地下封闭(回填)空间典型案例分析

1、地下封闭（回填）空间典型案例分析建管处2016年4月1日 在建筑项目的设计图文中，地下或局部被掩埋的楼层中往往出现一些四周有围护结构，顶部有顶盖但无法到达的空间表达，此类空间一般标注为“回填土空间”、“封闭空间”或“结构回填空间”，在设计体系中，此类封闭(回填)空间不可到达，且不承担使用功能。 在2005版和2013版建筑工程建筑面积计算规范（以下简称面积计算规范）中，未对此类地下封闭（回填）空间专门进行条文说明和规定，但因为不可到达，不具备使用功能，根据面积计算规范的计算原则，此类封闭（回填）空间是可以规避建筑面积计算的，由此会带来相关建设配套税费的减免、配套设施的减配以及降低消防扑救等级等

2、多方面有利因素，加上重庆系山地城市，地形本身存在高差，设计条件复杂，确有施工需要或符合工程惯例的必要，因而，建设单位易在建筑项目的地下或局部被掩埋的楼层中布置封闭（回填）空间。地下封闭（回填）空间的由来 面积计算规范虽然没有关于地下封闭（回填）空间的专门条文说明和规定，但其他条文中可以看出，对于有顶盖、有围护结构的空间，应按其结构底板投影计算建筑面积。 同时，坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用

3、的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。 可见，对此类空间是否计算建筑面积的关键是看它“是否可以利用”。地下封闭（回填）空间在规范中的定义 按照以上原则，在兼顾设计合理性和符合一般工程惯例的前提下，在建设项目方案中设计不可到达、不可利用的空间在理论上是合情合理的。但因为此部分空间从计算原则上是不计入面积计算基数的，在实际操作中，往往会成为建设单位规避建筑面积计算的手段。 规划部门若不谨慎对待，该封闭（回填）空间将有可能成为开发商宣传赠送的噱头，除扰乱正常的房地产销售市场秩序以外，一旦打开进行利用，将形成违法建筑，会增加后期执法的难度，引发信访和诉讼，存在

4、极大的法律风险。地下封闭（回填）空间的运用和管理风险 我市某行政区内有一建设项目，该项目于2011年通过招拍挂出让的方式取得土地使用权属，2012年在我局办理建设用地规划许可证，同年办理了方案审查意见书，2013年1月办理了建设工程规划许可证。 该项目由两地块组成，用地性质均为住宅兼容商业，容积率均为1.5，地块内主要布置以3-9层为主的多层和小高层住宅、一栋商业以及分别独立的地下一层车库。场地内地形最大高差约40米。案例分析 在方案审查阶段，建设单位提出，因现状地形高差较大，为较少挖方、节约成本，住宅塔楼地下仅布置结构柱网，塔楼滴水线投影到车库的部分表达为封闭回填空间。 考虑到停车车位已按规

5、定配足，且该部分封闭空间基本位于多层塔楼投影线下，本身结构柱网非常密集，使用价值不高，分局判断建设单位的诉求有一定合理性，办理了该项目的相关手续。 案例分析 2015年，该项目实施完毕后对外销售，小区业主向我局举报建设单位擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图内容进行建设，存在违法修建地下室的行为。 经分局核查，确存在部分封闭回填空间已被打开作为赠送空间交由业主使用的情况。因存在擅自违反建设工程许可证附件、附图修建的事实，分局受理此案，对已打开的2000余方封闭回填空间作出对建设单位处以建设工程造价10%罚款的行政处罚决定，并将该部分接受处罚的封闭回填空间作为“其他”类性质予以了规划核实。案例

6、分析 分局将处罚的结果按程序告知举报人，该举报人以处罚标准适用条款不当为由，先后以信访和诉讼的方式向市规划局申诉其主张，同时还直接向住建部申请了行政复议。 住建部关于此案的行政复议决定是：将其他（架空层、转换层等）建筑面积核实确认为2000余方，部分事实认定不清楚，本应依法予以撤销，鉴于撤销该行政行为会对社会公共利益造成重大损害，可以不予撤销但予以确认违法。 案例分析 按照决定书意见，此案的败诉点，既有对此类违法建筑仅处工程造价10%的罚款存在量刑过低、适用条款不当的因素；也有对打开形成违法建筑的地下封闭空间，依法给予行政处罚后，没有责令其回填反而予以竣工核实的因素。 此案给我们的启示，除了需

7、总结对处罚条款适用性的把握以外，追溯此类情况成因，也让我们意识到，若能在方案审查阶段，对地下封闭（回填）空间的合理性进行有效的判断，将从源头上尽可能的遏制后期违法建筑的产生。 那么，何为可以认定的、具有合理性的 地下封闭（回填）空间了？案例分析 可能出现的封闭（回填）空间种类 近年来，在全市范围内，因打开地下封闭（回填）空间加以利用形成违法建筑引发信访和诉讼的情况时有发生。为此，2012年新版技术规定和2013年新版建筑工程建筑面积计算规范出台以后，市局通过收集大量案例并专题分析研究，以案例汇编及培训会的方式加以了规范，从源头上遏制不合理地下封闭（回填）空间的产生，引导市场秩序健康发展。 面积

8、计算规范中虽无专门的条文对地下封闭（回填）空间进行说明和规范，但按照其他条款的设计初衷，以及工程惯例等为依据可对地下封闭空间是否合理做以下综合判断： 一是看是否符合一般工程惯例，是否从施工技术上具备可行性； 二是看是否存在可利用的可能性； 三是看是否有扰乱市场正常秩序的趋势； 四是看是否有实土绿化、消防扑救等其它方面的特殊要求。 应对的措施一、按照一般工程惯例，项目施工时会进行整体开挖再浇灌结构柱网，若再进行回填处理，除回填需要增加成本以外，还需加强围护结构的强度，既不经济也不合理，不符合一般工程惯例；二、该封闭空间底部有楼板，顶部有建筑，四周有围护结构，虽与相邻房屋不开设通道，但具备一旦打开

9、后与周围使用用空间整合利用的价值；三、对于此类临商铺设计的封闭空间，市场中存在打开作为赠送面积赠予商铺业主使用的情况，严重的干扰了正常的房地产市场秩序。四、因封闭空间上存在建筑，没有实土绿地率等其它方面的特殊要求。建议：该部门回填封闭空间既不合理，也不符合一般工程惯例，应要求在设计图文中打开，计算建筑面积，部分临街在16米进深范围内的还应计算容积率。 审查的基本原则案例一 某建设项目，底层临道路设计有商铺,负二层标高为188.5米与道路标高基本一致，负一层也为临街商铺，标高为193.3米，商铺后排空间标为结构回填空间。 对A5、6、7、10、11住宅楼投影范围对应的地下回填空间。一、按照一般工

10、程惯例，项目施工时会进行整体开挖再浇灌结构柱网，若再进行回填处理，除回填需要增加成本以外，还需加强围护结构的强度，既不经济也不合理，不符合一般工程惯例；二、该封闭空间底部有楼板，顶部有建筑，四周虽有围护结构，但位于车库范围内，周边均为可使用空间，具有与周边整合利用的价值；三、对于这种多层住宅建筑投影到车库内的封闭空间，市场中存在打开后作为赠送面积赠予业主使用的情况，严重的干扰了正常房地产市场秩序。四、因封闭空间上存在建筑，没有实土绿地率等方面的要求。建议：该部门回填封闭空间既不合理，也不符合一般工程惯例，应要求在设计图文中打开，计算建筑面积。多层及低层建筑投影到地下车库内的封闭空间，开发商在销

11、售中，一般将其作为赠送面积赠予一层业主使用。应要求其打开使用并计算建筑面积。 审查的基本原则案例二某项目，地下设计有集中车库，车库以上为多层住宅。其中A5、6、7、10、11 住宅楼在负一层的投影范围被车库范围线包含，另有A1、2、3、4、8、9、12、13住宅楼在负一层的投影范围处于车库范围线以外，仅有楼梯连接。对A1、2、3、4、8、9、12、13住宅楼投影范围对应的地下空间。一、该部分地下空间虽然位于车库范围以外，按照一般工程惯例，也会与车库一起进行整体开挖。但考虑到重庆特殊的岩层结构，若辅以特殊的施工工艺，独立于车库整体开挖以外单独进行基础施工从技术上也是具备一定的可行性。二、建设单位

12、申报的图纸中，此部分无围护结构，属实土区域；建议：该部分设计不符合一般工程惯例，但技术上具备一定的可行性，且建设单位申报为不利用实土区域，可不计算建筑面积，仅对表达为连接通道的区域计算建筑面积。 同时，应加强对该部分的后期跟踪管理力度，要求建设单位在验收阶段提供此部分的专项竣工核实图文备查，促使建设单位按图施工，对产生的违法建设行为的建设单位应纳入诚信管理机制进行管理。 审查的基本原则案例二某项目，地下设计有集中车库，车库以上为多层住宅。其中A5、6、7、10、11 住宅楼在负一层投影范围的周边基本上被车库范围线包含，另有A1、2、3、4、8、9、12、13住宅楼在负一层的投影范围基本处于车库

13、范围线以外，仅设计有楼梯间与车库连接。 一、按照一般工程惯例，该项目地形较平整，施工时通常会对整个场地进行开挖，一般不会再对建筑之间的只有9米宽的区域回填。但若在增加成本、辅以特殊施工工艺的情况下，对该部分区域进行回填，从技术层面仍是具备可能性的；二、建设单位申报时提出，该项目拟打造高品质多层住宅小区，建筑密度已经达到了45%，为满足绿地率不小于35%的条件，需对部分开挖区域回填。建议：该部分空间设计不符合一般工程惯例，但技术上具备一定的可行性，且有实土绿化方面的特殊要求，可不计算建筑面积。 同样的，应加强对该部分的后期跟踪管理力度，应要求建设单位在验收阶段提供此部分的专项竣工核实图文备查，促

14、使建设单位按图施工，对产生的违法建设行为的建设单位应纳入诚信管理机制进行管理。 审查的基本原则案例三某项目，用地范围内现状地形较平，用地内行列式布置多栋多层建筑，绿地率不小于35%，车库呈“王”字型，内部有多处封闭回填空间，但该部分回填空间上面均为实土层，无建筑覆盖。一、建筑塔楼、在地下层的投影范围（黄色范围），按照一般工程惯例该部分会与周边区域整体开挖，但同时也具备单独进行基础施工的技术条件，可认定为合理设计，不计算建筑面积；二、建筑、在地下层的投影范围（蓝色范围），按照一般工程惯例该部分会与周边区域整体开挖，回填即不经济也不合理，且具有可利用价值，应计算建筑面积；三、车库范围内、建筑投影以

15、外的回填空间（棕色范围），按照一般工程惯例该部分会与周边区域整体开挖，回填即不经济也不合理，且具有可利用价值，应计算建筑面积；四、车库与商业等建筑之间的封闭回填土部分（绿色范围）按照一般工程惯例该部分会与周边区域整体开挖，但同时也具备回填的技术条件，兼顾有合理利用地形高差、满足实土绿化或人防地下室掩埋等其他特殊需要的因素，可认定为合理设计；五、对认定为不合理的空间设计，应要求其打开并进行相应面积计算；对认定为技术上可行的封闭空间，应加强对该部分的后期跟踪管理力度，要求建设单位在验收阶段提供此部分的专项竣工核实图文备查，促使建设单位按图施工，对产生的违法建设行为的建设单位应纳入诚信管理机制进行管理。 总结综上，对地下封闭（回填）空间的认定主要依靠合理性判断，一方面需要我们继续加强对地下封闭（回填）空间的分析研究，另一方面也需要我们具备一定的管理素养，掌握一些一般规律： 关于梳理建筑项目地下封闭（回填）空间审批情况的通知关于梳理建筑项目地下封闭（回填）空间审批