房产部经纪人岗前培训课件——建筑知识

1、欢欢迎迎您您房产基础知识房产基础知识一、房地产知识一、房地产知识房屋、土地和它们衍生的各种物权房屋、土地和它们衍生的各种物权的总称，又称不动产。的总称，又称不动产。房屋房屋土地土地房地产房地产1 1、房地产市场分类、房地产市场分类 一级市场一级市场 二二级市场级市场 三三级市场级市场二、房地产市场二、房地产市场p一级市场：土地市场一级市场：土地市场发展商从国家通过各种途发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目；径取得土地使用权，用来开发房地产项目；p二级市场：增量房市场二级市场：增量房市场发展商完成开发项目，发展商完成开发项目，并推进市场进行销售；并推进市场进行销售；p三级市

2、场：存量房市场三级市场：存量房市场进行过一次交易后再次进行过一次交易后再次交易的所有房屋；交易的所有房屋；注：注： 中介主要服务于房地产的二、三级市场中介主要服务于房地产的二、三级市场2 2、房产分类、房产分类按房屋性质分按房屋性质分p 增量房：一手房，新楼盘增量房：一手房，新楼盘p 存量房：二手房存量房：二手房住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0（含）（含）以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在140140（含）平方米（含）平方米以下；以下；成交价低于同级别土地平均交易成交价低于同级别土地平均交易价的价的1. 21. 2倍倍p 住宅住宅普通住宅：普通住宅：非普通住宅：不满足

3、普通住宅任何一项条件的非普通住宅：不满足普通住宅任何一项条件的p 非住宅非住宅按用途分按用途分3 3、土地使用年限：、土地使用年限：p 居住用地七十年；居住用地七十年；p工业用地五十年；工业用地五十年；p 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；p 商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；p 综合或者其他用地五十年。综合或者其他用地五十年。 二、建筑知识二、建筑知识1 1、建筑概念、建筑概念 建筑物：建筑物：广义的是指人工建筑而成的所有东西，广义的是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物是指物能够供人包括房屋和构筑物；狭

4、义的建筑物是指物能够供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其他活动的空们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其他活动的空间场所，不包括构筑物。间场所，不包括构筑物。 如：住房、剧院、写字楼等如：住房、剧院、写字楼等 2 2、建筑分类、建筑分类按材料分按材料分p 砖木结构砖木结构： 这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。构件的楼板、屋架采用木材。 特点特点：层数较低，一般在：层数较低，一般在3 3层以下。层以下。19491949年以年以前建造的城

5、镇居民住宅，前建造的城镇居民住宅，2020世纪世纪50506060年代建造的年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。p 砖混结构砖混结构： 这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。中也包括少量的屋顶采用木屋架。 特点特点：建造层数一般在：建造层数一般在6 6层以下，造价较低，层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建

6、筑物正逐步被钢筋到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代混凝土结构的建筑物所替代p 钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构： 承重构件如梁、板、柱、墙等，是由钢筋和承重构件如梁、板、柱、墙等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。较长。p钢结构钢结构： 主要承重构件均是用钢材制成。主要承重构件均是用钢材制成。 特点特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑：建造成本较高，多用于高层公共

7、建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。大的工业厂房等。按楼层数分按楼层数分p 低层建筑：低层建筑：1 13 3层层p 多层建筑：多层建筑：4 46 6层层p 中高层建筑：中高层建筑：7 79 9层层p 高层建筑：高层建筑：1010层以上层以上注：建筑总高度超过注：建筑总高度超过100m100m的，不论是住宅还是的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。按空间布局分按空间布局分p 跃层跃层：是一套住宅占有上、下两个标准楼层，：是一套住宅占有上、下两个标准楼层，上下层不通过公共

8、楼梯而采用户内独有的内部楼上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居室、厨房、梯联系上下层。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。p 复式复式：复式住宅在概念上是一层，并不具备完：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅整的两层空间，但层高较普通住宅( (通常层高通常层高3.33.3米米) )高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提

9、高住宅的空间利用率。使用面积，提高住宅的空间利用率。p错层错层：一户内楼面高度不一致，错开之处有楼一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。初次进入这种住宅的人有较大吸引力。

10、但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。数少面积大的高档住宅。p 平层平层：既不是跃层的也不是复式的房屋，就是：既不是跃层的也不是复式的房屋，就是一般的房屋。一般的房屋。 简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。分，则为复式住宅。按外观分按外观分p

11、板楼板楼：板楼有两种类型：板楼有两种类型第一种：是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一第一种：是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；起；第二种：是单元式拼接，若干个单元连在一起就第二种：是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。拼成一个板楼。板楼一梯户数较少，一般板楼一梯户数较少，一般2-32-3户，户内通透，采户，户内通透，采光较好，公摊面积较小！光较好，公摊面积较小！p塔式塔式：塔楼的平面图特点是，一层若干户，一：塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致通通道形成的楼房

12、平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从相同。这种楼房的高度一般从1212层到层到3535层。塔楼层。塔楼一般是以一梯一般是以一梯4 4户到一梯户到一梯1212户。户。3 3、相关名词解释、相关名词解释开间开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。距离。 进深进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。的距离。层高层高：指下层地板或楼板上表面到上层楼板上表：指下层地板或楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离。面之间的垂直距离。净高净高：是指下层地板或楼板上表面到上层楼板下：是指下层地板或楼板上表面

13、到上层楼板下表面之间的垂直距离（净高表面之间的垂直距离（净高=层高层高楼板厚度）。楼板厚度）。 建筑面积建筑面积：建筑物外墙外围所围成空间水平投影：建筑物外墙外围所围成空间水平投影面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。注：注：商品房按商品房按“套套”或或“单元单元”出售，商品房的出售，商品房的销售面积为套内或单元建筑面积与应分摊的公用销售面积为套内或单元建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。建筑面积之和。商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积套内建筑面积+ +分摊

14、的公用建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内建筑面积 = =套内使用面积（地毯面积）套内使用面积（地毯面积）+ +阳台建筑面积阳台建筑面积+ +套内墙套内墙体面积。体面积。 套内面积套内面积：套内净面积、套内墙体面积及阳台面积。：套内净面积、套内墙体面积及阳台面积。阳台建筑面积阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台按其底板水平投影面积的积计算建筑面积；挑阳台按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。一半计算建筑面积。 套内墙体面积套内墙体面积：商品房各套内使用空间膨转的维护或：商品房各套内使用空间膨转的维护或承重干部体，分为共用墙及

15、非共用墙。承重干部体，分为共用墙及非共用墙。 共用墙系指商品房各套之间分隔、套与公用建筑空共用墙系指商品房各套之间分隔、套与公用建筑空间的分隔墙以及外墙包括山墙。共用墙体水平投影面间的分隔墙以及外墙包括山墙。共用墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙墙体水平投影面积积的一半计入套内面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。全部计入套内墙体面积。 公摊面积公摊面积：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、楼梯间、垃圾道、变电室

16、、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。积计算。容积率容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。积的比值。即：容积率总建筑面积即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，这个比值

17、越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。居住生活质量就会越高。 建筑覆盖率建筑覆盖率：又称建筑密度，一定地块内所有建：又称建筑密度，一定地块内所有建筑物的基底面积与建筑用地面积之比。筑物的基底面积与建筑用地面积之比。 绿地率绿地率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。划建设用地面积之比。 使用率使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与销售：房屋使用率是指房屋的使用面积与销售建筑面积的比例，目前物业市场上多以套内建筑建筑面积的比例，目前物业市场上多以套内建筑面积与销售建筑面积之比表示是不对的，但对客面积与销售建筑面积之比表示是不对的，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。室内基础设施室内基础设施：单气：暖气单气：暖气双气：暖气、天然气（管道煤气）双气：暖气、天然气（管道煤气）三气：暖气、