 、土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表； 3、工作底稿（包括电子文件）。清算的应对清算的应对变被动为主动方方 案案 落落 地地“心中有数”“应对有方”掌握清算重点掌握清算重点进行全面自查自评进行全面自查自评制定应对方案制定应对方案结合税务清算安排补补 税税持持 平平退退 税税自测自测选择、确定方案选择、确定方案

42、准备相关证据准备相关证据落地落地自查流程及关键点Contents土增土增清算清算相关政策解析相关政策解析1土增清算特殊事项处理2土增清算流程3土增清算应对方法4土地增值税筹划基本思想 筹划思路： (1)降低收入:收入分解、分散、分流 (2)增加可扣除成本：变毛坏房为精装修 (3)合理调节和分配项目开发成本 (4)利用税收优惠 (5)综合考虑筹划案例 精装修房案例 某房地产开发公司开发的精装修小户型楼盘，在销售策略上采取签两套合同的方法，一为销售合同，二为装修合同。 带装修售价10,000(元/)= 毛环房9,000元(元/)+精装修1,000(元/) (1)合同的签订模式 (2)风险点 (3)筹划关键点精装修合同签署模式(1)（一）只签一份合同1、使用房管局的制式合同,这种合同与毛坯房买卖合同没有本质区别;2 、合同双方：购房者与开发商；3、装修部分以附件或补充协议等形式约定；4、对于涉及到